Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. N 15АП-1263/13

город Ростов-на-Дону

04 марта 2013 г.

дело N А32-8385/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от ответчика - представитель Соломеин А.В. по доверенности от 21.01.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу N А32-8385/2012

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику - ООО "Стройинтеркомплекс"

о взыскании задолженности и пени

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинтеркомплекс" о взыскании задолженности в размере 507340 руб. 43 коп. за период с 14.10.2009 по 31.08.2011, пени в размере 149614 руб. 09 коп. (с учетом уменьшения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 60).

Решением от 22.11.2012 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что объект капитального строительства - жилой многоквартирный дом, расположенный на спорном земельном участках введен в эксплуатацию. С момента регистрации права собственности на квартиры земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Таким образом, ранее арендованный земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в многоквартирном жилом доме, оснований для взыскания истцом арендной платы отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности, образовавшейся за период с 14.10.2009 по 31.08.2011, то есть до момента внесения изменений в кадастровый учет относительно разрешенного использования спорного земельного участка - для эксплуатации многоквартирного дома.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации г. Краснодар не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Представитель ООО "Стройинтеркомплекс" в заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации города Краснодара от 04.12.2001 N 2030 между администрацией г. Краснодар (арендодатель) и ООО "Стройинтеркомплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300001188 от 25.01.2002 (л.д. 5-14), согласно которому арендодатель в срок до 04.12.2004 обязался сдать, а арендатор принять в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 7780.70 кв. м, расположенный в Прикубанском административном округе города по ул. Атарбекова-Ковалева, с кадастровым номером 23:43:0137004:0052 для разработки проекта и строительства десятиэтажного 6-ти подъездного 300-квартирного с мансардным этажом жилого дома.

В соответствии с пунктом 3.3 договора общая сумма ежегодной платы за арендуемый участок составляет 151704 руб. 98 коп.

Согласно пункту 3.6. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год в соответствии со сводным расчетом, не позднее 10 числа начала каждого квартала. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 6.2).

В пункте 7.2 установлено, что договор действует с течение трех лет с до 04.12.2004.

Договор прошел государственную регистрацию в управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 26.05.2009 (л.д. 27).

Полагая, что за период с 14.10.2009 по 31.08.2011 арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей, администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пунктам 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 02.08.2011 вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации производственных построек, земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.01.2002 (л.д. 25).

Объект капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0137004:0052 - 11-этажный 6-подъездный 303 квартирный жилой дом, расположенный по адресу: улица Атарбекова, 7 в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, введен в эксплуатацию 28.11.2005 в соответствии с разрешением N 55 (л.д. 19).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), в частности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Как отмечено выше, жилой дом, расположенный на спорном земельном участке введен в эксплуатацию 28.11.2005. Жилому дому после ввода его в эксплуатацию присвоен адрес: г. Краснодар, ул. Атарбекова, 7.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 14.10.2009 по 31.08.2011, то есть после введения в эксплуатацию жилого дома.

В пунктах 66, 67 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суду Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе, против собственника земельного участка.

Таким образом, в силу закона спорный земельный участок, занятый согласно проекту застройки многоквартирным жилым домом, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этого дома.

Довод заявителя жалобы о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о виде разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома, признается судом апелляционной инстанции несостоятельным.

Из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и пункта 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не следует, что возникновение права общей долевой собственности связано с внесением сведений в государственный кадастр о виде разрешенного использования земельного участка. Вид разрешенного использования может являться одним из доказательств формирования земельного участка для размещения и эксплуатации многоквартирного дома. Изменение вида разрешенного использования относится к компетенции администрации, которая вправе принять соответствующее распоряжение и осуществить внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета.

Администрацией муниципального образования г. Краснодар не представлено доказательств, что для эксплуатации построенного обществом жилого дома не требуется земельный участок, изначально предоставленный для его строительства, либо что общество имеет возможность использовать земельный участок либо его часть в собственных интересах.

В материалах дела имеются Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности физических лиц на квартиры во введенном в эксплуатацию доме, расположенном на спорном земельном участке (л.д. 71-79). Регистрация права собственности производилась с 2006 года.

Следовательно, спорный земельный участок перешел в собственность владельцев помещений в многоквартирном жилом доме, выбыл из владения ООО "Стройинтеркомплекс" до спорного периода.

По смыслу статей 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 22, 41, 42, 43 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор должен иметь право и возможность временного пользования предоставленным ему имуществом, внося за это соответствующую плату. В рассматриваемом деле невозможность использования обществом спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным землепользователям, материалами дела установлена и администрацией не оспаривается.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в иске правомерен, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу N А32-8385/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Кузнецов С.А. Чотчаев Б.Т.