"На вопросы слушателей Всероссийского онлайн-семинара в компании "Гарант" отвечает зам. начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ" (В.Д. Костюк, "Арбитражное правосудие в России", N 11, ноябрь 2007 г.)

"На вопросы слушателей Всероссийского онлайн-семинара в компании
"Гарант" отвечает зам. начальника Управления анализа и обобщения
судебной практики ВАС РФ"

На вопросы, заданные слушателями во время Всероссийского онлайн-семинара в компании "Гарант" 16 августа 2007 года, отвечает Костюк Владимир Демьянович, заместитель начальника Управления анализа и обобщения судебной практики ВАС РФ, государственный советник юстиции III класса*(1).

Может ли унитарное предприятие обратиться в суд с иском о признании за ним права хозяйственного ведения или оперативного управления на самовольную постройку?

- В соответствии со ст. 113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", права собственника имущества унитарного предприятия от имени РФ, субъекта РФ или муниципального образования осуществляют соответственно органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления.

Учитывая, что ст. 222 ГК РФ регулирует отношения, связанные с приобретением права собственности на самовольную постройку, данный вопрос не может решаться без участия собственника имущества указанных образований. Право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или оперативного управления собственником этого имущества, возникает с момента передачи такого имущества унитарному предприятию, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника о передаче имущества унитарному предприятию. Если будет признано право собственности на самовольную постройку, она может быть передана унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В случае самовольного возведения пристройки собственником здания, которое расположено на земельном участке, находящемся в долгосрочной аренде, какой иск следует предъявлять в суд: иск о признании права собственности на все здание с учетом увеличенной за счет пристройки площади или иск о признании права собственности только на саму пристройку?

- В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Проведение реконструкции осуществляется после получения на это соответствующего разрешения полномочного органа. При отказе в его предоставлении, действия (бездействие) такого органа могут быть обжалованы в установленном порядке. Представляется, что в тех случаях, когда вследствие реконструкции, по сути возникает новый объект недвижимости, требования заинтересованного лица о признании права собственности должны предъявляться в отношении всего объекта. Если самовольно возведена пристройка, целесообразно обращаться в суд с заявлением о сохранении права собственности на здание в реконструированном виде. При этом необходимо учитывать, что, поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, предоставленном собственнику здания на праве аренды, то решение вопроса о признании права собственности на пристройку должно производиться с учетом условий данного договора в отношении прав арендатора на использование земельного участка.

В 1992 году юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок под строительство зданий для лабораторных нужд. На этом участке на момент его получения находились три объекта недвижимого имущества, в отношении двух из них было зарегистрировано право собственности, а один возводился без необходимых разрешений. Может ли юридическое лицо обратиться в суд с иском о признании права собственности на постройку, самовольно произведенную другой организацией?

- При изложенных обстоятельствах возникают вопросы в отношении законности предоставления земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие другому собственнику. Как следует из п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Значит такое право возникает только у титульного владельца земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка.

Распространяется ли положение ГК РФ о добросовестном приобретателе на самовольные постройки?

- Это один из тех вопросов, когда вследствие незначительного количества дел нельзя уверенно сказать, что судебная практика уже сформировалась. Так, в постановлении ФАС ЗСО от 16.04.2007 N Ф04-1858/2007(32920-А02-24) указано, что для истребования имущества из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 ГК РФ необходимо наличие у истца права собственности на имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками. В арбитражный суд обратилось ООО "Бытовик" с иском к OOO "Ареал" об истребовании из чужого незаконного владения пилорамы, со ссылкой на ст. 301 ГК РФ. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обязав ответчика вернуть имущество собственнику. Однако, ООО "Ареал" с решением суда не согласилось, считая что была неправильно применена ст. 234 ГК РФ. По мнению заявителя, истцом не были представлены доказательства возникновения у него объекта недвижимости. Возведенный объект является самовольной постройкой, приобретательная давность на которую не может распространяться, поскольку это не индивидуально-определенное имущество. Представители ООО "Бытовик" пояснили, что вступившим в законную силу судебным решением по другому делу за ним было признано право собственности на спорное имущество и на этом основании была произведена регистрация права собственности на спорный объект.

Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что решение арбитражного суда о признании права собственности ООО "Бытовик" на производственный участок, в состав которого входила пилорама, не было обжаловано. На спорное имущество зарегистрировано право собственности. В ст. 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по данному делу входили следующие факты: наличие у истца права собственности на имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками; незаконное владение ответчиком спорным имуществом. В итоге суд кассационной инстанции признал, что были правильно установлены фактические обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка отношениям сторон по делу.

В п. 4 "Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам)", утв. постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003, отмечено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Как следует из примера, приведенного в указанном Обзоре, в суд обратился Е. с иском к администрации района о признании права собственности (со ссылкой ст. 234 ГК РФ) на недвижимое имущество, состоящее из хозяйственных построек и земельного участка, которым он открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует по назначению. Решением районного суда иск был удовлетворен, на учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была возложена обязанность государственной регистрации права собственности за истцом на хозяйственные постройки, а на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству - обязанность выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест прокурора, отменив состоявшиеся по делу судебные решения, и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Признавая за истцом право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, суд сослался на ст. 268 ГК РФ и разъяснил в этой части вынесенное по делу решение. Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Материалами дела подтверждается, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Е. были возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей. При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.

Судом не были разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Так приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право бессрочного пользования земельным участком.

Лицо, у которого земельный участок находился на праве постоянного бессрочного пользования, оформило право аренды на этот участок и таким образом реализовало право, предоставленное ему ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Впоследствии оно продает объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке, третьему лицу. Возникнет ли в данном случае у покупателя, как у лица, к которому перешло право аренды в силу договора купли-продажи, право на выкуп земельного участка в соответствии с указанной статьей (то же самое право, что и у продавца)?

- Если исходить из содержания п. 2 ст. 3 указанного Закона, то такая обязанность возникает только у юридических лиц, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования. В п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, предоставленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В силу п. 12 названного постановления Пленума ВАС РФ, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичную позицию занял Пленум ВАС РФ и в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Из приведенных положений можно сделать вывод, что при переходе права аренды на земельный участок от продавца, который уже реализовал свое право выбора, покупатель вправе приобрести земельный участок в собственность только на основании договора купли-продажи, заключаемого в общем порядке.

Несет ли лицо, владеющее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, негативные последствия в случае, если оно не переоформило утверждение, что поскольку данный срок пресекательный, то в случае, если право на землю не будет переоформлено вовремя, юридическое лицо не утратит своего права на земельный участок, но лишится уже права выбора, установленного Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"?

- В Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были внесены изменения, в соответствии с которыми юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (ст. 3 Федерального закона от 04.07.2007 N 12-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности").

Статьей 6 Федерального закона от 04.07.2007 N 12-ФЗ были также внесены изменения в КоАП РФ, согласно которым гл. 7 дополнена ст. 7.34 об ответственности за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность в виде наложения на виновное лицо административного штрафа в размере от двадцати до ста тыс. руб.

Как определяются границы и размеры земельных участков при их предоставлении в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ?

- В соответствии с данной нормой ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой кар ты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Для определения границ предоставляемого участка используются данные земельного кадастра, зафиксированные в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", а также соответствующие правила земельного и градостроительного законодательства, прежде всего Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" и Градостроительного кодекса РФ. Они устанавливаются с учетом фактически используемой площади земельного участка в учетом требований земельного и градостроительного законодательства, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В тех случаях, когда при определении границ и размера земельного участка возникают споры, их разрешение может быть передано на рассмотрение судебных органов.

"Арбитражное правосудие в России", N 11, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В данном материале приводится краткое изложение ответов В.Д. Костюка (примеч. ред.).