Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2013 г. N 20АП-181/13

Тула

7 марта 2013 г.

Дело N А09-8155/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Дорошковой А.Г.,

судей Каструбы М.В. и Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в отсутствие лиц, участвующих в деле, апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области (ОГРН 1033265005289, ИНН 3201001779) на решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2012 по делу N А09-8155/2012 (судья Супроненко В.А.),

установил следующее.

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к открытому акционерному обществу "Ипотечная корпорация Брянской области" (далее по тексту - ответчик, Общество) о взыскании 350 260 руб. 32 коп., в том числе 336 976 руб. 80 коп. задолженности по договору аренды земельного участка и 13 283 руб. 52 коп. неустойки за просрочку платежа.

Определением суда от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Творец плюс".

Решением суда от 04.12.2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обосновании своих требований указывает на то, что в соответствии с условиями заключенного договора, а также статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) оснований для освобождения Общества от уплаты арендных платежей и договорной неустойки договором не имеется.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, Управлением (арендодатель), и Обществом заключен договор аренды от 20.03.2008 N 41742, по которому Обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:03 05 01:0024 площадью 22456 кв., находящийся по адресу: г. Брянск, Советский район, N 4 мкр., дом б/н (поз. 29, 30, 31, 32), для строительства четырех многоквартирных жилых домов. Срок договора установлен по 28.02.2011.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 16.08.2011 принято заявление о признании ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" банкротом (дело N А09-1842/2011). Судом 18.01.2012 в отношении должника введено наблюдение, а решением от 13.06.2012 общество признано банкротом.

Управление подало иск о взыскании арендной платы за период с 16.08.11, являющиеся, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63, текущими платежами.

Решение суда об отказе в иске мотивирован тем, что три жилых дома ответчиком построены и введены в эксплуатацию в декабре 2010 года, в связи с чем, права на земельный участок, расположенный под данными домами, должны перейти к собственникам помещений в данных домах. Оставшаяся часть земельного участка площадью 5093 кв. м (поз. 29) под четвёртым домом передана третьему лицу. Соглашение о продлении договора сторонами не заключено. Поскольку по истечении срока договора ответчик не осуществлял владение и пользование земельным участком, положения о продлении (возобновлении) договора на тех же условиях на неопределённый срок в данном случае не применимы. Ответчиком представлены акты от 27.12.2010 ввода в эксплуатацию трех многоквартирных жилых домов (поз. 30, 31, 32).

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами по следующим основаниям.

Согласно статье 416 Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Поэтому с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в соответствии с положениями статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный Управлением и Обществом, считается прекратившимся на основании статьи 413 Кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, УФРС Брянской области зарегистрировало право собственности на жилые помещения за следующими лицами, подавшими соответствующие заявления первыми,: в доме N 25 по ул. Авиационной - 12.07.2011 за Писклаковым Ю.В. (кв. N 1), в доме N 21 по ул. Авиационной - 28.12.2011 за Дубовой Н.А. (кв. N 82), в доме N 23 по ул. Авиационной - 10.11.2011 за Васюковой О.Н. (кв. N 56 в долевой собственности).

Таким образом, управлением необоснованно начислена арендная плата за пользование земельным участком, на котором расположены указанные жилые дома, поскольку в спорном периоде право аренды истца в этой части прекратилось.

В обоснование утраты права аренды Общества на оставшуюся часть земельного участка площадью 5093 кв. м под четвертым строящимся домом ответчик представил договор субаренды этой части участка, заключенный с ООО "Творец-Плюс" (договор зарегистрирован в УФРС Брянской области). Кроме того, по договору от 30.09.2009 N 30/09 ОАО "Ипотечная корпорация Брянской области" передало в собственность ООО "Творец-Плюс" стоимость материалов и конструкций, использованных продавцом при строительстве нулевого цикла жилого дома поз 29 с крышной котельной и встроенным магазином в микрорайоне 4 Советского района г. Брянска.

Вместе с тем в данном случае нет оснований считать, что права и обязанности ответчика, вытекающие из договора аренды земельного участка площадью 5093 кв. м, перешли к обществу "Творец Плюс", поскольку договор уступки в порядке, предусмотренном статьей Земельного кодекса Российской Федерации, зарегистрированный в УФРС, сторонами не заключен. Договор субаренды названного земельного участка от 14.10.2009 такие условия также не содержит.

В договоре купли продажи от 30.09.2009 сторонами установлено, что покупатель становится правопреемником прав продавца в части оформленной продавцом документации на строительство жилого дома, продавец дает свое согласие на переоформление строительной и разрешительной документации на имя покупателя (пункты 4.2 и 4.3 договора). Вопросы уступки прав по аренде земельного участка в нем не разрешены. Так как объектом купли-продажи по этому договору является движимое имущество, положения статьи 35 ЗК РФ на данные правоотношения не также распространяются.

Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.04.2012 Ткаченко А.И. первым зарегистрировал право собственности на жилое помещение (квартира N 177) в рассматриваемом жилом доме поз. 29, имеющем адрес: ул. Авиационная, 19. С этого дня право аренды ответчика на земельный участок площадью 5093 кв. м прекратился. До этого времени, с учетом вышеизложенной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, за арендатором сохранилась обязанность по уплате арендной платы.

С учетом изложенного исковые требования Управления о взыскании 41 909 руб. 73 коп. арендной платы за период с 16.08.2011 до 25.04.2012, приходящейся на земельный участок площадью 5093 кв. м, являются обоснованными.

Требования о взыскании пени основаны на пункте 5.1 договора аренды от 20.03.2008 N 41742, предусматривающем ответственность арендатора в виде уплаты за просрочку платежей пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на момент образования недоимки, за каждый день просрочки. За период с 15.09.2001 по 25.04.2012 сумма пени, исчисленной с долга в сумме 41909 руб. 73 коп., составляет 2 566 рублей 48 копеек.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 1356 рублей 31 копеек госпошлины по иску и 253 рубля 96 копеек по апелляционной жалобе, всего 1610 рублей 27 копеек.

Дело рассмотрено в судебном заседании 28.02.2013, продолжено после перерыва - 07.03.2013.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 04.12.2012 по делу N А09-8155/2012 отменить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Брянской области" (г. Брянк) в пользу Управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск) 41909 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате и 2566 руб. 48 коп. пени, всего 44476 руб. 21 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества "Ипотечная корпорация Брянской области" в доход федерального бюджета 1610 руб. 27 коп. государственной пошлины.

В остальной части решение арбитражного суда от 04.12.2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Г. Дорошкова

Судьи

М.В. Каструба Е.В. Рыжова