Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2013 г. N 08АП-9139/12

город Омск

28 февраля 2013 г.

Дело N А70-8033/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зориной О.В.

судей Семёновой Т.П., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9139/2012) Кутырева Александра Сергеевича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 13 сентября 2012 года (судья Трубицина Н.Г.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Пахомовский" Бекшенева Ф.Ш. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между должником и Кутыревым Александром Сергеевичем и применении последствий недействительности сделки в рамках дела А70-8033/2010 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Пахомовский" (ОГРН 1027201233300, ИНН 7217004701)

при участии в судебном заседании представителей:

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Пахомовский" Бекшенева Фарида Шигаповича - Карманов А.А. по доверенности от 18.12.2012 (после перерыва не явился),

от Петрова В.А. - Василкова Я.В. по доверенности N 72АА0147274 от 30.05.2012 (после перерыва не явился);

Кутырев Александр Сергеевич - лично (предъявлен паспорт);

установил:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.06.2012 по делу N А70-8033/2010 в отношении закрытого акционерного общества "Пахомовский" (далее - ЗАО "Пахомовский", должник) прекращена процедура внешнего управления, ЗАО "Пахомовский" признано настоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден Бекшенев Ф.Ш.

Конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи объекта земельного участка с расположенным на нем строением (автогараж) от 04.03.2011, заключенного между должником и Кутыревым Александром Сергеевичем (далее - Кутырев А.С.) и применении последствий недействительности сделки в виде обязания покупателя осуществить возврат полученного по сделке продавцу.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2012 по делу N А70-8033/2010 заявление конкурсного управляющего Бекшенева Ф.Ш. удовлетворено; договор купли-продажи земельного участка от 04.03.2011 с кадастровым номером 72:10:1801001 площадью 945 кв.м и расположенное на этом земельном участке здание гаража, расположенные по адресу: Тюменская область, Ишимский район, поселок Плодопитомник, ул. Мичурина, 19, признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кутырева А.С. передать ЗАО "Пахомовский" в течение 14 дней со дня принятия настоящего определения земельный участок с кадастровым номером 72:10:1801001 площадью 945 кв.м и расположенное на этом земельном участке здание гаража, расположенные по адресу: Тюменская область, Ишимский район, поселок Плодопитомник, ул. Мичурина, 19, и восстановлении в бухгалтерском учете ЗАО "Пахомовский" кредиторской задолженности перед Кутыревым А.С. в размере 1 500 000 руб.; с Кутырева А.С. в пользу ЗАО "Пахомовский" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Кутырев А.С. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что конкурсным управляющим не представлено доказательств, подтверждающих неравноценность встречного предоставления со стороны покупателя. В материалы дела представлены отчеты оценщика, в которых рыночная стоимость спорных объектов недвижимости различна.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, конкурсный управляющий Бекшенев Ф.Ш. представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрение апелляционной жалобы определением от 28.11.2012, протокольными определениями от 20.12.2012, 24.01.2013 было отложено на 19.02.2013. Информация об отложении размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 19.02.2013, Кутырев А.С. поддержал, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего Бекшенева Ф.Ш. поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.

Согласно статье 268 АПК РФ арбитражный суд в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Суд апелляционной инстанции в ходе рассмотрения апелляционной жалобы предоставил обеим сторонам обособленного спора возможность представить доказательства цены совершения сделок с недвижимостью в г.Ишиме и Ишимском районе в связи с тем, что по причинам, изложенным ниже, итоговая стоимость, указанная в отчетах об оценке не может являться достоверными доказательствами неравноценности сделок, а суд первой инстанции не предпринял мер к определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (статья 133 АПК РФ).

То есть непредставление данных доказательств суду первой инстанции имело место по причинам, не зависящим от сторон спора.

В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 19.02.2013, объявлялся перерыв до 21.02.2013. Информация о перерыве размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.

После перерыва представители конкурсного управляющего Бекшенева Ф.Ш., Петрова П.А. в заседание суда апелляционной инстанции не явились. Суд посчитал возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Кутырев А.С., в заседании суда апелляционной инстанции, продолженном после перерыва, поддержал ранее изложенную позицию, сослался на представленные им в дело доказательства заключения сделок по цене, сравнимой с ценой спорной сделки.

Относительно заявленного в суде апелляционной инстанции Кутыревым А.С. ходатайства о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:

Суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам (статья 268 АПК РФ).

Назначение судом апелляционной инстанции экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, является процессуальным действием по сбору новых (дополнительных) доказательств, которые не были предметом исследования судом первой инстанции.

Поэтому при разрешении ходатайства подателя жалобы суд апелляционной инстанции исходит из положений части 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства приобщаются судом апелляционной инстанции, если заявитель обосновал невозможность их представления суду первой инстанции по уважительным причинам, в настоящем случае - если судом первой инстанции было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, так как признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции (пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

Из материалов дела следует, что с ходатайством о назначении судебной экспертизы в порядке, предусмотренном статьей 82 АПК РФ, Кутырев А.С. при рассмотрении дела в суде первой инстанции к суду не обращался.

На основании статей 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе принципов равноправия сторон и состязательности.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 АПК РФ).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы, заявленного подателем жалобы в суд апелляционной инстанции.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав Кутырева А.С. и до перерыва представителей конкурсного управляющего должника и кредитора Петрова П.А., проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2012 по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.03.2011 между должником (продавец) и Кутыревым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, на основании которого продавец продал, а покупатель купил за 1 500 000 руб. нежилое строение (гараж) и земельный участок с кадастровым номером 72:10:1801001 площадью 945 кв.м, расположенные по адресу: Тюменская область, Ишимский район, поселок Плодопитомник, ул. Митчурина,19.

При этом стоимость гаража стороны определили в 1 300 000 руб., земельного участка в 200 000 руб. (том 32 листы дела 13-14).

Согласно пункту 5 договора купли-продажи расчет между сторонами должен быть произведен поэтапно: на день подписания договора покупатель уплачивает 300 000 руб., в месячный срок после подписания договора до 04.04.2011 покупатель уплачивает 1 200 000 руб. путем внесения денежных средств в кассу продавца.

По передаточному акту от 04.03.2012 земельный участок и строение гаража переданы покупателю (том 32 лист дела 15).

Переход права собственности от ЗАО "Пахомовский" к Кутыреву С.А. на земельный участок и здание гаража прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством серии 72НЛ N 826072 от 28.03.2011 (том 39 лист дела 122).

Факт оплаты объектов недвижимости в размере, определенном условиями договора заинтересованным лицом не оспаривался и был подтвержден конкурсным управляющим в своем заявлении о признании сделки недействительной.

Конкурсный управляющий, полагая, что должник при совершении спорной сделки не получил равноценного встречного исполнения, в связи с чем сделка по купли-продажи недвижимого имущества, заключенная между ЗАО "Пахомовский" и Кутыревым А.С., является подозрительной сделкой, обратился в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Пахомовский" с настоящим заявлением.

В качестве правового обоснования для признания названного договора купли-продажи недействительным заявитель сослался на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 27-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Для признания сделки недействительной по вышеуказанному основанию заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает ее признание недействительной судом.

Для признания недействительной подозрительной сделки, исходя из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и приведенных выше разъяснений данной нормы права, необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:

1. сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;

2. наличие неравноценного встречного исполнения обязательств, при котором рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В силу пункта 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве правила пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским законодательством.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, пришел к выводу, что оба эти условия имеют место в оспариваемой сделке.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции о доказанности заявителем неравноценности встречного исполнения обязательств.

Обязанность доказать факт неравноценного предоставления по оспариваемой сделке лежит на конкурсном управляющем.

Признавая сделку недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что конкурсным управляющим представлены надлежащие доказательства, подтверждающие отсутствие внесения Кутыревым А.С. равноценного встречного исполнения, а именно отчет независимого оценщика Шатохина А.О. N 40/12, в соответствии с которым стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:10:1801001 площадью 945 кв.м, расположенного по адресу: Тюменская область, Ишимский район, поселок Плодопитомник, ул. Мичурина, 19, по состоянию на 04.03.2012 составляет 450 000 руб., стоимость строения гаража - 5 600 000 руб. (том 32 лист дела 105).

Как указал суд первой инстанции, факт неравноценного встречного предоставления со стороны покупателя в полной мере подтверждается представленным конкурсным управляющим отчетом.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее:

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки признается, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

То есть при определении неравноценности сделки, предполагающей оплату имущества деньгами, то есть имеющей цену сделки, должны учитываться условия аналогичных сделок (в данном случае договоров купли-продажи), которые имели место в действительности либо условия реальных оферт, с обоснованием таких скидок на торг, которые действительно вызовут интерес покупателя в заключении договора на основании данной оферты.

Аналогичный характер реальных сделок и оферт также подлежит доказыванию.

Между тем рыночная цена, определенная независимым оценщиком, - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), а не реальная цена сделки, по которой продавец согласился продать, а покупатель действительно согласился купить объект сделки.

В силу этого отчет об оценке, составленный на основании использования доходного и затратного методов, как доказательство не имеет необходимого признака относимости к предмету спора об оспаривании сделки по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

А отчет об оценке, составленный с использованием метода сравнительных продаж, должен позволять проверить аналогичный характер сделок, взятых для сравнения, то есть сопоставить аналоги с предметом спорной сделки, а также должен содержать понятное и достоверное обоснование скидки на торг с приложением соответствующих доказательств.

Так, согласно представленному конкурсным управляющим отчету об оценке нежилого строения (автогараж) и земельного участка площадью 945 кв.м, подготовленному от 12.07.2012 ИП Шатохиным А.О., рыночная стоимость объекта оценки (нежилого строения (автогараж) на дату оценки - 04.03.2011 - составляет 5 600 000 руб., земельного участка, площадью 945 кв.м - 450 000 руб. (том 32 лист дела 20).

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - анналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Объектом продажи являлось нежилое строение с земельным участком, необходимым для его использования и отведенным для использования именно этого объекта.

Поэтому цена земельного участка в составе цены сделки самостоятельного значения не имеет, а учитывается в зависимости от вида землепользования в составе цены строения.

Как следует из отчета от 12.07.2012 (том 32 листы дела 100-101, 110-112), для проведения сравнения оценщиком выявлены 3 объекта, расположенные в городе Ишиме, площадью 80 м2, 800 м2, 989 м2.

Все они согласно отчету расположены в г.Ишиме, тогда как спорное строение находится в Ишимском районе в пос. Плодопитомник.

Как указал оценщик, объекты-аналоги относятся к производственным помещениям.

Однако в публикации об объекте-аналоге площадью 80 м2 отсутствует информация о его назначении (том 32 лист дела 110).

Публикация об объекте-аналоге площадью 800 м2 (том 32 лист дела 111) содержит информацию о продаже действующего бизнеса "Окна-Плюс", в составе которого имеются действующие производственные цеха и склад-магазин.

Более того, в отчете указано, что этот объект расположен в городе Ишиме по ул. Елизарова в г.Ишим. Однако ответчиком в дело представлена справка МКУ "Управление архитектуры и градостроительства" исх N 1032 от 7.12.2012 года такая улица на территории города Ишима отсутствует.

Объект-аналог площадью 989 м2 (том 32 лист дела 112) содержит следующее описание: имеется цех по производству ПВХ с раскрученным брендом (на рынке 7 лет), газ -новая котельная и система отопления, система видеонаблюдения, кран-балка, электроснабжение от двух разных фидеров(бесперебойная подача электроэнергии). Сквозной проезд на разные дороги общего пользования, выходящие на крупные оптовые базы.

То есть объектом продажи в данном случае так же является действующий бизнес.

Между тем в данном деле объектом продажи является складское помещение, в котором осуществляется торговля строительными материалами со склада (том 32 листы дела 50-54).

Поэтому сопоставлять его с готовым действующим бизнесом под сложившимся брендом тем более с учетом его расположения вне города Ишим оснований не имеется.

Таким образом, представленный конкурсным управляющим отчет даже в части оценки методом сравнительных продаж не является доказательством неравноценности спорной сделки.

Кроме того, конкурсным управляющим для подтверждения занижения цены спорной сделки в суд апелляционной инстанции представлены договоры купли-продажи нежилого строения от 09.08.2007, купли-продажи имущества от 25.11.2009, купли-продажи муниципального имущества от 18.05.2012 N 14.

Так, согласно договору купли-продажи от 09.08.2007, заключенному между Зверевой Н.В. (продавец) и Романовой Л.В. (покупатель), продавец продала покупателю нежилое строение, состоящее из кирпичного одноэтажного строения, находящегося по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Казанская, д. 4, стоимость помещения составила 10 000 000 руб.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик и конкурсный управляющий пояснили, что нежилое помещение, находящееся по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Казанская, д. 4, является действующим магазином, то есть опять-таки готовым торговым бизнесом.

В дело ответчиком представлены фото.

То есть объект по указанной сделке, не является аналогом объекта по оспариваемой сделке ни по его назначению, ни по его местоположению, а, следовательно, они не сходны по основным характеристикам, влияющим на цену сделки. В связи с чем сравнению не подлежат.

Таким образом, указанный договор не является доказательством, подтверждающим неравноценное встречное исполнение по договору со стороны Кутырева А.С.

Как усматривается из договора купли-продажи имущества от 25.11.2009, Комитет имущественных отношений и земельных ресурсов Администрации города Ишима (продавец) продал Русаковой Анне Кирилловне отдельно стоящее здание, общей площадью 271,1 кв.м, земельный участок, общей площадью 1713 кв.м, расположенные по адресу: г. Ишим, ул. Артиллерийская, 77, стоимость отчуждаемого имущества составила 5 900 240 руб.

Согласно договору купли-продажи муниципального имущества от 18.05.2012 N 14 Департамент имущественных отношений и земельных ресурсов Админисарции города Ишима (продавец) продал индивидуальному предпринимателю Лысенко Александру Ивановичу (покупатель) 19/100 доли (58,71 кв.м) в муниципальном имуществе в нежилом помещении, расположенном по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Гагарина, 1, стр. 7/1, стоимость отчуждаемого имущества составила 560 000 руб. без учета НДС.

Стоимость недвижимого имущества по указанным договорам купли-продажи определена в соответствии с отчетами оценщиков.

По обоим договорам предметом договора также выступал готовый бизнес - в одном случае пельменная, в другом - магазин.

Ответчиком представлены в дело фото данных объектов.

При этом и в том и в другом случае указанные объекты не являлись аналогами ни по назначению помещения, ни по его расположению, поскольку оба объекта в отличие от спорного объекта, находятся в черте города.

При этом, из условий договора от 25.11.2009 и от 18.05.2012 N 14 усматривается, что покупателю, как субъекту малого или среднего предпринимательства, предоставлено право выбора порядка оплаты приобретаемого имущества - единовременно или в рассрочку (пункты 2.1 договоров).

Рассрочка предоставляется на пять лет.

Кроме того согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

То есть о рыночной стоимости можно говорить тогда, когда стороны договора свободны в заключении договора и объект продаже может быть представлен на рынке посредством публичной оферты.

Между тем, при отчуждении имущества, находящегося в муниципальной или государственной собственности субъекту малого или среднего предпринимательства, у которого приобретаемое имущество находилось в аренде, уполномоченный орган обязан заключить договор купли-продажи с таким субъектом и объект не может быть представлен на открытом рынке для продажи неопределенному кругу лиц.

К тому же на сумму договора имущества не может не влиять такая длительная рассрочка, которая позволяет покупателю рассчитываться постепенно за счет доходов от использования своего бизнеса, который к тому же уже давно налажен в арендованном помещении (строении).

При указанных обстоятельствах, когда одна из сторон договора обязана его заключить, причем на условиях длительной рассрочки в оплате, основания считать, что стоимость имущества, указанная в договорах с муниципалитетом, является рыночной, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

В настоящем споре, как пояснил ответчик, он приобрел помещение как склад в целях хранения собственных товаров. Поэтому говорить о приобретении готового бизнеса не приходится.

Учитывая изложенное, представленные конкурсным управляющим договоры не могут считаться доказательствами, подтверждающими неравноценное встречное исполнение со стороны покупателя.

Достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что оплата по оспариваемому договору существенно отличалась в худшую для должника сторону от оплаты по договорам, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, материалы дела не содержат и конкурсным управляющим в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом в деле отсутствуют доказательства недобросовестности покупателя (его сговора с должником в противоправных целях).

При таких обстоятельствах, исходя из недоказанности конкурсным управляющим всей совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, суд апелляционной инстанции отказывает в удовлетворении требований конкурсного управляющего.

Учитывая, что в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением (автогараж) от 04.03.2011 отказано, основания для применения последствий недействительности сделки отсутствуют.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 13.09.2012 по делу N А70-8033/2010 подлежит отмене, с разрешением вопроса по существу.

Апелляционная жалоба Кутырева А.С. подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением апелляционной жалобы Кутырева А.С., в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на должника.

В связи с отказом в удовлетворении заявления и апелляционной жалобы конкурсного управляющего, в соответствии со статей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за их подачу относятся на должника.

На основании изложенного и руководствуясь пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9139/2012) Кутырёва Александра Сергеевича удовлетворить.

определение Арбитражного суда Тюменской области от 13 сентября 2012 года, вынесенное по результатам рассмотрения заявления закрытого акционерного общества "Пахомовский" в лице конкурсного управляющего Бекшенева Ф.Ш. о признании недействительным договора недвижимости от 04.03.2011 заключенного между должником и Кутыревым Александром Сергеевичем и применении последствий недействительности сделки в виде обязания покупателя осуществить возврат полученного по сделке продавцу в рамках дела А70-8033/2010 (судья Трубицина Н.Г.) о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "Пахомовский" (ОГРН 1027201233300, ИНН 7217004701) отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Пахомовский" в лице конкурсного управляющего Бекшенева Ф.Ш. отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Пахомовский" в пользу Кутырева Александра Сергеевича 2 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.В. Зорина

Судьи

Т.П. Семёнова Н.В. Тетерина