Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2013 г. N 15АП-67/13

город Ростов-на-Дону

18 апреля 2013 г.

дело N А32-34558/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тимченко О.Х.

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.,

при участии:

от истца: представитель Беляев Э.В. (доверенность от 15.09.2012, паспорт); представитель Ганночка Е.В. (доверенность от 20.09.2012, паспорт);

от ответчика: от ЗАО "Таманьнефтегаз" - представитель Ардаков А.В. (доверенность от 29.11.2012, паспорт); представитель Горчаков М.А. (доверенннсть от 21.01.2013, паспорт).

от третьих лиц: от не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Таманьнефтегаз"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 08.11.2012 по делу N А32-34558/2011, принятое в составе судьи Нигоева Р.А.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамань Инвест"

к закрытому акционерному обществу "Таманьнефтегаз"

при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Администрации Муниципального образования Темрюкского района

о признании подъездной дороги самовольной постройкой, прекращении права собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу, признании права общей долевой собственности ООО "Тамань Инвест" и ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу.

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Тамань Инвест" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО "Таманьнефтегаз" о:

-прекращении права собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел";

-признании права общей долевой собственности ЗАО "Тамань Инвест" и ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел", с определением долей: 3,31% доля в праве, принадлежащая ЗАО "Тамань Инвест" и 96,69 % доля в праве, принадлежащая ЗАО "Таманьнефтегаз".

Определением суда от 13.03.2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Определением суда от 18.06.2012 года произведена процессуальная замена истца с ЗАО "Тамань Инвест" на ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань". Определением суда от 28.09.2012 года произведена процессуальная замена истца с ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань" Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань на ООО "Тамань Инвест" Краснодарский край, Темрюкский район, морской порт Тамань, территория ООО "Пищевые Ингредиенты".

Истец в ходе рассмотрения дела уточнял исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, просил суд:

-прекратить право собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел";

-признать право общей долевой собственности ЗАО "Тамань Инвест" и ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел", с определением долей: 7,778% доля в праве, принадлежащая ЗАО "Тамань Инвест" и 92,222 % доля в праве, принадлежащая ЗАО "Таманьнефтегаз".

-признать подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел", самовольной постройкой.

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 г. по делу N А32-34558/2011 исковые требования ООО "Тамань Инвест" удовлетворены.

Суд признал подъездную дорогу - условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел", самовольной постройкой.

Решением суда прекращено право собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел".

Суд признал право общей долевой собственности ООО "Тамань Инвест" и ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел", с определением долей: 7,778% доля в праве, принадлежащая ООО "Тамань Инвест" и 92,222 % доля в праве, принадлежащая ЗАО "Таманьнефтегаз".

Решение мотивировано тем, что часть объекта- подъездной дороги расположена на земельном участке, не принадлежащем ответчику на каком-либо праве, ввиду чего, суд пришел к выводу, что спорный объект недвижимости- подъездная дорога, расположенная на земельном участке истца, является самовольной постройкой в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, что влечет прекращение права собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел".

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, закрытое акционерное общество "Таманьнефтегаз" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 г. по делу N А32-34558/2011, в иске отказать. Заявителем жалобы приведены следующие доводы:

Запись о праве собственности ЗАО "Тамань Инвест" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:934 внесена в ГКН 18.05.2010 г., право ответчика на подъездную автодорогу как сооружение площадью 21026 кв.м. зарегистрировано 13.08.2009 г., при этом в эксплуатацию дорога принята 25.09.1995 г. Дорога строилась в рамках строительства пансиона как его инфраструктурный элемент. Строительство дороги было начато до вступления с законную силу Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возникновение права собственности на земельный участок истца, занятый объектом недвижимости третьего лица является правовой коллизией. Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 приватизация земельного участка лицом, не являющимся собственником, находящегося на нем объекта недвижимости не препятствует признанию сделки приватизации земельного участка недействительной в части в порядке ст. 180 ГК РФ.

При формировании земельного участка истца произошло наложение земельного участка на объект -дорогу, принадлежащий ответчику, о чем истцу было известно. Однако, допустив формирование участка незаконным образом, истец заявил претензии на объект принадлежащий ответчику. Заявитель жалобы просит решение отменить, в иске отказать.

На электронный адрес суда 12.03.2013 от ЗАО "Таманьнефтегаз" поступили письменные пояснения по жалобе, которые приобщены к материалам дела.

Определением от 13.03.2013 г. апелляционный суд, по ходатайству ЗАО "Таманьнефтегаз", привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора- Администрацию Темрюкского района Краснодарского края. Администрация привлечена с целью исследования вопроса о возведении спорного объекта как самовольной постройки, поскольку спорная дорога расположена на землях муниципальной собственности.

На электронный адрес суда 09.04.2013 г. от Администрации Муниципального образования Темрюкского района поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что администрация не обладает информацией о каких-либо нарушениях или отступлениях, допущенных при строительстве комплекса "Факел", в том числе подъездной автодороги к нему. Строительство подъездной автодороги к комплексу "Факел" было осуществлено в пределах отведенного для этих целей земельного участка на основании разрешительной документации с соблюдением требований действовавшего ранее законодательства, в связи с чем основания для квалификации дороги в качестве самовольной постройки отсутствуют.

В судебном заседании 10.04.2013 г. представитель ЗАО "Тамань Инвест" заявил ходатайство о проведении по делу землеустроительной экспертизы, с целью определения площади земельного участка, площади спорной автодороги, а также о процентном соотношении дороги и спорного земельного участка.

В силу п. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Представитель ответчика возражал против проведения экспертизы.

В судебном заседании истец просил суд оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение суда отменить.

В судебном заседании 10.04.2013 г. был объявлен перерыв до 11.04.2013 г. на 09 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым N 23:30:0601000:934 принадлежал на праве собственности ЗАО "Тамань Инвест", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.08.2010 года, а также выпиской из ЕГРП от 31.08.2011.

В связи с состоявшимся переходом права собственности по решению единственного участника ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань" об увеличении уставного капитала, об утверждении итогов внесения дополнительных вкладов участников общества и о внесении в устав общества изменений, связанных с увеличением размера уставного капитала общества от 10.10.2011 года, земельный участок с кадастровым N 23:30:0601000:934 был передан в уставный капитал ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань", что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ от 02.03.2012, устав ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань", выписка из протокола N 10 совета директоров ЗАО "Тамань Инвест" от 10.10.2011, решение единственного участника от 10.10.2011, акт приема-передачи имущества от 10.10.2011, а также выписка из ЕГРП от 02.03.2012.

Впоследствии земельный участок с кадастровым N 23:30:0601000:934 перешел от ООО "Зерновой Терминальный комплекс Тамань" к ООО "Тамань Инвест" по договору купли-продажи земельного участка (с отсрочкой платежа) от 09.06.2012, акту приема-передачи от 09.06.2012.

Таким образом, в настоящее время ООО "Тамань Инвест" является собственником земельного участка площадью 5 045 кв.м. с кадастровым N 23:30:0601000:934, категория земель- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование- для размещения объекта железнодорожного транспорта по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, что подтверждает договор купли-продажи земельного участка (с отсрочкой платежа) от 09.06.2012, акт приема-передачи от 09.06.2012, свидетельство о государственной регистрации права от 28.06.2012, а также кадастровый паспорт земельного участка от 04.09.2012.

Как следует из искового заявления, с южной стороны земельный участок истца граничит с земельным участком с кадастровым N 23:30:0601010:1.

Изначально данный земельный участок без определения точных границ на местности на основании постановления главы администрации Темрюкского района N 760 от 14.07.1995 года и государственного акта на право пользования землей серии КК N 251825000803 был передан в постоянное (бессрочное) пользование ООО "Севергазпром", переименованному 01.02.2008 года в ООО "Газпром трангаз Ухта". Земельный участок был предоставлен для эксплуатации пансионата "Факел". На предоставленном земельном участке били построены используемые в деятельности пансионата здания, строения и сооружения, в том числе подъездная дорога.

Впоследствии ООО "Газпром трангаз Ухта" отказалось от права постоянного (бессрочного) пользования.

Указанный земельный участок 12.09.2003 года поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового N 23:30:0601010:1 (кадастровый паспорт земельного участка от 25.01.2011).

В дальнейшем, земельный участок с кадастровым N 23:30:0601010:1 передан ЗАО "Таманьнефтегаз" в аренду по договору аренды земельного участка от 24.01.2011 года N 0000002326 в соответствии с приказом ДИО Краснодарского края от 24.01.2011 N 17-з.

Из иска следует, что строительство подъездной дороги должно быть осуществлено на земельном участке с кадастровым N 23:30:0601010:1, вместе с тем, данная дорога фактически построена и на других участках.

В материалы дела представлено заключение специалиста Южного филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ от 26.07.2011 года, согласно которому, автодорога лишь частично накладывается на часть земельного участка с кадастровым N 23:30:0601010:1 и в большей степени проходит по земельным участкам с кадастровыми N 23:30:0601010:21, N 23:30:0601000:11, N 23:30:0601000:783, N 23:30:0601000:64 (впоследствии N 23:30:0601000:934).

Из заключения ООО "ГеоМир" от 27.08.2010 года следует, что дорожное полотно от пансионата "Факел" до автодороги Тамань-Волна фактически расположено на земельных участках с кадастровыми N 23:30:0601010:1, N 23:30:0601000:666, N 23:30:0601000:783, N 23:30:0601010:21, N 23:30:0601000:934, N 23:30:0601010:26. Ширина дорожного полотна (асфальтовое покрытие) составляет от 5,5 м. до 8 м. Площадь дорожного полотна 13 481 кв.м. +-200 кв.м. Площадь асфальтового полотна расположенного вне границ земельного участка с кадастровым N 23:30:0601010:1 составляет 10 933 кв.м. +- 200 кв.м.

Из заключения специалиста Южного филиала ФГУП "Госземкадастрсъемка"-ВИСХАГИ от 18.10.2011 года, на земельном участке с кадастровым N 23:30:0601000:934, принадлежащем на праве собственности ЗАО "Тамань Инвест", располагается часть подъездной дороги с условным N 23:30:2.6.2001-42 (принадлежащем на праве собственности ЗАО "Таманьнефтегаз"), расположенная по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел".

Общая площадь наложения автодороги на земельный участок истца, с кадастровым N 23:30:0601000:934, составляет 1 130 кв.м., что составляет 7,778% от общей площади подъездной автодороги.

Согласно кадастровому паспорту подъездной дороги, площадь автодороги составляет 21 026 кв.м.

Из заключения кадастрового инженера Хлопотовой Л.А. от 22.10.2012 года N 23-12-002 следует, что площадь наложения земельного участка с кадастровым N 23:30:0601010:1 на земельный участок с кадастровым N 23:30:0601000:934 составляет 966 кв.м.

Подъездная дорога условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенная по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел" в настоящее время принадлежит на праве собственности ЗАО "Таманьнефтегаз", что подтверждает выписка из ЕГРП от 31.08.2011.

Истец полагает, что подъездная автодорога с условным N 23:30:2.6.2001-42, частично проходящая по земельному участку истца, является самовольной постройкой, незаконное расположение данной подъездной дороги на земельном участке истца нарушает права и законные интересы ООО "Тамань Инвест" в сфере предпринимательской деятельности.

Указанные обстоятельства и явились основаниями для обращения истца в суд.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект недвижимости- подъездная дорога, расположенная на земельном участке истца, является самовольной постройкой в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, что влечет прекращение права собственности ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, расположенную по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Волна, пансионат "Факел".

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой- продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Изложенное свидетельствует о том, что по смыслу статьи 222 ГК РФ такой признак самовольности дороги как создание недвижимого имущества на участке, не отведенном для этих целей, отсутствует.

Истец не приобрел часть участка, занятую чужим объектом недвижимости. Продавец не мог передать ему свободную от застройки поверхность земли, как и права на чужой объект недвижимости, поскольку сам не обладал правами на них.

Таким образом, квалификация спорной дороги в качестве самовольной основывается не на обстоятельствах ее строительства, а исключительно на факте отражения в публичных реестрах недостоверных сведений о границах смежных участков относительно спорной автодороги

Устранение сложившейся коллизии возможно в результате разрешения сторонами вещно-правового спора о границах участков, в основе которого лежит приведение данных ГКН в соответствие с месторасположением фактических границ участков и сопряженных с ними объектов, в том числе дороги.

По смыслу пункта 1 статьи 1, статьи 12 ГК РФ и статей 4, 65 АПК РФ, лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение или оспаривание ответчиком его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: - отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорной постройки, - соблюдение градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки; - установление факта нарушения прав и интересов истца.

В исковом заявлении истец не ставил вопрос о том, что на его участке без его согласия осуществлено возведение спорного объекта. Из материалов дела следует, что дорога не строилась ни на участке N 23:30:0601010:1, ни на участке N 23:30:0601000:934. Дорога строилась в границах землепользования, закрепленных в 1991 году.

Истец не представил доказательств того, что сохранение спорного объекта нарушает его права. Свои претензии по поводу отсутствия физической передачи по договору купли-продажи части земельного участка 23:30:0601000:934, занятой спорной дорогой, истец может предъявить продавцу участка.

Истец не является тем субъектом, который вправе обращаться в суд в защиту прав и законных интересов других лиц. Доказательства того, что строительство спорного объекта произведено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и объекты создают угрозу жизни и здоровью граждан, истцом также не представлено.

При вынесении решения по настоящему делу суд первой инстанции не учел следующего.

Решением Темрюкского райисполкома от 29.5.1991 N 172 Вуктыльскому газопромысловому управлению был предоставлен участок для строительства комплекса "Факел".

По чертежу установленной границы с нанесением геоданных, контуров ситуации и местных предметов актом от 03.06.1991 были установлены границы и размеры землепользования Вуктыльского газопромыслового управления для размещения пионерлагеря на 300 мест.

Решением Темрюкского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 19.06.1991 N 204/8 утвержден план внешних границ землепользования Вуктыльского газопромыслового управления на площади 10,2 га, составленный на основе материалов отвода в натуре земельного участка, предоставленного под строительство пионерского лагеря "Факел" и автодороги к нему.

На основании указанного постановления Вуктыльскому газопромысловому управлению ПО "Севергазпром" выдан государственный акт от 4.7.1991 A-I N 398030 на право бессрочного и бесплатного пользования 10,2 га земли в границах согласно плану землепользования для строительства пионерского лагеря "Факел".

К данному акту прилагается план землепользования, в котором содержится чертеж границ участка с описанием смежеств (земли Таманского сельского Совета народных депутатов, земли совхоза "Южный").

На основании перечисленных документов о землеотводе и правоустанавливающих документов возник земельный участок площадью 10,2 га., который был передан застройщику для строительства комплекса "Факел".

В период возведения спорного объекта подлежал применению Закон Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации".

Согласно статье 11 Закона Российской Федерации от 14.07.1992 N 3295-1 одним из основных правовых документов, регулирующих отношения между субъектами градостроительной деятельности, к которым относились юридические лица и органы государственной власти и управления, подведомственные им органы архитектуры и градостроительства, а также органы местного самоуправления, осуществляющие градостроительную деятельность в соответствии со своей компетенцией, помимо решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка являлось разрешение на проведение проектно - изыскательских и строительных работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Порядок получения разрешений на строительство в период строительства комплекса регулировался "Примерным положением о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ", утвержденным приказом Минстроя Российской Федерации от 03.06.1992 N 131 "О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ" (далее - Положение о порядке выдачи разрешений).

В силу пункта 2 Положения о порядке выдачи разрешений разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта; разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России), а в городах и районах, где они отсутствуют - органами архитектуры и градостроительства.

Строительство комплекса и дороги осуществлялось на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N 10, выданного 18.4.1994 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Темрюкского района. Указанное разрешение было выдано на выполнение строительно-монтажных работ по строительству пионерского лагеря и берегоукрепительных работ, а также значащихся на генеральном плане жилых и вспомогательных сооружений.

Согласно разрешению основными этапами работ указаны общестроительные работы комплекса жилых и вспомогательных зданий и сооружений пионерского лагеря "Факел" и берегоукрепительные работы.

В соответствии с классификатором основных фондов (ОК 013-94), утвержденному постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359, объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

К подразделу "сооружения" относятся инженерно - строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Согласно классификатору автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты-длиной не более 10 м, ров. Такая автомобильная дорога является сооружением.

Учитывая изложенное, разрешение от 18.4.1994 N 10 является документом, на основании которого было осуществлено строительство вспомогательного сооружения - подъездной автодороги.

Возведение вспомогательных сооружений (дорога, ограждение, проектируемое освещение и т.п.) связано со строительством комплекса в целом. Строительство и эксплуатация комплекса были бы невозможны без создания инфраструктуры в виде вспомогательных сооружений, к которым относится подъездная автодорога. Таким образом, дорога является сооружением вспомогательного (коммуникационного) значения для обслуживания главной вещи - комплекса "Факел".

Как указал ответчик в пояснениях к апелляционной жалобе, комплекс "Факел" был первым объектом капитального строительства, размещаемым на соответствующей территории. В период строительства комплекса иные объекты по соседству отсутствовали, что подтверждается графическими материалами, которыми оформлялось закрепление земли за застройщиком на момент начала строительства комплекса. Следовательно, дорога предназначался для использования застройщиком комплекса.

Из представленных в материалы дела документов следует, что с момента строительства комплекса и по сегодняшний день подъездная дорога имеет одно назначение: обеспечивает автомобильную связь комплекса с автодорогой "п. Волна - ст. Тамань".

Таким образом, имеющееся у общества разрешение на выполнение строительно-монтажных работ от 18.4.1994 N 10 выдано уполномоченным органом, и по форме и содержанию соответствует требованиям действовавшего на тот момент законодательства.

Довод истца о том, что в подтверждение законности создания дороги должен представляться акт государственной приемочной комиссии, судом апелляционной инстанции не принят во внимание по следующим основаниям.

На момент приемки спорной дороги (1995 год) порядок приемки законченных строительством объектов регулировался Временным положением по приемке законченных строительством объектов (утв. Письмом Госстроя РФ от 09.07.1993 N БЕ-19-11/13, далее - Временное положение).

Пункт 1 Временного положения определял, что оно распространяет свое действие на все объекты строительства производственного назначения всех форм собственности и устанавливает порядок приемки объектов после окончания строительства.

Согласно разрешению от 18.4.1994 N 10 строительство комплекса и дороги осуществлялось хозяйственным способом, то есть силами и средствами Вуктыльского газопромыслового управления.

В соответствии с пунктом 6 Временного положения органы государственного надзора в течение 15 дней после письменного обращения заказчика (или по его поручению исполнителя работ) дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту. При этом органы Госархстройнадзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений других надзорных органов, которым подконтролен этот объект.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора (пункт 7 Временного положения).

В соответствии с пунктом 11 Временного положения, приемка объекта заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод его в действие без согласования с органами Госархстройнадзора и другими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также без разрешений на эксплуатацию объекта.

Из приложения N 2 "Перечень документации, прилагаемой к акту приемки законченного строительством объекта" к Временному положению следует, что при приемке объекта у заказчика в наличии должны быть заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Согласно постановлению главы администрации Краснодарского края от 10.06.1993 N 208 с учетом практической невозможности использования СНиП 3.01.04-87 и в соответствии с рекомендациями Госстроя было утверждено Положение о приемке законченных строительством объектов на территории Краснодарского края (далее - Положение). То есть, Постановлением N 208 Временному положению на территории Краснодарского края был придан характер нормативного акта.

Пунктом 2 Положения предусматривалось, что приемка объектов государственной приемочной комиссией осуществляется при строительстве за счет бюджетных средств. В остальных случаях приемку законченных строительством объектов от исполнителя производит заказчик.

Заказчик письменно извещает о предстоящих работах по приемке объекта местные органы Госархстройнадзора России и другие органы, которые должны осуществлять надзор за его строительством и эксплуатацией. Органы надзора в течение 15 дней после письменного обращения заказчика представляют ему свои заключения о соответствии объекта действующему законодательству, санитарным, экологическим и строительным нормам, правилам и стандартам. При этом органы Госархстройнадзора России дают свои заключения после получения заказчиком заключений других органов государственного надзора (пункт 7 Положения).

Заказчик производит приемку объекта на основе документов органов государственного надзора и исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам, стандартам и результатам технического и авторского надзора, обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений (пункт 9 Положения).

Приемка проекта заказчиком и исполнителем работ не дает права на ввод его в действие без положительного заключения органов Госархстройнадзора России и других органов государственного надзора, а также разрешений (лицензий) на эксплуатацию объектов и оборудования тех органов, в положениях которых предусмотрена выдача таких разрешений (пункт 10 Положения).

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом по форме, приведенной в приложении N 2. В случае приемки объекта государственной приемочной комиссией - актом по форме, приведенной в приложении N 3. Датой приемки объекта считается дата подписания акта всеми участниками приемки (пункт 11 Положения).

Как следует из пояснений ответчика, строительство комплекса осуществлялось поэтапно. Строительство подъездной автодороги в рамках строительных работ I очереди отвечает целям обеспечения вновь возводимого комплекса необходимой для его нормальной эксплуатации инфраструктуры.

При осуществлении строительства общество получило следующие документы:

- положительное заключение 130-ой пожарной части Темрюкского района УГПС УВД Краснодарского края от 5.7.1995 N 6 к акту приемки законченного строительством объекта,

- положительное заключение Госсанэпиднадзора по Темрюкскому району от 5.7.1995 N 3 к акту приемки законченного строительством объекта,

положительное заключение Темрюкского отдела Государственного комитета РФ по охране окружающей среды (председатель Артылякова С.Д.) от 5.7.1995 N 5 к акту приемки законченного строительством объекта,

- положительное заключение Темрюкского отдела государственного архитектурно-строительного надзора от 5.7.1995 N 2 к акту приемки законченного строительством объекта,

- положительное заключение краснодарской организации "Персональная творческая мастерская N 7" Союза архитекторов РСФСР от 5.7.1995 N 4 к акту приемки законченного строительством объекта,

- положительное заключение штаба гражданской обороны Темрюкского района от 5.7.1995 N 5 к акту приемки законченного строительством объекта.

Наличие перечисленных заключений свидетельствует о том, что приемка комплекса и дороги осуществлялись на основании Временного положения и Положения. Необходимо отметить, что СНиП 3.01.04-87 не предусматривалось составление каких-либо заключений, за исключением заключения государственной приемочной комиссии о выявленной непригодности объекта к эксплуатации (пункт 4.21 СНиП 3.01.04-87).

Исходя из наличия заключения органа Госархстройнадзора России, необходимые заключения всех иных надзорных органов у застройщика имелись. При этом приемка объекта застройщиком произведена на основе выданных надзорными органами заключений, т.е. после их получения.

Актом от 02.07.1995 приняты в эксплуатацию законченные строительством здания пропускного пункта и трансформаторной подстанции, входящие в состав пансионата "Факел".

Учитывая изложенное, строительство и ввод в эксплуатацию пропускного пункта целесообразны при наличии подъездной автодороги, обратное противоречило бы принципам рациональности и разумности.

Постановлением администрации Темрюкского района от 7.7.1995 N 744 "Об окончании строительства 1-й очереди пансионата "Факел" на основании актов приёмной комиссии администрации района по приемке строительством объектов утвержден акт приёмной комиссии и засчитано законченным строительство I очереди объекта.

Постановлением администрации Темрюкского района от 14.7.1995 N 760 "О передаче земель предприятию "Севергазпром" РАО "Газпром" в связи с изменением юридического статуса предприятия "Севергазпром" и его филиалов, и окончанием строительства 1 очереди земельный участок площадью 10,2 га был передан для эксплуатации пионерского лагеря "Факел" в постоянное бессрочное пользование предприятию "Севергазпром". Формирование и предоставление единого земельного участка под комплексом "Факел" свидетельствует о направленности на обеспечение его собственнику полноценного хозяйствования единым объектом.

Названные постановления администрации Темрюкского района указаны в качестве документов-оснований для государственной регистрации права собственности ООО "Севергазпром" в свидетельстве от 23.4.2001 серия 23-АА N 149306.

Таким образом, совокупность перечисленных документов свидетельствует о том, что строительство дороги было выполнено хозспособом Вуктыльским газопромысловым управлением предприятия "Севергазпром" на законном основании в соответствии с разрешением на выполнение строительно-монтажных работ N 10, выданным 18.4.1994 Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Темрюкского района, на отведенном решением Темрюкского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 19.06.1991 N 204/8 и предоставленном государственным актом от 4.7.1991 серия A-I N 398030 для этих целей земельном участке площадью 10,2 га. Законченная строительством дорога в составе объектов 1-ой очереди строительства комплекса "Факел" получила все необходимые заключения надзорных органов, после чего была принята комиссией заказчика, акт приемной комиссии администрации Темрюкского района был утвержден постановлением от 7.7.1995 N 744. На основании постановления от 14.7.1995 N 760 земельный участок площадью 10,2 га был передан предприятию "Севергазпром" для эксплуатации комплекса "Факел" на праве постоянного бессрочного пользования о чем был выдан государственный акт серия КК-2 N251825000803.

Строительство дороги было начато и завершено в пределах отведенного для этих целей участка на основании разрешительной документации. Таким образом, спорная дорогая создана в границах отведенного для этих целей участка и введена в гражданский оборот в установленном действовавшим на тот момент законодательством порядке.

В материалы дела также представлено постановление главы Темрюкского района от 7.6.2000 N 1254, которым утверждены акты приемочной комиссии администрации района и засчитан законченным строительством объект "Спальный корпус N 3 на 94 места".

Постановлением главы Темрюкского района от 30.5.2001 N 1308 "Об окончании строительства объекта: Пансионата отдыха "Факел" на 600 мест в пос. Волна Краснодарского края. Аквапарк. Заказчик УКС ООО "Севергазпром" утверждены акты приемочной комиссии администрации района, принявшей, объект в целом.

Из преамбулы названных постановлений следует, что они приняты в соответствии со СНиП 3.01.04-87, постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.6.1993 N 208, постановлениями главы Темрюкского района от 5.6.1997 N 215 "О создании государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" и от 30.3.2001 N 677 "О создании комиссии по приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, построенных за счет бюджетных средств и собственных средств заказчика".

На момент окончания строительства дороги, она была принята в эксплуатацию в соответствии с действовавшим на тот момент порядком (Положение и Временное положение), не предполагавшим приемку объекта государственной комиссией. Следовательно, была введена в гражданский оборот как законно созданный объект недвижимости.

К моменту окончания строительства комплекса "Факел" как единого объекта в целом правоприменительная практика ввода законченных строительством объектов на территории Темрюкского района Краснодарского края предполагала приемку объектов в целом с учетом положений СНиП 3.01.04-87, поскольку новые СНиП, о которых идет речь в письме Госстроя России от 09.07.1993 N БЕ-19-11/13, так и не были приняты.

Согласно пункту 1.6 СНиП 3.01.04-87, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, отдельно стоящие здания и сооружения, встроенные или пристроенные помещения производственного и вспомогательного назначения, сооружения (помещения) гражданской обороны, входящие в состав объекта, при необходимости ввода их в действие в процессе строительства объекта принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по мере их готовности с последующим предъявлением их Государственной приемочной комиссии, принимающей объект в целом.

Из пункта 3.4 СНиП 3.01.04-87 следует, что здания, сооружения и помещения, указанные в п. 1.6, принимаются в эксплуатацию рабочими комиссиями по акту, составленному по форме, приведенной в обязательном приложении 4, утвержденному заказчиком (застройщиком).

При таких обстоятельствах, указанные нормы СНиП 3.01.04-87 подлежат применению с учетом действовавшего на тот момент Временного положения по приемке законченных строительством объектов, утвержденного Письмом Госстроя России от 09.07.1993 N БЕ-19-11/13.

Таким образом, в целом комплекс "Факел" был принят в эксплуатацию с учетом требований СНиП 3.01.04-87 государственной приемочной комиссией, акты которой были утверждены администрацией Темрюкского района. Следовательно, дорога, как неотъемлемая часть комплекса в любом случае прошла государственную приемку комиссией, акт которой был утвержден постановлением главы Темрюкского района от 30.5.2001 N 1308.

Постановлением главы Темрюкского района от 2.12.2003 N 3515 утвержден проект границ земельного участка площадью 100 651 кв. м для эксплуатации пансионата "Факел", который был подготовлен Институтом "Кубаньгипрозем" в 1991 году.

При таких обстоятельствах довод истца о том, что ввиду отсутствия акта государственной приемочной комиссии дорога создана без получения на это необходимых разрешений, несостоятелен.

Исходя из материалов дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на момент строительства комплекса "Факел" и дороги к нему, не существовал земельный участок 23:30:0601010:1. Законодательство, регулирующее кадастровый учет земель и кадастровый учет объектов недвижимости появилось значительно позже. Кадастровый учет был призван обеспечить описание и учет уже существующих и вновь создаваемых участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок, на котором расположен комплекс "Факел" и обслуживающая его подъездная автодорога, согласно сведениям ГКН был поставлен на кадастровый учет по заявке от 12.09.2003, т. е. спустя восемь лет после утверждения акта приемки дороги в эксплуатацию. До этой даты соответствующий земельный участок был индивидуализирован согласно действовавшим ранее требованиям, что подтверждается актами и схемами о закреплении участка для целей строительства, и предоставлении в постоянное бессрочное пользование для эксплуатации комплекса "Факел".

Поскольку на момент строительства дороги не существовал кадастровый учет как таковой, а значит и участок 23:30:0601010:1, основания делать вывод о том, что часть дороги построена не в границах отведенного для этих целей участка, отсутствуют.

Участвующие в деле лица не заявляют об изменении характеристик дороги с момента ее создания. В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об изменении места размещения дороги.

С момента строительства, дорога как единое неделимое линейное сооружение, отличающееся прочной связью с землей, неизменно находится в месте своего создания. Следовательно, дорога не могла физически (фактически) оказаться частично за границами участка 23:30:0601010:1 в силу действий тех или иных лиц.

Из межевого плана от 15.4.2011, подготовленного кадастровьм инженером в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка 23:30:0601010:1 следует, что в ходе проведения кадастровых работ была выявлена кадастровая ошибка, ранее допущенная кадастровым инженером, заключающаяся в том, что конфигурация и площадь участка по данным, содержащимся в ГКН, не соответствует фактической площади участка. В целях устранения ошибки необходимо внести изменения в ГКН.

То обстоятельство, что согласно представленным в материалы дела заключениям часть дороги все-таки размещена в границах участка 23:30:0601010:1, также свидетельствует о коллизионности спорной ситуации.

Возникновение спорной ситуации по делу обусловлено наложением части объекта капитального строительства (автодороги) на несколько земельных участков, в связи с некорректным отражением границ этих участков.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что обстоятельства, обосновывающие требования истца, по существу, представляют собой следствие некорректного отражения границ участка 23:30:0601010:1 и смежных с ним участков и не обусловлены незаконными действиями ответчика.

Формирование земельного участка не должно производиться таким образом, чтобы в его границы попадали объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам и существовавшие до момента образования данного земельного участка, как объекта землеустройства и недвижимости вещи.

Однако, то обстоятельство, что фактическое местоположение дороги не соответствует сведениям ГКН на часть земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601010:1, не может являться основанием для квалификации дороги в качестве самовольной и перераспределения права собственности на нее.

Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данный принцип как законодательное требование устанавливает правовой режим, в соответствии с которым любой собственник здания, строения, сооружения обладает охраняемым законом правом на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Разрыв в юридической судьбе объекта недвижимости и занятого им участка не допустим в силу обозначенного основополагающего принципа земельного законодательства.

Участок в любом случае должен следовать судьбе легального объекта, находящегося на нем.

Независимо от точности описания границ земельного участка, на котором расположен приобретаемый объект недвижимости, покупатель недвижимости в любом случае в силу закона приобретает право пользования соответствующим объектом материального мира - частью поверхности земли, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11).

Земельный участок 23:30:0601000:934, как объект материального мира (поверхность земли) изначально был занят чужим объектом недвижимости и поэтому не мог быть физически передан ни истцу, ни его правопредшественникам свободным от обременения спорной автодорогой и правами ее собственника.

Согласно общеправовому принципу никто не может передать больше прав, чем имеет (определение ВАС РФ от 26.7.2010 N ВАС-7552/10).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Общество относится к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве (постановление Президиума ВАС РФ от 18 сентября 2012 г. N 4225/12)

Действие исключительного права правопредшественника общества на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к обществу, не могло быть прекращено сделками с участками N 23:30:0601000:64; 23:30:0601000:934.

Приведенные правовые выводы основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 5.6.2005 N 15524/04, постановлении Президиума ВАС РФ от 2.10.2012 N 5361/12, и находят отражение в судебно-арбитражной практике: постановление ФАС СКО от 30.11.2012 по делу N A32-27717/2011.

Таким образом, действующее законодательство и сложившаяся судебная практика последовательно исходят из необходимости соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и титульного владельца земельного участка, необходимого для использования этого объекта, а также определения размеров и границ такого участка с учетом характера расположенного на нем объекта недвижимости (концепция единого объекта недвижимости).

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, вносит определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков и способствует стабильности гражданского оборота.

Постановка на кадастровый учет земельного участка с включением в его площадь чужих объектов, построенных легально ранее, не делает эти объекты самовольными, а межевание участка без учета границ расположенного на нем сооружения говорит о некорректности межевания, но не о незаконности строительства сооружения.

Довод истца о необходимости признания права общей долевой собственности ЗАО "Тамань Инвест" и ЗАО "Таманьнефтегаз" на подъездную дорогу условный N 23:30:2.6.2001-42, по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционным судом отклоняется, поскольку, по утверждению ответчика, что также подтверждается материалами дела, строительство указанного объекта было начато 1994году, тогда как статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации была введена в действие 01 января 1995 года.

Действовавшее до этого гражданское законодательство (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года) не признавало самовольным строительством объекты, возводимые предприятиями, и не предусматривало специального судебного порядка их легализации.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска ЗАО "Тамань Инвест" у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ЗАО "Тамань Инвест" о проведении по делу землеустроительной экспертизы, с целью определения площади земельного участка, площади спорной автодороги, а также о процентном соотношении дороги и спорного земельного участка.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 по делу N А32-34558/2011 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на ООО "Тамань Инвест" в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство общества с ограниченной ответственностью "Тамань Инвест" о назначении землеустроительной экспертизы отклонить.

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2012 по делу N А32-34558/2011 отменить.

В иске обществу с ограниченной ответственностью "Тамань Инвест" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тамань Инвест" (ОГРН 1093668032083,ИНН 3666159864) в пользу закрытого акционерного общества "Таманьнефтегаз"(ОГРН 1022304740237, ИНН2352013076) 2000 (две тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов