Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2013 г. N 18АП-2746/13

г. Челябинск

22 апреля 2013 г.

Дело N А47-6518/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,

судей Забутыриной Л.В., Серковой З.Н..,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы единственного участника и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург" на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2013 по делу N А47-6518/2010 (судья Ананьева Н.А.).

В заседании приняли участие представители:

конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург" Силова Ю.А. и общества с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург": Попов Н.М. (доверенность от 22.01.2013);

общества с ограниченной ответственностью Оренбургской ипотечный коммерческий банк "Русь": Телепов Д.В. (доверенность от 10.12.2010);

единственного участника Есова С.К.: Сквалецкий О.Д. (решение от 03.10.2012), Кинтаев А.Б. (доверенность от 12.04.2013).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.02.2011 общество с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург" (далее - ООО "БГС-Оренбург", должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Силов Юрий Александрович (далее - Силов Ю.А., конкурсный управляющий).

Конкурсный управляющий Силов А.Ю. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением об утверждении порядка организации и проведения продажи имущества ООО "БГС-Оренбург", находящегося в залоге у Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь" (ООО) (далее - залоговый кредитор, ОИКБ "Русь" (ООО)).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2013 (резолютивная часть объявлена 23.01.2013) утверждено Положение о начальной стоимости, порядке, условиях и сроках продажи имущества ООО "БГС-Оренбург", находящегося в залоге у ОИКБ "Русь" (ООО) (далее - Положение), в редакции, предложенной ОИКБ "Русь" (ООО).

Не согласившись с указанным определением, представитель единственного учредителя должника Сквалецкий Олег Дмитриевич (далее - Сквалецкий О.Д.), конкурсный управляющий Силов А.Ю. обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2013 по делу N А47-6518/2010 отменить и принять новый судебный акт.

Сквалецкий О.Д. ссылается на принятие судебного акта о правах и обязанностях Есова Сенбая Куанбаевича (далее - Есов С.К.), не привлеченного к участию в деле, требования которого, как поручителя, исполнившего обязательства на сумму 5 080 000 руб., включены в реестр требований кредиторов должника, соответственно, к нему, в силу статей 382, 384, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, перешли права залогового кредитора.

Также Сквалецкий О.Д. ссылается на то обстоятельство, что суд утвердил Положение без выяснения факта наличия заложенного имущества и необоснованно принял во внимание отчёт об оценке от 30.03.2012, представленный ОИКБ "Русь" (ООО), поскольку с даты проведения оценки прошло более шести месяцев. Также представитель учредителя должника считает, что условия Положения, обязывающие конкурсного управляющего открыть специальный счет в ОИКБ "Русь" (ООО), нарушают права конкурсного управляющего и не обеспечивают минимизацию расходов конкурсного производства.

Конкурсный управляющий в апелляционной жалобе, с учетом дополнения, просит утвердить Положение в редакции, представленной конкурсным управляющим, с указанием начальной стоимости продажи имущества - 53 400 000 руб., поскольку отчеты об оценке, представленные ОИКБ "Русь" (ООО), были выполнены более чем за полгода до даты рассмотрения заявления об утверждении порядка реализации имущества. Также конкурсный управляющий считает, что утвержденное судом Положение не содержит достаточных данных, позволяющих индивидуализировать предмет торгов (три объекта недвижимого имущества не прошли кадастровый учет), соответственно, вывод суда о том, что право залога может распространяться и на имущество, не прошедшее процедуру кадастрового учета, является ошибочным.

До судебного заседания представителем конкурсного управляющего заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отчета N 10-1/13 общества с ограниченной ответственностью "Компромисс" (далее - ООО "Компромисс") об оценке имущества должника, находящегося в залоге, в качестве уважительной причины непредставления указанного отчета в суд первой инстанции названо то, что судом первой инстанции отклонено ходатайство об отложении судебного заседания для представления указанного отчета.

Рассмотрев заявленное ходатайство в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что податель жалобы подтвердил невозможность представления указанного отчета в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, указанные причины являются уважительными, в связи с чем, приобщил отчет к материалам дела.

Представителем конкурсного кредитора Есова С.К. и представителем собрания кредиторов ООО "БГС-Оренбург" заявлены ходатайства о возбуждении производства по наложению судебного штрафа в отношении арбитражного управляющего Силова Ю.А., а также об отложении судебного заседания в связи с неисполнением Силовым Ю.А. процессуальной обязанности по направлению апелляционной жалобы представителю собрания кредиторов.

Рассмотрев заявленное ходатайство, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, учитывая возможность ознакомления указанных выше лиц с апелляционной жалобой конкурсного управляющего, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отложения рассмотрения апелляционной жалобы и возбуждения производства по наложению судебного штрафа.

Представители единственного участника и конкурсного управляющего должника поддержали доводы апелляционных жалоб.

Представитель ОИКБ "Русь" (ООО) возражал против доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что в договоре ипотеки имеется ссылка на спорные объекты недвижимого имущество, соответственно, суд первой инстанции правомерно включил их в Положение; установление завышенной стоимости заложенного имущества может привести к ограничению доступа к торгам потенциальных покупателей.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также посредством размещения информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились. В соответствии с п. 2 ч.3 ст.18 АПК РФ судья Столяренко Г.М. заменена судьей Серковой З.Н.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.11.2011 (т. 1 л.д. 30) требование ОИКБ "Русь" (ООО) в размере 19 696 314 руб. 16 коп. признано обоснованным и подлежащим включению в третий раздел реестра требований кредиторов ООО "БГС-Оренбург", как обязательство, обеспеченное залогом имущества по договору об ипотеке N 76/10 от 25.03.2010, договору о залоге N 77/10 от 25.03.2010, договору о залоге N 78/10 от 25.03.2010, договору о залоге N79/10 от 25.03.2010.

Конкурсный управляющий представил суду Положение о порядке продажи заложенного имущества, указанного в договоре ипотеки N 76/10 от 25.03.2010 и договоре о залоге N 79/10 от 25.03.2010, указав начальную стоимость продажи имущества - 12 117 088 руб. 80 коп. (т. 1 л.д. 4-14).

АИКБ "Русь" (ООО) возражал против удовлетворения заявления конкурсного управляющего, представив иное Положение.

В представленном залоговым кредитором Положении включены три объекта недвижимого имущества, возведенных на земельном участке, переданном в залог ОИКБ "Русь" (ООО):

- складское помещение арочного типа, с подкрановой балкой, общая площадь 863,5 кв.м.;

- ограда производственная, протяженностью 583 м.;

- производственно - бытовое здание, площадью 182,84 кв.м.

Указанные объекты были включены в договор ипотеки N 75/10 от 25.03.2010 при определении стоимости земельного участка, на котором они расположены, что следует из пункта 1.5.1 договора (т.1, л.д.116).

Как видно из отчета об оценке N 012136/1 от 29.03.2012, указанные объекты оценивались на основании пояснительных записок Проекта здания производственного цеха N 2 на территории базы ООО "БГС-Оренбург" по ул. Газовиков,2, разъезд 20, акта о приеме - передачи объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) N 32 от 19.07.2004 (л.15,16 Приложения N 1- отчет N 012136/1 от 29.03.2012, л. 112-120 приложения к отчету N 012136/1 от 29.03.2012).

Залоговым кредитором общая начальная стоимость имущества, выставленного на продажу единым лотом, определена в размере 80 % от рыночной стоимости имущества, определенной на основании отчётов об оценке N 012136/1 от 29.03.2012, N 012136/2 от 30.03.2012, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" (далее- ООО "Первая оценочная компания"), а именно: 16 364 048 руб.:

- земельный участок с кадастровым номером 56:21:29 03 001:0069, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Экспериментальный, Разъезд ж.д. N 20, ул. Газовиков, д.2 (3 293 600 руб.);

- одноэтажное административное здание с подвалом, литер Е, расположенное по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Железнодорожный разъезд N 20, ул. Газовиков, д. 2 (1 959 827,20 руб.);

- одноэтажное строение гаража, котельной, литера ГГ1, расположенное по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Железнодорожный разъезд N 20, ул. Газовиков, д.2 (2 429 338,40 руб.);

- одноэтажное строение - сторожка, литера Е1, расположенное по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Железнодорожный разъезд N 20, ул. Газовиков, д.2 (188 552,80 руб.);

- одно-двухэтажное здание пристроя (теплая стоянка для автомобилей, хозяйственно-бытовой корпус), литера Г2Е2, расположенное по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Железнодорожный разъезд N 20, ул. Газовиков, д. 2 (4 086 670,40 руб.);

- одноэтажное здание котельной, литера Г3, расположенное по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Железнодорожный разъезд N 20, ул. Газовиков, д. 2 (91 100 руб.);

- ноутбук Aspire 3613 WLC, 2006 года выпуска (6 640 руб.);

- кондиционер, 2006 года выпуска (5 040 руб.);

- кондиционер, 2007 года выпуска (8 960 руб.);

- кондиционер 2007 года выпуска (6 960 руб.);

- котел КС-Г-63 2004 года выпуска (13 280 руб.);

- котел чугунный газовый 30 ПЛО-ПГ 28 кВт (13 560 руб.);

- котел чугунный газовый 30 ПЛО-ПГ 28 кВт(13 560 руб.);

- складское помещение арочного типа, с подкрановой балкой, общая площадь 863,5 кв.м.(1 844 488 руб.);

- ограда производственная, протяженностью 583 м.(747 870,40 руб.);

- производственно - бытовое здание, площадью 182,84 кв.м.(1 654 600,80 руб.) (т. 1 л.д. 137).

Утверждая Положение в редакции, предложенной залоговым кредитором, суд первой инстанции исходил из факта установления требований ОИКБ "Русь" (ООО), как залоговых, положений пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" и отчётов об оценке, подготовленных ООО "Первая оценочная компания".

Оценивая довод единственного участника должника о том, что принятый судебный акт затрагивает права Есова С.К., не привлеченного к участию в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Обязательства между ОИКБ "Русь" (ООО) и должником возникли из договора о кредитной линии N 32/10КЛЗ от 25.03.2010.

Есов С.К. погасил задолженность перед ОИКБ "Русь" (ООО) по вышеуказанному договору о кредитной линии в сумме 5 080 000 руб., что послужило основанием замены определением суда от 06.10.2011 кредитора ОИКБ "Русь" (ООО) по требованию в сумме 5 080 000 руб. на правопреемника Есова С.К. (л.д.134-136 т.1).

Определением арбитражного суда от 18.11.2011 в реестр требований кредиторов должника включены требования ОИКБ "Русь" (ООО) в сумме 19 696 314 руб. 16 коп., как обязательства, обеспеченные залогом имущества должника.

Определением арбитражного суда от 22.12.2011 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Есова С.К. в сумме 5 080 000 руб. - задолженность по договору о кредитной линии от 25.03.2010 N 32/10 КЛЗ (л.д.132-133 т.1).

Есов С.К., ссылаясь на то, что с переходом прав кредитора по основному обязательству, вытекающему из договора о кредитной линии от 25.03.2010 N 32/10 КДЛЗ, к нему перешли в соответствующей части и права по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора.

Определением арбитражного суда от 21.01.2013 в удовлетворении указанного заявления отказано, поскольку Есов С.К. обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора с пропуском срока, установленного пунктом 1 статьи 142 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционной суда от 28.02.2013 определение суда первой инстанции от 21.01.2013 оставлено без изменения.

В силу разъяснений Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенных в пункте 4 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если залоговый кредитор предъявил свои требования к должнику или обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу с пропуском срока, установленного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, он не имеет специальных прав, предоставляемых залогодержателям Законом о банкротстве (право определять порядок и условия продажи заложенного имущества в конкурсном производстве и др.).

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для привлечения Есова С.К. к участию в деле.

Пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" предусмотрено, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В силу пункта 11 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Возражая против утверждения начальной цены продажи имущества, указанной в отчетах ООО "Первая оценочная компания", конкурсный управляющий представил отчет ООО "Компромисс" N 10-1/13 от 18.01.2013, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, указанных в договоре ипотеки от 25.03.2010 N 76/10, составляет 53 400 000 руб. (Приложение N2).

Конкурсный управляющий считает, что отчеты ООО "Первая оценочная компания" недостоверно отражают рыночную стоимость имущества должника, поскольку с даты проведения оценки прошло шесть месяцев, вместе с тем, конкурсный управляющий не учитывает, что на момент обращения в суд с заявлением об утверждении Положения (15.08.2012) шестимесячный срок с даты проведения оценки (29.03.2012) не истек, а длительное рассмотрение указанного заявления не является основанием для представления нового отчета, подготовленного иным специалистом.

Отчет ООО "Компромисс" N 10-1/13 от 18.01.2013 не опровергает выводы, сделанные в отчете ООО "Первая оценочная компания".

Недостоверным отчет может быть признан, если он составлен с нарушением требований, предусмотренных Законом об оценочной деятельности или стандартами оценочной деятельности, а также допускающий неоднозначное толкование или вводящий в заблуждение (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Для опровержения выводов, сделанных в отчете ООО "Первая оценочная компания", необходимо проведение экспертизы достоверности отчета, с привлечением независимого оценщика, либо проведение повторной экспертизы в том же экспертном учреждении, что не было сделано в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с доводом ОИКБ "Русь" (ООО) о том, что завышение рыночной стоимости имущества может ограничить доступ к торгам потенциальных покупателей, помимо этого, может привести к необоснованному затягиванию процедуры и увеличению текущих расходов по делу о банкротстве.

Однако суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции преждевременно утвердил Положение в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 20 Закона об ипотеке устанавливает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, в частности - право собственности, возникают с момента их государственной регистрации.

На основании п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки

Суд апелляционной инстанции установил, что право собственности на вновь возведенные объекты (складское помещение арочного типа с подкрановой балкой, общая площадь 863,5 кв.м., ограда производственная, протяженностью 583 м., производственно - бытовое здание, площадью 182,84 кв.м.) и их площади в установленном порядке не зарегистрировано, а поскольку до государственной регистрации права собственности указанные объекты не могут быть предметом гражданских прав, оснований для включения их в Положение у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляционной инстанции также учитывает то обстоятельство, что данные объекты можно узаконить, т.е. признать на них право собственности должника, и тогда данные объекты будут являться в силу ст. 64 Закона об ипотеке залоговым имуществом с возможным увеличением его стоимости, по сравнению с той, что указана в отчете ООО "Первая оценочная компания", что может повлечь как полное погашение требований залогового кредитора, так и поступление оставшихся средств в общую конкурсную массу (п. 2.1 ст. 138 Закона о банкротстве).

Вопрос о судьбе указанных построек должен решать конкурсный управляющий совместно с кредиторами.

Как пояснил представитель конкурсного управляющего в суде апелляционной инстанции, разрешения на строительство указанных объектов и техническая документация конкурсному управляющему не переданы, однако с согласия кредиторов им будет инициировано производство по признанию права собственности должника на указанные постройки.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, и отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса, а также за исключением случаев, когда федеральным законом не разрешается предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

В этой связи, все здания, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 56:21:29 03 001:0069, должны реализовываться одним лотом, однако выставление на продажу земельного участка без указанных выше построек может привести к тому, что со сменой собственника земельного участка реализация их будет невозможна.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 56:21:29 03 001:0069, объекты недвижимого имущества, возведенные на указанном земельном участке, а также иные объекты, сформированные в Положении единым лотом, преждевременно выставлять на торги до определения правовой судьбы построек, возведенных на данном земельном участке.

Данные условия направлены на соблюдение интересов должника и его кредиторов; получение максимальной цены от продажи имущества; обеспечение проведения торгов с соблюдением действующего законодательства.

С учетом изложенных выше обстоятельств, в утверждении порядка продажи имущества ООО "БГС-Оренбург", находящегося в залоге у ОИКБ "Русь" (ООО), следует отказать.

Судебный акт подлежит отмене на основании п. 1 ч.1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2013 по делу N А47-6518/2010 отменить.

Отказать в утверждении порядка продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург", находящегося в залоге у Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь" (общество с ограниченной ответственностью).

Апелляционные жалобы представителя единственного участника и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "БГС-Оренбург" удовлетворить.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Председательствующий судья

М.Н. Хоронеко

Судьи

Л.В. Забутырина З.Н. Серкова