Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. N 18АП-3362/13

г. Челябинск

26 апреля 2013 г.

Дело N А47-12302/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Преловского Артема Вадимовича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2013 по делу N А47-12302/2012 (судья Миллер И.Э.).

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Гулливер" (далее - ЗАО "УК "Гулливер", Управляющая компания, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Преловскому Артему Вадимовичу (далее - ИП Преловский А.В., предприниматель, ответчик) о взыскании по предварительному договору N 025 от 22.02.2011 в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа задолженность: в виде платы за фактическое пользование в размере 7 848, 44 долларов США, эксплуатационные расходы в размере 764, 96 долларов США, договорная неустойка в размере 561, 18 долларов США, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 384, 63 доллара США, начисленные за период после прекращения действия предварительного договора, а так же 3019 руб. 77 коп.- задолженность по коммунальным платежам, 653 руб.59 коп.- неустойка и 134 руб.55 коп.- проценты по коммунальным платежам, а так же в отношении определения долларового эквивалента просит на усмотрение суда применить нормы статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (с учётом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) протокол судебного заседания от 31-07.02.2013 г. л.д.113 т.4).

Решением суда первой инстанции от 14.02.2013 (резолютивная часть от 07.02.2013) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность: в виде платы за фактическое пользование в размере 7 848, 44 долларов США, эксплуатационные расходы в размере 764, 96 долларов США, неустойка в размере 561, 18 долларов США, проценты в размере 384, 63 доллара США, а так же 3019 руб. 77 коп.- задолженность по коммунальным платежам, 653 руб.59 коп.- неустойка и 134 руб.55 коп.- проценты по коммунальным платежам, расходы по государственной пошлине в размере 8 633 руб. 65 коп. (т.4 л.д.115-126).

В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованную оценку судом предварительного договора как договора аренды, поскольку между сторонами не были согласованы существенные условия договора - объект аренды, срок аренды, а следовательно и размер арендной платы, который зависит от площади помещения. Право собственности истца зарегистрировано 23.12.2011 и по условиям предварительного договора арендодатель был обязан представить для подписания надлежащим образом оформленный договор аренды. Стороны, заключая предварительный договор, имели целью в общих чертах согласовать объект аренды и условия его пользования. Спорное помещение не индивидуализировано. Учитывая отсутствие между сторонами обязательственных отношений, суд неправомерно взыскал задолженность за фактическое пользование в указанных в решении размерах. По коммунальным платежам истец не представил относимых и допустимых доказательств объема потребленных услуг. Судом не приведены правовые основания удовлетворения исковых требований о договорной неустойке за один период и процентов за пользование чужими денежными средствами - за другой.

К дате судебного заседания ЗАО "УК "Гулливер" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.02.2011 между Управляющей компанией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен предварительный договор N 025, согласно пункту 1.1. которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилых помещений, указанных в Приложении N 1 как помещения N 1-73, расположенных на первом этаже объекта - ОНС - торгово-развлекательный комплекс "Гулливер", назначение: нежилое, площадь застройки 20 794 кв.м., инв. N 15-127/Е1, находящегося в момент заключения настоящего Предварительного договора в процессе строительства на земельном участке, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Новая, 4. (л.д.17т.1), арендуемая площадь составляет 17 кв.м (пункт 1.3 предварительного договора).

24 ноября 2009 года истцу выдано свидетельство о регистрации права объекта незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс "Гулливер", назначение: нежилое, площадь застройки 20 794 кв.м., инв. N 15-12 литер Е1, адрес объекта: г. Оренбург, ул. Новая, 4 (л.д.94 т.2).

06 сентября 2011 года между сторонами подписан акт передачи помещения в фактическое пользование (л.д.30 т.1).

Согласно пункту 2.3. предварительного договора арендодатель передает, а арендатор принимает помещение в фактическое пользование, с момента подписания обеими сторонами акта передачи помещения в фактическое пользование Арендатор обязуется вносить плату за фактическое пользование помещением в порядке, размере и сроки оплаты арендной платы, как они определены в приложении N 1 к настоящему предварительному договору. Плата за фактическое пользование помещением вносится до момента подписания обеими сторонами акта приема-передачи помещения в рамках основного договора аренды. К отношениям сторон по фактическому пользованию помещением применяются условия основного договора аренды (л.д. 17 т.1). В соответствии с пунктом 4.1. приложения N 1 к предварительному договору размер и структура арендной платы определены сторонами приложением 4 к договору аренды (л.д.22 т.1).

Согласно приложению 4 к договору аренды, арендная плата состоит из постоянной арендной платы (пункт 1.2. приложения N 4), эксплуатационных платежей (пункт 2.1. приложения N 4) и коммунальных платежей (пункт 2.2. приложения N 4, л.д.28 т.1 на обороте).

Постоянная арендная плата составляет 920 долл. США за кв.м. в год.

Эксплуатационные платежи составляют 70 долларов США за кв.м. в год.

Коммунальные платежи рассчитываются как стоимость фактически потребленных в помещении за месяц согласно методики, указанной в пункте 2.2. приложения 4 предварительного договора.

Согласно разделу 3 приложения 4 предварительного договора арендная плата и эксплуатационные платежи выплачиваются ежемесячно в срок не позднее первого понедельника, следующего за пятым днем каждого календарного месяца. Оплата арендатором коммунальных платежей производится авансом одновременно с оплатой арендных платежей в размере 70% от суммы предыдущего месяца, окончательная оплата производится на основании счета и счета фактуры Арендодателя в течение пяти рабочих дней с даты получения Арендатором указанных документов. При задержке выставления счета Арендодателем, срок оплаты переносится на соответствующее количество дней (л.д.29 т.1).

Согласно пункту 5 приложения 4 предварительного договора, в случае, если платежи определены в долларах США, оплата осуществляется Арендатором в рублях по официальному курсу доллара США по отношению к рублю, установленному банком России на день списания средств, но не менее чем 27 руб. за 1 доллар США. В случае превышения курса ЦБ свыше 27 руб. за 1 доллар США, Арендатор обязуется возместить разницу между фиксированным и фактическим курсом (л.д.29 т.1).

Согласно разделу 4 предварительного договора (л.д.18 на обороте,т.1), арендатор обязуется в течение 10-ти дней после подписания договора перечислить на расчетный счет Арендодателя денежные средства в сумме, эквивалентной одному месяцу арендной платы; в течение 10-ти дней после подписания акта доступа в помещение перечислить на расчетный счет Арендодателя денежные средства в сумме, эквивалентной одному месяцу арендной платы. Указанный обеспечительный платеж обеспечивает заключение Арендатором основного договора аренды. Стороны настоящим договорились, что обязательства Арендатора по выплате арендной платы за первый и последний месяца с даты открытия магазина считаются исполненными в связи с уплатой обеспечительного платежа в соответствии с настоящим пунктом.

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись письменные извещения о необходимости погашения задолженности, а именно претензия N 241 от 06.04.2012, письма N 388 от 24.05.2012 и N 0453 от 18.06.2012 (л.д.70-73 т.1).

В соответствии с разделом 8 приложения N 1 предварительного договора в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором аренды, Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1 процента от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом за каждый день просрочки (л.д. 25 т.1).

18 июня 2012 года уведомлением истца предварительный договор расторгнут в одностороннем порядке с 1.07.2012, что ответчиком не оспаривается (л.д.73 т.1).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по предварительному договору, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия отыскиваемой задолженности, а также из того, что ответчик, подписав предварительный договор 22.02.2011, принял в пользование спорное нежилое помещение по акту приема - передачи от 6.09.2011, осуществлял в данном помещении предпринимательскую деятельность, частично оплачивал стоимость пользования и коммунальные услуги в соответствии с условиями договора. Несмотря на то, что указанный договор имеет название предварительного, суд исходил из того, что договор касается фактического пользования ответчиком нежилым помещением. Действия сторон по передаче нежилого помещения, осуществление платежей за его использование в предпринимательских целях, указывает на согласованную волю сторон при заключении данного договора на аренду.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Проанализировав в соответствии со ст.431 ГК РФ условия Предварительного договора от 22.02.2011 N 025, в том числе положения п.2.3 и 4.1, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами в спорный период существовали обязательственные отношения, что подтверждается текстом подписанного сторонами договора, а также актом передачи помещения в фактическое пользование от 06.09.2011.

Отклоняя доводы ответчика о незаключенности предварительного договора суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик, подписав предварительный договор 22.02.2011, принял в пользование спорное нежилое помещение по акту приема - передачи от 6.09.2011, осуществлял в данном помещении предпринимательскую деятельность, извлекал доходы, частично оплачивал стоимость пользования и коммунальные услуги в соответствии с условиями договора.

Поскольку предварительный договор аренды, содержащий условие о заключении в будущем основного договора, содержал и иные условия, касающиеся фактического пользования ответчиком нежилым помещением, находящемся в составе объекта незавершенного строительства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что прием по акту приема передачи нежилого помещения, осуществление платежей за его использование в предпринимательских целях, указывает на согласованную волю сторон при заключении данного договора на аренду (фактическое пользование как указали стороны в договоре) нежилого помещения.

В апелляционной жалобе предприниматель также ссылается на незаключенность договора аренды ввиду несогласованности его предмета. Ответчик считает, что судом первой инстанции при оценке согласования сторонами объекта аренды не было учтено отсутствие определенности в данных, позволяющих конкретно определить местоположение помещения.

Указанный довод судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем определении N 4849/08 от 09.04.2008 указал, что исполнение стороной договора аренды при отсутствии у нее заблуждений и неопределенностей относительно предмета данного договора, что подтверждается самим фактом исполнения договора, является основанием для отказа в признании такого договора незаключенным в связи с неопределенностью его предмета.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 постановления от 25.01.2013 N 13 2О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность).

При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения предварительного договора аренды по поводу объекта аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с предпринимателя в пользу Управляющей компании задолженность в виде платы за фактическое пользование в размере 7 848, 44 долларов США, эксплуатационные расходы в размере 764, 96 долларов США, неустойку в размере 561, 18 долларов США, проценты в размере 384, 63 доллара США, а так же 3019 руб. 77 коп.- задолженность по коммунальным платежам, 653 руб.59 коп.- неустойку и 134 руб.55 коп.- процентов по коммунальным платежам.

Отклоняются доводы подателя апелляционной жалобы о том, что истец в суде первой инстанции не представил относимых и допустимых доказательств объема потребленных услуг.

В соответствии с пунктом 2.2. приложения 4 предварительного договора коммунальные платежи рассчитываются как стоимость, фактически потребленных коммунальных услуг за месяц (л.д.28 на обороте, т.1)

Оценив представленные в материалы дела доказательства: агентский договор истца с ООО "Сервиском" от 1.07.2011, приходные кассовые ордера и платежные поручения, свидетельствующие о частичном погашении ответчиком задолженности по коммунальным услугам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указание ответчиком в платежных поручениях на оплату денежных средств реквизитов счетов, выставленных для оплаты истцом, подтверждают то, что ответчиком без возражений принимались к исполнению счета и оплачивались коммунальные услуги по электроэнергии, по сведениям, изложенным в счетах на оплату, что ответчиком принимался данный порядок оплаты коммунальных платежей, согласован сторонами в добровольном порядке, возражений со стороны ответчика по выставленным счетам в адрес истца не заявлялось.

Расчет задолженности по коммунальным платежам, представленный истцом, документально обоснован, составлен на основании показаний приборов учета и в соответствии с тарифами снабжающих организаций и выставленными в его адрес счетами-фактурами, в связи с чем, обоснованно принят судом первой инстанции.

Довод об отсутствии правовых обоснований для взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с разделом 8 приложения N 1 предварительного договора N 025 от 22.02.2011 в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных настоящим договором аренды, Арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,1 процента от суммы платежей, осуществленных ненадлежащим образом за каждый день просрочки (л.д.16,т.1).

Пени взысканы судом на основании указанного выше условия договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате платежей (за фактическое пользование нежилым помещением, эксплуатационные расходы, коммунальные платежи) за период фактического пользования помещения с сентября 2011 по июнь 2012.

Поскольку 18.06.2012 уведомлением истца предварительный договор расторгнут в одностороннем порядке с 1.07.2012, согласованные сторонами условия о взыскании неустойки с 01.07.2012 не подлежат применению, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования о взыскании процентов за нарушение сроков внесения арендной платы после расторжения договора в порядке статьи 395 ГК РФ за период с 01.07.2012 по 15.01.2013.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из того, что предметом настоящего иска являлось также требование истца о взыскании процентов за нарушение исполнения денежного обязательства по оплате арендных и коммунальных платежей после расторжения предварительного договора в период с 01.07.2012 по 15.01.2013, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 395 ГК РФ обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением сроков внесения обязательных платы, начисленными истцом с даты расторжения договора.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Преловского А.В.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2013 по делу N А47-12302/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Преловского Артема Вадимовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И.Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А.Суспицина