Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2013 г. N 11АП-15551/12

город Самара

05 февраля 2013 г.

Дело N А49-6102/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 февраля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Туркина К.К.,

судей Балашевой В.Т., Морозова В.А.,

при ведении протокола судебного заседания Сагдеевой Ю.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Клепоносова Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.10.2012 по делу N А49-6102/2012 (судья Лапшина Т.А.)

по иску индивидуального предпринимателя Клепоносова Олега Николаевича (ОГРНИП 306770000552592)

к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624 (ОГРН 1027700132195)

к обществу с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННОЙ ГРУППЕ "ДОБРОДОМ" (ОГРН 1035802507960)

к индивидуальному предпринимателю Неверовой Татьяне Евгеньевне (ОГРНИП 310503221000042)

о признании недействительным договора ипотеки и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем внесения в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи о регистрации договора ипотеки,

с участием:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом,

от открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624 - Горелов А.С., доверенность от 14.01.2011 г.,

от общества с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННОЙ ГРУППЕ "ДОБРОДОМ" - не явились, извещены надлежащим образом,

от индивидуального предпринимателя Неверовой Татьяны Евгеньевны - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Клепоносов Олег Николаевич обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624, обществу с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ГООМЫШЛЕННОЙ ГРУППЕ "ДОБРОДОМ", индивидуальному предпринимателю Неверовой Татьяне Евгеньевне о признании недействительным договора ипотеки N 1036-1047-1059 от 03.06.2009 г. и применении последствий недействительности.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.10.2012 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.10.2012, принять по делу новый судебный акт, признать договор ипотеки недействительным. При этом доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к тому, что залогодателям, как к участникам долевого строительства, вместе с помещениями перешли права аренды на земельный участок, который был предоставлен застройщику - ООО "Стройимпекс" на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, N 12/08 от 04.02.2008.

Истец, общество с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ГРУППА "ДОБРОДОМ", индивидуальный предприниматель Неверова Татьяна Евгеньевна, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.

Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствии не явившихся лиц.

Представитель ответчика считал обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Сбербанк России" в лице Пензенского отделения N 8624 Сбербанка России (Залогодержатель) и ООО "ФИНАНСОВО-ГООМЫШЛЕННАЯ ГРУППА "ДОБРОДОМ" (Залогодатель-1), Неверовой Татьяной Евгеньевной (Залогодатель-2) и Клепоносовым Олегом Николаевичем (Залогодатель -3) заключен договор ипотеки N 1036-1047-1059 от 03 июня 2009 г., предметом которого являлась передача Залогодателями в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателям на праве общей долевой собственности недвижимое имущество- торговый центр, назначение- нежилое, 4-этажный (подземных этажей-1), литер А, общей площадью 1 5210,5 кв.м., расположенное по адресу : г.Пенза, пр.Строителей, д.9, инвентарный /условный номер 56:401:002:000325360/58-58-35/027/2008-009. При этом, Залогодатель-1 являлся собственником 73/100 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, Залогодатель-2 - 7/100 доли и Залогодатель-3 - 20/100 доли соответственно.

Согласно статье 2 договора ипотеки, предметом залога обеспечиваются обязательства ООО ФПГ "ДОБРОДОМ" как заемщика, возникшие на основании договоров об открытии не возобновляемой кредитной линии N N 1036 от 25 июня 2007 г., N 1047 от 08 февраля 2008 г., N 1059 от 24 апреля 2008 г., заключенных между заемщиком и залогодержателем.

Договор ипотеки от 03 июня 2009 г. прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, номер регистрации 58-58-01/001/2009-212 от 28 июня 2009 г.

Исковые требования ао данному делу основаны на нарушении сторонами при заключении договора ипотеки N 1036-1047-1059 от 03 июня 2009 г. пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального Закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", согласно которым ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку здание передано в залог без прав аренды земельного участка, на котором он расположен, то это влечет ничтожность договора в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что земельный участок, кадастровый номер 58:29:01 007 005:0267, площадью 5637 кв.м, на котором в настоящее время расположен предмет залога, согласно Постановлению Главы Администрации города Пензы N 515 от 07.05.2007 г. был предоставлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы обществу с ограниченной ответственностью "Стройимпекс" в аренду для строительства общественного центра по договору аренды N 12/08 от 04 февраля 2008 г. сроком до 07 мая 2010 г., прошедшим государственную регистрацию.

На основании договора аренды с множественностью лиц со стороны арендатора N 369/10 от 08 октября 2010 г., заключенного между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г.Пензы и ООО ФПГ "ДОБРОДОМ", Неверовой Т.Е. и Клепоносовым О.Н., последние являются арендаторами земельного участка- кадастровый номер 58:29:01 007 005:0267, площадью 5637 кв.м, на сроком на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию 06 декабря 2010 г.

Таким образом, никакими зарегистрированными правами на земельный участок на дату заключения договора ипотеки залогодатели не обладали. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора ипотеки N 1036-1047-1059 от 03 июня 2009 г. недействительным, и применении последствий недействительности ничтожной сделки правомерен.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что к залогодателям, как к участникам долевого строительства, вместе с правами на помещения перешли права аренды на земельный участок, который был предоставлен застройщику - ООО "Стройимпекс" на основании договора аренды предназначенного для строительства земельного участка, в связи с чем оспариваемая сделка не соответствует требованиям законодательства, не являются основанием для удовлетворения иска.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, в т.ч. право аренды, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с ч.1 ст. 2 названного закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Однако, свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права аренды, в материалы дела не представлено, как не представлено и иных доказательств, подтверждающих наличие зарегистрированного права.

Вопреки доводам заявителя, с момента перехода права собственности на здание собственники приобретают не само право аренды как таковое, а исключительное право на приобретение права аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных под зданиями земельных участков, которое осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Земельным кодексом РФ, федеральными законами (ч.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Право аренды земельного участка было зарегистрировано в установленном законом порядке за залогодателями только 06 декабря 2010 года и только с указанной даты они могли распоряжаться принадлежащим им правом аренды, в т.ч. посредством их включения в договор ипотеки.

Доводы заявителя о замене лиц в договоре N 12/08 от 04 февраля 2008 года несостоятельны, в связи с недоказанностью внесения изменений в договор и в связи с отсутствием государственной регистрации перехода права.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15.10.2012 по делу N А49-6102/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Клепоносова Олега Николаевича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

К.К. Туркин

Судьи

В.Т. Балашева В.А. Морозов