Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2013 г. N 02АП-8690/12

г. Киров

19 марта 2013 г.

Дело N А28-4406/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ольковой Т.М.,

судей Немчаниновой М.В., Хоровой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Багин Д.Г., действующий по доверенности от 29.12.2012,

от ответчика - Зырянов К.В., действующий по доверенности от 09.01.2013, Кочкин С.А., действующий по доверенности от 09.01.2013,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и индивидуального предпринимателя Жуковой Ольги Васильевны

на решение Арбитражного суда Кировской области от 09.11.2012 по делу N А28-4406/2012, принятое судом в составе судьи Волковой С.С.,

по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693; ОГРН: 1034316546978)

к индивидуальному предпринимателю Жуковой Ольге Васильевне (ИНН: 434531964265; ОГРНИП: 304434502800048)

о взыскании долга по арендной плате и пеней,

установил:

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова, впоследствии переименованное в Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - истец, Управление, Департамент) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Жуковой Ольге Васильевне (далее - ответчик, Предприниматель) о взыскании долга по арендной плате в сумме 236 905 рублей 41 копейка за период с 01.10.2009 по 14.06.2010 и пеней в сумме 214 703 рубля 09 копеек за период с 01.01.2010 по 10.10.2012 на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2008 N 3075-12038 (далее - Договор от 26.12.2008).

Решением от 09.11.2012, с учетом определения об исправлении арифметических ошибок от 09.11.2012, исковые требования удовлетворены частично, с Предпринимателя в пользу Департамента взысканы долг по арендной плате в сумме 74 331 рубль 16 копеек и пени в сумме 69 198 рублей 65 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Предпринимателя также взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3824 рубля 05 копеек.

Стороны, не согласившись с принятым решением, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, которые с учетом пункта 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" назначены к совместному рассмотрению.

Стороны считают, что выводы обжалуемого решения сделаны при неправильном применении норм материального права и не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению истца, спорным является часть искового периода - с 11.12.2009 (с момента ввода в эксплуатацию сауны, построенной на арендуемом земельном участке) по 14.06.2010 (до перехода права собственности на земельный участок). Арендная плата относится к категории регулируемых цен, а с введением сауны в эксплуатацию изменилось фактическое назначение арендуемого земельного участка. Поэтому за названный период вне зависимости от условий Договора от 26.12.2008 арендная плата должна определяться с учетом нормативных правовых актов. В частности, следует применять базовую ставку арендной платы за земельные участки, используемые для эксплуатации саун (5,5 %; далее - ставка для эксплуатации сауны), и соответствующие этой ставке поправочные коэффициенты. Суд неправомерно применил другую ставку - для строительства объекта недвижимости при условии, что он не введен в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства (5%; далее - ставка для истекшего срока строительства сауны).

По мнению ответчика, по Договору от 26.12.2008, зарегистрированному в установленном порядке, арендная плата должна определяться по расчету, являющемуся его неотъемлемой частью и указывающему на арендный платеж за 4 квартал 2009 года в сумме 17 529 рублей 23 копейки. Стороны не согласовывали иных расчетов, не вносили изменений в Договор от 26.12.2008, а потому суд необоснованно принял во внимание ненадлежащее доказательство - расчет на 2009 год, по которому арендная плата за 4 квартал 2009 года составила 25 217 рублей 32 копейки. Ответчик также указывает, что даже если согласиться с тем, что одностороннее изменение цены Договора от 26.12.2008 возможно, то нельзя признать правильным исчисление арендной платы с 11.12.2009 по 14.06.2010 по ставке для истекшего срока строительства сауны, примененной судом, и без поправочного коэффициента 0,35, исключение которого из расчета суд не обосновал. С момента ввода сауны в эксплуатацию прекратилось как нарушение нормативного срока строительства, так и обязательство по уплате арендных платежей по данной ставке, упомянутый коэффициент ранее применялся. Кроме того, арендная плата по Договору от 26.12.2008 не подлежала взысканию с 25.02.2010 по 14.06.2010. К 25.02.2010 ответчик исполнил обязательство по уплате земельного налога. К тому же, истец допустил злоупотреблением правом, так как, рассмотрев заявку ответчика от 25.12.2009, отказал постановлением от 25.01.2010 N 240-П в предоставлении спорного участка в собственность, а после обращения ответчика в суд принял другое постановление, которым отменил указанное постановление и предоставил земельный участок в собственность. В дальнейшем орган местного самоуправления препятствовал осуществлению государственной регистрации перехода права собственности.

Подробно позиции сторон и их правовое обоснование изложены в жалобах, находящихся в материалах дела.

В порядке статей 158 и 163 АПК РФ жалобы рассмотрены с отложением судебного заседания с 21.01.2013 на 20.02.2013, с 20.02.2013 на 11.03.2013, с объявлением перерыва в судебном заседании с 11.03.2013 до 12.03.2013.

В ходе судебного разбирательства на основании статьи 18 АПК РФ, пункта 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации в составе суда в связи с невозможностью дальнейшего участия в рассмотрении настоящего дела судьи Черных Л.И. произведена ее замена на судью Немчанинову М.В.

Каждая из сторон представила отзыв, в которых привела свои возражения на доводы жалобы другой стороны. При этом, по существу, истец настаивал на применении с 11.12.2009 ставки для эксплуатации сауны. Ответчик не согласился с такой ставкой, пояснив, что Договор от 26.12.2008 заключен в отношении участка для строительства, а с учетом статьи 36 ЗК РФ изменение цели использования участка не допускается без прекращения предыдущих договорных правоотношений, возникших на основании статьи 32 ЗК РФ.

В судебном заседании 11-12.03.2013, завершенном в силу статьи 156 АПК РФ по окончании перерыва в отсутствие надлежаще извещенного ответчика, представитель истца и представители ответчика, присутствовавшие в судебном заседании до перерыва, поддержали свои позиции, изложенные в жалобах и отзывах.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из документов дела, постановлением главы администрации города Кирова от 30.10.2008 N 4291-П Предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:002804:55 площадью 4209 кв.м., расположенный по адресу: г. Киров, п. Чистые Пруды, ул. Парковая, 5. Из данного акта следует, что земельный участок предоставлен по процедуре предварительного согласования места размещения объекта для целей строительства, имеет вид разрешенного использования "здание сауны" (далее - Постановление N 4291-П; л.д. 15).

Во исполнение Постановления N 4291-П Управление (далее - Арендодатель) и Предприниматель (далее - Арендатор) подписали Договор от 26.12.2008 (л.д. 11-14).

В соответствии с этим договором и по акту приема-передачи от 26.12.2008 Арендодатель передал, а Предприниматель принял названный выше участок в аренду и обязался оплачивать аренду на установленных в Договоре от 26.12.2008 условиях (пункт 1.1).

Договор от 26.12.2008, срок действия которого определен с 01.11.2008 по 31.10.2012, прошел государственную регистрацию 26.01.2009.

Договор от 26.12.2008 предусматривал, что цель предоставления земельного участка - для строительства объекта (здание сауны). Нормативный срок строительства составляет 6 месяцев, а при его превышении при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент (пункты 1.3, 1.4).

Арендная плата оплачивается Арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы (приложение N 1). При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю Арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями Договора от 26.12.2008 арендную плату, пересчитанную Арендодателем с учетом изменений с момента их введения в действие при условии, что изменения были опубликованы в средствах массовой информации (пункты 1.1, 2.1, 2.3).

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в размере и порядке, определяемыми Договором от 26.12.2008 с последующими изменениями и дополнениями. Арендатор также обязан использовать участок исключительно с обозначенной в Договоре от 26.12.2008 целью, обратиться после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию к Арендодателю для внесения соответствующих изменений в Договор от 26.12.2008, представить на государственную регистрацию все соглашения к Договору от 26.12.2008 (пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.7).

В свою очередь, Арендодатель обязан в месячный срок рассматривать обращение Арендатора по вопросам изменения цели предоставления участка (пункт 3.1.1).

За нарушение условий Договора от 26.12.2008 стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством, в том числе в виде возмещения виновной стороной убытков другой стороне. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % за каждый день просрочки с суммы невнесенного платежа. За нарушение установленной Договором от 26.12.2008 цели использования участка Арендатор уплачивает штраф в размере ? части годового размера арендной платы. Уплата пеней, штрафов не освобождает стороны от исполнения обязательства (пункты 5.1-5.4, 5.7).

Изменения, дополнения и поправки к условиям Договора от 26.12.2008 будут действительны, если они оформлены дополнительными соглашениями и совершены в той же форме, что и Договор от 26.12.2008 (пункт 6.1).

Неоговоренные Договором от 26.12.2008 отношения между Арендодателем и Арендатором регулируются действующим законодательством (пункт 8.2).

Разрешение на строительство здания сауны выдавалось Предпринимателю сроком действия до 22.10.2009, разрешение на ввод в эксплуатацию здания сауны выдано 11.12.2009, а право собственности ответчика на этот объект недвижимости зарегистрировано 24.12.2009 (л.д. 16-17, 22).

На следующий день после оформления права собственности на здание сауны, 25.12.2009, Предприниматель в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) обратился в Управление с заявкой на приобретение арендуемого земельного участка в собственность (л.д. 44).

Постановлением Администрации города Кирова от 25.01.2010 N 240-П Предпринимателю отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка по причине несоответствия его площади нормативной площади, необходимой для размещения здания сауны (далее - Постановление N 240-П; л.д. 45).

Согласно "Картотеке арбитражных дел" Предприниматель 26.02.2010 обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением о признании Постановления N 240-П незаконным. Производство по делу N А28-1373/2010, возбужденному по указанному заявлению, прекращено 13.04.2012 ввиду того, что Предприниматель отказался от заявленных требований, ссылаясь на их добровольное удовлетворение.

В частности, путем издания постановления Администрации города Кирова от 02.04.2010 N 1671-П, которым предоставлен Предпринимателю испрашиваемый земельный участок в собственность за плату и отменено Постановление N 240-П (далее - Постановление N 1671-П; л.д. 18).

Во исполнение Постановления N 1671-П Управление письмом от 27.04.2010 направило Предпринимателю проект договора купли-продажи N 2388 (50409), который стороны подписали 20.05.2010. Выкупная цена оплачена 20.05.2010. Регистрация права собственности Предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 43:40:002804:55 произведена 15.06.2010 (л.д. 19-21, 47).

Истец, полагая, что за 4 квартал 2009 года, 1 и 2 квартал 2010 года (с 01.10.2009 по 14.06.2010) ответчик обязательство по внесению арендных платежей исполнил ненадлежащим образом, обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании долга по арендной плате и пеней на основании Договора от 26.12.2008.

Заявленные к взысканию денежные суммы подтверждены расчетами (л.д. 9-10, 77-79, 119-120).

В расчетах истец исходил из Постановлений Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149, от 15.05.2009 N 11/112, от 30.12.2009 N 36/548 (далее - Методика N 130/149, Постановления N 11/112, N 36/548).

При этом Управление определило, что за исковой период подлежала внесению арендная плата в сумме 123 247 рублей 62 копейки, а при уточнении исковых требований исчислил ее в сумме 285 821 рубль 86 копеек. Различия обусловлены тем, что, начиная с 11.12.2009, арендная плата определена в первоначальном расчете по ставке для истекшего срока строительства сауны (5%), в уточенном расчете по ставке для эксплуатации сауны (5,5%), а также с учетом соответствующих этим ставкам коэффициентов.

Сумма 285 821 рубль 86 копеек включает: за 4 квартал 2009 года 25 217 рублей 31 копейка (с 01.10.2009 по 21.10.2009 по ставке для строительства сауны и с 22.10.2009 по 10.12.2009 по ставке для истекшего срока строительства сауны) и 25 307 рублей 82 копейки (с 11.12.2009 по 31.12.2009 по ставке для эксплуатации сауны); за 1, 2 кварталы 2010 года 235 296 рублей 73 копейки (с 01.01.2010 по 14.06.2010 по ставке для эксплуатации сауны).

Предпринимателем произведены платежи в сумме 48 916 рублей 45 копеек. Из них оплачено за 4 квартал 2009 года 25 217 рублей 32 копейки, за 1 квартал 2010 года 23 699 рублей 13 копеек, в том числе по платежному поручению от 06.05.2010 N 21 и письму от 21.07.2010 (л.д. 93, 94).

Поэтому, как следует из расчетов истца и документов об оплате, долг образовался в сумме 236 905 рублей 41 копейка. В том числе за часть 4 квартала 2009 года (с 11.12.2009 по 31.12.2009) в сумме 25 307 рублей 81 копейка и за 1-2 квартал 2010 года (с 01.01.2010 по 14.06.2010) в сумме 211 597 рублей 60 копеек.

За просрочку внесения арендных платежей за период с 01.10.2009 по 14.06.2010 (с учетом обозначенных выше уточнений и оплат) начислены пени в сумме 214 703 рубля 09 копеек, начиная с 01.01.2010 по 10.10.2012 (л.д. 120).

Ответчик возражал против иска по основаниям, приведенным в отзыве и дополнениях к нему (л.д. 41-43, 61, 103-104).

Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствовался статьями 65 ЗК РФ, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Методикой N 130/149, Постановлениями N 11/112, N 36/548, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Суд, оценив представленные доказательства, признал, что по части искового периода (до 11.12.2009) не имеется спора между сторонами, а по остальной части искового периода (с 11.12.2009) не согласился с расчетами истца, выполненными по ставке для эксплуатации сауны. Суд указал, что, исходя из договорных условий, до конца действия Договора от 26.12.2008 подлежит применению ставка для истекшего срока строительства сауны, отклонил доводы ответчика о недопустимости применения такой ставки с 11.12.2009 и об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы после 25.02.2010. Суд также применительно к суммам долга по арендной плате, признанным обоснованными, осуществил перерасчет пеней. Поэтому суд удовлетворил иск частично.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалоб и отзывов на жалобы, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц в установленном законом порядке.

В силу статей 65 и 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Документы дела показывают, что иск заявлен в защиту права истца на своевременное получение от ответчика платы за пользование земельным участком по Договору от 26.12.2008.

По смыслу статей 8 и 12 ГК РФ, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются закон, договор, а нарушенные права могут быть защищены предусмотренными законом способами.

Как правило, лицо, обращающееся в суд, самостоятельно определяет способ защиты, который, однако, должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Исходя из статей 1, 3, 28, 42, 65 ЗК РФ, в правоотношениях по использованию земель действуют принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, платности землепользования, определения правового режима земель по их принадлежности к определенной категории и разрешенному использованию.

К тому же, с учетом принципа разграничения действия норм гражданского и земельного законодательства, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами.

Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке права собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Поэтому в силу закона между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и лицом, использующим земельный участок, на который у него право собственности не возникло, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить платежи за землю.

Из положений статей 22, 26 ЗК РФ, 307, 309, 310, 314, 330, 331, 606, 608, 609, 611, 614 ГК РФ следует, что пользование земельным участком за плату осуществляется на основании договора аренды с внесением арендных платежей.

В договорном обязательстве должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор вправе требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями, требованиями закона, иных правовых актов, в том числе в предусмотренный обязательством или законом срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

За просрочку исполнения обязательства сторонами может быть определена в договоре неустойка.

В арендных правоотношениях обязательство арендодателя - собственника имущества или управомоченного им лица, заключается в передаче арендатору объекта аренды, в частности земельного участка. Обязательство арендатора состоит во внесении арендной платы на определенных договором аренды условиях. Договор аренды земельного участка сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Таким образом, на основании заключенного в установленном порядке договора аренды арендатор обязан своевременно внести, а арендодатель вправе получить арендные платежи с учетом условий исполнения указанной обязанности, установленных законом и договором, а также договорную неустойку в случае просрочки внесения арендных платежей.

В предмет доказывания по иску о взыскании долга по арендной плате и пеней за просрочку ее внесения входят факт существования между сторонами договорных отношений, порядок определения и размер арендной платы, ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по ее уплате, период просрочки и размер пеней.

Материалы дела свидетельствуют, что в исковой период правоотношения сторон регулировались Договором от 26.12.2008, обязательства по которому в силу статьи 413 ГК РФ прекратились с того момента, когда у ответчика возникло право собственности на земельный участок.

Данные обстоятельства сторонами не опровергаются и не подлежат переоценке, поскольку установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 31.05.2011 по делу N А28-542/2011, имеющем в настоящем деле преюдициальное значение.

Апелляционный суд, проанализировав условия исполнения договорного обязательства по внесению арендных платежей, находит, что суд первой инстанции правильно определил сумму долга и пеней, причитающуюся истцу и подлежащую взысканию в его пользу с ответчика по Договору от 26.12.2008.

В силу статей 1 и 6 ГК РФ гражданский оборот базируется на принципах свободы договора, добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов.

При этом, исходя из статьи 421 ГК РФ, свобода договора состоит в том, что условие договора определяется по усмотрению сторон, за исключением случая, если его содержание предписано императивной нормой, а также диспозитивной нормой, если стороны не исключили ее применение или не установили условие, отличное от предусмотренного в ней.

По общему правилу, закрепленному в статье 424 ГК РФ, в части условия о цене договора применяются цены, устанавливаемые сторонами или уполномоченными органами, то есть согласованные или регулируемые. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По смыслу статьи 452 ГК РФ договор изменяется посредством совершения соглашения в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

При оценке правоотношений сторон, основанных на договоре, точное содержание договора и волеизъявление сторон осуществляется посредством толкования договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ суд при толковании условий договора принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, в том числе сопоставляет условия при их неясности с другими условиями и смыслом договора в целом.

Требованиям действующего законодательства и условиям Договора от 26.12.2008 не противоречит, что в правоотношениях сторон с 01.01.2009 в части обязательства по внесению арендных платежей подлежит применению Методика N 130/149.

Проверяя размер арендного обязательства за исковой период, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что за часть периода - с 01.10.2009 по 10.12.2009 - спор у сторон отсутствует.

Имеющиеся в деле документы свидетельствуют, что за данный период арендный платеж составляет 25 217 рублей 31 копейка, его размер и факт оплаты в ходе судебного разбирательства ответчиком не опровергался.

Ссылки в жалобе Предпринимателя на необходимость применения расчета, приложенного к Договору от 26.12.2008 с арендным платежом за 4 квартал в сумме 17 529 рублей 23 копейки, несостоятельны.

Названный арендный платеж исчислен на 26.12.2008 без учета обстоятельств, которые возникли после составления указанного расчета и согласно договорным условиям непосредственно, без каких-либо взаимных согласований сторон, влияют на определение размера арендного обязательства. Так, в упомянутом расчете не учтены ни утверждение значений поправочных коэффициентов Постановлением N 11/112, изданным 15.05.2009 и распространившим свое действие с 01.01.2009, ни факт нарушения нормативного срока строительства с 22.10.2009.

Следовательно, за период с 01.10.2009 по 21.10.2009 и с 22.10.2009 по 10.12.2009 по условиям Методики N 130/149 и Договора от 26.12.2008 обязательство ответчика перед истцом по внесению арендной платы подлежало исполнению и исполнено в общей сумме 25 217 рублей 31 копейка.

В части периодов с 11.12.2009 по 31.12.2009 и с 01.01.2010 по 14.06.2010 истец определил размер неисполненного ответчиком обязательства по внесению арендной платы в общей сумме 236 905 рублей 41 копейка с применением ставки для эксплуатации сауны (5,5%).

По мнению апелляционного суда, суд первой инстанции правомерно не согласился с таким расчетом.

В Методике N 130/149 значения ставок дифференцированы по виду использования земельного участка.

По смыслу статей 1, 7 ЗК РФ, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вид использования земельного участка определяется по правилам градостроительного и земельного законодательства, является его дополнительной, а не уникальной характеристикой.

Поэтому такая характеристика земельного участка как вид использования регулируется нормами публичного, а не частного права, и не является признаком, индивидуализирующим объект аренды.

В то же время, в силу статьи 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Буквальное толкование условий Договора от 26.12.2008 (пункты 1.3, 2.1, 2.3, 3.1.1, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.7, 3.2.8) показывает, что при его заключении стороны согласовали цель предоставления земельного участка - для строительства здания сауны, то есть, по сути, осуществляемую на этом участке деятельность. Также стороны предусмотрели необходимость внесения изменений в Договор от 26.12.2008 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Тем самым, стороны определили цель предоставления земельного участка в качестве существенного условия Договора от 26.12.2008 и, как следствие, возможность ее изменения только посредством оформления дополнительного соглашения.

Подобный порядок регулирования взаимоотношений по использованию земельного участка не оспорен ни истцом, ни ответчиком в период действия Договора от 26.12.2008, не противоречит нормам земельного законодательства, в частности статьям 32, 36 и 65 ЗК РФ, и нормам гражданского законодательства, в частности общим положениям о договоре и общим положениям об аренде.

Из документов дела усматривается, что Договор от 26.12.2008 после получения разрешения на ввод сауны в эксплуатацию в установленном порядке не изменялся и не расторгался.

Ответчик, получив разрешение на ввод сауны в эксплуатацию 11.12.2009 и зарегистрировав на нее право собственности 24.12.2009, незамедлительно, 25.12.2009, обратился к истцу с заявкой о выкупе земельного участка и продолжал пользоваться этим участком в отсутствие каких-либо возражений со стороны истца.

Сведений о том, что истец, получив указанную заявку, предпринял со своей стороны меры по урегулированию сложившейся ситуации, в том числе исполнил предусмотренную Договором от 26.12.2008 обязанность по рассмотрению обращения по вопросу изменения цели предоставления арендуемого земельного участка на период до передачи его в собственность, не представлено.

Кроме того, отсутствуют доказательства того, что ранее, до рассмотрения настоящего судебного спора, истец направлял, а ответчик получил расчет арендной платы, выполненный с учетом того, что с 11.12.2009 сауна введена в эксплуатацию, то есть по ставке 5,5%.

Напротив, по состоянию на 10.12.2009 имело место нарушение нормативного срока строительства, что по условиям Договора от 26.12.2008 и Методики N 139/140 непосредственно влечет применение повышенной ставки - для истекшего срока строительства сауны (5%).

К тому же, такая ставка согласована сторонами как путем подписания соответствующего расчета на 2009 год, так и посредством исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 10.12.2009 в размере 25 217 рублей 31 копейка, исчисленном с 22.10.2009 по ставке для истекшего срока строительства.

При таких обстоятельствах, учитывая положения статей 6, 614 и 622 ГК РФ, за период с 11.12.2009 и до прекращения действия Договора от 26.12.2008 ответчик обязан, а истец вправе требовать внесения арендной платы по тем действующим ставкам, утвержденным уполномоченным органом, которые определены с учетом договорных условий.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил аргументы сторон о применении других ставок (5,5% для эксплуатации сауны, как считает истец, и 2% для строительства сауны, как считает ответчик) и пришел к выводу, что с 11.12.2009 и по 14.06.2010 подлежит внесению арендная плата по ставке для истекшего срока строительства сауны (5%).

Позиции сторон в жалобах не опровергают правильность данного вывода.

Довод ответчика о применении с 11.12.2009 ставки 2% ввиду того, что с этой даты объект веден в эксплуатацию и прекращено нарушение нормативного срока строительства, получил надлежащую оценку в обжалуемом решении.

Суд первой инстанции правомерно отметил, что срок ввода объекта в эксплуатацию нарушен, а потому за весь последующий период использования земельного участка арендная плата должна вноситься в повышенном размере. Само по себе введение объекта в эксплуатацию не меняет того юридического факта, с которым Методика N 130/149, равно как и Договор от 26.12.2008, связывают начисление арендой платы по ставке 5%.

Ссылка Предпринимателя, что при определении подлежащей взысканию арендной платы по ставке 5% не применен поправочный коэффициент 0,35, не принимается, поскольку основана на неверном толковании действующего законодательства, определяющего порядок исчисления арендной платы.

По смыслу Методики N 130/149 и Постановлений N 155/492, N 11/112, N 36/548, поправочный коэффициент является неотъемлемой составляющей (множителем) формулы расчета арендной платы лишь в случае, если такой коэффициент специально утвержден постановлением Правительства Кировской области, в частности в отношении соответствующих видов использования земельного участка. В противном случае расчет арендной платы по установленной формуле должен производиться без применения какого-либо значения поправочного коэффициента.

Относительно ставки 5% (для истекшего срока строительства сауны) поправочный коэффициент, в том числе в размере 0,35, не утвержден, а потому основания для применения такого множителя отсутствуют.

Аргумент Департамента, что предлагаемая им ставка (5,5%) подлежит применению, так арендная плата является регулируемой ценой, а с вводом сауны в эксплуатацию изменилось фактическое назначение арендуемого земельного участка, отклоняется.

В сложившейся ситуации в правоотношениях сторон имело место изменение условия использования земельного участка (осуществляемой на нем деятельности), а не изменение уполномоченным органом ставки арендной платы. Первое из названных изменений, в отличие от второго, в силу Договора от 26.12.2008 и правового смысла понятия "регулируемая цена" является основанием для внесения изменений в договорные условия с соблюдением установленных порядка и формы, а не для автоматического перерасчета арендной платы.

Более того, анализируя довод Предпринимателя о злоупотреблении правом со стороны Департамента и возражения последнего, принимая во внимание представленные сторонами доказательства и фактические обстоятельства спорной ситуации, апелляционный суд полагает необходимым учесть следующее.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений презюмируется, если не доказано обратное.

Суд вправе применить указанную норму по собственной инициативе и в отношении истца, и в отношении ответчика, если материалы дела свидетельствуют, что спорящая сторона при реализации своих прав, а равно обязанностей в спорном обязательстве, допустила (допускает) поведение, которое для другой стороны причинило вред или создает условия для его наступления.

Сказанное согласуется с разъяснениями, приведенными в пункте 5 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктах 3, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Из материалов дела усматривается, что истец за спорный период имеет право на получение, а ответчик обязанность по внесению арендной платы в установленный срок по Договору от 26.12.2008.

Однако, истец, обращаясь в суд за защитой названного права, не принял после ввода сауны в эксплуатацию и получения заявки ответчика о выкупе арендуемого земельного участка должных и своевременных мер ни по изменению Договора от 26.12.2008, ни по передаче участка в собственность.

Заявка же ответчика о выкупе поступила истцу сразу после ввода сауны в эксплуатацию и регистрации права собственности - 25.12.2009.

В пунктах 6 статьи 36 ЗК РФ и 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены месячный срок как для рассмотрения уполномоченным органом заявки о выкупе и подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка, так и для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Соответственно, Предприниматель мог приобрести арендуемый земельный участок в собственность уже 25.02.2010.

Доказательства того, что к этому сроку Департамент принял надлежащее решение по заявке Предпринимателем либо принятию такого решения препятствовали объективные причины, не представлены.

Постановлением N 240-П об отказе Предпринимателю в выкупе арендуемого земельного участка апелляционный суд не может руководствоваться ввиду того, что его законность при оспаривании Предпринимателем в деле N А28-1773/2010 в судебном порядке не установлена.

Иные документы или мотивированные доводы, обосновывающие принятие решения по заявке о выкупе лишь 02.04.2010, истцом не приведены.

Кроме того, Департамент, получив заявку о выкупе, тем самым получил от Предпринимателя и информацию о вводе сауны в эксплуатацию, что могло служить, но проигнорировано, как основание для изменения Договора от 26.12.2008 в части цели предоставления земельного участка.

Изложенное позволяет признать, что истец при рассмотрении заявки ответчика о выкупе арендуемого земельного участка допустил неправомерное бездействие, тогда как в случае своевременного удовлетворения такой заявки значительно раньше, чем с 15.06.2010, могли прекратиться арендные правоотношения сторон, а ответчик мог вносить земельный налог, а не арендную плату в повышенном размере.

Тем самым, истец, обращаясь с рассмотренным в настоящем деле иском, злоупотребляет своим правом на своевременное получение платы за землю, определяя ее размер по повышенной ставке (5,5%), не согласующейся с условиями Договора от 26.12.2008.

Ответчик, не оспаривая факт завершения строительства сауны с нарушением нормативного срока, считает возможным платить арендную плату по Договору от 26.12.2008 по пониженной ставке (2%), которая установлена только на период нормативного срока строительства.

Подобный подход к исполнению договорного обязательства также не согласуется с условиями Договора от 26.12.2008.

При данных конкретных обстоятельствах позиции обеих сторон не отвечают требованиям добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов. Каждая из сторон, настаивая на применении предлагаемой ею ставки арендной платы, по сути, преследует цель имущественной выгоды на своей стороне в отсутствие должных правовых оснований и в ущерб интересам другой стороны.

Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях от 13.01.2011 N 11680/10 и от 06.09.2011 N 4905/11 следует, что ни истец, обращаясь с иском, ни ответчик, возражая против иска, не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

В связи с этим и учитывая принцип платности землепользования, отсутствие у ответчика оснований для уплаты земельного налога до регистрации права собственности, апелляционный суд приходит к выводу, что за спорный период (с 11.12.2009 по 14.06.2010) подлежит взысканию арендная плата в размере, определенном с учетом договорных условий, то есть по ставке 5%.

Доказательства того, что арендная плата в указанном размере внесена своевременно, не имеется.

В сложившейся ситуации решение о размере обязательства по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения, принятое судом первой инстанции, отвечает представленным в дело доказательствам, избранному истцом способу защиты, балансу интересов сторон, публичным и частноправовым принципам, требованиям закона и договорным условиям.

Апелляционный суд расчеты суда первой инстанции находит выполненными арифметически верно и в соответствии с Методикой N 130/149, Договором от 26.12.2008.

Возражений против правильности сумм долга по арендной плате и причитающихся на нее пеней, исчисленных судом первой инстанции, в жалобах не приведено.

Доказательства оплаты долга в сумме 74 331 рубль 16 копеек и пеней в сумме 69 198 рублей 65 копеек отсутствуют.

Поэтому в настоящем деле указанные денежные суммы, подлежащие взысканию с ответчика в пользу истца, определены правомерно, а оснований для удовлетворения иска в полном объеме не усматривается.

Ссылка в жалобе Департамента на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.11.2011 по делу N А28-11724/2011 не принимается, так как обстоятельства настоящего дела не аналогичны обстоятельствам упомянутого дела, поскольку в последнем деле не являлся спорным ни вопрос изменения цели использования земельного участка, ни вопрос о применении ставки арендной платы для эксплуатации здания, а равно не исследовался вопрос о злоупотреблении сторонами своими имущественными интересами.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела и представленным доказательствам, материальным и процессуальным нормам права, не может быть отменено или изменено по приведенным в жалобах доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не выявлено.

Согласно статье 110 АПК РФ, поскольку жалобы сторон не подлежат удовлетворению, государственная пошлина по апелляционной инстанции, расходы по уплате которой истцом с учетом подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не понесены, ответчиком произведены, не перераспределяется.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 09.11.2012 по делу N А28-4406/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова и индивидуального предпринимателя Жуковой Ольги Васильевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Олькова

Судьи

М.В. Немчанинова Т.В. Хорова