Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. N 20АП-218/13

Тула

29 апреля 2013 г.

Дело N А62-4891/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 29.04.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Радченко Е.А., при участии 02.04.2013 (до перерыва) от истца - Карпович Ю.В. (доверенность от 24.12.2012 N 039), от ответчика - Солдатенкова А.В. (приказ от 24.12.2011 N 2/11), Куприкова О.А. (доверенность от 01.04.2013), 09.04.2013 (после перерыва) в отсутствие лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и общества с ограниченной ответственностью "Сантол" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 05.12.2012 по делу N А62-4891/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сантол" (далее - общество) о взыскании арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2008 по 31.03.2012 в сумме 623 032 рублей 41 копейки, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 819 792 рублей 01 копейки (с учетом уточнения).

Определением суда от 06.11.2012 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Ленинского района города Смоленска (далее - администрация).

Решением суда от 05.12.2012 исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.03.2012 в размере 338 364 рублей 70 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.09.2009 по 20.09.2012 в размере 79 464 рублей 21 копейки. Установив наличие задолженности общества по арендной плате, суд области посчитал необоснованным применение департаментом ставки арендной платы в размере 3,255 % от кадастровой стоимости земельного участка, признал пропущенным срок исковой давности в отношении требований, предъявленных за 1 и 2 кварталы 2009 годы, и, руководствуясь положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизил размер пени.

В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на неустранение арендодателем препятствий в пользовании арендованным земельным участком, просит Двадцатый арбитражный апелляционный суд отменить решение суда от 05.12.2012 в части удовлетворения исковых требований.

Департамент, в свою очередь, в апелляционной жалобе просит Двадцатый арбитражный апелляционный суд отменить решение суда от 05.12.2012 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью. По мнению заявителя, судом первой инстанции неверно произведен расчет арендной платы, поскольку правильным является применение ставки арендной платы в размере 3,255 %, а не 1,5 %, так как общество является коммерческой организацией и конечной целью строительства в любом случае является извлечение прибыли.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах, пояснениях представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда области подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.06.2008 Главное земельное управление Смоленской области (арендодатель), действующее на основании постановления администрации от 19.03.2007 N 92, и общество (арендатор) заключили договор аренды N 472/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:002 07 07:74, площадью 1 279 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. 2-ая Краснинская, д. 7/1, для строительства пристройки детского игрового комплекса с открытой игровой площадкой в связи с реконструкцией здания ООО "Сантол", сроком на три года (т. 1, л. д. 53 - 55).

По акту приема-передачи от 20.06.2008 арендодатель передал арендатору названный земельный участок (т. 1, л. д. 73).

Ссылаясь на наличие задолженности общества по арендной плате по данному договору, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд обоснованно руководствовался следующим.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

При этом судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка ответчика на положения статьи 612, части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие, по его мнению, отказаться от внесения арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2009 по 01.11.2010 по причине невозможности использования его по назначению в связи с размещением на нем контейнерной площадки для сбора твердых бытовых отходов, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.07.2010 по делу А62-2627/2010.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии с положениями части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя, а также права арендатора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается обществом, в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении в данном случае положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (соразмерное уменьшение арендной платы, досрочное расторжение договора аренды).

Кроме того, в соответствии с положениями части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки имущества, переданного в аренду, если указанные недостатки были известны арендатору в момент заключения договора.

Как следует из материалов дела, земельный участок, предоставленный в аренду, принят обществом по акту приема-передачи без замечаний, при этом нахождение на земельном участке контейнерной площадки на момент передачи земельного участка могло быть визуально установлено.

Кроме того, из договора аренды не следует обязанность арендодателя отвечать за действия третьих лиц (в данном случае, администрации Ленинского района города Смоленска), препятствующих использованию арендатором переданного имущества, доказательств невозможности использования земельного участка по назначению по вине департамента в материалы дела не представлено.

Таким образом, материалами дела не подтверждено то обстоятельство, что земельный участок передан обществу арендодателем с нарушением положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем основания для применения положений статьи 612, части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, освобождающих арендатора от внесения арендной платы по договору, отсутствуют.

Необоснованное нахождение на земельном участке контейнерной площадки дает арендатору право в силу положений частей 2, 3 части 1 статьи 60, статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации самостоятельно осуществлять защиту своих нарушенных прав, требуя освобождения самовольно занятого земельного участка, а также возможность предъявления требований о взыскании убытков к виновной стороне.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что предъявленные истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате подтверждены материалами дела и в соответствии с положениями статей 606, 614, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации являются обоснованными.

Согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, размер арендной платы с 01.04.2009 года определяется по следующей формуле: А = Скад. х Рбаз. х Пз.у. / 12 х Т, где А - сумма арендной платы, Скад. - кадастровая стоимость земельного участка за 1 кв. м, Рбаз. - соответствующий базовый размер арендной платы, установленный постановлением администрации, Пз.у. - площадь земельного участка, Т - количество месяцев аренды земельного участка.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске.

В соответствии с указанным нормативным правовым актом подлежат

применению следующие размеры ставок:

- 0,3 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. м) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка;

- 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) - в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности (кроме земельных участков, предусмотренных подпунктом 2 настоящего пункта);

- 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м) - в отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов.

В рассматриваемой ситуации, как обоснованно отмечено судом области, нормативный срок строительства на земельном участке объекта капитального строительства истек, в связи с чем с 01.07.2011 ставка в размере 0,3% применению не подлежит.

Вместе с тем, является правильным вывод суда первой инстанции о необоснованности расчета арендной платы, произведенный истцом с применением ставки 3,255% от кадастровой стоимости земельного участка, так как из буквального содержания постановления Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 следует, что указанная ставка применяется при фактическом использовании земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения указанной ставки до завершения строительства на указанном участке не является.

Арбитражным судом Смоленской области правомерно учтена правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, изложенная в определении от 11.05.2004 N 209-О, исходя из которой размер платы за пользование земельным участком, устанавливаемый органом местного самоуправления должен иметь экономическое обоснование, а также один из принципов определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, а именно: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в рассматриваемый период использовался обществом в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода, истцом не представлено.

Суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда области о необоснованности довода департамента о том, что увеличение арендной платы (до ставки 3,255%) по истечении нормативного срока строительства необходимо для предотвращения недобросовестного затягивания строительства, и в конечном итоге, для предотвращения нерационального использования земельных участков, находящихся в государственной собственности.

При этом суд учитывает, что применение ставки арендной платы в размере 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости является надлежащей и достаточной мерой, направленной на предотвращение нерационального использования земли, так как применение указанной ставки влечет увеличение в 5 раз арендной платы, начисляемой арендатору по истечении нормативного срока строительства. Кроме того, для предотвращения нерационального использования земельных участков департамент, как арендодатель, наделен соответствующими правами, предусмотренными гражданским законодательством.

В соответствии с расчетом арендной платы, произведенной истцом по исходя из ставки арендной платы 1,5% от удельного показателя кадастровой стоимости, размер задолженности ответчика по арендной плате за период 2009, 2010, 2011 годы и 1 квартал 2012 года составляет 364 845 рублей 42 копейки.

При этом, оценивая требования департамента о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2012 применительно к заявлению ответчика о пропуске срока исковой давности за 1 и 2 квартал 2009 года, Арбитражный суд Смоленской области правомерно пришел к следующим выводам.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен в три года.

В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено применение судом срока исковой давности только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения, а истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что срок исполнения обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009 года наступил 20.03.2009, за 2 квартал 2009 года - 20.06.2009, в связи с чем требования о взыскании арендной платы за указанный период предъявлены истцом 09.07.2012 за пределами установленного срока исковой давности.

Доказательства, свидетельствующие о перерыве или приостановлении течения срока исковой давности, либо о наличии уважительных причин для его восстановления, в материалах дела отсутствуют и сторонами не представлены.

При таких обстоятельствах требования о взыскании арендной платы и начислении неустойки за два первых квартала 2009 года удовлетворению не подлежат.

Таким образом, взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.03.2012 в размере 338 364 рублей 70 копеек.

В соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, суд апелляционной инстанции считает, что судом области правомерно снижен размер подлежащей взысканию неустойки до 79 464 рублей 21 копейки исходя из двух кратной учетной ставки рефинансирования Центрального банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Соответствие выводов арбитражного суда первой инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод жалобы департамента о том, что основной целью использования ООО "Сантол" земельного участка является извлечение в последующем прибыли, отклоняется как не подтвержденный соответствующими доказательствами. Как пояснили представители сторон в суде апелляционной инстанции, на данном участке планировалось создание открытой детской игровой площадки. Департамент не представил доказательств, подтверждающих возможность использования открытой детской игровой площадки с получением коммерческой выгоды. Более того, создание такой площадки в любом случае приводит к затратам при отсутствии доказательств получения какой-либо прибыли. При таких обстоятельствах применение судом первой инстанции коэффициента 1,5 при расчете размера аренды для данного участка, является правильным.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 05 декабря 2012 года по делу N А62-4891/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

Ю.А. Волкова Л.А. Капустина