Комментарий к письму Минфина РФ от 18 февраля 2008 г. N 03-11-04/2/37 (Л.Г. Орлова, "Нормативные акты для бухгалтера", N 6, март 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 18 февраля 2008 г. N 03-11-04/2/37

Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы", заключила договор участия в долевом строительстве. При этом возникли следующие вопросы:

- следует ли квалифицировать такое соглашение как договор простого товарищества (договор о совместной деятельности);

- распространяются ли положения пункта 3 статьи 346.14 Налогового кодекса на участников договоров долевого строительства, уплачивающих единый налог с вышеуказанным объектом налогообложения?

"Непростой" договор

До сих пор правовая природа договора долевого участия в строительстве остается неоднозначной. Его могут трактовать как посреднический договор, разновидность договора подряда либо как отношения возмездного оказания услуг.

Например, арбитражная практика рассматривает соглашения о долевом участии в строительстве в качестве разновидности договоров о совместной деятельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2003 N Ф04/1872-500/А27-2003, от 22.03.2005 N Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 07.12.2007 N А55-5414/2006-40).

Напомним, что в силу пункта 4 статьи 346.13 Налогового кодекса плательщик единого налога, применяющий в качестве объекта налогообложения доходы, став участником договора простого товарищества или доверительного управления имуществом, теряет право на применение УСН, если он не сменил объект налогообложения.

Кроме того, судьи могут квалифицировать договоры о долевом участии в строительстве жилья как инвестиционные (например, постановление ФАС Центрального округа от 11.12.2006 N А08-11574/05-20, ФАС Волго-Вятского округа от 03.11.2004 N А11-9700/2003-К2-Е-4160/350).

В свою очередь Роспотребнадзор в своем письме от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32 отметил, что договор долевого участия является разновидностью договора подряда.

Финансисты разъясняют

Пункт 3 статьи 346.14 Налогового кодекса гласит: налогоплательщики, являющиеся участниками договора простого товарищества или доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.

С точки зрения финансистов участие в долевом строительстве нельзя рассматривать как договор о совместной деятельности. Соответственно вышеуказанная норма налогового законодательства не распространяется на организации, которые применяют УСН с объектом налогообложения "доходы", и заключают соглашение на долевое участие.

Таким образом, налогоплательщик может руководствоваться разъяснениями Минфина при принятии решения по вопросу: менять или не менять объект налогообложения, заключая договор участия в долевом строительстве.

Отметим, что соглашение о долевом участии должно содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

Долевое участие и инвестиционное законодательство

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства отметили, что действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости.

Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в каком-либо объекте недвижимости, создаваемом с привлечением денежных средств указанных участников, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

Инвестиционный договор заключается участниками сделки при соблюдении следующих условий:

- организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (нет основной предпосылки для возникновения долевого строительства);

- инвестиции в строительство осуществляются не денежными средствами, а, например, материалами, работами, имущественными правами и т.д. (п. 1, 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ);

- средства инвестируются в объект производственного назначения (п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).

В вышеуказанных случаях следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", с применением норм Гражданского кодекса РФ.

Уступка имущественного права

Фирма, заключившая договор участия в долевом строительстве, вправе уступить имущественные права после полной уплаты дольщиком цены договора. Если же компания полную стоимость доли не выплатила, то ей придется вместе с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника строительства.

Денежные средства, полученные компанией, применяющей УСН, за свою долю в строительстве, учитываются в качестве налогооблагаемого дохода в день поступления указанных средств на расчетный счет.

Л.Г. Орлова,

налоговый консультант

"Нормативные акты для бухгалтера", N 6, март 2008 г.