Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2013 г. N 07АП-1248/13

г. Томск

06 марта 2013 г.

Дело N А03-10414/2012

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Н. Мухиной,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой

при участии представителя истца: Ушаковой И.Ю.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Проектинвест" и общества с ограниченной ответственностью "ГраНИД" (апелляционное производство N 07АП-1248/13)

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 27 декабря 2012 года по делу N А03-10414/2012 (судья Т.В. Бояркова)

по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Проектинвест",

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ГраНИД",

о взыскании 513 153,86 рублей и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектинвест" (далее - ООО "Проектинвест") о взыскании 513 153,86 рублей, в том числе: 447 265,54 рублей задолженности по договору аренды земельного участка N 52 от 09.02.2007, 65 888,32 рублей неустойки за период с 08.04.2010 по 02.07.2012, и обязании возвратить арендованный земельный участок площадью 8 665 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 35.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 330, 606, 608, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендной платы за период с 01.04.2010 по 30.06.2012 и по возврату земельного участка после прекращения договора аренды ввиду неполучения ответчиком в установленный законом срок разрешения на строительство.

До принятия решения по существу спора истец отказался от иска в части взыскания 513 153,86 рублей (т. 1, л.д. 78).

Определением арбитражного суда от 25.10.2012 производство по делу в части требования о взыскании 513 153,86 рублей прекращено в связи с частичным отказом истца от иска и принятием отказа судом (т. 1, л.д. 79-80).

Определением суда от 06.12.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГраНИД" (далее - ООО "ГраНИД") (т. 2, л.д. 151-152).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 декабря 2012 года иск удовлетворен, на ООО "Проектинвест" возложена обязанность возвратить Главному управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 22:61:042111:20, площадью 8 665 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Чайковского, 35, в течение одного месяца с момента вступления решения в силу.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Проектинвест" и ООО "ГраНИД" обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права и норм процессуального права.

По мнению ООО "Проектинвест", судом сделан ошибочный вывод о том, что договор аренды N 52 от 09.02.2007 прекращен в силу прямого указания закона - пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Такое обстоятельство, как неполучение арендатором в течение 6 месяцев разрешения на строительство, является частным основанием расторжения договора по инициативе арендодателя, и в случае недостижения соглашения между сторонами расторжение договора возможно только в судебном порядке. Истцом не направлялось ответчику предложение расторгнуть договор, он не обращался в суд с требованием о расторжении договора. В договоре N 52 от 09.02.2007 отсутствует условие о праве арендодателя на односторонний отказ от договора в случае неполучения арендатором разрешения на строительство. Судом также не принято во внимание, что на момент принятия оспариваемого судебного акта разрешение на строительство ответчиком уже было получено.

Заявитель апелляционной жалобы также ссылается на то, что акт приема-передачи не может являться надлежащим правовым основанием для передачи земельного участка, для этого необходимо заключение или расторжение договора. Непринятие сторонами мер к государственной регистрации договора аренды в течение длительного времени не имеет значения для настоящего дела; вступившим в законную силу решением суда по делу N А03-3941/2012 установлено, что договор N 52 от 09.02.2007 заключен с момента его государственной регистрации 03.06.2011, и с этого момента следует исчислять срок для получения разрешения на строительство. У ответчика по не зависящим от него причинам отсутствовала возможность получить разрешение на строительство до 01.11.2012 Суд не принял во внимание, что истец сам ранее считал договор аренды действующим, ранее обращался в суд с требованием о признании его недействительным, а в рамках настоящего дела заявлял требование о взыскании арендной платы. В резолютивной части решения отсутствует указание на то, в каком состоянии надлежит возвратить земельный участок, судом не исследовался вопрос о том, находятся ли какие-либо объекты недвижимости на спорном земельном участке.

ООО "ГраНИД" в своей апелляционной жалобе приводит аналогичные доводы.

Главное управление представило в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционные жалобы, в которых считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению. Истец полагает, что договор аренды N 52 от 09.02.2007 прекращен в силу прямого указания закона - пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и принятие иных мер для его расторжения не требуется. Разрешение на строительство получено ответчиком уже после прекращения договора. Поскольку запись в ЕГРП об аренде земельного участка не погашена, истцом предъявлялись ответчику требования об уплате арендной платы. Вопрос о том, в каком состоянии должен быть возвращен земельный участок, может быть разрешен в дополнительном решении.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Главного управления возражала против удовлетворения апелляционных жалоб, поддержала доводы отзывов на жалобы. Просила решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей подателей апелляционных жалоб.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Барнаула (арендодателем) и ООО "Проектинвест" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 09.02.2007 N 52, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 22:61:042111:0020, площадью 0,8665 га по адресу: г. Барнаул, р.п. Южный, ул. Чайковского, 35, для строительства жилого дома переменной этажности (до 12 этажей) с объектами общественного назначения, крытой автостоянкой (т. 1, л.д. 10-12).

Пунктом 2.1 договора установлено, что он заключен сроком на 3 года.

Дополнительным соглашением от 30.08.2010 к договору аренды земельного участка N 52 от 09.02.2007 права и обязанности арендодателя переданы Главному управлению. Срок аренды установлен с 06.02.2007 по 01.01.2013 (т. 1, л.д. 13-19).

Государственная регистрация договора аренды N 52 от 09.02.2007 осуществлена 03.06.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 14.06.2012 N 22-22-01/070/2012-390 (т. 1, л.д. 26).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.05.2012 по делу N А03-3941/2012 установлено, что договор аренды земельного участка N 52 от 09.02.2007 заключен сторонами в соответствии с пунктом 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку предоставление земельного участка ООО "Проектинвест" для жилищного строительства было предусмотрено соглашением, заключенным с органом местного самоуправления до 30.12.2004, и данным соглашением предусматривалось строительство застройщиком объектов социальной инфраструктуры (т. 1, л.д. 32-36).

Уведомлением от 13.01.2012 N 24/98 Главное управление сообщило ответчику о прекращении договора N 52 от 09.02.2007 в силу прямого указания закона (пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") ввиду неполучения застройщиком разрешения на строительство в течение 6 месяцев с даты заключения договора и потребовало в течение недели освободить земельный участок. Данное уведомление получено ответчиком 20.01.2012 (т. 1, л.д. 31).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности освободить земельный участок после расторжения договора N 52 от 09.02.2007, Главное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Главного управления об освобождении земельного участка, исходил из того, что договор аренды земельного участка прекращен в силу прямого указания закона и для прекращения обязательственных отношений между сторонами не требуется расторжения договора, ответчик обязан возвратить арендованный земельный участок истцу.

Выводы суда соответствуют действующему гражданскому законодательству и обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу данной нормы гражданско-правовые обязательства (в том числе, договорные обязательства) могут быть прекращены как по соглашению сторон, так как и в силу прямого указания закона в связи с наступлением каких-либо событий, с которыми закон связывает прекращение обязательств. Такие случаи прекращения договоров различного вида без соблюдения порядка их расторжения могут быть предусмотрены как Гражданским кодексом Российской Федерации (например, пунктами 3, 4 статьи 1037 Кодекса), так и иными законами.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.

Судом первой инстанции установлено, что договор аренды N 52 от 09.02.2007 заключен сторонами в соответствии с пунктом 15 статьи 3 названного Закона; с учетом даты государственной регистрации данного договора разрешение на строительство должно было быть получено ответчиком до 03.12.2011.

Поскольку ответчик разрешение на строительство до 03.12.2011 не получил, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о прекращении договора аренды N 52 от 09.02.2007.

С учетом изложенного доводы апелляционных жалоб о необходимости соблюдения порядка расторжения договора аренды основаны на неправильном толковании приведенных норм гражданского и земельного законодательства. Обстоятельство, указанное в абзаце седьмом пункта 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является основанием для прекращения договора независимо от соответствующего волеизъявления арендодателя и не предполагает соблюдения общей или специальной процедуры расторжения договора.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик после прекращения договора N 52 от 09.02.2007 не освободил арендованный земельный участок и не возвратил его истцу в том состоянии, в котором он его получил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Главного управления об обязании ответчика освободить земельный участок и передать его истцу.

Ссылка заявителей апелляционных жалоб на то обстоятельство, что разрешение на строительство в настоящее время ответчиком уже получено, и что он по объективным причинам не мог получить разрешение в 6-месяный срок, не имеет правового значения для настоящего дела, так как договор аренды N 52 от 09.02.2007 прекращен с 03.12.2011 и действующим законодательством не предусмотрена возможность восстановления действия договора аренды в случае получения арендатором разрешения на строительство после его прекращения.

При этом из материалов дела следует, что арендованный земельный участок фактически предоставлен в распоряжение ответчика в 2007 году, градостроительное дело и градостроительный план земельного участка получены им в июле 2007 года, технические условия подключения и санитарно-эпидемиологические заключения выданы в 2006 году. Таким образом, ответчик имел возможность незамедлительно приступить к получению разрешения на строительство.

Пунктом 15 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был установлен исключительный порядок предоставления в аренду земельных участков для строительства без проведения торгов для лиц, уже заключивших соответствующие соглашения и начавших освоение территорий под строительство. Применение такого исключительного порядка предоставления участков в аренду предполагает наличие ряда требований к арендатору, в том числе в части сроков осуществления строительства. В этой связи ответчик несет риски, связанные с несоблюдением данных требований. Ответчиком не представлено доказательств того, что в период действия договора им фактически начато строительство жилого дома, выполнены какие-либо строительные работы и истребование земельного участка невозможно.

Довод апелляционных жалоб о том, что судом не приведены основания для возврата земельного участка, следует признать ошибочным, поскольку таким основанием является прекращение договора аренды (статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То обстоятельство, что в решении суда не указано, в каком состоянии должен быть передан земельный участок, не может являться основанием для отмены или изменения решения. В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Данное общее правило распространяется и на те случаи, когда арендатор после прекращения договора в отсутствие прав на земельный участок возвел какой-либо объект недвижимости. Вопрос о земельном участке, подлежащем передаче, может быть разрешен судом первой инстанции в дополнительном решении.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - неподлежащими удовлетворению.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на заявителей - ООО "Проектинвест" и ООО "ГраНИД".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 декабря 2012 года по делу N А03-10414/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н. Мухина

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев