Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. N 09АП-4568/13, N 09АП-7655/2013

г. Москва

N 09АП-7655/2013-ГК N 09АП-4568/2013-ГК

18 марта 2013 г.

Дело N А40-113113/12-76-1082

Резолютивная часть постановления объявлена "13" марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме "18" марта 2013 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Овчинниковой С.Н.

Судей: Стешана Б.В., Гончарова В.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалаевым АА.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Титаны", ОАО Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "11" декабря 2012 г. по делу N А40-113113/12-76-1082, принятое судьей Н.П. Чебурашкиной

по иску (заявлению) ЗАО "Титаны" 143180, Московская область, г. Звенигород, ул. И. Шнырева, д.2 к Правительству города Москвы (ОГРН 1027739813507 ) 125032, г. Москва, ул. Тверская д.13, 3-е лицо: ОАО "ИК "Мир Фантазий"

о признании незаконными действия

При участии сторон:

от истца ЗАО "Титаны": Грязнов А.В. по доверенности от 14.08.2012;

от ответчика Правительству города Москвы: Зубрев С.ю. по доверенности от 24.05.2012; Ланда В.М. по доверенности от 28.10.2010; Хромов П.Ю. по доверенности от 26.10.2012;

от третьего лица ОАО "ИК "Мир Фантазий": не явился, извещен;

от Департамента земельных ресурсов г. Москвы: Карнаух О.Т. по доверенности от 28.12.2012;

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Титаны" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству города Москвы с учетом последующих изменений о признании незаконными действий Правительства Москвы, выразившихся в досрочном расторжении инвестиционного контракта N 1873 от 24.03.2003 в порядке п. 3 ст. 18 ФЗ от 25.02.1999 N 39-ФЗ, в редакции ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ, осуществленных в форме направления в адрес ЗАО "Титаны" письма N 19-23-12/2-5 от 19.07.2012.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2012 г. по делу N А40-113113/12-76-1082 в удовлетворении исковых требований отказано.

ЗАО "Титаны", не согласившись с принятым решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель полагает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель в апелляционной жалобе ссылается на то, что действия Правительства Москвы, выразившиеся в досрочном расторжении инвестиционного контракта N 1873 от 24 марта 2003 года, в порядке пункта 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ незаконные, поскольку ответчиком не соблюден порядок досрочного расторжения инвестиционного контракта; указанные действия Правительства Москвы противоречат решению Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 03.11.2011; осуществлены без рассмотрения данного вопроса на заседании ГЗК Москвы и в отсутствие законных оснований для досрочного расторжения инвестиционного контракта.

В судебном заседании заявитель жалобы, доводы изложенные в апелляционной жалобе поддержал

Не согласившись с принятым решением, ОАО Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ", в которой просит решение суда отменить, признать незаконными действия, выразившиеся в досрочном расторжении инвестиционного контракта N 1873 от 24.03.2003 г. Указал на неполное выяснение судом обстоятельств дела, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле обстоятельствам.

В судебное заседание представитель ОАО Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" не явился надлежаще извещен о месте и времени его проведения. Дело рассматривается в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители Правительства города Москвы и Департамента земельных ресурсов г. Москвы с доводами апелляционных жалоб не согласны. Просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав мнение явившихся сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО "Титаны" является инвестором по инвестиционному контракту N 1873 от 24 марта 2003 года, реестровый номер 12-008889-5701-0081-00001-03, что подтверждается письмом из Тендерного комитета г. Москвы N16/03-11 от 30.03.2011 года. Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта нового строительства, а именно: комплекса реабилитации инвалидов по адресу: ул. Крылатские холмы, вл. 30, и гостинично - оздоровительного комплекса по адресу: Татаровская пойма, ул. Крылатская (Западный административный округ").

28 мая 2012 года Правительство Москвы направило в адрес ЗАО "Титаны" уведомление N ДПР/11-1/3-231 о расторжении инвестиционного контракта N 1873 от 24 марта 2003 года в порядке пункта 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ, по основаниям нарушение срока строительства и не завершение строительства объекта, а также неполучение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обременение земельного участка, необходимого для реализации инвестиционного проекта, правами третьих лиц.

19.07.2012 года заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политике А.В. Шаронов направил в адрес ЗАО "Титаны" письмо N 19-23-12/2-5, из содержания которого следует, что в связи с отсутствием возражений инвестиционный контракт считается расторгнутым; вопрос о расторжение с ЗАО "Титаны" указанного инвестиционного контракта подлежит рассмотрению в судебном порядке.

В обоснование заявленных требований ЗАО "Титаны" ссылается на то, что действия Правительства Москвы, выразившиеся в досрочном расторжении инвестиционного контракта N 1873 от 24 марта 2003 года, в порядке пункта 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ незаконными, поскольку ответчиком не соблюден порядок досрочного расторжения инвестиционного контракта; указанные действия Правительства Москвы противоречат решению Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы от 03.11.2011; осуществлены без рассмотрения данного вопроса на заседании ГЗК Москвы и в отсутствие законных оснований для досрочного расторжения инвестиционного контракта.

Как правильно указал суд первой инстанции, заявленные истцом требования не вытекают из публичных правоотношений и не подпадают под категорию дел, рассматриваемых арбитражным судом по правилам названной главы АПК РФ. Оспариваемый отказ не относятся к действиям, совершенным органом в рамках осуществления им по отношению к истцу полномочий властно- распорядительного характера.

Согласно п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Односторонний отказ от исполнения договора возможен либо на основании соглашения сторон, либо на основании закона.

В данном случае Правительство Москвы реализовало свое гражданское право на односторонний отказ от договора (инвестиционного контракта) на основании закона.

Легитимность оспариваемого отказа Правительства Москвы подтверждается особенностью правовой природы самого контракта.

П. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 "Купля-продажа", 37 "Подряд", 55 "Простое товарищество" ГК РФ.

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В соответствии с п.1 ст. 1050 ГК РФ, договор простого товарищества может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию одного из товарищей.

Участник простого товарищества вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в силу закона, при этом согласие на расторжение договора остальных участников простого товарищества по закону не требуется.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Вьющего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 в случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 данной главы "Строительный подряд".

В соответствии с п. 2 ст. 715 ГК РФ, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку отказ Правительства Москвы от исполнения инвестиционного контракта мотивирован ненадлежащим исполнением истцом (подрядчиком) своих обязательств, к отношениям сторон подлежат применению положения пункта 2 статьи 715 ГК РФ.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлен односторонний отказ Правительства Москвы от контракта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" договор, заключенный до 01 января 2011 года с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающий строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и расположенном в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием в случае указанных в данной статье существенного нарушения условий данного договора и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Данный договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием уведомления о расторжении договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по данному договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения данного договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления этих возражений до истечения указанного месячного срока данный договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении данного договора.

Согласно п. 3 ст. 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ на основании доверенности от 23.04.2012 N 4-14-322/2 за подписью заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Л.В. Шаронова от лица Правительства Москвы в адрес ЗАО "Титаны" направлено уведомление от 28.05.2012 N ДПР/11-1/3-231 о расторжении инвестиционного контракта от 24.03.2003 N 1873, которое согласно квитанции и описи вложения направлено в адрес ЗАО "Титаны" 04.06.2012.

В соответствии с отметкой в уведомлении о вручении указанное уведомление получено адресатом ЗАО "Титаны" - 16.06.2012.

26.06.2012 Правительством Москвы от ЗАО "Титаны" получены возражения по вопросу расторжения контракта от 24.03.2003 N 1873.

В связи с поступлением от ЗАО "Титаны" в адрес Правительства Москвы возражений, в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) 06.09.2012 Правительством Москвы в адрес ЗАО "Титаны" направлено письмо от 06.09.12 N ДПР/11-1/3-231 с подтверждением ранее принятого решения о расторжении инвестиционного контракта.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно установлено, что в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвестиционный контракт расторгнут с 06.09.2012 г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором или договором аренды соответствующего земельного участка, либо при отсутствии такого срока в данных договорах в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием, является невозможность исполнения обязательств по осуществлению строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества в связи с невозможностью предоставления земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также в связи с наличием обременении земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества нравами третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 18 Федерального закона от 25.02.1999 J4" 39-ФЗ в уведомлении от 28.05.2012 N ДПР/11-1/3-231 о расторжении инвестиционного контракта Правительство Москвы указало в качестве основания для расторжения инвестиционного контракта неисполнение ЗАО "Титаны" в сроки, установленные контрактом - 31.12.2004, обязательств по строительству комплекса реабилитации инвалидов по адресу: ул. Крылатские Холмы, вл. 30 и гостинично-оздоровительного комплекса по адресу: Татаровская пойма, ул. Крылатская.

П. 2.1.1. соглашения от 24.03.2003 N 1 к инвестиционному контракту предусмотрено, что ОАО "ИК "Мир фантазий" (первоначальный инвестор) уступило ЗАО "Титаны" в полном объеме права и обязанности по инвестиционному контракту N 1873 от 24.03.2003.

В соответствии с пунктом 2.2. соглашения от 24.03.2003 N 1 к инвестиционному контракту с момента подписания указанного дополнительного соглашения ОАО "ИК "Мир фантазий" не является стороной инвестиционного контракта N 1873 от 24.03.2003.

ОАО "ИК "Мир фантазий" (первоначальный инвестор) обязано уступить новому инвестору - ЗАО "Титаны" - права аренды земельных участков по договорам аренды данных земельных участков.

Согласно п. 3.1. дополнительного соглашения от 24.03.2003 N 1 к инвестиционному контракту дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до выполнения сторонами своих обязательств.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, для исполнения своих обязательств по инвестиционному контракту ЗАО "Титаны" и ОАО "ИК "Мир фантазий" обязаны исполнить свои обязательства в части уступки прав аренды земельных участков по договорам аренды данных земельных участков.

Однако до настоящего времени ЗАО "Титаны" и ОАО "ИК "Мир фантазий" не исполнили свои обязательства в части уступки прав аренды земельных участков, что свидетельствует о том, что ЗАО "Титаны" не предприняло необходимых и достаточных мер для исполнения условий дополнительного соглашения, в том числе мер, направленных на судебное понуждение ОАО "ИК "Мир фантазий" своих обязательств, вытекающих из дополнительного соглашения.

При таких обстоятельствах, нарушение ЗАО "Титаны" сроков реализации инвестиционного проекта произошло по вине ЗАО "Титаны", что свидетельствует о правомерности расторжения Правительством Москвы инвестиционного контракта в соответствии с пунктом 3 статьи 18 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ.

В соответствии с частью 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции.

Как следует из части 16 статьи 1, части 5 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможность осуществления строительства физическим либо юридическим лицом градостроительное законодательство связывает с наличием у такого лица прав на землю.

Согласно ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Для осуществления проектирования объекта капитального строительства застройщику требуется результаты инженерных изысканий и градостроительный план земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.4. приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП "О порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы" срок подготовки градостроительного плана земельного участка составляет не более тридцати дней со дня поступления от заявителя соответствующего заявления в Москомархитектуру.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.12.2011 по делу N А40-92650/11-130-549 установлено, что ЗАО "Титаны" в Москомархитектуру с заявкой для получения градостроительного плана земельного участка па участок по адресу: Москва, ул. Крылатские холмы, вл. 30 не обращалось.

Согласно ч. 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

Ч. 9 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 указанного кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно п. 4 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство застройщик обязан предоставить в уполномоченный орган положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

В силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае непредставления заключения экспертизы проектной документации уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения па строительство.

В соответствии с пунктом 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Суд первой инстанции правомерно указал, что ЗАО "Титаны" не представило доказательств разработки им проектной документации, соответствующей установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 требованиям к содержанию разделов проектной документации, так как в силу частью 9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации таким доказательством является положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Таким образом, ЗАО "Титаны" не исполнены обязательства по пунктам 4.1., 4.2. инвестиционного контракта, поскольку получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не представляется возможным без прошедшей государственную экспертизу проектной документации.

Представитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы пояснил, что реализация инвестиционного проекта ведется с 24.03.2003, срок ввода инвестиционных объектов в эксплуатацию - 2004год.

Однако, до настоящего времени реализация контракта не начиналась, разрешение на строительство инвестором не получено.

В статье 4 контракта перечислены сроки и содержание этапов реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 4.1.1. контракта инвестору необходимо оформить договоры аренды земельных участков в установленном порядке в соответствии с условиями контракта.

Указанные договоры аренды земельных участков с ЗАО "Титаны" не оформлены.

В соответствии с п.п.2.1.2 дополнительного соглашения к контракту инвестор ОАО "ИК "Мир фантазий" обязуется уступить новому инвестору ЗАО "Титаны" права аренды земельных участков по договорам аренды земельных участков в случае их заключения на момент подписания дополнительного соглашения.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных средств произвести новое строительство: комплекса реабилитации инвалидов общей площадью 4000 кв.м на земельном участке площадью 0,33 га по адресу: ул. Крылатские Холмы, вл. 30 (объект N 1); гостинично-оздоровительного комплекса общей площадью 15 000 кв.м на земельном участке площадью 19,52 га по адресу: Татаровская пойма, ул. Крылатская (объект N 2).

Как следует из материалов дела, для строительства объекта N 2 между Департаментом и ОАО "ИК "Мир фантазий" заключен договор аренды от 31.07.2001 N М-01-019063 земельного участка площадью 192 380 кв.м по адресу: город Москва, Татаровская пойма, ул.Крылатская для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-оздоровительного комплекса на основании разработанной исходно-разрешительной документации, сроком на 49 лет.

В соответствии с Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2007 N 09АП-5770/2007-ГК по делу N А40-3061/07-41-28 по иску ОАО "ИК "Мир фантазий" договор от 18.08.2003 купли-продажи права долгосрочной аренды указанного земельного участка, подписанный между ОАО "ИК "Мир фантазий" и ЗАО "Титаны", признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Пунктом 4.5 договора аренды от 31.07.2001 N М-07-019063 предусмотрено условие о необходимости получения согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды, которое удостоверяется специальным штампом, проставляемом на договоре по вторичной сделке.

В соответствии с п.п. 5.1 и 5.10 договора аренды от 31.07.2001 N М-01-019063 предусмотрена обязанность арендатора получать согласие арендодателя на совершение сделок с правами аренды, а также установлен порядок получения такого согласия (по мотивированному обращения арендатора).

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

29.03.2011 ЗАО "Титаны" подало заявление в Департамент с просьбой оформить согласие на сделку с правом аренды.

29.03.2011 письмом от 33-5-516/11 Департамент сообщил ЗАО "Титаны", что заявление не может быть принято, поскольку общество не является правообладателем земельного участка и арендатором по указанному договору и обществом не предоставлен полный комплект документов, определенный Регламентной таблицей.

В соответствии с п. 2.1 Регламента подготовки документов Департаментом по принципу "одного окна", утв. постановлением Правительства Москвы от 30.06.2009 N 643-ПП "Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год", заявители обращаются в соответствующее (с учетом местоположения земельного участка) территориальное управление Департамента либо в Центр обслуживания населения и организаций по принципу "одного окна" административного округа и представляют: заявление на подготовку и выдачу запрашиваемого документа. Заявление оформляется на стандартных листах формата А4, на бланках установленного образца; к заявлению в составе необходимого комплекта документов прилагается карточка учета основных сведений о заявителе; необходимый комплект документов, который заявители должны представить в службу "одного окна" для подготовки запрашиваемых документов, сроки их исполнения (оформления) определяются регламентной таблицей подготовки документов Департаментом земельных ресурсов города Москвы по принципу "одного окна".

Согласно п. 12 Регламентной таблицы утвержден перечень документов, обязательных для предъявления в орган исполнительной власти для подготовки и выдачи заявителям службами "одного окна" Департамента, в том числе такого документа как согласие на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка.

Поскольку указанный договор аренды от 31.07.2001 N М-07-019063 заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, необходимо письменное согласие арендодателя на совершение сделок с правом аренды, при этом право на обращение к арендодателю за согласием на осуществление сделок с правом аренды принадлежит арендатору - ОАО "ИК "Мир фантазий".

Данное право не реализовано ОАО "ИК "Мир фантазий", общество не обращалось в Департамент по данному вопросу в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-59306/11-92-495, в соответствии с которым отказ от 29.03.2011 Департамента признан законным.

Согласно условий указанного договора аренды арендатор обязан в срок до 31.01.2002 разработать и согласовать в установленном порядке проект строительства гостинично-оздоровительного комплекса и выполнить строительство гостинично-оздоровительного комплекса в соответствии с проектом застройки участка в сроки, установленные проектом.

До настоящего времени указанный земельный участок арендатором не освоен, разрешение на строительство не получено.

В соответствии с п.6.1 договора арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае нарушения арендатором условий договора.

П. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, предусмотрено, что заключенный до 01 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора аренды и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключения. Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по

истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения месячного срока арендатор вправе направить письменные возражения по вопросу расторжения договора аренды. В случае получения таких возражений договор аренды считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.

Учитывая условия договора аренды, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, а также отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство, Департамент уведомлением от 19.07.2012 N РД5-1-36/11-1-(0)-4 сообщил ОАО "ИК "Мир фантазий" о расторжении договора аренды от 31.07.2001 N М-01-019063.

22.08.2012 в адрес Департамента поступили возражения ОАО "ИК "Мир фантазий" на указанное уведомление. Рассмотрев поступившие возражения, Департамент уведомлением от 01.10.2012 подтвердил ранее принятое решение о расторжении указанного договора аренды от 31.07.2001 N М-01-019063.

В момент расторжения инвестиционного контракта в порядке ч. 3 ст. 18 Федерального закона от 25.02.1998 N 39-ФЗ указанный земельный участок обременен правами третьего лица -ОАО "ИК "Мир фантазий", а инвестор ОАО "ИК "Мир фантазий" не выполнил обязанности по уступке права аренды земельных участков по договорам аренды.

Для строительства объекта N 1 между Департаментом и ОАО "ИК "Мир фантазий" заключен договор аренды от 14.06.2001 N М-07-504739 земельного участка площадью 4020 кв.м по адресу: город Москва, ул.Крылатские Холмы, вл.30 для проектирования и строительства комплекса реабилитации инвалидов, размещения городка строителей сроком 14.06.2003.

В связи с истечением срока действия договора, продленного на неопределенный срок, в порядке ст.ст. 610, 621 ГК РФ Департаментом направлено уведомление от 18.10.2010 о прекращении прав и обязанностей по указанному договору аренды от 14.06.2001 N М-07-504739 с 25.11.2010.

Судебными актами по делу N А40-53478/11-41-480 установлено, что ЗАО "Титаны" не предпринимало действия по реализации инвестиционного контракта и оформлению земельно-правовых отношений на земельный участок по адресу: город Москва, ул.Крылатские Холмы, вл.30. ЗАО "Титаны" не представлено доказательств обращений в адрес Правительства Москвы или Департамента, а также не представлено доказательств того, что истец оспаривал бездействие Департамента или ОАО "ИК "Мир фантазий", требовал в судебном порядке от первоначального инвестора исполнения обязательств, предусмотренных контрактом, по переуступке прав и обязанностей по договору аренды. Арендатор не уступил свои права и обязанности ЗАО "Титаны" по указанному договору в установленном законом порядке, как предусмотрено пунктом 2.1.2 дополнительного соглашения от 24.03.2003 N1 к инвестиционному контракту; по данному вопросу ОАО "ИК "Мир фантазий" в Департамент не обращалось.

Таким образом, пунктом 2.1.2 дополнительного соглашения от 24.03.2003 N 1 к инвестиционному контракту первоначальный инвестор принял на себя обязательство уступить истцу как новому инвестору права аренды земельных участков по договорам аренды в случае их заключения на момент подписания дополнительного соглашения.

При этом, данные обязательства не выполнены, что свидетельствует о наличии обстоятельств, указанных в п. 3 ст. 18 Федерального закона от 25.02.1998 N 39-ФЗ, наличие которых предоставляет Правительству Москвы право на одностороннее расторжение контракта.

Доводы истца о противоречии действий Правительства Москвы решению Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, необоснованны, поскольку решение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы не изменяет и не прекращает обязательств сторон по данному контракту. Данный контракт не предусматривает в качестве оснований для его расторжения решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также, учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

Рассматривая доводы, приведенные в апелляционных жалобах, арбитражный апелляционный суд констатирует то, что они по смыслу аналогичны доводам, изложенным в исковом заявлении, и исходит из того, что эти доводы уже получили надлежащую оценку суда первой инстанции.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение и поэтому у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для его отмены или изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 АПК Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "11" декабря 2012 г. по делу N А40-113113/12-76-1082 оставить без изменения, апелляционные жалобы ЗАО "Титаны", ОАО Инвестиционная компания "МИР ФАНТАЗИЙ" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

С.Н.Овчинникова

Судьи

В.Я.Гончаров Б.В. Стешан