Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2013 г. N 17АП-15040/12

г. Пермь

22 февраля 2013 г.

Дело N А50-16356/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2013 года.

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Голубцовой Ю.А., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Сидоренко А.С. (удостоверение, доверенность от 09.01.2013),

от ответчика - Лавров Ю.А. (паспорт, доверенность от 05.04.2012),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, ООО "Аклеон",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 23 октября 2012 года

по делу N А50-16356/2012,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.,

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми

к ООО "Аклеон" (ОГРН 1085903005935, ИНН 5903089947)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Аклеон" (ответчик) о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от 27.11.2007 N 082-07л за период с 01.01.2011 по 01.01.2012 в размере 1 845 200 руб. 80 коп., пени за период с 11.04.2011 по 24.04.2012 в размере 333 686 руб. 11 коп..

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда от 23.10.2012 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. Ответчик просит решение суда отменить, и принять по делу новый судебный акт. В апелляционной жалобе ответчик считает неправомерным вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды от 27.11.2007 N 082-07л, указывает, что строительство на арендованном земельном участке не осуществлено, земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Также ответчик считает необоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате и пени, поскольку арендные платежи вносились им в установленные сроки и в полном объеме.

Истец против доводов ответчика в части отсутствия задолженности по арендной плате возражает, указывает, что при расчете арендной платы должны применяться положения п.15 ч. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ, произведена замена судьи Дюкина В.Ю. на судью Панькову Г.Л. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала.

Судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 268 АПК РФ, запрошены у истца и приобщены к материалам дела документы о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:0164410037:0028 для целей строительства, необходимые для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, а также удовлетворено ходатайство ответчика о приобщении дополнительных доказательств, которые не были представлены в суд первой инстанции по объективным причинам.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, приказом Управления земельных отношений администрации г. Перми от 15.11.2007 N 2594-з ОАО "Камская долина" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 площадью 2172,7 кв.м на новый срок 3 года для строительства жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями по ул. Советской, 40 в Ленинском районе за счет земель населенных пунктов, ранее предоставленный постановлениями администрации г. Перми от 26.08.2004 N 3591 и от 25.10.2006 N 2022.

27.11.2007 между Управлением земельных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и ОАО "Камская долина" (арендатор) был заключен договор аренды N 082-07Л, по которому арендодатель передал арендатору во временное владение земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 площадью 2172,7 кв.м на новый срок 3 года для строительства жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Советская,40.

По договору перенайма N 73-16-44/10 от 04.05.2010 ОАО "Камская долина" передало права и обязанности арендатора по договору аренды N 082-07Л от 27.11.2007 ООО "Аклеон".

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 и право истца на взыскание арендной платы по договору аренды N 082-07Л от 27.11.2007 прекратились с момента государственной регистрации права собственности на квартиры в жилом доме по ул. Советской, 40, который был возведен на арендованном земельном участке.

Указанный вывод суда первой инстанции нельзя признать обоснованным.

Согласно представленной суду выписке от 29.08.2012 договор аренды N 082-07Л от 27.11.2007 зарегистрирован в Едином государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обременения объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 площадью 2172,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Советская, 30а.

Из имеющейся в материалах дела переписки истца и ответчика следует, что изменение адреса земельного участка было произведено на основании акта N 223/13-в, которым ранее установленный адрес г. Пермь, ул. Советская, 40, участок N 4, признан недействительным.

Судом первой инстанции не приведено доказательств, на которых основан его вывод о возведении на арендованном земельном участке многоквартирного дома, имеющего адрес: г. Пермь, ул. Советская, 40.

Истцом в обоснование исковых требований это обстоятельство не приводилось. Расчет арендной платы за заявленный период был произведен в размере 5% кадастровой стоимости земельного участка в связи с тем, что по истечении трех лет с даты заключения договора аренды на арендованном земельном участке не введены в эксплуатацию объекты недвижимости.

Доказательств осуществления строительства и введения в эксплуатацию жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 в материалы дела не представлено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции факт отсутствия жилых домов на арендованном земельном участке истцом и ответчиком не оспаривается.

Таким образом, оснований для вывода о том, что земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, не имелось. Какие-либо иные обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договорных отношений, материалами дела также не подтверждены.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 ранее был предоставлен в аренду ООО "Камская долина" для строительства жилого дома по договору N 083-04Л от 11.04.2004 в составе земельного участка площадью 5612,8 кв.м на основании постановления Администрации города Перми от 26.08.2004 N 2591.

Постановлением Администрации города Перми от 25.10.2006 N 2022 на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 10.03.2006 по делу N А50-12107/2005 в постановление от 26.08.2004 N 2591 были внесены изменения, ОАО "Камская долина" предоставлены в аренду земельные участки: N 1 площадью 1777,9 кв.м, N 3 площадью 1354,5 кв.м, N 4 площадью 2172,7 кв.м под строительство жилого дома со сносом жилых домов по ул. Советской, 30, 34, 38, 40 и хозяйственных построек.

В отношении земельного участка N 4 площадью 2172,7 кв.м, поставленного на кадастровый учет с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028, был заключен договор аренды N 018-07Л от 07.05.2007 сроком с 26.10.2006 по 26.08.2007 с указанием целевого использования земельного участка - под строительство жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями.

На основании приказа Управления земельных отношений администрации города Перми от 15.11.2007 N 2594-з, п. 3 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ в связи с истечением срока договора N 018-07Л от 07.05.2007 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 на новый срок 3 года для строительства жилого дома со встроенными многофункциональными помещениями (N 082-07Л от 27.11.2007), арендатором по которому в настоящее время является ответчик.

В соответствии с п. 4.1 ч. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" (далее - Закон от 07.04.2010 N 604-П) размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края, устанавливается равным 0,3% от кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для жилищного и гражданского строительства, а также объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса на период инженерных изысканий, период проектирования и нормативный срок строительства, если иное не установлено настоящим Законом и законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.2 ч. 1 ст. 1 Закона от 07.04.2010 N 604-П установлено, что размер арендной платы устанавливается равным двукратной ставке земельного налога на соответствующий земельный участок, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости.

Поскольку с момента предоставления земельного участка для жилищного строительства прошло более трех лет, а на земельном участке с кадастровым номером 59:01:44 1 0037:0028 не построен и не введен в эксплуатацию объект недвижимости, размер арендной платы подлежит исчислению на основании п. 4.2 ч. 1 ст. 1 Закона от 07.04.2010 N 604-П в размере двукратной ставки земельного налога.

Положением о земельном налоге на территории г. Перми, утвержденным решением Пермской городской Думы от 08.11.2005 N 187, в отношении спорного земельного участка установлена ставка земельного налога в размере 0,3% кадастровой стоимости.

Следовательно, размер арендной платы за заявленный истцом период с 01.01.2011 по 01.01.2012 составляет 177139,28 руб. в год (44284,82 руб. в квартал).

Из представленного истцом расчета иска, представленных ответчиком платежных поручений от 22.03.2011 N 9, от 02.06.2011 N 27, от 13.09.2011 N 42, от 07.11.2001 N 49 следует, что арендная плата в указанном размере была внесена ответчиком в сроки, установленные договором аренды N 082-07Л от 27.11.2007.

Таким образом, оснований для взыскания задолженности и неустойки отсутствуют.

Довод истца о том, что арендная плата должна быть рассчитана на основании п.15 ч. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью. Также до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок для жилищного строительства был предоставлен в составе земельного участка площадью 5612,8 кв.м на основании постановления Администрации города Перми от 26.08.2004 N 2591.

Последующее переоформление прав на этот земельный участок было произведено в связи с разделом земельного участка площадью 5612,8 кв.м и истечением срока действия заключенных договоров аренды.

Поскольку спорный земельный участок был предоставлен для жилищного строительства до введения в действие п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, основания для применения указанной правовой нормы и расчета арендной платы в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют.

С учетом обжалования ответчиком решения суда от 23.10.2012 в полном объеме по мотиву неправильного установления судом первой инстанции фактических обстоятельств дела и существующих правоотношений сторон, в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, а также неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, решение суда от 23.10.2012 подлежит отмене (п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). Заявленные истцом исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 23 октября 2012 года по делу N А50-16356/2012 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента земельных отношений администрации г. Перми в пользу ООО "Аклеон" (ОГРН 1085903005935, ИНН 5903089947) 2000 (две тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Ю.А.Голубцова Г.Л.Панькова