Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2013 г. N 14АП-7468/12

г. Вологда

28 марта 2013 г.

Дело N А66-16617/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Рогатенко Л.Н.,

судей Журавлёва А.В и Моисеевой И.Н.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от истца Графской М.Б. по доверенности от 20.01.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, материалы дела N А66-16617/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма СТЭКО" к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Восточный Мост",

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма СТЭКО" (ОГРН 1026900524496; далее - Фирма) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент) о понуждении последнего заключить с Фирмой договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:0400100:18:9/9, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100, изложив пункт 1.2 договора в редакции, предусмотренной протоколом разногласий.

Определением суда от 05.03.2012 на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восточный Мост" (далее - Общество).

В ходе судебного разбирательства истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа ком. N 1-15, кадастровый номер 69:40:0400100:18:9/9, площадью 140,2 кв. м по состоянию на 14.10.2011.

Определением суда от 04.04.2012 удовлетворено ходатайство истца, назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту Регионального экспертно-аналитического центра "Перспектива" (далее - Центр) Пилипчук Надежде Валерьевне. Производство по делу приостановлено до 17.05.2012.

Тем же определением суда на 17.05.2012 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о возможности возобновления производства по делу.

В адрес суда 28.04.2012 от Центра поступил отчёт N 2796 об оценке рыночной стоимости помещения.

Определением суда от 23.05.2012 производство по настоящему делу возобновлено.

Впоследствии истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований с учётом заключения судебной экспертизы, а также вынес на рассмотрение суда разногласия по приложению N 2 "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, этаж 1, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/9, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100", просил его принять в редакции покупателя. Уточнение иска судом принято.

В дальнейшем истец вновь уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по цене объекта, установив её с учётом заключения судебной экспертизы, а также при составлении графика оплаты (приложение N 2) в части процентов за пользование коммерческим кредитом.

Протокольным определением от 10.07.2012 судом принято изменение исковых требований только в части цены купли-продажи, отражённой в пункте 1.2 и приложении N 2 спорного договора, в части уточнения исковых требований о порядке начисления процентов в удовлетворении ходатайства отказано, так как данное требование является новым и при подаче иска истцом не заявлялось.

Решением суда от 26 июля 2012 года пункт 1.2 спорного договора купли-продажи недвижимого имущества изложен в следующей редакции: "Согласно отчёту независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Региональный экспертно-аналитический центр "Перспектива" N 2796 от 26.04.2012 стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет г. Твери, составляет 5 048 000 руб. 00 коп."; приложение N 2 "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, этаж 1, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/9, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100" принято в следующей редакции: "Срок рассрочки - 5 лет (60 мес.).

Ставка рефинансирования - 8,25% годовых.

N	Срок платежа	Остаток задолженности на дату платежа, руб.	Платеж в доход бюджета города (без НДС)
			в погашение основного долга, руб.	проценты, руб.	итого, руб.
1	30.11.2011	5 048 000,00	84 133,33	11 568,33	95 701,66
2	10.01.2012	4 963 866,67	84 133,33	11 568,33	95 701,66
3	31.01.2012	4 879 733,34	84 133,33	11 568,33	95 701,66
4	29.02.2012	4 795 600,01	84 133,33	11 568,33	95 701,66
5	02.04.2012	4 711 466,68	84 133,33	11 568,33	95 701,66
6	30.04.2012	4 627 333,35	84 133,33	11 568,33	95 701,66
7	31.05.2012	4 543 200,02	84 133,33	11 568,33	95 701,66
8	02.07.2012	4 459 066,69	84 133,33	11 568,33	95 701,66
9	31.07.2012	4 374 933,36	84 133,33	11 568,33	95 701,66
10	31.08.2012	4 290 800,03	84 133,33	11 568,33	95 701,66
11	01.10.2012	4 206 666,70	84 133,33	11 568,33	95 701,66
12	31.10.2012	4 122 533,37	84 133,33	11 568,33	95 701,66
13	30.11.2012	4 038 400,04	84 133,33	11 568,33	95 701,66
14	09.01.2013	3 954 266,71	84 133,33	11 568,33	95 701,66
15	31.01.2013	3 870 133,38	84 133,33	11 568,33	95 701,66
16	28.02.2013	3 786 000,05	84 133,33	11 568,33	95 701,66
17	01.04.2013	3 701 866,72	84 133,33	11 568,33	95 701,66
18	30.04.2013	3 617 733,39	84 133,33	11 568,33	95 701,66
19	31.05.2013	3 533 600,06	84 133,33	11 568,33	95 701,66
20	01.07.2013	3 449 466,73	84 133,33	11 568,33	95 701,66
21	31.07.2013	3 365 333,40	84 133,33	11 568,33	95 701,66
22	02.09.2013	3 281 200,07	84 133,33	11 568,33	95 701,66
23	30.09.2013	3 197 066,74	84 133,33	11 568,33	95 701,66
24	31.10.2013	3 112 933,41	84 133,33	11 568,33	95 701,66
25	02.12.2013	3 028 800,08	84 133,33	11 568,33	95 701,66
26	31.12.2013	2 944 666,75	84 133,33	11 568,33	95 701,66
27	31.01.2014	2 860 533,42	84 133,33	11 568,33	95 701,66
28	28.02.2014	2 776 400,09	84 133,33	11 568,33	95 701,66
29	31.03.2014	2 692 266,76	84 133,33	11 568,33	95 701,66
30	30.04.2014	2 608 133,43	84 133,33	11 568,33	95 701,66
31	02.06.2014	2 524 000,10	84 133,33	11 568,33	95 701,66
32	30.06.2014	2 439 866,77	84 133,33	11 568,33	95 701,66
33	31.07.2014	2 355 733,44	84 133,33	11 568,33	95 701,66
34	01.09.2014	2 271 600,11	84 133,33	11 568,33	95 701,66
35	30.09.2014	2 187 466,78	84 133,33	11 568,33	95 701,66
36	31.10.2014	2 103 333,45	84 133,33	11 568,33	95 701,66
37	01.12.2014	2 019 200,12	84 133,33	11 568,33	95 701,66
38	31.12.2014	1 935 066,79	84 133,33	11 568,33	95 701,66
39	02.02.2015	1 850 933,46	84 133,33	11 568,33	95 701,66
40	02.03.2015	1 766 800,13	84 133,33	11 568,33	95 701,66
41	31.03.2015	1 682 666,80	84 133,33	11 568,33	95 701,66
42	30.04.2015	1 598 533,47	84 133,33	11 568,33	95 701,66
43	01.06.2015	1 514 400,14	84 133,33	11 568,33	95 701,66
44	30.06.2015	1 430 266,81	84 133,33	11 568,33	95 701,66
45	21.07.2015	1 346 133,48	84 133,33	11 568,33	95 701,66
46	31.08.2015	1 262 000,15	84 133,33	11 568,33	95 701,66
47	30.09.2015	1 177 866,82	84 133,33	11 568,33	95 701,66
48	02.11.2015	1 093 733,49	84 133,33	11 568,33	95 701,66
49	30.11.2015	1 009 600,16	84 133,33	11 568,33	95 701,66
50	31.12.2015	925 466,83	84 133,33	11 568,33	95 701,66
51	01.02.2016	841 333,50	84 133,33	11 568,33	95 701,66
52	29.02.2016	757 200,17	84 133,33	11 568,33	95 701,66
53	31.03.2016	673 066,84	84 133,33	11 568,33	95 701,66
54	02.05.2016	588 933,51	84 133,33	11 568,33	95 701,66
55	31.05.2016	504 800,18	84 133,33	11 568,33	95 701,66
56	30.06.2016	420 666,85	84 133,33	11 568,33	95 701,66
57	01.08.2016	336 533,52	84 133,33	11 568,33	95 701,66
58	31.08.2016	252 400,19	84 133,33	11 568,33	95 701,66
59	30.09.2016	168 266,86	84 133,33	11 568,33	95 701,66
60	31.10.2016	84 133,53	84 133,53	11 568,33	95 701,86
ИТОГО:		-	5 048 000,00	694 099,80	5 742 099,80

Кроме того, с Департамента в пользу Фирмы взыскано 2000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Департамент с судебным решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить. Доводы жалобы сводятся к тому, что судебная экспертиза проводилась по состоянию на 14.10.2011, однако анализ рынка коммерческой недвижимости города Твери анализировался за первый квартал 2012 года, что противоречит пункту 19 Федерального стандарта оценки N 1, утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1). В пункте 13.2.1 отчёта указана формула расчёта стоимости помещения, определённая сравнительным подходом, в пункте 14.2.2 - формула расчёта стоимости помещения, определённая доходным методом. По расчёту ответчика, стоимость здания, определённая доходным методом, составит 58 889 995 руб. 83 коп. Отмечает, что в соответствии с Федеральным стандартом оценки N 3, утверждённым приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, в отчёте об оценке должны содержаться описание расчётов, расчёты и пояснения к расчётам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Обращает внимание на то, заявлял ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы в виду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта, которое судом оставлено без удовлетворения.

В силу части 6 статьи 268 АПК РФ независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, изначально Фирма обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту о понуждении последнего заключить с ней договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, кадастровый номер 69:40:0400100:18:9/9, расположенного по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100, изложив пункт 1.2 в редакции, предусмотренной протоколом разногласий.

Впоследствии, истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований с учётом заключения судебной экспертизы, а также вынес на рассмотрение суда разногласия по приложению N 2 "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, этаж 1, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/9, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100", просил его принять в редакции покупателя. Уточнение иска судом было принято.

В дальнейшем истец вновь уточнил исковые требования, просил кроме разногласий по цене продаваемого объекта дополнительно урегулировать разногласия, возникшие при составлении графика оплаты (приложение N 2) в части процентов за пользование коммерческим кредитом.

Протокольным определением от 10.07.2012 судом принято изменение исковых требований только в части цены купли-продажи, отражённой в пункте 1.2 и приложении N 2 спорного договора, в части уточнения исковых требований о порядке начисления процентов в удовлетворении ходатайства отказано, так как данное требование является новым и при подаче иска истцом не заявлялось.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

На момент предъявления иска у сторон имелись разногласия по содержанию пункта 1.2 договора и приложения N 2 к договору "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 140,2 кв. м, этаж 1, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/9, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100" в части цены продаваемого объекта, они отражены в протоколе разногласий, предъявленном суду истцом.

Таким образом, изначальные материально-правовые требования истца основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обстоятельствах неурегулированности сторонами условий договора купли-продажи (пункта 1.2 и приложения N 2) относительно цены продаваемого имущества.

Последующее уточнение требований истца частично изменило предмет иска (определение редакции спорного пункта договора и приложения N 2 к договору купли-продажи), категория спора (материально-правовое основание иска) осталась прежней. В связи с этим суд апелляционной инстанции посчитал, что оснований для отклонения ходатайства истца по урегулированию разногласий по содержанию приложения N 2 к договору также в части порядка начисления процентов у суда первой инстанции не имелось.

Во втором абзаце пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление N 36) разъяснено, что если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьёй 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учёта заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.

При принятии судом редакции приложения N 2 без рассмотрения спора, возникшего на стадии заключения договора по порядку начисления процентов, утрачивается возможность дальнейшего урегулирования разногласий в данной части. В связи с этим суд апелляционной инстанции посчитал, что имеются основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 09.10.2012 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешёл к рассмотрению дела N А66-16617/2011 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 14 час 20 мин 04.12.2012, в связи с тем, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отклонения ходатайства истца по урегулированию разногласий по содержанию приложения N 2 к договору в части порядка начисления процентов, а при принятии судом редакции приложения N 2 без рассмотрения спора, возникшего на стадии заключения договора по порядку начисления процентов, утрачивается возможность дальнейшего урегулирования разногласий в данной части.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи по цене объекта, установив её с учётом заключения судебной экспертизы без налога на добавленную стоимость (далее - НДС), принять приложение N 2 в редакции покупателя исходя из уточнённой цены продаваемого объекта недвижимости.

Департамент и Общество о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев настоящее дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заслушав представителя Фирмы, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришёл к следующим выводам.

Как усматривается в материалах дела, на основании договора аренды от 25.02.2000 N 1-1628 в редакции дополнительных соглашений от 27.08.2004 и 14.07.2010 Фирма владеет и пользуется нежилыми помещениями подвала и первого этажа здания, расположенных по адресу: Тверь, пр. Чайковского, д.100.

Фирма, как арендатор, обратилась к Департаменту с заявлениями о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ в собственность.

В ответ на обращение Фирмы Департамент направил ей проект договора купли-продажи недвижимого имущества по цене 8 345 122 руб. 28 коп. с условием о рассрочке и графиком платежей, подписанный со стороны продавца.

Фирмой данный договор подписан с протоколом разногласий относительно цены договора. Согласно редакции покупателя цена объекта составляет 4 808 000 руб. 00 коп. и определена на основании заключения независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Агентство профессиональной оценки" (далее - Агентство).

Поскольку стороны не достигли согласия по условиям спорного договора в части определения стоимости продаваемого имущества, а также порядка начисления процентов, Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьёй 12 Закона N 135-ФЗ отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

На основании пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

По заданию Департамента Обществом составлен отчёт от 05.08.2011 N 02/08-11Д, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.07.2011 определена в размере 8 345 122 руб. 88 коп. (без НДС) и 9 847 245 руб. (с учётом НДС).

Фирма заказала проведение оценки Агентству, по отчёту которого от 10.10.2011 N 07/09-2011 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.10.2011 составила 4 808 00 руб. (с учетом НДС).

Принимая во внимание наличие двух отчётов, суд первой инстанции по инициативе Фирмы назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Проведение экспертизы поручено эксперту Центра Пилипчук Н.В.

По результатам проведённого исследования суду представлен отчёт N 2796, согласно которому стоимость исследуемого объекта недвижимости составила 5 048 000 руб. (с учётом НДС).

Поскольку в данном отчёте в нарушение статьи 86 АПК РФ отсутствует запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанный отчёт не может являться допустимым доказательством по делу, полученным судом в порядке статьи 82 АПК РФ.

Однако названный отчёт подлежит оценке наряду с иными имеющимися в деле отчётами в порядке статьи 75 АПК РФ.

Как отмечено выше, истец просит урегулировать возникшие по договору разногласия исходя из рыночной стоимости имущества, определённой отчётом Центра.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство по правилам части 4 статьи 71 АПК РФ подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами и полученные судом отчёты оценки стоимости муниципального имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сведения и выводы, изложенные в отчёте Центра являются более полными и достоверными в отношении конкретного имущества.

Отчёт составлен непосредственно по результатам осмотра спорного недвижимого имущества, при определении стоимости этого имущества экспертом Центра Пилипчук Н.В. учтено техническое состояние объекта оценки.

Допущенные экспертом Центра технические опечатки при расчёте стоимости помещения, определении рыночной арендной платы, на которые указано ответчиком в возражениях на отчёт, устранены экспертом путём предъявления в суд апелляционной инстанции откорректированного отчёта. На результат оценки исследуемого объёкта данные опечатки не повлияли.

Для проведения расчёта стоимости объекта в качестве аналогов экспертом взяты аналоги, близкие по свои характеристикам объекту оценки на дату исследования.

Датой проведения оценки является 14.10.2011, она близка к дате издания приказа Департамента (13.10.2011) N 2081/р "О приватизации муниципального имущества: нежилого помещения, общая площадь 140,2 кв.м, этаж 1, по адресу: г. Тверь, пр-т Чайковского, д. 100", что не противоречит требованиям Закона N 159-ФЗ.

Допрошенная в судебном заседании апелляционной инстанции и предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных пояснений эксперт Центра Пилипчук Н.В. выводы, указанные в своём отчёте, поддержала, подтвердила правильность выведенного по итогам исследования результата стоимости оцениваемого имущества.

У апелляционной инстанции не возникло сомнений в полноте проведённой оценки, его объективности, выводы эксперта достаточно ясны и непротиворечивы.

По мнению апелляционного суда, отчёт Центра полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также федеральных стандартов оценки: в заключении об оценке содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 ФСО N 1. При этом оценщик в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 1 использовал сравнительный и доходный подходы оценки, обосновав отказ от использования затратного подхода.

Как видно из имеющихся в деле отчётов оценки, ни в одном из них, в том числе представленном ответчиком, не использовался затратный подход при определении стоимости объекта оценки.

Согласно пояснениям эксперта Пилипчук Н.В., данным суду апелляционной инстанции, затратный подход к оценке отражает мнение продавца об объекте оценки, которое основано на произведённых им затратах в объект. Рыночная стоимость складывается при взаимодействии продавца с покупателем, то есть под влиянием не только предложения, но и спроса. При коммерческом использовании объекта или при его реализации цена устанавливается на открытом конкурентом рынке. Поэтому при развитом рынке предпочтение отдаётся доходному и сравнительному подходам, как наиболее обоснованным. Для коммерческих объектов затраты на производство или замещение значительно ниже их рыночной стоимости.

Апелляционный суд также учитывает, что при применении в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж экспертом отражена последовательность произведенных действий, выделены основные элементы сравнения, которые должны учитываться в обязательном порядке, порядок осуществления корректировки цен объектов-аналогов.

В результате проведённого анализа экспертом были отобраны максимально сходные по характеристикам объекты-аналоги. При этом характеристики объектов-аналогов являются достаточными для применения сравнительного подхода, так как в них приводятся их местонахождение, общая площадь, цена продажи. Приведённая информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, приведён перечень использованных данных и источников их получения, что в полной мере отвечает принципу проверяемости отчёта.

Достоверность выводов эксперта Центра и правильность применённых экспертом методик ответчиком не опровергнуты. Ходатайство о назначении повторной или комплексной экспертизы не заявлено.

Определённая экспертом Центра стоимость объекта оценки близка по своему значению к рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.10.2011, рассчитанной Фирмой.

Отчёт Общества, составленный по заданию Департамента, не отражает техническое состояние объекта на день его оценки. Текущее состояние объекта определено по техническому паспорту Бюро технической инвентаризации, составленному на 2009 год, что следует из копии данного технического паспорта, имеющейся в материалах дела. Вместе с тем датой оценки объекта является 28.07.2011. Данное обстоятельство повлияло на корректировку цен использованных Обществом объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода.

Кроме того, при определении коэффициента капитализации в рамках доходного подхода Обществом использованы объекты-аналоги, не соответствующие по своим характеристикам объекту оценки.

Таким образом, отчёт Общества содержит ряд недостатков и не может быть признан достоверным и рекомендуемым для совершения сделки.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи подлежит заключению по цене, указанной в отчёте Центра.

При решении вопроса о необходимости исключения НДС из рыночной стоимости спорного объекта суд апелляционной инстанций исходит из того, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) не облагается НДС реализация (продажа) недвижимого имущества субъектов Российской Федерации и муниципальной недвижимости, если в качестве покупателя выступает субъект малого или среднего предпринимательства, ранее являвшийся арендатором этого имущества и выкупающий его в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

В связи с этим цена спорного имущества составляет без НДС 4 277 966 руб. 10 коп.

Требования истца в данной части являются законными и обоснованными.

Также в редакции истца подлежат урегулированию разногласия сторон по графику оплаты в рассрочку арендуемого имущества, являющемуся приложением N 2 к договору.

Как видно из материалов дела, в пункте 2.1 рассматриваемого договора купли-продажи стороны установили оплату цены выкупаемого имущества с рассрочкой на 5 лет.

Из положений пункта 2.2 договора следует, что на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (8,25%). Уплата процентов производится одновременно с оплатой основного долга.

Приложением N 2 к договору установлен график оплаты, согласно которому Департаментом рассчитана сумма выплачиваемых ему процентов по указанной выше ставке - 19 124 руб. 24 коп. ежемесячно из расчёта суммы долга в размере 8 345 122 руб. 88 коп.

Исходя из условий договора, связанных с оплатой имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по возникшему спору применимы положения законодательства о коммерческом кредите согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", из которых следует, что согласно статье 823 ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 Кодекса). Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Порядок взимания процентов по договору займа предусмотрен в положениях пунктов 1, 2 статьи 809 ГК РФ, из которых следует, что право на получение процентов связано с днём уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

На основании части 4 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. Частью 3 указанной статьи предусмотрен размер процентов, начисляемых на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

На основании положений названых законодательных норм апелляционная инстанция считает, что начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учёта сумм, фактически уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе названных процентов.

В связи с изложенным приложение N 2 к договору в редакции Департамента, устанавливающее график оплаты переданного в рассрочку имущества, в части расчёта процентов противоречит законодательству, в том числе положениям статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Поскольку частью 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ выбор порядка оплаты предоставлен субъекту малого и среднего предпринимательства, судебная коллегия, рассматривая разногласия по приложению к договору (график платежей), считает обоснованным принять в редакции истца срок рассрочки и порядок внесения платежей исходя из цены продаваемого имущества в сумме 4 277 966 руб. 10 коп. Возражений по арифметической части расчёта платежей истца Департаментом не представлено.

При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе Департамента не рассматривался, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 26 июля 2012 года по делу N А66-16617/2011 отменить.

Изложить пункт 1.2 спорного договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции: "Согласно отчёту независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Региональный экспертно-аналитический центр "Перспектива" от 26.04.2012 N 2796 стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 4 277 966 руб. 10 коп. (без налога на добавленную стоимость)".

Изложить приложение N 2 "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества - нежилое помещение общей площадью 140,2 кв. м, этаж 1, кадастровый N 69:40:0400100:18:9/9, находящегося по адресу: г. Тверь, пр. Чайковского, д. 100" спорного договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

Дата договора
Срок рассрочки, мес.	5 лет (60 мес.)
Ставка рефинансирования	8,25% годовых

N	Срок платежа (последний день месяца)	Остаток задолженности на дату платежа	Платеж в доход бюджета города (без НДС)
			в погашение основного долга	проценты	итого
1	2	3	4	5	6
1	Апрель 2013	4277966,10	71299,44	9669,38	80968,82
2	Май 2013	4206666,66	71299,44	9825,16	81124,60
3	Июнь 2013	4135367,22	71299,44	9347,06	80646,50
4	Июль 2013	4064067,78	71299,44	9492,10	80791,54
5	Август 2013	3992768,34	71299,44	9325,58	80625,02
6	Сентябрь 2013	3921468,90	71299,44	8863,59	80163,03
7	Октябрь 2013	3850169,46	71299,44	8992,52	80291,96
8	Ноябрь 2013	3778870,02	71299,44	8541,28	79840,72
9	Декабрь 2013	3707570,58	71299,44	8659,46	79958,90
10	Январь 2014	3636271,14	71299,44	8492,93	79792,37
11	Февраль 2014	3564971,70	71299,44	7520,63	78820,07
12	Март 2014	3493672,26	71299,44	8159,88	79459,32
13	Апрель 2014	3422372,82	71299,44	7735,50	79034,94
14	Май 2014	3351073,38	71299,44	7826,82	79126,26
15	Июнь 2014	3279773,94	71299,44	7413,19	78712,63
16	Июль 2014	3208474,50	71299,44	7493,77	78793,21
17	Август 2014	3137175,06	71299,44	7327,24	78626,68
18	Сентябрь 2014	3065875,62	71299,44	6929,72	78229,16
19	Октябрь 2014	2994576,18	71299,44	6994,18	78293,62
20	Ноябрь 2014	2923276,74	71299,44	6607,41	77906,85
21	Декабрь 2014	2851977,30	71299,44	6661,13	77960,57
22	Январь 2015	2780677,86	71299,44	6494,60	77794,04
23	Февраль 2015	2709378,42	71299,44	5715,68	77015,12
24	Март 2015	2638078,98	71299,44	6161,54	77460,98
25	Апрель 2015	2566779,54	71299,44	5801,62	77101,06
26	Май 2015	2495480,10	71299,44	5828,48	77127,92
27	Июнь 2015	2424180,66	71299,44	5479,31	76778,75
28	Июль 2015	2352881,22	71299,44	5495,43	76794,87
29	Август 2015	2281581,78	71299,44	5328,90	76628,34
30	Сентябрь 2015	2210282,34	71299,44	4995,84	76295,28
31	Октябрь 2015	2138982,90	71299,44	4995,84	76295,28
32	Ноябрь 2015	2067683,46	71299,44	4673,53	75972,97
33	Декабрь 2015	1996384,02	71299,44	4662,79	75962,23
34	Январь 2016	1925084,58	71299,44	4483,97	75783,41
35	Февраль 2016	1853785,14	71299,44	4039,33	75338,77
36	Март 2016	1782485,70	71299,44	4151,83	75451,27
37	Апрель 2016	1711186,26	71299,44	3857,18	75156,62
38	Май 2016	1639886,82	71299,44	3819,68	75119,12
39	Июнь 2016	1568587,38	71299,44	3535,75	74835,19
40	Июль 2016	1497287,94	71299,44	3487,54	74786,98
41	Август 2016	1425988,50	71299,44	3321,46	74620,90
42	Сентябрь 2016	1354689,06	71299,44	3053,60	74353,04
43	Октябрь 2016	1283389,62	71299,44	2989,32	74288,76
44	Ноябрь 2016	1212090,18	71299,44	2732,17	74031,61
45	Декабрь 2016	1140790,74	71299,44	2657,17	73956,61
46	Январь 2017	1069491,30	71299,44	2497,92	73797,36
47	Февраль 2017	998191,86	71299,44	2105,77	73405,21
48	Март 2017	926892,42	71299,44	2164,87	73464,31
49	Апрель 2017	855592,98	71299,44	1933,87	73233,31
50	Май 2017	784293,54	71299,44	1831,81	73131,25
51	Июнь 2017	712994,10	71299,44	1611,56	72911,00
52	Июль 2017	641694,66	71299,44	1498,75	72798,19
53	Август 2017	570395,22	71299,44	1332,22	72631,66
54	Сентябрь 2017	499095,78	71299,44	1128,09	72427,53
55	Октябрь 2017	427796,34	71299,44	999,17	72298,61
56	Ноябрь 2017	356496,90	71299,44	805,78	72105,22
57	Декабрь 2017	285197,46	71299,44	666,11	71965,55
58	Январь 2018	213898,02	71299,44	499,58	71799,02
59	Февраль 2018	142598,58	71299,44	300,82	71600,26
60	Март 2018	71299,14	71299,14	166,53	71465,67
		-	4277966,10	299183,96	4577150,06

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Твери (ОГРН 1036900087806) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фирма СТЭКО" (ОГРН 10269005244962000) 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Председательствующий

Л.Н. Рогатенко

Судьи

А.В. Журавлёв И.Н. Моисеева