Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2013 г. N 07АП-1816/13

г. Томск

16 апреля 2013 г.

Дело N А27-18751/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Кребель В.О.,

судей: Мухиной И.Н., Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Винниковой А.Н.,

при участии:

от истца: Иваницкая Е.Е. по доверенности от 02.04.2013 N 01-12/2287,

от ответчика: Перловская Ю.А. по доверенности от 09.06.2011 N 577,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кора-ТК" (рег. N 07АП-1816/13) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 января 2013 года по делу N А27-18751/2012 (судья Аникина Н.А.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (ОГРН 1024202001317)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Кора-ТК" (ОГРН 1034205045863)

о взыскании 11 713 142 руб. 19 коп.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее по тексту - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Кора-ТК" (далее по тексту - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.05.2009 N 1493 в размере 4 484 725 руб. 64 коп. за период 04.05.2009 по 31.12.2012, пени в размере 7 228 416 руб. 55 коп. за период 10.06.2009 по 09.12.2012.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 31 января 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Кора-ТК" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги взыскана задолженность по арендной плате за период с 04.05.2009 по 31.12.2012 в сумме 4 484 725 руб. 64 коп., неустойку за период с 17.10.2009 по 09.12.2012 в сумме 6 996 013 руб. 93 коп., всего: 11 480 739 руб. 57 коп. В остальной части в удовлетворении требований отказано.

С решением не согласилось ООО "Кора-ТК", в апелляционной жалобе просит решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 января 2013 года отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у арендодателя отсутствовало право на изменение арендной платы, поскольку в соответствии с пунктами 3.2. и 3.3. договора арендная плата может быть изменена арендодателем только при условии изменения базовых ставок арендной платы и уведомления арендатора. В нарушение условий договора арендодателем в одностороннем порядке изменена методика расчета арендной платы. При этом уведомлений об изменении арендной платы в адрес арендатора не направлялось. Изменение размера арендной платы с 24.03.2011. Вид разрешенного использования, являющийся существенным условием договора, изменен арендодателем в одностороннем порядке, вместе с тем, для изменения существенного условия договора, необходима воля двух сторон, такого изменения сторонами в договор аренды не вносилось, соответственного применение иного коэффициента незаконно. Заявитель считает, что злоупотребление правом со стороны арендодателя подтверждено судебным решением, соответственно, арендодателю должно быть отказано в защите его прав, а именно во взыскании арендной платы за период с даты подписания договора купли-продажи и по сегодняшний день. Кроме того, размер начисленной неустойки явно не соразмерен сумме основного долга.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 января 2013 года по делу N А27-18751/2012 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого указанного акта.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным и настаивал на ее удовлетворении.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы по приведенным в отзыве основаниям.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Кора-ТК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1493 от 12.05.2009, по условиям которого предметом договора является приобретение арендатором права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 общей площадью 20 689 кв.м., цель использования: строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей на условиях, указанных в договоре за 389 021 руб., на основании Постановления главы города N 650 от 04.05.2009, категория земель: земли населенных пунктов, коэффициент зонирования 1,55.

Срок действия договора аренды установлен с 04.05.2009 по 04.05.2012 (пункт 1.1. договора). Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (Юргинский отдел) произведена государственная регистрация аренды на основании договора аренды от 12.05.2009 N 1493 на земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 (уведомление о государственной регистрации от 06.08.2009 N 08/026/2009-284).

Пунктом 2.4.4. договора аренды установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за земельный участок.

Согласно пункту 3.2. договора аренды оплата за аренду производится ежемесячно равными долями до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 3.3. договора аренды размер арендной платы и порядок оплаты считаются измененными в связи с изменением базовой ставки арендной платы после опубликования сообщения об этом в СМИ, без подписания дополнительного соглашения при условии уведомления арендодателем об изменении реквизитов и порядка оплаты по договору.

В пункте 3.1. договора арендная плата установлена в размере 2 036 314 руб. 82 коп. в год на основании Постановления Главы города N 1470 от 20.11.2006, Постановления Коллегий Администрации Кемеровской области N 547 от 11.12.2008. Арендная плата исчисляется с 04.05.2009.

По акту приема-передачи от 12.05.2009 земельный участок передан Комитетом обществу.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по внесению арендной платы за период с 04.05.2009 по 31.12.2012, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На 2010 год размер арендной платы составил 2 224 200 руб. В адрес арендатора направлено уведомление от 09.04.2010 N 01-12/2383 об изменении арендной платы.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка и условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (утвержден Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05 февраля 2010 года N 47) (далее -Порядок).

В соответствии с пунктом 2.1. Порядка размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области в расчете на год определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер арендной платы на 2010 год определен в соответствии с отчетом ООО "Эксперт" N 77/2-07-09 на 06.07.2009 о рыночно обоснованном размере арендной платы на 06.07.2009 с учетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции, на 2010 год.

При этом ответчик не оспаривая получение уведомления от Комитета от 09.04.2010 об изменении арендной платы на 2010 год, считает, что указанный размер арендной платы должен приниматься в расчетах между сторонами также на 2011 и 2012 годы, поскольку иных уведомлений об изменении размера арендной платы общество не получало от арендодателя в нарушение условий договора, согласованных сторонами в пункте 3.3. договора.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее по тексту - ВАС РФ) от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 также указано, что регулирование арендной платы за публичные земли на территории Российской Федерации, осуществляется в нормативном порядке, в связи с чем принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 2.2.3. договора аренды арендодатель вправе изменять арендную плату на основании решений органов государственной власти или местного самоуправления. Указаний об обязательности извещения арендатора об изменении размера арендной платы в этом случае данный пункт не содержит.

Пунктом 3.3. договора предусмотрено считать измененным размер арендной платы в связи с изменением базовой ставки после опубликования сообщения об этом в СМИ без подписания дополнительного соглашения. Указанным пунктом предусмотрено уведомление арендодателем об изменении реквизитов и порядка оплаты по договору.

В пункте 3.2. договора стороны также предусмотрели применение измененных базовых ставок с момента вступления в силу постановления об их утверждении.

Таким образом, стороны в договоре согласовали применение измененного соответствующими актами государственных органов и органов местного самоуправления порядка исчисления арендной платы с момента опубликования указанных нормативных актов.

В этой связи довод ответчика о том, что уведомлений об изменении арендной платы в адрес арендатора не направлялось, отклоняется за необоснованностью.

При этом, судом учтено также, что в 2010 год размер арендной платы рассчитан арендодателем в соответствии с Порядком, указанный расчет принят арендатором, платежи вносились арендатором в соответствии с указанным расчетом, что опровергает доводы общества о неправомерности применения Комитетом при расчете арендной платы указанного Порядка.

Исходя из расчета Комитета арендная плата на 2011 год и 2012 годы определена в соответствии с указанным Порядком.

На 2011 года арендная плата составила 1 924 623 руб. с учетом площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости (установлен Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 N 519 "Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)"), коэффициента вида разрешенного использования (пункт 5.1. приложения N15 к Порядку), коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка, коэффициентов, учитывающих уровень инфляции.

При этом с 24.03.2011 размер арендной платы изменился в связи с неприменением Комитетом коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка. В приложении N 15 к Порядку указанные коэффициенты установлены в зависимости от условий использования земельного участка. В данном случае в связи с осуществлением обществом строительства Комитетом при расчете арендной платы применялся коэффициент, учитывающий ведение строительства объектов торговли, кафе - 0,3. Поскольку строительство объекта завершено, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 42315000-189 от 24.03.2011 Главой Юргинского городского округа, оснований для применения понижающего коэффициента - 0,3, учитывающего ведение строительства объектов торговли, не имелось с 24.03.2011.

Доводы общества об изменении в одностороннем порядке арендодателем вида разрешенного использования земельного участка является необоснованным.

Следуя материала дела, коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка - 0,23, установленный пунктом 5.1. приложения N 15 к Порядку (земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов) не изменялся Комитетом при расчете арендной платы.

Примененный арендодателем понижающий коэффициент - 0,3 учитывал именно условия использования земельного участка, в данном случае использование под строительство, а не вид разрешенного использования.

На 2012 год расчет арендной платы произведен также в соответствии с Порядком с применением коэффициента, учитывающего уровень инфляции, установленного в размере 1,06. Более того, с 13.03.2012 расчет арендной паты произведен, исходя из площади земельного участка в размере 2986 кв.м. в связи с отчуждением обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного с Погосяном А.Б. (покупатель), незаконченного строительством объекта, расположенного на арендуемом земельном участке. Право собственности на приобретенный объект зарегистрировано за Погосяном А.Р. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2012 N 42АГ919818. Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом утверждены схемы расположения земельных участков площадью 2986 кв.м. и 17703 кв.м. в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1274 общей площадью 20689 кв.м. на указанных два участка. В государственный кадастр недвижимости внесены изменения, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 09.06.2012 N 4200/001/12-15842 площадь земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:24706 (предыдущий номер 42:36:0102001:1274) составляет 2986 кв.м., в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 21.12.2012 N 4200/001/12-369861 площадь земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:24707 (предыдущий номер 42:36:0102001:1274) составляет 17703 кв.м. При этом ответчик не оспаривает правомерность исчисления Комитетом арендной платы, исходя из площади земельного участка в размере 2986 кв.м. с 13.03.2012.

Следовательно, суд первой инстанции, установив, что общество арендовало земельный участок и пользовалось им с 04.05.2009 по 31.12.2012, обоснованно взыскал с общества задолженность в размере 4 484 725, 64 руб.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4.1. договора аренды установлено за нарушение срока внесения арендной платы по договору, оплата пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Истцом начислена пеня в размере 7 228 416, 55 руб. за период с 10.06.2009 по 09.12.2012.

Поскольку ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, суд правомерно применил исковую давность за период до 17.10.2009 и удовлетворил требования частично, взыскав с общества пени в размере 6 996 013, 93 руб. за период с 17.10.2009 по 09.12.2012.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Считая предъявленную по иску неустойку явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, ответчик вправе был заявить суду мотивированное ходатайство об ее уменьшении в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Свое процессуальное право на заявление такого ходатайства ответчик не использовал. В силу указанной нормы уменьшение размера неустойки является правом суда и применяется при наличии обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", судам следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Исходя из взаимосвязи разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 и пункте 3 Постановления от 22.12.2011 N 81, суд апелляционной инстанции считает, что требование ответчика об уменьшении размера неустойки, заявленное только в апелляционной жалобе, является новым, а, следовательно, не подлежит рассмотрению.

Поскольку ООО "Кора-ТК" в суде первой инстанции не заявляло о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, то нерассмотрение судом по своей инициативе вопроса об уменьшении неустойки не может использоваться судом апелляционной инстанции в качестве основания для изменения судебного решения.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовало правовое основание для снижения начисленных пеней.

Таким образом, судом первой инстанции дана оценка всем доводам, приведенным ответчиком по рассматриваемым вопросам, в том числе и по указанным в апелляционной жалобе, так как в ней, по существу, ответчик повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятом судебном акте.

Арбитражный суд принял законный и обоснованный судебный акт, всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 31 января 2013 года по делу N А27-18751/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Кора-ТК" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

В.О. Кребель

Судьи

И.Н. Мухина Т.Е. Стасюк