Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2013 г. N 18АП-2634/13

г. Челябинск

15 апреля 2013 г.

Дело N А76-22025/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2013 по делу N А76-22025/20122 (судья Шайхутдинов Е.М.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Кокориной Ларисы Александровны - Якуньков М.А. (доверенность б/н от 10.06.2010),

Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность от 21.01.2013 N 1/11),

Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" - Легаева А.А. (доверенность от 21.01.2013 N 9).

Индивидуальный предприниматель Кокорина Лариса Александровна (далее - предприниматель Кокорина Л.А., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к государственному специализированному бюджетному учреждению "Челябинский областной фонд имущества" (далее - Челябинский областной фонд имущества, заинтересованное лицо) и Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Комиссии Челябинского областного фонда имущества по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, оформленного протоколом от 01.11.2012 N 24, о признании предпринимателя Кокориной Л.А. не воспользовавшейся преимущественным правом приобретения арендуемого имущества (с учетом изменения заявителем предмета заявленных требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 2, л. д. 27-28).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2013 от 14.02.2013 (резолютивная часть объявлена 07.02.2013) заявление предпринимателя Кокориной Л.А. к Челябинскому областному фонду имущества удовлетворено, признано незаконным решение Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, оформленное протоколом N 24 от 01.11.2012, о признании индивидуального предпринимателя Кокориной Л.А. не воспользовавшейся преимущественным правом приобретения арендуемого имущества, как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В удовлетворении требований к Министерству отказано (т. 2, л. д. 38-52).

С принятым решением не согласились заинтересованные лица и обжаловали его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Челябинский областной фонд имущества (далее также - апеллянт) просил решение суда первой инстанции отменить (т. 2, л. д. 58-62).

Апеллянт указывает, что установленный пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) тридцатидневный срок является пресекательным, возможность его приостановления не предусмотрена. Полагает, что оспариваемое решение Комиссии является правомерным, поскольку в установленный тридцатидневный срок договор купли-продажи арендуемого имущества не был заключен. Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 435, пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что акцепт должен быть полным и безоговорочным. Считает направленный в адрес Челябинского областного фонда имущества протокол разногласий отказом от акцепта на предлагаемых условиях, что фактически свидетельствует об отказе от заключения договора.

Кроме того, апеллянт указывает, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого имущества не подписан Комиссией на законных основаниях, поскольку указанная в нем цена выкупа арендуемого имущества не соответствует его рыночной стоимости, документально не подтверждена, отсутствуют доказательства согласия собственника на производство неотделимых улучшений для зачета их стоимости в счет оплаты приобретаемого имущества.

В апелляционной жалобе Министерство (далее также - апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л. д. 81-83). Доводы апелляционной жалобы Министерства аналогичны изложенным выше доводам апелляционной жалобы Челябинского областного фонда имущества.

В судебном заседании представители подателей жалобы поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах. Заявителем заявлены возражения по ним.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 28.05.2003 между предпринимателем Кокориной Л.А. (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) заключен договор аренды N 9-6709 (т. 1, л. д. 13-14). По условиям договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Каслинская, д. 40, суммарной площадью 109,00 кв. м (подвал с назначением помещения - школа-студия).

При использовании указанного помещения, предпринимателем Кокориной Л.А. произведены реконструкция и ремонт помещений, о чем свидетельствует письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 29.03.2004 N 2139 "О разрешении на перепланировку" (т. 1, л. д. 16), акт N 21-38-13 от 15.03.2005 допуска в эксплуатацию электроустановки Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Челябинской области (т. 1, л. д. 19), техническое заключение N 1011/04 по материалам обследования муниципального унитарного предприятия "Архитектурно-планировочный центр" (т. 1, л. д. 20-21), заключение о соблюдении на объектах соискателя лицензии требований пожарной безопасности N 002406 от 10.11.2005 (т. 1, л. д. 22), акт государственного учреждения "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора города Челябинска" по результатам мероприятий по контролю от 02.06.2004 (т. 1, л. д. 31-32).

В период с 2003 по 2009 год заявитель использовал данное помещение согласно условиям договора аренды N 9-6709 от 23.08.2003.

В связи с передачей арендуемого помещения в государственную собственность Челябинской области, 29.01.2009 предприниматель Кокорина Л.А. (арендатор) заключила договор аренды N 69-р с Министерством (арендодатель), по условиям которого заявителю бессрочно передано в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 40, подвал жилого дома, помещение IV литера а, поз. 1 литера А, поз. с 2 по 7, 7а, поз. 8, 9, 9а, 10, 10а, 11, общей площадью 109,4 кв. м (в соответствии с поэтажным планом ФГУП "Ростехинвентаризация" от 02.11.2004) (т. 1, л. д. 44-45).

28.01.2009 предпринимателем Кокориной Л.А. подано заявление в Министерство о реализации преимущественного права на приобретение имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, общей площадью 109,4 кв. м, арендуемого в течение 3-х и более лет по договору N 9-6709 (т. 1, л. д. 46- 47).

Как следует из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением от 26.04.2010 Арбитражного суда Челябинской области по делу по делу N А76-12075/2009, предпринимателем был оспорен отчет по определению рыночной стоимости объекта недвижимости N 01/02-094428, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Дом Оценки".

В соответствии с отчетом от 30.07.2012 N 290/12, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр" рыночная стоимость арендуемого помещения составила 1 968 644 руб. 00 коп.

Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.09.2012 N 1454-р, которое согласно преамбуле принято на основании заявления предпринимателя Кокориной Л.А. от 28.01.2009 N 3/704, протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области от 17.02.2009, протокола заседания комиссии N1 по рассмотрению заявлений субъектов малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области от 26.01.2012, протокола заседания комиссии N 9 по принятию результатов оценки и по определению начальной цены продажи имущества от 12.09.2012, определены условия приватизации нежилого помещения N 4 общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40 (т. 1, л.д. 57). В пункте 2 распоряжения указано на утверждение цены продажи нежилого помещения в размере 1 968 644 руб. 00 коп. на основании отчета N 290/12 от 30.07.2012, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговое агентство "Спектр".

Письмом от 01.10.2012 N 508 Челябинским областным фондом имущества в адрес предпринимателя Кокориной Л.А. направлено извещение об отчуждении находящегося в государственной собственности Челябинской области нежилого помещения N 4 общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 40, проект договора купли-продажи арендуемого помещения и установлена дата заключения договора - в течение 30-и дней со дня получения данного предложения (т. 1, л. д. 55-56, 58-66, 121-133).

Получив указанный проект договора купли-продажи, заявитель 30.10.2012 направил в адрес Челябинского областного фонда имущества протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил установить окончательную цену выкупа арендуемого имущества в размере 343 957 руб. 13 коп. (т. 1, л. д. 67-70).

Письмом от 12.11.2012 N 610 Челябинский областной фонд имущества сообщил заявителю об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества (т. 1, л. д. 102-103).

01.11.2012 состоялось заседание Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества", по итогам которого принято решение о том, что предприниматель Кокорина Л.А. не воспользовалась своим преимущественным правом приобретения арендуемого имущества, о чем Челябинский областной фонд имущества уведомил предпринимателя Кокорину Л.А. письмом от 09.11.2012 N 606 (т. 1, л. д. 100-101, 134-135).

Решение Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" оформлено протоколом от 01.11.2012 N 24 (т. 1, л. д. 104-106, 138-140).

Полагая, что принятое решение Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества", оформленное протоколом от 01.11.2012 N 24, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования к Челябинскому областному фонду имущества, суд первой инстанции исходил из статьи 441 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и указал, что факт неподписания предпринимателем Кокориной Л.А. договора купли-продажи по истечении тридцати дней со дня получения проекта не свидетельствует об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с учетом направления протокола разногласий к договору и подачи искового заявления в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленный законом срок. В этой связи предприниматель Кокорина Л.А. не может быть признана лицом, утратившим преимущественное право на выкуп спорного имущества. Не установив спорного материально-правового отношения с участием Министерства в рамках настоящего дела, суд отказал в удовлетворении требований к Министерству.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 Положения о Министерстве промышленности и природных ресурсов Челябинской области, утвержденного постановлением Губернатора Челябинской области от 21.07.2010 N 185, Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области является органом исполнительной власти Челябинской области, осуществляющим в пределах установленной компетенции функции по выработке и проведению государственной политики в сфере промышленности, управления имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, природных ресурсов на территории Челябинской области; координирующим в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Челябинской области, деятельность в этих сферах иных исполнительных органов государственной власти Челябинской области.

В силу статьи 23 Закона Челябинской области от 18.12.2003 N 207-ЗО "О порядке управления государственной собственностью Челябинской области и приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области", областные государственные учреждения создаются и действуют на основании законодательства Российской Федерации и Челябинской области и уставов (положений), определяющих статус этих учреждений. Решения о создании областных государственных учреждений принимаются Правительством Челябинской области.

Постановлением Правительства Челябинской области от 27.06.2006 N 154-п Министерству промышленности и природных ресурсов Челябинской области поручено:

- выступить от имени Челябинской области учредителем Государственного специализированного финансового учреждения "Челябинский областной фонд имущества";

- привести Положение о Государственном специализированном финансовом учреждении "Челябинский областной фонд имущества" в соответствие действующему законодательству;

- зарегистрировать Положение о Государственном специализированном финансовом учреждении "Челябинский областной фонд имущества" в установленном законодательством порядке.

В соответствии с подпунктом 40 пункта 11 постановления Губернатора Челябинской области от 21.07.2010 N 185 "Об утверждении Положения, структуры и штатной численности Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области", основными функциями Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области является координация деятельности Государственного специализированного финансового учреждения "Челябинский областной Фонд имущества" в части исполнения им функций продавца областного государственного имущества.

Распоряжением председателя Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" в целях обеспечения организации отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, посредством реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, от 05.06.2012 N 5-р создана постоянно действующая Комиссия по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, а также утвержден состав комиссии из работников Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области (т. 2, л. д. 21-22).

Указанным распоряжением утверждено Положение о постоянно действующей Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области (т. 2, л. д. 23-26).

Согласно статье 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (2); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (3); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (4).

В силу пункта 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что предприниматель Кокорина Л.А. является субъектом малого предпринимательства, в течение девяти лет непрерывно использует для осуществления своей деятельности спорное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40. В течение всего срока действия договоров аренды от 28.05.2003 N 9-6709 и от 29.01.2009 N 69-р предприниматель добросовестно вносила арендные платежи, на день подачи заявления о приватизации помещения у нее отсутствовала задолженность по внесению арендной платы. Площадь арендуемых помещений не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно части 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в случае, если эти договоры не подписаны субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

На основании части 10 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным в части 9 данной статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает решение об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что предприниматель Кокорина Л.А. получив проект договора купли-продажи с результатами оценки рыночной стоимости спорного имущества, в установленный тридцатидневный срок направила в адрес Министерства и Челябинского областного фонда имущества проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему в части соглашения о цене продажи имущества, исключив из цены имущества стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 788 тыс. руб. (т. 1, л. д. 67-70).

Часть 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу статьи 12 Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Ввиду принятия в настоящем случае решения уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направления предпринимателю проекта договора купли-продажи, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" производится путем урегулирования преддоговорного спора.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, одновременно с направлением протокола разногласий, 30.10.2012 предприниматель Кокорина Л.А. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о понуждении Министерства заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 40, с учетом стоимости произведенных заявителем неотделимых улучшений в приватизируемом помещении в счет оплаты по договору за приобретение имущества.

Названное свидетельствует о том, что на стадии заключении договора выкупа спорного имущества между сторонами возник спор относительно величины рыночной стоимости помещения, подлежащего выкупу.

Учитывая характер сложившихся между сторонами отношений, апелляционный суд полагает, что факт неподписания предпринимателем договора по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора не свидетельствует об утрате ею преимущественного права на приобретение арендованного имущества на основании положений пункта 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Предприниматель не отказывалась от подписания договора, напротив, получив проект договора купли-продажи с результатами независимой рыночной оценки спорного имущества, в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества, обратилась в арбитражный суд с заявлением о понуждении заинтересованных лиц понудить заключить договор купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений.

При этом, как верно указано судом первой инстанции, материалами дела подтверждается, что право на подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий и обжалование результатов оценки было реализовано заявителем в течение 30 дней, установленных в пункте 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для подписания договора купли-продажи.

Вместе с тем, 01.11.2012 Комиссией по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, Государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" в рамках выполнения порученных полномочий продавца государственного имущества, принято решение, оформленное протоколом N 24, об утрате предпринимателем Кокориной Л.А. преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества ввиду неподписания в установленный законом тридцатидневный срок проекта договора купли-продажи, направленного в ее адрес.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание положения статей 441, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ судебная коллегия приходит к выводу, что факт неподписания предпринимателем Кокориной Л.А. договора купли-продажи по истечении тридцати дней со дня получения проекта не свидетельствует об утрате преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, с учетом направления протокола разногласий к нему и подачи искового заявления в порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленный законом срок.

Довод представителя Челябинского областного фонда имущества о том, что предпринимателем оформлен и подписан протокол разногласий, без подписания, с соответствующим указанием, проекта договора подлежит отклонению, ввиду очевидной направленности действий предпринимателя. Кроме того, в адрес предпринимателя был направлен проект договора купли-продажи, не имеющий подписи со стороны продавца. Его оценка в качестве оферты возможна лишь исходя из совокупности сведений об условиях приватизации объекта государственного нежилого фонда, указанных в Распоряжении Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.09.2012 N 1454-р.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу о том, что предприниматель Кокорина Л.А. не может быть признана лицом, утратившим преимущественное право на выкуп спорного арендуемого имущества, а оспариваемое решение Комиссии по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, оформленное протоколом от 01.11.2012 N 24, не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Доводы апелляционных жалоб отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании закона. По существу они являются повторением мотивов несогласия с заявлением предпринимателя о незаконности принятого решения. Анализ указанных мотивов приведен в настоящем постановлении выше, в силу чего не требует дополнительной аргументации.

Судебная коллегия отмечает также, что указание Челябинским областным фондом имущества на то, что протокол разногласий к проекту договора купли-продажи арендуемого имущества не подписан Комиссией на законных основаниях, не может быть принято во внимание арбитражным судом апелляционной инстанции, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет доказывания по настоящему делу. При рассмотрении настоящих требований о признании незаконным решения Комиссии о признании предпринимателя Кокориной Л.А. не воспользовавшейся преимущественным правом приобретения арендуемого имущества у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для исследования вопроса о правомерности условий договора купли-продажи арендуемого имущества в редакции, изложенной заявителем в протоколе разногласий.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Челябинский областной фонд имущества и Министерство освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2013 по делу N А76-22025/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного специализированного бюджетного учреждения "Челябинский областной фонд имущества" и Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева