Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2013 г. N 10АП-10525/12

г. Москва

12 апреля 2013 г.

Дело N А41-23003/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Макаровской Э.П., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,

при участии в заседании:

от Администрации Рузского муниципального района Московской области: Стрелкова А.А., по доверенности от 11.03.2013 N 1040;

от ОАО "Русское молоко": Шмелев В.А., по доверенности от 10.10.2012, Журавлева А.В., по доверенности от 15.10.2012;

от Администрации городского поселения Руза Московской области: не явились, извешены;

от Ромашкина Степана Адамовича: не явился, извещен;

от Сукочева Анатолия Александровича: не явился, извещен;

от Седова Д.И.: не явился, извещен;

от Уткина В.А.: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Русское молоко" на решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2012 года по делу N А41-23003/12, принятое судьей Нечаевой С.В., по исковому заявлению (заявлению) Администрации Рузского муниципального района Московской области к открытому акционерному обществу "Русское молоко", третьи лица: Администрация городского поселения Руза Московской области, Ромашкин Степан Адамович, Сукочев Анатолий Александрович, Седов Д.И., Уткин В.А., о расторжении договора аренды земельного участка N25 от 20 сентября 2006 года с 01 мая 2012 года,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Рузского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Русское молоко" (далее - ответчик, ОАО "Русское молоко", общество) о расторжении договора аренды земельного участка N 25 от 20 сентября 2006 года с 01 мая 2012 года.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены: Администрация городского поселения Руза Московской области, Ромашкин Степан Адамович, Сукочев Анатолий Александрович, Седов Д.И., Уткин В.А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2012 года требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Администрация представила в материалы дела отзыв, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Ответчик и Администрация направили в судебное заседание своих представителей, которые поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, отзывов на апелляционную жалобу не представили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 20 сентября 2006 года, между Администрацией Рузского муниципального района Московской области и Открытым акционерным обществом "Русское молоко" заключен договор аренды земельного участка N 25, общей площадью 6 638 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:19:001 02 02:0729, местоположение: обл. Московская, р-он Рузский, г. Руза, пл. Партизан, разрешенное использование (назначение) - для строительства офиса.

Земельный участок предоставлен в соответствии с Постановлением Главы Рузского района от 27.02.2006 г. N 276.

Договор заключен с 20 сентября 2006 года по 19 августа 2009 года сроком на 3 (три) года.

Договор подписан сторонами, подписи скреплены печатями, в договоре соблюдены все требования, предъявляемые к договорам аренды данной категории.

08 декабря 2006 года, Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись за номером 50-50-19/040/2006-194.

01 февраля 2010 года, между Сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к Договору аренды земельного участка от 20 сентября 2006 г. N 25 о продлении, срока действия Договора аренды данного земельного участка на десять лет, а именно с 01.02.2010 г. по 31.01.2020 г.

В соответствии с пунктом 4.3.1 Договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения вышеуказанного Договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению (разрешенным видом использования).

Как указывает в своем заявлении Администрация Рузского муниципального района Московской области, земельный участок общей площадью 6 638 кв.м. расположенный: Московская обл., Рузский района, г.Руза, пл.Партизан, предоставленный ОАО "Русское молоко" для строительства офиса, не используется арендатором в соответствии с его разрешенным назначение, чем нарушает существенные условия договора.

Также, как указывает заявитель в Администрацию Рузского муниципального района Московской области (письмо N 3993 от 31.10.2011 г), Администрацию городское поселение Руза Московской области, неоднократно обращались граждане, проживающие по адресу: г.Руза, Театральный проезд с жалобами, что ОАО "Русское молоко" при установлении забора "ликвидирует лестницу для прохода горожан к храму со стороны улицы Красной".

После ограждения территории, предоставленной ОАО "Русское молоко" по Договору аренды земельного участка N 25 от 20 сентября 2006 г. было выявлено, что ограждения захватывают земли общего пользования и мешают проходу гражданам к своим домам, а также проезду машин скорой помощи, пожарным расчетам.

Из документов представленных Администрацией городского поселения Руза Московской области, стало известно, что дорога по Театральному проезду и склон по ул. Красной с лестницей в г.Рузе находятся в собственности городского поселения Руза (выписка из реестра муниципальной собственности городского поселения Руза Рузского муниципального района ).

Согласно Правил землепользования и застройки городского поселения Руза земельный участок с кадастровым номером 50:19:001 02 02:0729 расположен в зоне действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.

29 марта 2012 года Администрацией Рузского муниципального района была направлена претензия с просьбой рассмотреть, возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 50:19:001 02 02:0729 общей площадью 6 638 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Рузский район, г. Руза, пл. Партизан и использование земли с наименьшей площадью под испрашиваемые цели.

Вышеуказанная Претензия от 29 марта 2012 года, ОАО "Русское молоко" была отклонена.

В последствии Администрацией Рузского муниципального района в адрес ОАО "Русское молоко" направлено Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка N 25 от 20 сентября 2006 г. До настоящего времени Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка N 25 от 20 сентября 2012 года ОАО "Русское молоко" не подписано.

В связи с неисполнением ответчиком требования, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

В соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используемая для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Судом первой инстанции было установлено, что ответчик не использовал арендованный им земельный участок по целевому назначению.

Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка - строительство офиса.

Порядок осуществления строительства регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

ГрК РФ предусматривает, что для осуществления строительства необходимо получение разрешения на строительство (статья 51 ГрК РФ). Для эксплуатации объекта необходимо получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ).

До настоящего времени на земельном участке с кадастровым номером 50:19:001 02 02:0729, местоположение: обл. Московская, р-он Рузский, г. Руза, пл. Партизан, разрешенное использование (назначение) - для строительства офиса, никакие строительные работы под указанные цели не ведутся. Доказательств обратного суду не представлено.

Разрешение на строительство не получено. Все разумные сроки подготовки к освоению земельного участка прошли.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции посчитал, что доводы истца об использовании арендованного земельного участка ответчиком не по целевому назначению подтверждаются материалами дела.

Согласно части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суд первой инстанции указал, что нарушения условий договора, допущенные ответчиком, являются существенными, поскольку повлекли неисполнение договора аренды в части использования земельного участка по целевому назначению - для строительства офиса. Земельный участок, в нарушение требований закона и договора, использовался арендатором не по целевому назначению.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Если земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства то в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В данном случае, целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является строительство объекта - офиса.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Арендные отношения между истцом и ответчиком существовали с сентября 2006 года, за период с 2006 по 2012 год земельный участок по целевому назначению не использовался.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что ответчик существенно нарушил условия договора об использовании участка по целевому назначению, в связи с чем суд, в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ, удовлетворяет требование истца о расторжении Договора аренды земельного участка N 25 от 20 сентября 2006 года.

В поданной апелляционной жалобе ответчик указывает, что суд сделал безосновательный вывод о бездействии общества по освоению спорного земельного участка. ОАО "Русское молоко" постепенно осваивает арендованную территорию, установлено строительное ограждение, завезено строительное сырье, произведено согласование перечня документов.

Общество сообщает, что представляло суду переписку и документы, подтверждающие освоение участка, осуществление работ и затягивание администрацией процесса согласования и подписания различных документов.

Ответчик указывает, что представленные в дело документы подтверждают деятельность общества в отношении спорного участка: Постановление от 30.10.2006 г. N 3000 (т.3 л.д.146); переписка с администрацией (т.3 л.д.126-145); протокол судебного заседания в Рузском районном суде Московской области от 04.10.2012 г. по гражданскому делу N 2-1679/2012 (т.3 л.д.124); проект архитектурного решения комплекса офисных строений ОАО "Русское молоко" от 2006 года (т.3 л.д.59); предварительный проект предложения капитального строительства офисного здания (т.3 л.д.21); предварительный проект предложения планировки территории (т.3 л.д.2); историко-культурное и архитектурно-ладшафтное, градостроительное обоснование от 2004 года (т.3 л.д.85); договор на выполнение проектных работ и передачу исключительных прав N РМ-АИ/01-12/пр; различные технические условия.

Исследовав вышеуказанные документы в материалах дела, суд апелляционной инстанции установил, что Постановление от 30.10.2006 г. N 3000 (т.3 л.д.146) относится к 2006 году; переписка с администрацией (т.3 л.д.126-145) включает в себя письма, относящиеся к периоду после 17.04.2012 г. (дата направления соглашения о расторжении договора), а также одно письмо от 29.03.2012 г. о присутствии представителей ОАО "Русское молоко" на публичных слушаниях по проекту генерального плана городского поселения Руза; протокол судебного заседания в Рузском районном суде Московской области от 04.10.2012 г. по гражданскому делу N 2-1679/2012 (т.3 л.д.124) относится к периоду после 17.04.2012 г.; проект архитектурного решения комплекса офисных строений ОАО "Русское молоко" (т.3 л.д.59) относится к 2006 году; предварительный проект предложения капитального строительства офисного здания (т.3 л.д.21) и предварительный проект предложения планировки территории (т.3 л.д.2) не содержат обязательных реквизитов, позволяющих идентифицировать принадлежность и достоверность содержащихся в документах сведений (отсутствуют подписи ответственных лиц, печати), а также датировку документов; историко-культурное и архитектурно-ладшафтное, градостроительное обоснование (т.3 л.д.82-86) относится к 2004 году; договор на выполнение проектных работ и передачу исключительных прав N РМ-АИ/01-12/пр заключен 10.09.2010 г.; различные технические условия (т.3 л.д.92-93, 94, 95-96) относятся к периоду 2004 года.

Акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2006 г по 31.12.2010 г. подтверждает отсутствие задолженности арендатора по оплате арендных платежей на окончание указанного периода.

Помимо указанных ответчиком в апелляционной жалобе документов, в материалах дела имеются Соглашение о взаимном сотрудничестве между Администрацией Рузского района и ОАО "Русское молоко" от 06.04.2005 г. (т.3 л.д.100-103), Общая пояснительная записка. Проект комплекса офисных строений ОАО "Русское молоко" от 2006 г. (т.3 л.д.104-122), Протокол заседания Градостроительной комиссии Рузского района Московской области от 26.12.2003 г. (т.3 л.д.81), Заключение по обследованию земельного участка от 10.02.2004 г. (т.3 л.д.70), Проект "Комплекс офисных строений ОАО "Русское молоко" от 2006 года (т.3 л.д.59-62), Технические условия ОАО "Ростелеком" от 23.01.2012 г. (т.2 л.д.2-3), Технические условия ГУП "Мособлгаз" от 06.12.2011 г. (т.2 л.д.4-6), Технические условия на водопотребление и водоотведение от 25.07.2012 г. (т.2 л.д.7-8), Историко-культурное и архитектурно-историко-ландшафтное, градостроительное обоснование размещения комплекса офисных строений ОАО "Русское молоко" от 2004 года (т.2 л.д. 24-144).

Из представленных документов следует, что они подтверждают осуществление обществом ряда работ, связанных со строительством на спорном земельном участке офисного комплекса в период 2004-2006 гг., а также после 17.04.2012 г., после получения от Администрации соглашения о расторжении договора аренды.

Три документа относятся к периодам сентябрь, декабрь 2011 года, январь 2012 года: Письмо ОАО "Русское молоко" о выдаче распоряжения о разрешении разработки проекта от 30.09.2011 г. (т.3 л.д.140), Технические условия ГУП "Мособлгаз" от 06.12.2011 г. (т.2 л.д.4-6), Технические условия ОАО "Ростелеком" от 23.01.2012 г. (т.2 л.д.2-3).

К договору на выполнение проектных работ и передачу исключительных прав N РМ-АИ/01-12/пр заключенному 10.09.2010 г. не представлены документы, подтверждающие реализацию данного договора, поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие оформленные проектные документы, подписанные соответствующими ответственными должностными лицами сторон договора.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие осуществление ответчиком каких-либо работ, связанных со строительством на спорном земельном участке офисного комплекса в период 2007, 2008, 2009, 2010 годов.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Договором N 25 от 20.09.2006 г. более длительного срока в целях применения пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ не установлено.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 октября 2012 года по делу N А41-23003/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Русское молоко" - без удовлетворения.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Э.П. Макаровская Е.Е. Шевченко