Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. N 01АП-7158/12

13 марта 2013 г.

Дело N А11-469/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

при участии представителей сторон:

от истца - Антипова И.В., по доверенности N 01-01/1808 от 29.12.2012 (сроком до 31.12.2013),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания", г.Иваново, на решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.10.2012 по делу N А11-469/2012, принятое судьей Митрофановой Л.А.,

по иску администрации города Владимира, г.Владимир (ОГРН 1033302009146), к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания", г.Иваново (ОГРН 1033700050581),

о взыскании 8 844 346 руб. 30 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Владимира обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Ивановская Домостроительная Компания" (далее - ОАО "Ивановская Домостроительная Компания") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 6 895 664 руб. 65 коп. по договору аренды земельного участка от 23.10.2008 N 12183 за период с 01.04.2011 по 31.03.2012 и 1 948 681 руб. 65 коп. пени за период с 01.04.2011 по 31.03.2012, с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 23.10.2012 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования частично. Взыскал с ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" в пользу администрации города Владимира 6 895 664 руб. 65 коп. задолженности, 866 080 руб. 74 коп. пени. В остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель указывает, что не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в его состав объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только после формирования и постановки на государственный кадастровый учет.

Считает, что судом не учтены положения пункта 2 статьи 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997, устанавливающего, что государственная регистрация возникновения права на жилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

По мнению заявителя, с момента первой государственной регистрации прав собственности на квартиру в многоквартирном доме право публичной собственности на данный земельный участок прекратилось, исходя из положений статей 209, 608 ГК РФ с данного момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование данным земельным участком.

Заявитель жалобы не согласен с размером взыскиваемой неустойки, полагая, что судом не учтены положения пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81.

Заявитель жалобы в заседание суда явку полномочного представителя не обеспечил.

Истец в заседании суда просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, возражения истца, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим изменению исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 23.10.2008 между администрацией города Владимира (арендодатель) и ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 12183, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок до 11.05.2013 земельный участок общей площадью 128 434 кв.м, имеющий кадастровый номер 33:22:00000:102, местоположение земельного участка: примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира - жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Владимир, ул.3-ая Кольцевая, д.25-а.

Цель аренды (разрешенное использование): комплексная застройка многоэтажными жилыми домами с объектами социального и культурно-бытового обслуживания микрорайона 8ЮЗ.

23.10.2008 земельный участок предан арендатору по акту приема - передачи.

19.02.2009 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разделом 2 договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 27.10.2008 по 11.05.2013.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора арендная плата за право использования устанавливается арендатору с 27.10.2008 в размере 1 185 358 руб. 10 коп. в квартал и вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

В силу пунктов 3.4, 3.5 договора размер арендной платы, указанный в п.3.1 договора, не является постоянным и изменяется в соответствии с изменением удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель. В случае изменения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки от кадастровой стоимости в зависимости от категории арендаторов и видов функционального использования земель в соответствии с законодательными и нормативными актами РФ и Владимирской области, а также решениями органов местного самоуправления города Владимира, арендатор самостоятельно производит перерасчет с начала года без внесения изменений и дополнений в договор.

ЗАО "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" реорганизовалось путем присоединения к ОАО "Ивановская Домостроительная компания", которое является его правопреемником.

13.08.2010 между администрацией города Владимира и ОАО "Ивановская Домостроительная Компания" заключено дополнительное соглашение N 1, которым изменена преамбула договора и согласован размер арендной платы на 2010 год. Дополнительное соглашение 25.10.2010 зарегистрировано в установленном законом порядке.

Долг ответчика обязанности по арендной плате послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно статьям 307 и 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, а администрация г. Владимира утрачивает право собственности на земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:00000:102, площадью 128 434 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет 17.07.2008 с разрешенным использованием - комплексная застройка. Проект межевания земельного участка согласован администрацией. В материалах дела имеется межевой план, из которого усматривается размер земельного участка под каждым объектом недвижимости и границы.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

Согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Суд принимает во внимание, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, разделен на части под многоквартирными домами, что подтверждается межевым планом. После сдачи дома в эксплуатацию и даты регистрации первого права собственности на квартиру собственники жилья имеют законное право владения и пользования земельным участком под многоквартирным домом и необходимым для его использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В рассматриваемом случае после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру, часть земельного участка выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу), которая переходит к собственникам жилья. В связи с наличием иного законного владельца части земельного участка, договор аренды в этой части прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.

На основании вышеизложенного доводы заявителя и его расчет задолженности суд апелляционной инстанции признает обоснованными.

Доказательства оплаты ответчиком арендной платы за земельный участок в оставшейся части в сумме 5 192 825 руб. 38 коп. по договору от 23.10.2008 N 12183 за период с 26.06.2011 по 31.03.2012 в материалы дела не представлены.

Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 192 825 руб. 38 коп. подлежат удовлетворению, в остальной части отклоняются как необоснованные.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.1 договора от 23.10.2008 N 12183 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,10 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Просрочка платежей по договору аренды земельного участка со стороны ответчика имела место и доказана материалами дела, исходя из названных правовых норм и условий договора, требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременному внесению арендных платежей является обоснованным.

Суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о начислении пени за период с 26.06.2011 по 31.03.2012 в сумме 533 591 руб. 72 коп.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 23.10.2012 по делу N А11-469/2012 изменить, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания", г.Иваново, - удовлетворить.

Взыскать с открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания", г. Иваново, в пользу администрации города Владимира, г. Владимир, 5 192 825 руб. 38 коп. долга, 533 591 руб. 72 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания", г.Иваново, в доход федерального бюджета 43 524 руб. 78 коп. расходов по государственной пошлине за рассмотрение искового заявления.

Взыскать с администрации города Владимира в пользу открытого акционерного общества "Ивановская Домостроительная Компания" 2000 руб. расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

М.В. Соловьева

Судьи

О.А. Логинова Е.Л. Малышкина