Реконструкция и объект договора аренды (Н.С. Реснянская, "Финансовые и бухгалтерские консультации", N 3, март 2008 г.)

Реконструкция и объект договора аренды

Заключенность договора

На практике нередки случаи, когда после заключения договора аренды нежилых помещений эти помещения реконструируются. В результате их площадь, как правило, изменяется. Иными словами, объектом договора аренды фактически выступают помещения, отличные от тех, которые ранее передавались в аренду. В данном случае может возникнуть вопрос о заключенности договора ввиду нарушения требования о том, что объект аренды должен быть определенно установлен. Рассмотрим влияние реконструкции арендованного имущества на изменение объекта договора.

Для целей предлагаемого анализа ключевыми представляются положения п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, содержащие следующее требование: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В статье 432 ГК РФ определены общие нормы, регулирующие порядок заключения договора. Так, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора*(1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой.

Помимо согласования условия об объекте аренды при заключении договора аренды нежилых помещений сторонам следует соблюсти необходимые требования. Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. В статье 651 Кодекса установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Также в п. 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации*(2). Арендуемое имущество передается арендатору по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ).

Следовательно, если на момент заключения договора аренды сторонами согласованы его существенные условия, договор составлен в надлежащей форме, а при необходимости и зарегистрирован, имущество передано по акту приемки-передачи, то указанный договор аренды уже является заключенным. Однако в связи с изменением имущества в результате реконструкции и несоответствия объекта, указанного в договоре, фактически используемым нежилым помещениям нельзя полностью исключить риск оспаривания договора на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ как незаключенного.

Напомним, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

По мнению автора, риск признания договора аренды незаключенным ввиду изменения арендованного имущества при реконструкции не может рассматриваться как значительный по следующим основаниям. Во-первых, признание того обстоятельства, что реконструкция не позволяет определить объект аренды, а следовательно, влечет за собой незаключенность договора, должно привести к выводу, что реконструкцию нельзя проводить на основании действующего (заключенного) договора аренды, поскольку всякая реконструкция с момента ее начала изменяет объект договора. Во-вторых, напрашивается еще один вывод: если арендатор проводит реконструкцию без согласия арендодателя (изменяет объект аренды), это также должно привести к признанию договора незаключенным ввиду неопределенности объекта аренды. Кроме того, в рассматриваемом случае следовало бы подтвердить, что договор аренды является заключенным до определенного периода времени, а с момента начала проведения реконструкции - незаключенным.

Вместе с тем последние выводы не соответствуют положениям действующего законодательства:

арендатор вправе производить улучшения имущества с согласия арендодателя, при этом ограничение на улучшение объекта аренды посредством его реконструкции не установлено (ст. 615, 616 и 623 ГК РФ);

арендодатель вправе потребовать расторжения заключенного договора аренды в связи с его нарушением и приведения арендатором помещений в первоначальное состояние (ст. 615, 619, 622 ГК РФ).

Незаключенность же договора означает, что он не влечет за собой тех правовых последствий, на которые он был направлен с момента подписания, а к сторонам незаключенного договора применяются нормы о неосновательном обогащении (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 29 октября 2002 г. по делу N КГ-А41/7191-02). Таким образом, заключенный договор аренды может быть расторгнут, изменен либо признан недействительным, но не может быть признан незаключенным, в том числе с момента начала реконструкции.

Отметим, что в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20 марта 2007 г. по делу N А43-5054/2006-2-133 довод подателя жалобы о незаключенности договора аренды ввиду неопределенности его предмета с момента завершения реконструкции сданного в аренду помещения признан несостоятельным, так как в силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. На момент подписания договора стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе и о предмете имущественного найма.

На основании изложенного можно сделать вывод, что проведение реконструкции не должно служить достаточным основанием для признания договора аренды незаключенным.

Изменение договора аренды

После реконструкции недвижимого имущества следует внести уточнения в договор аренды ввиду изменения объекта аренды. Изменение арендованного имущества, переданного по заключенному договору аренды, т.е. изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, этажности, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, представляет собой согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцию, которая проводится с соблюдением требований, предусмотренных ст. 52 этого Кодекса. После завершения работ по реконструкции параметры зданий и помещений меняются и уже не соответствуют учетным и правоустанавливающим документам, в которых содержится описание объекта недвижимого имущества на момент получения его в аренду.

В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определено, что в описании объекта недвижимости указывается его фактическая площадь (абз. 4 п. 6 ст. 12). Кроме того, по Правилам ведения ЕГРП*(3) площадь, этажность и другие характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета (п. 31-34).

В пункте 67 Правил ведения ЕГРП установлено, что изменениями являются сведения, не влекущие за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода прав на него. К подобным сведениям относится в том числе изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ. Таким образом, буквальное толкование данной нормы позволяет сделать вывод, что реконструкция, не меняющая внешних границ объекта недвижимости, является изменением объекта. Если же реконструкция связана с изменением внешних границ, то речь уже идет о создании нового объекта.

Как указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 8 декабря 2004 г. по делу N Ф08-5845/2004, объект недвижимости может утратить тождественность не только в результате нового строительства, но и при реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений, замены несущих конструкций в здании, их частичной разборки и т.п.) либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего (возведение в здании надстроек, пристроек, встроек и т.п.). Значит, для оценки существенности реконструкции для целей государственной регистрации следует установить факт изменения существующего объекта либо создания нового.

Согласно п. 12 Положения о технической инвентаризации*(4) сведения об объектах учета, полученные от организаций по технической инвентаризации объектов, являются основой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок проводится внеплановая техническая инвентаризация (п. 9 Положения о технической инвентаризации). Иными словами, при внеплановой технической инвентаризации после работ по реконструкции организация по технической инвентаризации должна определить: произошло изменение параметров существующего объекта либо создание нового.

Таким образом, по результатам внеплановой технической инвентаризации, проведенной после реконструкции недвижимого имущества, следует внести соответствующие уточнения в договор аренды ввиду изменения его объекта аренды.

В статье 450 ГК РФ установлены основания изменения и расторжения договора:

по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором;

решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (в этом случае одна из сторон должна заявить требование в суде);

в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Из положений приведенной нормы видно, что изменение (расторжение) договора возможно лишь по инициативе сторон договора, если иное прямо не установлено законом или соглашением сторон. Применительно к рассматриваемой ситуации в законодательстве не содержится норм, дающих право третьим лицам заявлять требование об изменении (расторжении) договора аренды. Значит, только стороны заключенного договора аренды могут требовать внесения в него изменений.

Иными словами, если стороны не внесли в договор аренды соответствующие изменения, возможность третьих лиц требовать изменить либо расторгнуть договор в принудительном порядке действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Заключенность (действительность) договоров субаренды

Если реконструированное арендованное имущество до внесения соответствующих изменений в договор аренды передается в субаренду третьим лицам, то также не исключен риск оспаривания договоров субаренды на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ как незаключенных.

Как уже отмечалось, в результате реконструкции параметры помещений изменяются и объектом договора аренды фактически выступают иные помещения, следовательно, может возникнуть неопределенность с тем, какое именно из арендуемого имущества передается в субаренду. При этом риск оспаривания и признания договора субаренды незаключенным существенно выше, чем аналогичный риск по основному договору аренды. Это обусловлено тем, что на момент заключения основного договора аренды все существенные условия договора сторонами были соблюдены, а изменение объекта аренды произошло уже после его заключения.

Вместе с тем в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2002 г. N 10575/01 указывается, что при признании договора незаключенным следует учитывать исполнение договора одной из сторон. ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 5 декабря 2006 г. по делу N Ф08-6219/2006 также пришел к выводу, что мнение суда нижестоящей инстанции о незаключенности договора аренды нельзя признать обоснованным, так как договор исполнялся на протяжении длительного периода времени и спор о его предмете отсутствовал*(5). Но на практике бывают случаи, когда судебные органы принимают решение о незаключенности договора по формальным признакам и при отсутствии у сторон какого-либо спора по этому вопросу (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 августа 2001 г. по делу N А79-3522/2000-СК2-3203).

В целях минимизации риска признания договора незаключенным особое внимание следует уделить вопросу, как определен предмет договора субаренды: указывать надо не только адрес местонахождения объекта и площадь помещений, но и иные данные, содержащие индивидуализирующие его признаки. К их числу относятся: номер свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, этаж, номер помещения, литера. Не лишним будет указание на основной договор аренды. Однако в рассматриваемой ситуации ввиду изменения параметров помещений, а соответственно и отличий от плана, содержащегося в БТИ, следует составить максимально подробный план-приложение к договору субаренды, в котором четко обозначить передаваемые в субаренду нежилые помещения.

Правда, нельзя исключить риск оспаривания договоров субаренды не только как незаключенных, но и как недействительных. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя. Если указанное согласие предусмотрено в тексте основного договора аренды, то оно распространяется исключительно на то имущество, которое поименовано в этом договоре. Следовательно, при передаче в субаренду реконструированных помещений до внесения соответствующих изменений в договор аренды возможно возникновение спора о праве арендатора заключать договоры субаренды реконструированного имущества. Это объясняется тем, что предметом договора субаренды фактически выступают помещения, отличные от тех, которые передавались по договору аренды, а значит, и отличные от тех, согласие на передачу в субаренду которых было выражено арендодателем.

Договоры субаренды, заключенные без согласия арендодателя, являются недействительными (ничтожными) сделками на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащие п. 2 ст. 615 ГК РФ. Поэтому в целях минимизации риска оспаривания права арендатора передавать реконструированные помещения в субаренду (признания договора недействительным) рекомендуется получить прямо выраженное согласие арендодателя на передачу указанного имущества в субаренду даже при предоставлении договором аренды права на заключение договоров субаренды.

Н.С. Реснянская,

юрисконсульт "ФБК-Право"

"Финансовые и бухгалтерские консультации", N 3, март 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

*(2) Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ (информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59) договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

*(3) Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

*(4) Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства утверждено Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

*(5) См. также Постановления ФАС Северо-Западного округа от 10 августа 2006 г. по делу N А56-18889/2005, ФАС Московского округа от 1 декабря 2005 г. по делу N КГ-А40/12060-05.