Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2013 г. N 05АП-11329/12

г. Владивосток

12 февраля 2013 г.

Дело N А59-2885/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 06 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей С.Б. Култышева, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.В. Модиной,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Мыльникова Виктора Александровича,

апелляционное производство N 05АП-11329/2012

на решение от 26.10.2012

судьи С.Ф. Дудиной

по делу N А59-2885/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Индивидуального предпринимателя Мыльникова Виктора Александровича (ОГРН 304650119400349, ИНН 650100007512)

к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ОГРН 1026500520364, ИНН 65000000761)

о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 01.06.2004 N 5424 о внесении изменений в пункт 1.2 договора,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Мыльникова В.А. (далее по тексту - ИП Мыльников В.А.): Самойлович Ю.А., представитель по доверенности от 22.06.2012, сроком действия один год, без права передоверия; паспорт Республики Беларусь АВ 2281154,

иные лица: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мыльников Виктор Александрович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - Департамент) с иском об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01.06.2004 N 5424 о внесении изменений в пункт 1.2. договора в следующей редакции: "Целевое назначение установить: для строительства объекта "Магазин промышленных товаров " с прилегающей территорией.".

Определением от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - МИЗО Сахалинской области).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 26.10.2012 в удовлетворении заявленного истцом требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленное им требование.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что предъявленный им иск направлен на приведение условий договора аренды в соответствии с градостроительной документацией. Считает, что статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) применима к случаю первоначального выделения земельного участка, который был сформирован и закреплен за каким-либо субъектом, тогда как в настоящем случае земельный участок уже предоставлен на праве аренды. Со ссылкой на положения части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) указал, что вид разрешённого использования земельных участков устанавливается исключительно градостроительным регламентом, при этом правообладателям предоставляется возможность выбора основного вида разрешённого использования (постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 12919/11). Пояснил, что согласно статьям 35,36,37 Правил землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинске, спорный земельный участок относится к зоне ОД-2/69, предполагающей размещение объектов торговли большой проходимости. Считает, что градостроительной документацией предусмотрено размещение объекта торговли. Полагает, что Департамент выразил волю на предоставление земельного участка под строительство. Также считает, что иск предъявлен к надлежащему ответчику как стороне договора аренды. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявленного им требования.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 01.06.2004 на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска от 27.04.2004 N 732 между предпринимателем (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, правопреемником которого является ответчик, заключён договор аренды земельного участка площадью 5 600 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, северная сторона ул.Емельянова, севернее существующего магазина "Орбита" по ул.Емельянова,34-а на период с 10.07. 2003 по 01.07.2004.

В соответствии с пунктом 1.2. договора участок предоставлен для разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина и является разрешенным использованием.

Согласно пункту 27 постановления мэра г.Южно-Сахалинска от 22.10.2004 N 1975 в постановление от 10.07.2003 N 1150 внесены изменения в части предоставления из земель категории "земли поселений" предпринимателю дополнительного участка N 4690/1 ориентировочной площадью 0,4860 га, расположенного по адресу: г.Южно-Сахалинск, севернее существующего магазина "Орбита" по ул.Емельянова,34-а для разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина. Также продлён срок аренды земельного участка на период с 01.07.2004 по 31.12.2004.

На основании данного постановления дополнительным соглашением от 04.11.2004 N 20566/2 к договору аренды земельного участка внесены изменения в пункт 1.1. договора: площадь участка установлена 5 448 кв.м.; с 01.07.2003 площадь дополнительного участка N 4690/1 - 4 860 кв.м.

Дополнительным соглашением от 04.11.2004 N 20566/3 к договору аренды с 22.10.2004 в договор аренды внесены изменения: установлена дата окончания договора - 31.12.2004; площадь участка установлена - 4 662 кв.м.; на основании определения Южно-Сахалинского городского суда от 20.07.2004 площадь дополнительного участка N 4690/1 - 4074 кв.м.

Согласно пункту 8 постановления мэра г.Южно-Сахалинска от 09.02.2005 N 198 срок аренды продлён с 01.01.2005 по 15.12.2005, площадь предоставленного в аренду дополнительного земельного участка определена в размере 4860 кв.м.

Дополнительным соглашением от 16.02.2005 N 20566/5 внесены соответствующие изменения в договор аренды земельного участка: дата окончания договора установлена - 15.12.2005; площадь участка - 5 448 кв.м.; целевое назначение - завершение разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина.

На основании постановления мэра г.Южно-Сахалинска от 06.02.2006 N 185 с 22.11.2005 прекращено право аренды предпринимателя на земельные участки N 4704/1 площадью 1231 кв.м. и N 4690/2 площадью 5 880 кв.м. в связи с объединением их с земельным участком N 4690/1 площадью 4860 кв.м., предоставленным для завершения разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина с разрешением размещения на период проектирования 18 контейнеров и двух вагонов для использования под склады. Общая площадь земельного участка N 4690/1 - 6679 кв.м.

С 23.11.2005 по результатам межевания уточнена площадь земельного участка N 4690/1 с 6679 кв.м. до 10130 кв.м., в том числе площадь, ограниченная в использовании - 0,0576 га (подземный водопровод), из них участок N 1 - 0,0412 га; участок N 2 - 0,0164 га.

Этим же постановлением продлён с 16.12.2005 по 31.08.2006 срок аренды земельного участка N 4690/1.

Соглашением от 09.02.2006 N 20566/7 к договору аренды земельного участка внесены изменения в договор N 5424 от 01.06.2004, дата окончания договора установлена - 31.08.2006; площадь участка - 10130 кв.м.; целевое назначение - завершение разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина с разрешением размещения на период проектирования 18 контейнеров и двух вагонов для использования под склады.

Истец 19.02.2007 обратился в Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска с заявлением о выдаче разрешения на проектирование и строительство на указанном выше земельном участке магазина промышленных товаров.

21.05.2007 управление архитектуры и градостроительства ДАГУН г.Южно-Сахалинска выдало истцу документы для согласования места размещения объекта, в том числе и акт выбора N 1554.

Постановлением мэра г.Южно-Сахалинска от 09.10.2007 N 2004 утверждён акт выбора N 1554, проект границ земельного участка из категории "земли населенных пунктов" ориентировочной площадью 0,1145 га для строительства в установленном порядке объекта "Магазин промышленных товаров" на части ранее предоставленном в аренду земельном участке N 4690/1, расположенном по северной стороне ул.Емельянова (строительный номер - ул.Емельянова,32), на основании материалов предварительного согласования места размещения.

Распоряжением ДАГУН г.Южно-Сахалинска от 22.01.2008 утверждён градостроительный план земельного участка, в пункте 2 которого закреплена информация обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка, в том числе - торговые центры, универсамы, универмаги.

28.05.2012 истец обратился в ДАГиЗ г.Южно-Сахалинска ( ранее - ДАГУН г.Южно-Сахалинска) с заявлением о приведении в соответствие с градостроительной документацией условий договора аренды земельного участка от 01.06.2004 N 5424 о виде разрешенного использования земельного участка и установить следующий вид разрешенного использования земельного участка : "под строительство объекта "Магазин промышленных товаров" с прилегающей территорией".

Письмом от 14.06.2012 ответчик отказался в добровольном порядке внести изменения в договор аренды, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного истцом требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Часть 2 данной статьи устанавливает возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон договора на основании решения суда.

Вместе с тем, изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Следовательно, истец, предъявляя требование об изменении договора аренды, должен согласно требованиям статьи 65 АПК РФ доказать наличие одного из названных в законе условий.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (часть 2 статьи 7 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования определён в договоре аренды земельного участка N 5424 от 01.06.2004 "для разработки проекта расширения хозяйственной территории магазина". Данный вид разрешенного использования не изменялся.

Частью 3 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со статьёй 8 ГрК РФ, статьёй 11 ЗК РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений. Согласно ст. ст. 14, 16 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки также является вопросами местного значения поселений и городских округов. Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что установление и изменение вида разрешенного использования земельных участков осуществляется в рамках градостроительной деятельности органами местного самоуправления.

Вместе с тем, истец в подтверждение наличия оснований для внесения изменений в договор аренды в части вида разрешённого использования не представил доказательства принятия уполномоченным органом решения о возможности изменения существующего вида разрешённого использования земельного на использование его под строительство.

Кроме того, приведение вида разрешённого использования земельного участка в соответствие с градостроительным регламентом должно согласно положениям статей 30, 36, 37 ГрК РФ, 7,85 ЗК РФ, 16,12 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" найти отражение в соответствующем кадастре. Вместе с тем, доказательства того, что такие изменения внесены в кадастровый паспорт спорного земельного участка материалы дела также не содержат.

Поскольку истцом не доказан факт принятия в установленном законом порядке решения об изменении вида разрешённого использования земельного участка, основания для внесения изменения в договор аренды в указанной части отсутствуют.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, настоящий иск направлен на получение земельного участка для осуществления строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно части 2 статьи 31 ЗК РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Частью 5 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.

По смыслу приведенных норм права принятию решения о предоставлении земельных участков для строительства должно предшествовать проведение работ по их формированию, в том числе предварительное согласование размещения участка, которое оформляется актом о выборе земельного участка с указанием проекта его границ и решением о предварительном согласовании места размещения участка, утверждающим этот акт. При этом обязанность по обеспечению выбора земельного участка возложена на орган местного самоуправления.

В соответствии с частью 10 статьи 31 ЗК РФ в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Сахалинской области N 6-ЗО от 20.02.2008 " О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе "Город Южно-Сахалинск", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в городском округе "Город Южно-Сахалинск", осуществляется органом исполнительной власти Сахалинской области, определяемом Правительством Сахалинской области.

Согласно распоряжению Администрации Сахалинской области от 05.03.2008 N 137-ра "Об организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством в городском округе "Город Южно-Сахалинск", таким органом на настоящий момент является Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.

Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательство, что спорный земельный участка был выбран для целей строительства в установленном статьей 31 ЗК РФ порядке.

21.02.2012 предприниматель обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области с заявлением о выборе земельного участка ориентировочной площадью 6 000 кв.м. для строительства и предварительном согласовании места размещения объекта - магазина промышленных товаров по адресу: г.Южно-Сахалинск, севернее дома N 32 по улице Емельянова, в ответе на которое Министерство сообщило, что на испрашиваемый земельный участок поступило второе заявление, в связи с чем в соответствии со статьей 30 ЗК РФ предоставление в данном случае земельного участка должно осуществляться на аукционе после проведения процедуры формирования земельного участка в установленном порядке. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10.

Довод, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что в настоящем случае положения статьи 30 ЗК РФ неприменимы, поскольку земельный участок ранее уже был предоставлен истцу на праве аренды, подлежит отклонению, поскольку порядок предоставления земельных участков под строительство, установленный в указанной статье, применяется и в тех случаях, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 N 2479/05.

Отклоняя довод истца со ссылкой на акт N 1544 выбора земельного участка, суд первой инстанции верно указал, что он является документом о предварительном согласовании основных решений, требований и технических условий на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям, коммуникациям и сооружениям со сроком до 3-х лет с момента утверждения настоящего акта, и служит основанием для оформления прав на земельный участок и выдачи архитектурно-планировочного (градостроительного) задания. Вместе с тем, акт выбора земельного участка утвержден постановлением мэра города Южно-Сахалинска от 09.10.2007 N 2004. По истечении трехлетнего срока права на земельный участок не оформлены, следовательно, срок действия данного акта истек.

Подлежит отклонению довод апеллянта со ссылкой на положения части 3 статьи 37 ГрК РФ, Правила землепользования и застройки в г. Южно-Сахалинске, утверждённые решением Городского Собрания Южно-Сахалинска от 29.09.2004 N 740/95-04-2 о том, что градостроительная документация подтверждает возможность размещения на земельном участке объекта торговли, поскольку, как указано судебной коллегией выше, решение уполномоченным органом об изменении разрешённого использования земельного участка для строительства не принималось, проект планировки общественного центра, представленный истцом, не является документом, подтверждающим изменение вида разрешённого использования. Более того, апеллянт не учитывает различий в возможности использования земельного участка для размещения уже существующего объекта и использования земельного участка для строительства нового объекта.

Доводы апеллянта о том, что ответчик признаёт возможность использования спорного земельного участка для строительства капитального объекта торговли и не возражает против этого, не имеет значения, поскольку судом выше установлено, что Департамент не обладает компетенцией в отношении земельных участков, на которых может осуществляться строительство.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Вместе с тем, обстоятельство изменения вида разрешённого использования земельного участка для осуществления строительства не нашло своего подтверждения, следовательно, факт выдачи градостроительного плана не подменяет решение уполномоченного органа об изменении вида разрешённого использования.

Руководствуясь вышеизложенным, суд первой инстанции сделал законный и обоснованный вывод о том, что, поскольку заявление предпринимателя связано с внесением изменений в договор в части установления вида разрешенного использования для осуществления строительства, полномочным органом по соответствующему решению является Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области. Следовательно, Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений г.Южно-Сахалинска является ненадлежащим ответчиком по делу.

Довод апеллянта о том, что Департамент является надлежащим ответчиком по делу, подлежит отклонению, поскольку указанный орган не обладает полномочиями в отношении предоставления земельных участков под строительство. При этом, обстоятельство принятия решения об изменении вида разрешённого использования, внесения изменений в государственный кадастр недвижимости не подтверждено, следовательно, оснований для понуждения ответчика к внесению изменений в договор не имеется.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.10.2012 года по делу N А59-2885/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев Н.А. Скрипка