Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2013 г. N 15АП-1785/13

город Ростов-на-Дону

19 марта 2013 г.

дело N А32-22490/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.

при участии:

от истца: не явились, извещены (уведомление N 34400259454215);

от ответчика: не явились, извещены (уведомление N 34400259454246).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Рокада и К" в лице конкурсного управляющего Л.В. Палян

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 по делу N А32-22490/2012

по иску закрытого акционерного общества " Рокада и К" (ИНН 2632078742, ОГРН 1052603613600)

к ответчику закрытому акционерному обществу "Сириус-Агро" (ИНН 2355016043, ОГРН 1022304921055),

о понуждении заключит договор

принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Рокада и К" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Сириус-Агро" (далее - ответчик) об обязании ответчика выполнить условия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости N 1 от 15.05.2007 года, подписать основной договор купли-продажи имущества, указанного в предварительном договоре и акте приема-передачи к нему в соответствии с условиями предварительного договора, а также осуществить фактическую передачу данного имущества конкурсному управляющему ЗАО "Рокада и К" и осуществить соответствующую регистрацию договора и перехода права собственности на объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 по делу N А32-22490/2012 в удовлетворении исковых требований отказано. С ЗАО "Рокада и К", г. Пятигорск в доход федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 4000 руб.

Решение мотивировано тем, что факт передачи спорного имущества во владение покупателя опровергается выводами постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2012 г. по делу N А32-7983/2011. Кроме того, истец в исковом заявлении просил, в том числе осуществить фактическую передачу имущества, что свидетельствует о том, что передача имущества ответчиком истцу не была произведена.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, закрытое акционерное общество "Рокада и К" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 по делу N А32-22490/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об обязании ЗАО "Сириус-Агро" выполнить условия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости N1 от 15.05.2007 года: подписать основной договор купли-продажи имущества, указанного в предварительном договоре и акте приема-передачи к нему в соответствии с условиями предварительного договора, а также осуществить фактическую передачу данного имущества конкурсному управляющему ЗАО "Рокада и К" и осуществить соответствующую регистрацию договора и перехода права собственности на объекты недвижимости.

Жалоба мотивирована неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Стороны не обеспечили явку представителей, надлежащим образом извещенные арбитражным апелляционным судом о дате и времени судебного заседания в порядке ст. 123 АПК РФ. Жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2007 между ЗАО "Сириус-Агро" (продавец) и ЗАО "Рокада и К" (покупатель) был подписан предварительный договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец намерен передать в собственность покупателя недвижимое имущество, находящееся у продавца в собственности на основании акта приема -передач от 01.11.2003 г. по состоянию на 15.05.2007 г., указанное в настоящем договоре и в сроки, установленные договором, а покупатель намерен принять имущество и оплатить его.

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора N 1 от 15.05.2007 договор заключается и действует до заключения непосредственно основного договора купли-продажи после соблюдения продавцом порядка оформления правоустанавливающих и правоутверждающих документов на указанное в п. 1 имущество. Основной договор купли-продажи заключается не позднее, чем на следующий день после получения продавцом свидетельства о праве собственности на данное имущество.

Пунктом 4.3 предварительного договора предусмотрено, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в разделе 1 возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы и внесения записи в единый государственный реестр прав.

В материалы дела представлена копия акта приема-передачи от 15.05.2007 спорного имущества, из которого следует, что имущество было передано ЗАО "Рокада и К", а именно: склад-ангар, литер П; склад, литер А; административное здание, литер Б; навес, литер Г; проходная, литер Е; навес с кран-балкой, литер В, прилегающая территория, в том числе общего пользования.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.02.2010 г. по делу N А63-12488/2009 ЗАО "Рокада и К", г. Пятигорск признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Рокада и К" - Л.В. Палян обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, купли-продажи) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора. То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора (правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09).

Как следует из материалов дела, 15.05.2007 между ЗАО "Сириус-Агро" (фирма 15.05.2007 между ЗАО "Сириус-Агро" (фирма) и ЗАО "Рокада и К" (агент) был заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого агент обязался осуществить регистрацию права собственности фирмы на следующие объекты недвижимости: склад - ангар, литер П, общей площадью 478,9 кв.м., склад, литер А, общей площадью 1 079,2 кв.м., административное здание, литер Б, общей площадью 35,1 кв.м., навес, литер Г, общей площадью 44,2 кв.м., проходная, литер Е, общей площадью 17,1 кв.м., навес с кран-балкой, литер В, общей площадью 654,2 кв.м., прилегающая территория, в том числе общего пользования, общей площадью 16635,0 кв.м.

При этом, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.11 по делу N А32-3266/2011 в связи с неисполнением ЗАО "Рокада и К" своих обязательств агентский договор был расторгнут.

Вступившим в законную силу постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2012 г. по делу N А32-7983/2011 по спору между теми же лицами установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого дела в силу ст. 69 АПК РФ.

Представленные ЗАО "Сириус-Агро" документы в суд апелляционной инстанции: свидетельство о праве собственности от 19.07.2004 на нежилые помещения N 1 - 9, 19 - 37, 43 - 46, общей площадью 415,6 кв. м (копия), свидетельство о праве собственности от 10.08.2009 на склад общей площадью 1038,5 кв. м (копия), а также копии технических паспортов от 29.05.2007 - на бытовку общей площадью 24,3 кв. м и навес 44,3 кв. м; навес с кран балкой общей площадью 654 кв. м; склад общей площадью 1038,5 кв. м; ангар общей площадью 477,8 кв. м, кадастровый паспорт на земельный участок общей площадью 21796 +- 103 кв. м (дата внесения сведений в государственный кадастр -10.02.2011), в том числе 419 кв. м общей площади, не могут быть признаны достоверными и относимыми доказательствами, подтверждающими фактическое владение и пользование ЗАО "Рокада и К" спорного недвижимого имущества по акту приема-передачи от 15.05.2007, поскольку из акта следует, что передаваемое имущество не позволяет его использовать ввиду необходимости его ремонта. Кроме того, из представленных документов не представляется возможным сделать вывод об идентичности имущества передаваемого по акту от 15.05.2007 и имущества указанного в представленных документах.

Пунктом 1.2. предварительного договора N 1 от 15.05.2007 предусмотрено заключение основного договора купли-продажи не позднее, чем на следующий день после получения продавцом свидетельства о праве собственности на данное имущество. Однако сторонами не представлены в материалы дела свидетельства о регистрации за продавцом (ЗАО "Сириус-Агро") права собственности на объекты, являющиеся предметом предварительного договора.

Более того, истцом не представлено доказательств права собственности на имущество передаваемого по акту, так в акте отсутствует имущество принадлежащее истцу на основании представленных свидетельств о праве собственности от 19.07.2004 на нежилые помещения N 1 - 9, 19 - 37, 43 - 46, общей площадью 415,6 кв. м (копия) и склад общей площадью 1038,5 кв. м (копия).

Учитывая обстоятельства подписания сторонами акта приема-передачи помещений от 15.05.2007 и состояние передаваемого имущества, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25.07.2012 г. по делу N А32-7983/2011 пришел к выводу об отсутствии фактической передачи этих помещений в целях его использования ответчиком; достоверных доказательств пользования указанными помещениями или осуществления деятельности по ремонту не представлено.

Представленные в настоящее дело свидетельства о государственной регистрации права от 19.07.2004 г. и от 10.08.2009 г. за ЗАО "Сириус-Агро" на нежилые помещения N N 1-9, 19-37, 43-46 общей площадью 415,6 кв.м. и на склад общей площадью 1038,5 кв.м. не позволяют идентифицировать объекты, указанные в предварительном договоре и акте приема-передачи.

Исходя из изложенного, в удовлетворении требования ЗАО "Рокада и К" об обязании ответчика выполнить условия предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости N 1 от 15.05.2007 года, подписать основной договор купли-продажи имущества, указанного в предварительном договоре и акте приема-передачи к нему в соответствии с условиями предварительного договора, а также осуществить фактическую передачу данного имущества конкурсному управляющему ЗАО "Рокада и К" и осуществить соответствующую регистрацию договора и перехода права собственности на объекты недвижимости, судом первой инстанции обоснованно отказано.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суд установил, что на момент заключения предварительного договора N 1 от 15.05.2007 продавец - ЗАО "Сириус-Агро" не являлось собственником и законным владельцем отчуждаемого имущества.

В связи с этим, у суда отсутствуют правовые основания для обязания ответчика осуществить фактическую передачу имущества конкурсному управляющему ЗАО "Рокада и К", поскольку право собственности ответчика на данный момент не возникло.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, в случаях, когда право собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем (п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Учитывая изложенное, понудить к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества в будущем возможно при доказанности исполнения продавцом обязанности по передаче имущества покупателю. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Уральского округа от 19.01.2012 N Ф09-8408/11 по делу N А07-5956/2011.

Между тем факт передачи спорного имущества во владение покупателя опровергается выводами постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2012 г. по делу N А32-7983/2011. Кроме того, истец в исковом заявлении просил, в том числе осуществить фактическую передачу имущества, что свидетельствует о том, что передача имущества ответчиком истцу не была произведена.

Доводы жалобы о неполном выяснении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, отклоняются апелляционным судом, как необоснованные.

Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

По смыслу ст.ст. 190, 157 ГК РФ, срок это определенный промежуток времени до известного момента или события, которое неизбежно должно наступить, условие - это обстоятельство, которое может и не наступить.

Поскольку стороны предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 15.05.2007 г., связали наступление срока заключения основного договора (п.1.2) с событием, которое зависит от воли продавца на совершение действий, направленных на оформление правоустанавливающих и правоутверждающих документов на указанное в п. 1.1 имущество (получение продавцом свидетельства о праве собственности на данное имущество), следовательно, оно не подпадает под диспозицию абз. 2 ст. 190 ГК РФ, т.к. не является неизбежным.

Следовательно, при отсутствии иного срока применяется п.4 ст. 429 ГК РФ, устанавливающий годичный срок для заключения основного договор купли-продажи с момента заключения предварительного договора (15.05.2007 г.), т.е. не позднее 16.05.2008 г.

Как следует из материалов дела, предложение о заключении основного договора, проект договора N 29 от 25.06.2012 г. и акт приема-передачи к договору N 29 от 25.0 6.2012 г., направлены конкурсным управляющим ЗАО "Рокада и К" - Л.В. Палян в адрес ЗАО "Сириус-Агро" 03.07.2012 г., согласно почтовому уведомлению (л.д. 48).

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку в установленный срок (до 16.05.2008 г.) предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества не было направлено, на основании п.6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон считаются прекращенными.

Правовых оснований для понуждения ЗАО "Сириус-Агро" к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества и обязания осуществить фактическую передачу данного имущества, а также обязания осуществить фактическую передачу данного имущества конкурсному управляющему ЗАО "Рокада и К" и осуществить соответствующую регистрацию договора и перехода права собственности на объекты недвижимости, не имеется, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Государственная пошлина обращение с апелляционной жалобой подлежит взысканию с ЗАО " Рокада и К" в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2012 по делу N А32-22490/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с закрытого акционерного общества " Рокада и К" (ИНН 2632078742, ОГРН 1052603613600) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов