Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2013 г. N 17АП-126/13

г. Пермь

18 февраля 2013 г.

Дело N А60-35900/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Глушенковой С.А.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Рынок Красноуфимский" - Гузева Е.В. (доверенность от 20.10.2012),

от ответчиков - индивидуальные предприниматели: Шумилов Виктор Федорович (паспорт), Шумилов Андрей Викторович (паспорт), Валиева Зинфира Хасановна (паспорт), Самохвалов Владислав Валентинович (паспорт), Тутынин Игорь Александрович (паспорт), Куликовская Светлана Александровна (паспорт), Сафин Рафаил Васильевич и их представители Конев М.А., Моржерина Л.В. по доверенностям, имеющимся в материалах дела;

от ответчика - индивидуального предпринимателя Борисовой Надежды Викторовны - Борисов Ю.В. (доверенность от 26.11.2012), Конев М.А., Моржерина Л.В. (доверенность 66 АА N 1433782 от 10.01.2013);

от ответчика - Шоноховой Нины Степановны - Конев М.А., Моржерина Л.В., (доверенность 66 АА N 1433780 от 10.01.2013);

от ответчика - индивидуального предпринимателя Сафиной Эльвиры Муфатыховны - Конев М.А., Моржерина Л.В. (доверенность 66 АА N 1433781 от 10.01.2013);

от третьего лица - администрации г. Красноуфимска - Глазов В.А. (удостоверение N 114 от 03.12.2012, доверенность от 10.08.2012);

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков - индивидуального предпринимателя Борисовой Надежды Викторовны, индивидуального предпринимателя Сафина Рафаила Васильевича, индивидуального предпринимателя Самохвалова Владислава Валентиновича, индивидуального предпринимателя Шумилова Виктора Федоровича, индивидуального предпринимателя Шоноховой Нины Степановны, индивидуального предпринимателя Тутынина Игоря Александровича, индивидуального предпринимателя Куликовской Светланы Александровны, индивидуального предпринимателя Валиевой Зинфиры Хасановны, индивидуального предпринимателя Сафиной Эльвиры Муфатыховны, индивидуального предпринимателя Шумилова Андрея Викторовича

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2012 года

по делу N А60-35900/2012

принятое судьей Краснобаевой И.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рынок Красноуфимский"

к индивидуальному предпринимателю Борисовой Надежде Викторовне, индивидуальному предпринимателю Сафину Рафаилу Васильевичу, индивидуальному предпринимателю Самохвалову Владиславу Валентиновичу, индивидуальному предпринимателю Шумилову Виктору Федоровичу, индивидуальному предпринимателю Шоноховой Нине Степановне, индивидуальному предпринимателю Тутынину Игорю Александровичу, индивидуальному предпринимателю Куликовской Светлане Александровне, индивидуальному предпринимателю Валиевой Зинфире Хасановне, индивидуальному предпринимателю Сафиной Эльвире Муфатыховне, индивидуальному предпринимателю Шумилову Андрею Викторовичу

третье лицо: администрация города Красноуфимска

о признании договоров субаренды незаключенными, освобождении земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рынок Красноуфимский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исками к индивидуальному предпринимателю Борисовой Надежде Викторовне, индивидуальному предпринимателю Сафину Рафаилу Васильевичу, индивидуальному предпринимателю Самохвалову Владиславу Валентиновичу, индивидуальному предпринимателю Шумилову Виктору Федоровичу, индивидуальному предпринимателю Шоноховой Нине Степановне, индивидуальному предпринимателю Тутынину Игорю Александровичу, индивидуальному предпринимателю Куликовской Светлане Александровне, индивидуальному предпринимателю Валиевой Зинфире Хасановне, индивидуальному предпринимателю Сафиной Эльвире Муфатыховне, индивидуальному предпринимателю Шумилову Андрею Викторовичу (далее - предприниматели) о признании договоров субаренды земельных участков незаключенными и об освобождении незаконно занимаемого ими земельного участка.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2012 и 06.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Красноуфимска, арбитражные дела N А60-35900/2012, А60-35906/2012, А60-35911/2012, А60-36132/2012, А60-36142/2012, А60-136145/2012 объединены в одно производство с присвоением номера дела NА60-35900/2012.

Определением Арбитражного суда от 06.10.2012 арбитражные дела N А60-35900/2012, А60-41176/2012, А60-41186/2012, А60-41193/2012, А60-41221/2012 объединены в одно производство с присвоением делу номера А60-35900/2012.

Решением Арбитражного суда от 28.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ответчики с принятым решением не согласны, обратились с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судом положений ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении иска общества. Как полагают заявители, у истца отсутствовали правовые основания для обращения в суд с таким иском, поскольку препятствия в пользовании арендованным им участков не установлены. Кроме того, восстановление нарушенного права истца по таким искам осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, однако участок передан обществу в аренду в том состоянии, в котором он находится на момент рассмотрения спора (п. 1.1 договора аренды), ввиду чего требуя освобождения участка от расположенных на нем объектов ответчиков, истец нарушает права арендодателя. Применяя ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку обращаясь с настоящим иском, общество указывало на некапитальность возведенных объектов, ввиду чего доказательства, в обоснование капитальности строения сторонами не представлялись и этот вопрос судом не исследовался. Вместе с тем при исследовании обстоятельств, касающихся возведения спорных объектов, суду надлежало исследовать договор простого товарищества от 15.06.2002, заключенный обществом с индивидуальными предпринимателями, и договоры об установлении совместной собственности от 01.03.2003, согласно которым стороны объединили свои вклады для строительства торгового ряда, при этом на общество была возложена обязанность по согласованию осуществления строительства и подготовке землеустроительной документации. На момент заключения договора аренды с обществом, возведенные за счет средств предпринимателей объекты уже находились на арендуемом участке. Предъявляя настоящий иск, общество злоупотребляет правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку по сути пытается избежать исполнения договоров простого товарищества и договора об установлении совместной собственности. Принятое судом решение не отвечает признакам исполнимости, поскольку суд не указал в какой части каждый из ответчиков должен освободит один и тот же участок, при том, что торговый ряд представляет собой единый объект с общей крышей и стеной, ввиду чего освобождение земельного участка от объектов ответчиков повлечет нарушение прав иных собственников помещений в торговом ряду, которые к участию в деле не привлечены.

До судебного заседания в апелляционный суд поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчики также указывают на то, что земельный участок предоставлялся в аренду обществу под торговые объекты на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что также свидетельствует о том, что на момент заключения договора аренды с обществом, на арендуемом участке имелись объекты недвижимости, возведенные совместно обществом и предпринимателями. При таких обстоятельствах ответчики полагают, что договор аренды не мог быть заключен только с обществом, поскольку имелись иные собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, переданном обществу.

Обществом представлен отзыв на апелляционную жалобу ответчиков, в котором указано на несостоятельность изложенных в ней доводов. Как указывает общество, наличие на арендованном обществом участке объектов, принадлежащих ответчикам, безусловно нарушает права общества как арендатора, поскольку он в полной мере не может пользоваться предоставленным ему участком. Ввиду незаключенности договоров субаренды у ответчиков отсутствовали правовые основания для использования земельного участка, ввиду чего суд правомерно обязал ответчиков освободить участок, при этом общество указывало, что за свой счет может обеспечить исполнение решения об освобождении участка. Общество просило оставить решение без изменения, жалобу ответчиков без удовлетворения.

Представителем ответчиков заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов, поименованных в перечне.

В качестве невозможности представить эти документы суду первой инстанции, указано на то, что они представляются в возражение тех доводов, которые истцом не приводились и в судебном заседании не обсуждались, ввиду чего предприниматели полагали, что они не имеют отношения к предмету заявленных требований. Поскольку требования общества об освобождении участка удовлетворены на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприниматели просили названные документы приобщить к материалам дела на основании ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев названное ходатайство, апелляционный суд признал его подлежащим удовлетворению ввиду обоснованности невозможности представить данные документы суду первой инстанции (ч. 1 ст. 64, ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом заключен договор аренды N 52/1 от 18.04.2003, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 005:0031 площадью 1067 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область г. Красноуфимск ул. Рогозниковых,35.

Соглашением о перемене лиц в обязательстве МУГИСО передало права арендодателя по указанному договору муниципальному образованию "город Красноуфимск".

Договор заключен сроком на 49 лет, зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.07.2003 N 66-01/01-30/2003-254.

Между обществом и предпринимателями подписаны договоры субаренды земельных участков (в границах арендованного обществом участка) с целевым использованием - под объект торговли, в границах, указанных в плане участка (Приложение N 1 к договорам).

Ссылаясь на незаключенность договоров субаренды, подписанных с ответчиками, и на отсутствие в связи с этим у последних правовых оснований для занятия участка, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании договоров субаренды незаключенными и обязании ответчиков освободить участок.

Удовлетворяя заявленные требования и признавая договоры субаренды незаключенными, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в субаренду предпринимателям переданы части земельного участка, арендованного обществом, при этом переданные в субаренду части участка не установлены на местности в соответствии с требованиями земельного законодательства. Земельный участок не размежеван, его части не поставлены на кадастровый учет. Как верно указал суд первой инстанции, часть земельного участка не может рассматриваться как согласованный предмет, поскольку не обладает индивидуально-определенными признаками.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Поскольку согласованное сторонами существенное условие договора аренды - его предмет, отсутствует, договор правомерно признан судом незаключенным.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, договоры субаренды не могут быть признаны заключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 2 ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 3 от 01.06.2000, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 от 16.02.2001 разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Как следует из материалов дела, оспариваемые договоры субаренды в установленном порядке не зарегистрированы, в судебном порядке ответчики с исками об обзяании общество зарегистрировать договоры не обращались.

В отсутствие регистрации договоров субаренды, подписанных на срок 49 лет, суд правомерно признал их незаключенными.

Удовлетворяя требования об обязании ответчиков освободить участок, суд первой инстанции исходил из того, что спорные объекты, в которых ответчики ведут предпринимательскую деятельность, являются объектами недвижимости, и ввиду отсутствия разрешительной документации на проведение строительных работ, являются самовольными постройками и подлежат сносу в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С удовлетворением этой части требований апелляционный суд согласиться не может в силу следующего.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество единственным основанием для возложения на ответчиков обязанности освободить участок указывало на незаключенность договоров субаренды и отсутствие в связи с этим правовых оснований для использования участка.

Вместе с тем, из представленных апелляционному суду документов усматривается, что на основании заявления общества о необходимости расширения территории рынка и отводе дополнительного земельного участка, обществу выдан акт о выборе земельного участка, утвержденный постановлением Главы Мо "город Красноуфимск" от 15.05.2002 N 372.

Общество 15.06.2002 заключило с каждым из предпринимателей договор простого товарищества (о совместной деятельности), из которых усматривается, что стороны договорились соединить свои вклады и действовать совместно при строительстве торгового ряда (новая площадь рынка). Вклад вносит в кассу общества денежные средства, а общество принимает на себя обязанности подготовить проектно-сметную документацию, согласовать осуществление строительства с соответствующими учреждениями, организациями и предприятиями, подготовить и оформить землеустроительную документацию и права на земельный участок. При окончании строительства торгового ряда (на новой площади рынка) вкладчик использует торговое место (у каждого предпринимателя в договоре имеется номер торгового места) согласно договору (заключается по окончании строительства).

В материалы дела представлены договоры, заключенные обществом с предпринимателями, от 01.03.2003, из которых усматривается, что они заключены по окончания реконструкции фасадной части городского рынка и в связи с возникшей необходимостью правового регулирования результатов совместной деятельности.

В п. 1 каждого из договоров стороны определили, что в собственность общества переходят 47 торговых мест, в собственность каждого из предпринимателей переходит торговое помещение-бутик с указанием номера, площади (Приложение N 1 к договору) и доли в праве на единый торговый комплекс.

Апелляционному суду представлены договоры энергоснабжения от 01.03.2003 (в частности предпринимателя Сафина Р.В. и Куликовской С.А.), по которому общество, как энергоснабжающая организация, обеспечивает отпуск электрической энергии к помещениям предпринимателей - субабонентам.

Из представленных технических паспортов также усматривается, что год постройки объекта 2003.

Таким образом, на момент заключения договора от 18.04.2003 аренды земельного участка с обществом, на участке уже имелись объекты, возведенные за счет предпринимателей и находящиеся в их владении.

Из материалов дела усматривается, что в приказе МУГИСО о предоставлении земельного участка в аренду обществу от 18.04.2003 N 6699 в качестве нормы права, на основании которой обществу предоставляется участок, указана в том числе ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть земельный участок предоставлялся под объект недвижимости (т. 1, л.д. 129, 130).

Из договора аренды от 18.04.2003 также следует, что участок предоставлен под объекты торговли и на момент предоставления на нём имелись объекты торговли.

При этом стороны в судебном заседании подтвердили, что это были спорные объекты, никаких иных объектов на земельном участке не было.

Таким образом, на момент подписания договора аренды земельного участка с обществом, на нем имелись объекты, принадлежащие в том числе предпринимателям, ввиду чего оснований полгать, что общество получило в аренду свободный земельный участок, а в последующем предприниматели необоснованно возвели на нем какие-либо объекты, в результате чего было нарушено право общества, не имеется, оснований для удовлетворения требований общества на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Требования общества об освобождении участка также не могут быть удовлетворены на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку как установлено ранее, участок, переданный обществу, не был свободным, его часть уже использовалась для размещения объектов ответчиков, ввиду чего общество не могло получить ту часть, которая занята объектами предпринимателей, следовательно, общество как арендатор, не вправе истребовать из чужого незаконного владения ответчиков ту часть участка, которая фактически ему (обществу) по обязательству не передавалась.

Согласно ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В силу ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Поскольку иск о сносе самовольных построек обществом не заявлялся, соответствующие обстоятельства судом не устанавливались и обосновывающие их доказательства, сторонами не представлялись, апелляционный суд полагает вывод суда о самовольности построек несостоятельным, ввиду чего оснований для возложения на предпринимателей обязанности по освобождению участка на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках настоящего дела не имеется.

При этом апелляционный суд отмечает, что объект (торговый комплекс) возводился в том числе и обществом, и в случае, если объект является самовольной постройкой, у лица, возводившего его, не возникает гражданских прав, в том числе и прав на земельный участок, расположенный под ним, следовательно общество не могло получить земельный участок в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации под объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.

Учитывая изложенное апелляционный суд полагает, что в удовлетворении требований об обязании предпринимателей освободить земельный участок, следует отказать, решение об удовлетворении этой части требований подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2012 года по делу N А60-35900/2012 в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Рынок Красноуфимский" об обязании индивидуального предпринимателя Борисовой Надежды Викторовны, индивидуального предпринимателя Сафина Рафаила Васильевича, индивидуального предпринимателя Самохвалова Владислава Валентиновича, индивидуального предпринимателя Шумилова Виктора Федоровича, индивидуального предпринимателя Шоноховой Нины Степановны, индивидуального предпринимателя Тутынина Игоря Александровича, индивидуального предпринимателя Куликовской Светланы Александровны, индивидуального предпринимателя Валиевой Зинфиры Хасановны, индивидуального предпринимателя Сафиной Эльвиры Муфатыховны, индивидуального предпринимателя Шумилова Андрея Викторовича освободить земельный участок с кадастровым номером 66:52:01 06 005:0031, площадью 1067 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г.Красноуфимск, ул. Рогозниковых, 35, отменить.

В удовлетворении этой части требований отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 ноября 2012 года по делу N А60-35900/2012 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Т.Л.Зеленина Г.Л.Панькова