Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2013 г. N 15АП-16531/12

город Ростов-на-Дону

27 февраля 2013 г.

дело N А53-22675/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н., судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р., рассматривает в судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2012 по делу N А53-22675/2012 (судья Губенко М.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Скнара Леонида Антоновича к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, при участии третьего лица Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка, 9,

при участии: от заявителя: Швырева Н.В. (доверенность от 27.06.2012, ордер N 181 от 21.02.2013); от заинтересованного лица: Гаричян О.К. (доверенность от 09.01.2013 N 19-19.2/3, удостоверение); от третьего лица: не явился, извещен (уведомление N 34400258500159); при участии эксперта Торопкова И.К. (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Скнар Леонид Антонович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области о признании незаконным отказа от 05.06.2012 N 19/9355 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071616:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Фермерский N 66, об обязании передать земельный участок в собственность по льготной цене.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Решением суда 06.11.2012 требования удовлетворены частично. Отказ Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 05.06.2012 N 19/9355 в предоставлении индивидуальному предпринимателю Скнар Л.А. в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0071616:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Фермерский N 66, признан незаконным. Суд обязал Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области в месячный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в собственность индивидуальному предпринимателю Скнару Л.А. указанного земельного участка и направить ему копию решения. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Суд пришел к выводу, что заинтересованным лицом не опровергнут факт принадлежности предпринимателю объекта недвижимости (склада) на праве собственности, поэтому последний вправе приобрести права на данный земельный участок в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Площадь, занятая складом и необходимая для его использования, а также границы испрашиваемого земельного участка определены заключением судебной экспертизы от 04.10.2012 N 20-30/2012. Отсутствие предельных размеров земельных участков не может являться основанием для отказа в предоставлении земельных участков собственникам объектов недвижимого имущества при наличии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда в части удовлетворения требований Скнара Л.А. отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционных требований указано на то, что истцом не обоснована истребуемая площадь земельного участка, необходимая для использования склада. Первоначально земельный участок площадью 24626 кв.м. с кадастровым номером 61:44:071616:0002 формировался и предоставлялся в аренду для эксплуатации коровника. Наличие на земельном участке одного объекта недвижимости (склад) общей площадью 3262,7 кв.м. не может служить основанием для предоставления в собственность всего земельного участка площадью 24626 кв.м. Вывод эксперта о необходимости предоставления предпринимателю всего испрашиваемого земельного участка противоречит требованиям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не соответствует СНиП 2.07.01-89, в соответствии с которым рекомендуемая площадь и размеры земельных участков общетоварных складов составляет 4 кв.м. земельного участка на 1 кв.м. склада продовольственных товаров, 3,4 кв.м. земельного участка на 1 кв.м. склада непродовольственных товаров. Таким образом, площадь предоставляемого истцу участка должна быть 13050,8 кв.м.

Индивидуальный предприниматель Скнар Л.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, полагает, что решение суда вынесено при соблюдении норм права, основано на заключении судебной экспертизы, проведенной по делу. Кроме того, для реконструкции здания бывшего коровника в современное здание склада в соответствии с действующим регламентом площади бывшего участка коровника может оказаться недостаточно, поскольку минимальные размеры санитарно-защитной зоны склада промышленного объекта на день осмотра превышают границы спорного земельного участка.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель заявителя возражал против доводов апелляционной жалобы, на вопрос заинтересованного лица пояснил, что находящаяся на земельном участке трансформаторная подстанция не является объектом недвижимости.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Торопков И.К. пояснил, что на данный момент спорный объект не является складом, определить, какая площадь необходима для использования помещения как склада, невозможно, так как объект находится в стадии реконструкции и не определена категория продукции, которая будет храниться на складе. Так как здание не является складом, площадь земельного участка, необходимого для использования помещения - 6 м по периметру здания.

В судебное заседание не явились представители третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства. Судебное заседание проведено в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, предприниматель Скнар Л.А. является собственником объекта недвижимости - склада, площадью 3262,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Фермерский, 66, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 19.04.2012 N 01/228/2012-504.

Указанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0071616:2. Предприниматель владеет данным земельным участком на основании договора аренды от 27.05.2004 N 25450.

По условиям договора земельный участок предоставлен для использования в целях эксплуатации коровника.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 29.09.2003 N 61/001/11-147580 разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации здания склада.

24.04.2012 предприниматель направил заинтересованному лицу заявку и документы на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, кадастровым номером 61:44:0071616:2, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Фермерский N 66.

14.05.2012 заинтересованное лицо уведомило предпринимателя о том, что для рассмотрения вопроса о продаже испрашиваемого земельного участка направлен запрос с Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону о предоставлении документов, обосновывающих правомерность выделения земельного участка площадью 2,4626 га для эксплуатации здания склада.

29.05.2012 Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону сообщил, что испрашиваемый земельный участок расположен в производственно-коммунальной зоне первого типа (П-1/8/01), включающей в качестве одного из основных видов использование земельных участков размещение объектов капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенных действующими санитарными нормами к объектам с санитарно-защитной зоной не более 50 м. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства для зоны П 1 не устанавливаются.

05.06.2012 заинтересованное лицо отказало предпринимателю в приватизации земельного участка, посчитав, что подача заявки на приватизацию земельного участка площадью 24 626 кв. м, является злоупотреблением положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в результате которого фактически незастроенные земельные участки, минуя предусмотренную действующим законодательством процедуру публичных торгов, предоставляются по льготной цене в собственность в размере, многократно превышающем площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости.

Считая указанный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы, предприниматель обратился в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 той же статьи для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, утвержден Перечнем.

При этом исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных вышеназванным Перечнем.

В пункте 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 данного Кодекса заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что на испрашиваемом земельном участке имеется объект недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем, для эксплуатации данного объекта необходим весь земельный участок.

В тоже время согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Из содержания указанных норм права можно сделать вывод о том, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Согласно заключению судебной экспертизы от 04.10.2012 N 20-30/2012, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Полиэксперт" Торопковым И.К., площадь и границы земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Фермерский N 66, площадью 2,4626 га, кадастровый номер 61:44:0071616:2, соответствуют нормам отвода земель для конкретных видов деятельности и нормам землепользования и застройки, являются необходимыми для эксплуатации здания склада площадью 3262,7 кв.м, расположенного на данном земельном участке. Определить, превышает ли земельный участок площадью 2,4626 га границы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания склада площадью 3262,7 кв.м не представляется возможным, поскольку в представленных материалах дела и при натурном осмотре не определены (помимо общей площади склада) технико-экономические показатели склада, в том числе перечень вспомогательных инженерных сооружений, необходимых для нормальной эксплуатации склада и отсутствующих на объекте в день осмотра, и их площадь застройки.

Анализируя указанные выводы эксперта, апелляционный суд полагает их противоречивыми. В заключении эксперт указывает, что на день осмотра здание представляет собой бывший коровник, не доведенный до категории склада, несущие конструкции в ограниченно-работоспособном состоянии с неполным набором инженерного оборудования. Однако, при ответе на вопрос, являются ли площадь и границы спорного земельного участка необходимыми для эксплуатации здания, расположенного на нем, эксперт исходил из необходимой площади земельного участка для эксплуатации здания в качестве склада.

При этом, в заключении указано, что для эксплуатации здания в качестве склада необходимо произвести реконструкцию бывшего коровника на основании рабочего проекта, который в материалы дела не представлен. Определить, превышает ли земельный участок площадью 2,4626 га границы участка, необходимого для эксплуатации здания площадью 3262,7 кв.м не представляется возможным, поскольку не определены технико-экономические показатели: категория продукции, мощность склада, перечень вспомогательных инженерных сооружений, суточный грузооборот продукции складирования.

Суд первой инстанции не учел, что заключение судебного эксперта не содержит категоричного вывода о том, что именно испрашиваемый земельный участок в заявленной площади необходим для эксплуатации объекта недвижимости заявителя. Противоречия судебной экспертизы не были устранены.

В судебном заседании 21.02.2013 судом апелляционной инстанции был допрошен эксперт Торопков И.К., пояснивший, что на данный момент спорный объект не соответствует нормам СНиП, поэтому назвать его складом нельзя. По факту площадь земельного участка, необходимого для использования помещения - 6 м по периметру здания.

Согласно плану земельного участка, кадастровому паспорту и техническому паспорту объекта недвижимости очевидно, что имеется возможность сформировать земельный участок непосредственно под складом, в том числе, включая площадь застройки и 6 м. по периметру здания заявителя.

При этом площадь земельного участка будет соответствовать нормам СНиП для эксплуатации склада, предусмотренные СНиП 2.07.01-89, но в тоже время не превышать необходимые размеры земельного участка.

Суд первой инстанции также не учел, что площадь испрашиваемого земельного участка 24626 кв.м многократно превышает площадь принадлежащего заявителю здания 3262,7 кв.м. и площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости согласно СНиП 2.07.01-89. Спорный земельный участок изначально сформирован и предоставлен предпринимателю для использования в целях эксплуатации коровника. Под объектом недвижимости отдельный участок не формировался.

Таким образом, спорный земельный участок не предоставлялся заявителю для эксплуатации и обслуживания здания, находящегося на нем, не формировался под объектом недвижимости, право на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

Возможность использования предпринимателем земельного участка само по себе не означает, что весь земельный участок необходим для эксплуатации недвижимого имущества, и не предоставляет заявителю право на приватизацию этого участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя о том, что объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, является складом, а для его эксплуатации необходим весь земельный участок, не могут быть положены в основу судебного акта об удовлетворении заявленных требований.

Обстоятельства того, что испрашиваемый земельный участок сформирован, в рассматриваемом случае также не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку в данном случае предприниматель не обосновал необходимость предоставления ему в собственность для использования объекта недвижимости испрашиваемого земельного участка, то есть не обосновал применительно к нормам пункта 2 статьи 35, пункта 3 статьи 33 и пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимость предоставления ему такого земельного участка.

Кроме того, испрашиваемый земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду, что позволяет заявителю им пользоваться в целях осуществления хозяйственной деятельности.

Статьями 33 и 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что при предоставлении прав на землю по упрощенной процедуре, предусмотренной статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо установить размер участка, фактически используемого при эксплуатации сооружения, поскольку только на него распространяется предоставленное законом преимущество. Поскольку земельный участок не формировался для эксплуатации объекта недвижимости, то заявитель не лишен права сформировать именно необходимый земельный участок.

При этом заявитель не обращался к уполномоченному органу о разделе земельного участка, а орган местного самоуправления не принимал соответствующего решения. Утверждение и выдача схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, а также раздел земельного участка является одним из этапов предоставления земельного участка, когда проводится формирование границ земельного участка с учетом зонирования, условий использования соответствующей территории, корректировка границ и площади в отношении испрашиваемого земельного участка.

Заявитель не учитывает предписанное абзацем 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правило о том, что границы и размеры земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. В границы передаваемого земельного участка должна входить часть, которая занята недвижимостью, и часть, необходимая для ее использования.

Поскольку земельный участок не формировался для эксплуатации здания склада, а его размер многократно превышает размер площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого испрашивается участок, учитывая пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неправомерном удовлетворении требований заявителя судом первой инстанции.

Материалы дела, не содержат документов, позволяющих определить площадь подлежащего передаче участка. Заявитель произвольно определил размер участка, на который претендует, как предоставленного в аренду с иными целями.

Оспоренный отказ не препятствует повторному обращению общества с заявлением о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства.

Суд апелляционной инстанции расценивает доводы заявителя как намерение злоупотребить положением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пытаясь без аукциона приобрести в собственность земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земельного участка необходимого для ее эксплуатации.

Учитывая, что в иных предусмотренных законом случаях получение земли предполагает более сложную процедуру либо проведение конкурса, незаконное предоставление приоритетного права на приобретение земельного участка исключает возможность продажи его с торгов, что влечет соответствующие потери для местного бюджета.

Указанные выводы соответствуют правовому подходу, изложенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10.

Таким образом, права заявителя не нарушены действиями Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, поскольку у него отсутствует подлежащее защите право на преимущественное получение участка таких размеров, и сохранилась возможность обратиться в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации за получением земли под объектами недвижимости.

В связи с тем, что выводы арбитражного суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам, имеющим значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об отказе в заявленных требованиях.

Судебные расходы распределению не подлежат (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.11.2012 по делу N А53-22675/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя Скнара Леонида Антоновича отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов