Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2013 г. N 08АП-11590/12

город Омск

18 февраля 2013 г.

Дело N А70-7039/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11590/2012) закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 по делу N А70-7039/2012 (судья Багатурия Л.Е.) по иску закрытого акционерного общества "Проектно-строительная фирма "Стар" (ОГРН 1027200774017, ИНН 7203056837) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792 ИНН 7202138460) о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N23-20/639 путём обязания Департамента имущественных отношений Тюменской области исключить из договора аренды земельного участка 10 145,82 кв.м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО "Проектно-строительная фирма "Стар" - представитель Шепелевич Д.Г. по доверенности от 07.05.2011 сроком действия 3 года,

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - представитель не явился,

установил:

Закрытое акционерное общество "Проектно-строительная фирма "Стар" (далее - ЗАО "ПСФ "Стар") 02.08.2012 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 путём обязания ответчика исключить из договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 10 145,82 кв.м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 по делу N А70-7039/2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Возражая против принятого судом решения, ЗАО ПСФ "Стар" в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. При этом истец указывает, что разрешение на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-pc содержит информацию о разрешенном использовании земельного участка, в том числе для строительства автостоянки, выделенной в архитектурно-планировочном проектном решении застройщика как самостоятельный объект. Крытая автостоянка на 50 мест является самостоятельным объектом капитального строительства, который будет вводиться и эксплуатироваться автономно от жилого дома. Кроме того истец считает ошибочным вывод суда о том, что на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, поскольку на участке находятся другие объекты, не являющиеся общей долевой собственностью жилого дома, не установлены границы земельного участка для эксплуатации жилого дома. Также судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца о том, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство, подлежит разделению, поскольку на нем находятся объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию (существующая застройка), и одновременно ведется строительство. При этом указанные объекты независимы - не связаны друг с другом функционально, в состав жилого дома не входят. Суд первой инстанции не применил подлежащую применению норму абзаца второго пункта 7 статьи 36 ЗК РФ. Поскольку земельный участок для эксплуатации и обслуживания, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом фактического землепользования не формировался, а спорный земельный участок сформирован под строительство жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта и находится в аренде у истца, действия последнего были направлены на создание условий для формирования ответчиком земельных участков под многоквартирный дом и под отдельно стоящее офисное здание N 2 по ГП, уже имеющих собственников. Право аренды застройщика на земельный участок, в том числе под завершенный строительством жилой дом и здание, не может прекратиться само по себе после ввода названных объектов в эксплуатацию, без соблюдения установленного законом порядка. По мнению истца, договор аренды прекратил свое действие не полностью, как указал суд первой инстанции, а в части уже введенных в эксплуатацию объектов капитального строительства, однако, продолжает действовать в отношении незавершенных строительством объектов.

От Департамента имущественных отношений Тюменской области отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, извещенного надлежащим образом о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явился.

На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО "ПСФ "Стар" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Представитель истца пояснил, что работы продолжаются, договор аренды является актуальным в части, в соответствии с которой ведется строительство. В обоснование своей позиции по апелляционной жалобе и иску ссылается на пункт 1 статьи 450 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 451 ГК РФ, статьи 407-408 ГК РФ.

На вопрос суда относительно конкретного основания применительно к пунктам 1, 2 статьи 451 ГК РФ, которое истец считает влекущим изменение договора аренды в судебном порядке, представитель истца ответить затруднился, пояснил, что основанием к изменению договора является его прекращение в части площади 10 145,82 кв.м в соответствии со статьями 407-408 ГК РФ.

Представитель истца ходатайствовал об обозрении судом апелляционной инстанции кадастрового паспорта, выданного на автостоянку как объект недвижимости, и сопроводительного письма.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 67, 268 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку названные документы имеют даты составления в период после принятия судом первой инстанции обжалуемого решения и относятся, соответственно, к фактическим обстоятельствам, выходящим за пределы спора.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав явившегося представителя истец, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Департамент имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и территориальное управление администрации города по Ленинскому административному округу (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 (землеустроительное дело N 6062), по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок площадью 18 385 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 72:23:04 30 002:0081 для (под) строительства многоэтажного жилого дома ГП-1. Срок действия договора установлен с 24.02.2004 по 23.02.2007 (л.д.12-17 т.1).

Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 10.02.2005, номер регистрации 72-01/01-16/2005-23 (л.д.15 т.1).

Соглашением от 02.04.2007 о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 срок действия договора продлен с 24.02.2007 по 23.02.2009. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 03.07.2007, номер регистрации 72-72-01/152/2007-133 (л.д.18-19 т. 1).

По договору о передаче прав и обязанностей от 27.05.2008 по договору аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 Управа Ленинского административного округа Администрации города Тюмени с предварительного письменного согласия Департамента имущественных отношений Тюменской области от 23.05.2008 N 2782/17-2 передала права и обязанности арендатора по договору аренды (в редакции соглашения от 02.04.2007) ЗАО ПСФ "Стар" (л.д.21-22 т.1).

Соглашением от 18.08.2009 о продлении и внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639, заключенным между истцом и ответчиком, срок действия договора аренды продлен с 24.02.2009 по 23.02.2011; пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 16 690 кв.м, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Логунова - Федорова, именуемый в дальнейшем "Участок" категория земель "Участка": земли населенных пунктов, кадастровый номер 72:23:0430002:219 (л.д.23-24 т.1). Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 16.12.2009, номер регистрации 72-72-01/396/2009-052 (л.д. 24 т. 1).

Соглашением от 15.10.2010 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 в пункт 1.1 договора аренды площадь участка заменена на 16 669 кв.м. (л.д. 26 т. 1).

Соглашением от 03.06.2011о продлении и внесении изменений в договор аренды срок действия договора аренды продлен с 24.02.2011 по 23.02.2013; в пункте 1.1 договора аренды площадь заменена на 16 234 кв.м, кадастровый номер изменен с 72:23:0430002:219 на кадастровый номер 72:23:0430002:300. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 07.07.2011, номер регистрации 72-72-01/268/2011-099 (л.д.28-29 т.1).

Согласно пункту 1.4 договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639, разрешению на строительство от 28.12.2006 N RU72304000-382-рс, распоряжению Администрации города Тюмени от 30.01.2009 N1673, земельный участок предоставлен истцу для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта (пять этапов строительства) (л.д. 41-42 т.1).

Разрешениями N RU72304000-146-рв от 10.09.2008, N RU72304000-86-рв от 27.05.2009, N RU72304000-251-рв от 29.12.2009, N RU72304000-94-рв от 27.08.2010, NRU72304000-132-рв от 01.11.2011, N RU72304000-146-рв от 17.11.2011, N RU72304000-156-рв от 30.11.2011, введены в эксплуатацию объекты капитального строительства: нежилое строение - трансформаторная подстанция с кабельной линией электропередачи высокого напряжения к жилому дому со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта; общественное здание; жилой дом со встроенными объектами соцкультбыта, 2-й этап строительства, секция 2.1; офисное здание, 2-й этап строительства; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 3-й этап строительства, секция 3.1, 3.2, 3.3 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 4-й этап строительства, секция 3.4 и инженерные сети; жилой дом со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта, 1-й этап строительства, секция 1.1, 1.2, 1.1А и инженерные сети (л.д.43-57 т.1).

Таким образом, истец завершил строительство 4 этапов, в том числе: жилого дома со встроенно-пристроенными и отдельно стоящими объектами соцкультбыта для эксплуатации и обслуживания.

Согласно выполненному МУП г.Тюмени "Городской архитектурно-инженерный центр" расчету (от 04.06.2009 N 110) площади земельных участков, расположенных по ул. Логунова, 11, (л.д.30-34 т.1), для эксплуатации и обслуживания крытой стоянки на 50 автомашин ГП-3.4А и открытой автостоянки, строительство которых ещё не завершено, расчетная площадь земельного участка составляет 6088,18 кв.м (пункт 5).

В связи с вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов и необходимостью приведения в соответствие заключенного договора аренды с целями фактического землепользования, истец в письмах от 02.12.2011 N 01/511, от 08.01.2012 N 01/14, от 05.04.2012 N 01/45 (л.д.35-37 т.1) обращался к ответчику с требованием об исключении из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв.м), что подтверждается также расписками ответчика в получении документов от 06.12.2011 N 111206019, от 07.12.2011 N111206019/2, от 09.02.2012 N 111206019/3 (л.д.38-40 т.1).

Департамент имущественных отношений Тюменской области отказал ЗАО "ПСФ "Стар" во внесении изменений в договор аренды путем исключения из договора аренды площади земельного участка, необходимой для эксплуатации оконченных строительством объектов недвижимости (10 145,82 кв.м).

При данных обстоятельствах ЗАО "ПСФ "Стар" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о понуждении внести изменения в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 путём обязания ответчика исключить из договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 10 145,82 кв.м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию.

В качестве правового основания предъявленного требования ЗАО "ПСФ "Стар" в исковом заявлении сослалось на пункт 1 статьи 450, пункты 1,2 статьи 451 ГК РФ. В дополнении к исковому заявлению истец указал, основываясь на положениях статей 407- 408 ГК РФ, что частично исполнил условия договора аренды в соответствии с целями его предоставления и, следовательно, договор в части аренды земельного участка площадью 5 059,55кв.м в соответствии со статьей 408 ГК РФ подлежит прекращению, так как дальнейшее использование части земельного участка площадью 5 059,55кв.м в соответствии с целями, установленными в договоре аренды, не представляется возможным. Из смысла статьи 311 ГК РФ во взаимосвязи со статьей 453 ГК РФ при исполнении договора по частям обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а в исполненной части договор аренды прекращается в силу положений статьи 408 ГК РФ (л.д.116-120 т.1). В письменном объяснении (в порядке статьи 41 АПК РФ) ЗАО "ПСФ "Стар" указало, что обратилось с иском к ответчику в целях разделения застроенных и незастроенных территорий на земельном участке с кадастровым номером 72:23:043002:300 (статья 43 Градостроительного кодекса РФ). Учитывая, что автомобильная стоянка находится в процессе строительства, а другие объекты построены, что подтверждается имеющимися в деле разрешениями на ввод в эксплуатацию, из площади земельного участка с кадастровым номером 72:23:043002:300 необходимо исключить площадь, не занимаемую строящимся объектом - автомобильной стоянкой (л.д.43-46 т.2).

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции считает требование ЗАО "ПСФ "Стар" о внесении в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 изменений путём обязания ответчика исключить из договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639 10 145,82 кв.м площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания объектов, введенных в эксплуатацию, не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ предусматривает случаи изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда оно изменилось настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, предусмотренных в подпунктах 1,2,3,4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.04.2010 N 1074/10, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Обратившись в арбитражный суд с иском, предметом которого (материально-правовым требованием) является требование о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639, ЗАО "ПСФ "Стар" как истец в силу статьи 125 АПК РФ обязано обосновать предъявленное требование.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования истца и на которых истец их основывает (пункт 5 части 2 статьи 125 АПК РФ, абзац второй пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения.

Как лицо, требующее внесения изменений в договор аренды земельного участка, ЗАО "ПСФ "Стар" также обязано в силу части 1 статьи 65 АПК РФ доказать обстоятельства, с которыми нормы материального права (статьи 450-451 ГК РФ) связывают возможность изменения спорного материального правоотношения - договора аренды земельного участка от 29.12.2004 N 23-20/639.

Однако ЗАО "ПСФ "Стар" ни в исковом заявлении, ни во впоследствии представленных дополнениях к исковому заявлению не указало обстоятельств, которые могут являться основанием к требованию о внесении изменений в договор аренды. Наличие таких обстоятельств, которые предусмотрены статьями 450-451 ГК РФ для изменения договора в судебном порядке, ЗАО "ПСФ "Стар" в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ также не доказало.

Фактически истец связывает необходимость внесения в договор аренды земельного участка изменений (в площадь арендуемого участка) с обстоятельствами об окончании использования части земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды, и имеющимся, по мнению истца, прекращением договора аренды в соответствующей части. Однако такие обстоятельства не относятся к предусмотренным в статьях 450-451 ГК РФ в качестве оснований для изменения договора аренды в судебном порядке, что влечёт в любом случае отказ в удовлетворении иска ЗАО "ПСФ "Стар".

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что изменение договора аренды земельного участка путём исключения части площади этого участка означает внесение изменений в предмет договора, объектом аренды по которому является земельный участок определенной площади, прошедший кадастровый учет и имеющий в силу этого уникальные характеристики, изменение которых возможно лишь в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", что влечет за собой появление нового земельного участка с другими характеристиками и кадастровым номером. Соответственно, арифметическое исключение из договора аренды земельного участка части площади участка, о чём просит истец в предъявленном требовании, невозможно.

Установление судом отсутствия обстоятельств, которые могут служить основанием для изменения договора аренды в судебном порядке, является необходимым и достаточным для разрешения предъявленного истцом требования о внесении изменений в договор аренды земельного участка и для отказа в удовлетворении данного требования. Обстоятельства о том, прекратил ли действие договор аренды в части или полностью, к предмету рассматриваемого спора не относятся и не подлежат оценке судом.

В связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что сделав выводы о прекращении договора аренды земельного участка и возникновении на земельный участок права общей долевой собственности, суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований, что не допускается Арбитражным процессуальным кодексом РФ.

Правовые ситуации, рассмотренные в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 по делу N А55-17896/2010, на которое ссылается суд первой инстанции, отличны от рассматриваемой по данному делу, в том числе с учетом предмета искового требования, из которого (а не из оснований) при разрешении спора прежде всего необходимо исходить.

Признавая названные выводы ошибочными, суд апелляционной инстанции полагает, вместе с тем, что они не повлекли принятия неправильного решения, поскольку предъявленный ЗАО "ПСФ"Стар" иск о внесении изменений в договор аренды земельного участка не подлежит удовлетворению.

В абзаце втором пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (в редакции Постановления Пленума от 24.03.2011 N 30) разъяснено, что в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Поэтому поддерживая решение суда об отказе в удовлетворении иска ЗАО "ПСФ"Стар", суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению по мотивам, изложенным в настоящем постановлении.

Доводы апелляционной жалобы по сути направлены в противовес выводам суда первой инстанции, изложенным в обжалуемом решении, которые, в свою очередь, являются ошибочными, однако, не приведшими к принятию неправильного решения. Соответственно, указанные доводы не могут повлечь отмену обжалуемого решения суда и удовлетворение иска ЗАО "ПСФ "Стар". В связи с чем суд апелляционной жалобы истца суд апелляционной инстанции отказывает. Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ,

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.11.2012 по делу N А70-7039/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков