Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2013 г. N 15АП-1081/13

город Ростов-на-Дону

24 апреля 2013 г.

дело N А32-41843/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Мисника Н.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иватомас и К"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Савин Р.Ю.)

от 03 декабря 2012 по делу N А32-41843/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" (ОГРН 1022301971251, ИНН 2312006837)

к филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Краснодарский земельный центр",

при участии третьих лиц : Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Администрации муниципального образования город Краснодар, Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар, федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Кубанский государственный аграрный университет",

о признании недействительным межевого плана, снятии земельного участка с кадастрового учета,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Краснодарский земельный центр", филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю (с учетом уточнения требований, принятых арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании недействительным акта межевания земельного участка общей площадью 2418 кв.м., расположенного по улице Мачуги в г.Краснодаре ( кадастровый номер 23:43:0408002:201) от 14.01.2010 в части включения в состав этого участка прилегающего к помещению по улице Мачуги,78/3 в г.Краснодаре земельного участка площадью 180 кв.м., а также о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:201.

Заявление мотивировано тем, что нарушены права заявителя как собственника объекта недвижимого имущества на использование земельного участка площадью 180 кв.м., необходимых для эксплуатации объекта - кафе "Лето". При постановке на кадастровый учет с собственником указанного объекта недвижимого имущества согласование границ не производилось.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.12.2012 федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата" в лице филиала по Краснодарскому краю привлечено в качестве соответчика. В удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что заявитель не доказал факта нахождения своего здания на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0408002:201. Кроме того, суд указал, что заявитель не доказал своего утверждения о том, что в результате формирования земельного участка, необходимого для использования кафе, его границы будут пересекать существующий земельный участок и что в результате формирования земельного участка заявитель утратил возможность прохода к кафе. Также суд первой инстанции отметил, что заявитель не реализовал свое право на формирование земельного участка под существующим зданием в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и указал, что заявитель не обосновал тождественности здания, указанного в договоре купли-продажи от 05.03.1993 (28,7 кв.м.) и указанного в техническом паспорте (45 кв.м.).

Не согласившись с указанным решением, общество с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" обратилось с апелляционной жалобой, в которой указало на незаконность и необоснованность решения и просило судебный акт отменить, удовлетворив его заявление. Заявитель апелляционной жалобы ссылается на то обстоятельство, что в нарушение Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", Инструкции по межеванию земель, утвержденном Роскомземом, при межевании не были учтены его интересы как собственника объекта недвижимого имущества - здания кафе. Общество о предстоящем межевании уведомлено не было, представители общества не подписывали акт межевания. В результате общество не может сформировать земельный участок, поскольку таким межеванием оно лишено выхода к территории общего пользования и не имеет возможности пользоваться земельным участком. С момента постановки на кадастровый учет земельного участка прошло более 2 лет, а государственная регистрация прав на него не осуществлена. Суд не исследовал фактические обстоятельства дела, не учел, что при формировании земельного участка вошла и территория, необходимая для пожарного проезда. Земельный участок не был сформирован собственником - Территориальным управлением Росимущества. Суд первой инстанции не удовлетворил ходатайство общества об осмотре земельного участка в порядке статьи 78 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Топосъемкой и показаниями представителя Кубанского государственного аграрного университета, данных в судебном заседании, установлен факт нахождения здания общества на спорном земельном участке. Апеллянт не согласен с выводами суда о размерах здания и с указанием на отсутствие государственной регистрации права собственности на здание.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда 22.04.2013 лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены. Определение апелляционного суда от 25.03.2013 опубликовано на сайте 27.03.2013, в связи с чем в силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все лица, участвующие в деле, имели возможность узнать о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, а также дополнительные письменные доказательства, как истребованные апелляционным судом самостоятельно так и представленные обществом "Иватомас и К" по предложению суда и принятые судом в качестве письменных доказательства, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, федеральному государственному учреждению высшего профессионального образования "Кубанский государственный аграрный университет" (далее- Университет) принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:20, общей площадью 12589 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. им. Мачуги В.Н., 78 (ранее Почтовая 78), переданный на основании Распоряжения Правительства РФ от 04.09.2010 г. N 1483-р и Приказа Министерства Сельского хозяйства РФ от 13.10.2010 г. N 353 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.10.2011).

Во исполнение распоряжений Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю: 1) от 06.09.2006 г. N 374-р; 2) от 19.12.2006 г. N567-р; 3) от 12.02.2007 г. N68-р; 4) от 03.05.2007 г. N214-р. N 68-р от 12.02.2007 г. "О передаче государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным образовательным учреждением "Краснодарский региональный институт агробизнеса", Управлению Росреестра по Краснодарскому краю (как юридическому лицу) передано федеральное имущество (общественно-бытовой блок, литер "Г" площадью 2347,5 кв.м).

Принадлежность Управлению Росреестра по Краснодарскому краю указанного объекта недвижимости на праве оперативного управления подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2010.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.09.2012 на земельный участок площадью 12589 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0408002:20 20.08.2007 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Для оформления в установленном порядке земельного участка, необходимого для эксплуатации переданного имущества, университет обратился в Министерство сельского хозяйства России для получения согласия на раздел земельного участка площадью 12589 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0408002:20 на два земельных участка, ориентировочной площадью: Управлению Росреестра по Краснодарскому краю 2418 кв.м., университету - 10171кв.м.

После сообщения министерства в письме от 10.04.2012 г. N ОА-15-25/2971 об отсутствии возражений по поводу раздела земельного участка, университет обратился в ТУФАУГИ в Краснодарском крае (письмо от 27.04.2012 г. N03/16-у) о разделе земельного участка, 18.10.2012 г. был получен ответ на вышеуказанное письмо, с перечнем недостающих документов.

Как в отзыве указывает университет, правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:201 у университета не имеет. Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет не по заявке университета.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:201, площадью 2418 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 78, поставлен на государственный кадастровый учет 20.01.2010 на основании соответствующего заявления и межевого плана, подготовленного 14.01.2010 государственным унитарным предприятием Краснодарского края "Краснодарский земельный центр" в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием участка с кадастровым номером 23:43:0408002:201 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:20.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408002:201 был сформирован в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 18.12.2009 N 4892 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории по улице им. Мачуги В.Н., 78 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" с изменениями, внесенными постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 25.12.2009 N5050.

Заявитель - общество с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" ссылается на то, что после приобретения им по договору купли-продажи с ТОО "Русь" от 05.03.1993 строения (кафе "Лето") площадью 28.7 кв.м., расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Почтовая 78 "а" (в настоящее время Мачуги, 78/3), ему в силу ст. ст. 35 Земельного кодекса РФ, п.1 ст. 552, п.2. ст. 271 ГК РФ как собственнику указанного объекта недвижимости перешло право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, необходимого для его использования площадью 180 кв.м. Заявитель указывает, что не может сформировать земельный участок под кафе в связи с постановкой на кадастровый учет спорного земельного участка.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Требование общества "Иватомас и К" о признании недействительным акта межевания является ненадлежащим способом защиты права. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе использовать только те способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены законом. Сам по себе акт межевания является документом ( часть 1 статьи 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"), подготовленным коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем (кадастровая организация, кадастровый инженер) для целей кадастрового учета, и как таковой не может быть признан недействительным, поскольку недействительными могут быть признаны акты государственных и муниципальных органов и сделки в силу прямого указания закона. В отношении же остальных юридических фактов заинтересованное лицо лишь вправе ссылаться на их противозаконность при испрашивании надлежащего способа защиты права, предусмотренного законом.

Кроме того, апелляционный суд отклоняет ссылки заявителя на нарушение положений Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Как следует из буквального текста части 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Согласно части 3 статьи 39 указанного закона Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Однако общество с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" не представило доказательств наличия у него одного из перечисленных прав на земельные участки, а, кроме того, оно не представило доказательств смежества участков.

Напротив, общество утверждает о том, что земельный участок, на котором расположен его объект, находится на территории земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408002:20, который находится в собственности Российской Федерации и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Краснодарскому региональному институту агробизнеса.

Поскольку на момент возникновения спора у общества отсутствовал должным образом оформленный земельный участок, его ссылки на нарушение статьи 39 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" не могут быть признаны правильными.

Арбитражный суд первой инстанции правильно указал, что при наличии объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности, надлежащим способом защиты права для общества будет обращение в компетентный орган государственной власти, правомочный в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации принять решение о предоставлении земельного участка в собственность.

При этом само по себе наличие ограниченного вещного права в виде права постоянного (бессрочного) пользования не препятствует органу исполнительной власти принять решение об образовании земельного участка путем раздела ранее существующего земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 4 названной нормы определяет, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 данной статьи.

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется (по общему правилу) на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре недвижимости). Соответствующий правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 06.09.2011 N 4275/1.

Кроме того, при обращении в арбитражный суд истец должен доказать наличие у него нарушенного субъективного права или законного интереса ( ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд отмечает, что для целей данного конкретного дела истец - общество с ограниченной ответственностью "Иватомас и К" - не доказало свою легитимацию по иску. Ссылаясь на наличие у него на праве собственности объекта недвижимого имущества - здания кафе, общество не представило доказательств, которые с безупречностью свидетельствовали у наличии у него титула собственника на указанное здание. В обоснование своего права собственности общество ссылается на договор купли-продажи от 05.03.1993, согласно которому товарищество с ограниченной ответственностью "Русь" продало совместному предприятию "Иватомас и К" одноэтажную постройку размером 28,7 кв.м - кафе "Лето". Документ был зарегистрирован бюро технической инвентаризации 07.06.1993. В установленном порядке был изменен адрес с улицы Почтовая,78 "а" на улицу Мачуги,78/3 ( город Краснодар).

Общество в обоснование своего права собственности ссылается на указанный документ и указывает, что согласно статье 6 Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Апелляционный суд отмечает, что на 1993 год (год совершения сделки кули-продажи) отсутствовала система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества в органах технической инвентаризации носила технический учетный, но не правовой характер.

Поскольку общество не обратилось за государственной регистрацией права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", оно не может воспользоваться льготой по доказыванию, установленной абзацем вторым пункта 1 статьи 1 названного Закона, согласно которому: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Пункт 1 статьи 6 названного Закона признает ранее возникшие до государственной регистрации права и без государственной регистрации, но отнюдь не освобождает утверждающее о наличии права лицо от обязанности доказать самое существование такого права.

В обоснование своего права собственности общество "Иватомас и К" сослалось на договор купли-продажи от 05.03.1993, заключенный им с товариществом с ограниченной ответственностью "Русь". Истец в обоснование права продавца на отчуждение ссылается на договор купли-продажи от 21.04.1992, однако, как следует из ответа филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 18.04.2013, договора купли-продажи от 21.04.1992 и свидетельства о праве собственности в отношении ТОО "Русь" в материалах инвентарного дела отсутствует. Не представлен такой договор и истцом, несмотря на предложение апелляционного суда.

Поскольку для доказывания наличия у него права собственности ( при отсутствии регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) истец обязан последовательно доказать как оригинальное ( лицом, создавшим недвижимое имущество в установленном порядке), так и деривативное основания возникновения права собственности ( в виде последовательных договоров об отчуждении имущества или иных оснований перехода права собственности). Ввиду отсутствия договора от 21.04.1992 апелляционный суд лишен возможности проверить указанную последовательность юридических фактов и сделать вывод о наличии у общества права собственности на здание, что само по себе достаточно для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем апелляционный суд отмечает, что вывод об отсутствии легитимации истца ввиду недоказанности последовательного перехода права собственности действителен только для данного конкретного дела, в том числе, в связи с обращением истца с ненадлежащими способами защиты права, и не будет преюдициально установленным обстоятельством для иных споров с участием общества и иных лиц, участвующих в деле.

Истец не лишен возможности в ином судебном споре, обратившись с надлежащим способом защиты права собственности, доказать последовательность перехода права собственности от первоначального собственника либо использовать иные юрисдикционные способы защиты права.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут быть основанием к отмене правильного по существу решения арбитражного суда первой инстанции.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 декабря 2012 года по делу А32-41843/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Н.Н. Мисник А.А. Попов