Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. N 07АП-3008/13

г. Томск

06 мая 2013 г.

Дело N А03-9161/2012

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: И.Н. Мухиной,

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой

без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Маралихинского сельского совета Чарышского района Алтайского края

(апелляционное производство N 07АП-3008/13)

на решение Арбитражного суда Алтайского края

от 27 февраля 2013 года по делу N А03-9161/2012 (судья О.В. Фролов)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сосновское"

к Маралихинскому сельскому совету Чарышского района Алтайского края

о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сосновское" (далее - ООО "Сосновское") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Маралихинскому сельскому совету Чарышского района Алтайского края (далее - Маралихинский сельсовет) о государственной регистрации перехода права собственности на 4 объекта недвижимого имущества: парковую изгородь, кадастровый номер 22:58:000000:0000:01:258:600:000005510, протяженностью 46 951 м., расположенную по адресу: Алтайский край, Чарышский район, с. Маральи Рожки, примерно в 5 900 м на северо-восток; сооружение - мараловодческую ферму 1991 г., расположенную по адресу: Алтайский край, Чарышский район, село Маральи Рожки, примерно в 5 900 м на северо-восток, включающую в себя: здание сушилки Литера А, 1990 г., здание для срезки Литера В, 1990 г., здания ветровой Литера Б, 1990 г., здания хранилища Литера Д, 1990 г.; парковую изгородь, кадастровый номер 22:58:000000:0000:01:258:600:000005520, протяженностью 62 950 м., расположенную по адресу: Алтайский край, Чарышский район, с. Маральи Рожки, примерно в 7 900 м. на юго-восток; сооружение - оленеводческую ферму, расположенную по адресу: Алтайский край, Чарышский район, село Маральи Рожки, примерно 7 500 м на юго-восток, включающую в себя: здание сушилки Литера А, 1987 г., здание для срезки Литера В, 1987 г., здания ветровой Литера Б, 1987 г., здания хранилища Литера Д, 1987 г. (т. 2, л.д. 17-24).

Исковые требования обоснованы статьями 134, 218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что по договорам купли-продажи от 08.08.2011 N 1 и от 08.08.2011 N 2 истец приобрел у закрытого акционерного общества "Сосновское" (далее - ЗАО "Сосновское") спорные строения и сооружения, однако государственная регистрация перехода права собственности невозможна ввиду ликвидации продавца.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 февраля 2013 года иск удовлетворен, переход права собственности на спорные объекты недвижимости от ЗАО "Сосновское" к ООО "Сосновское" признан подлежащим государственной регистрации.

Не согласившись с состоявшимся решением, администрация Маралихинского сельсовета обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, муниципальное образование является ненадлежащим ответчиком по настоящему спору, так как не имеет правопритязаний на объекты недвижимости, не нарушает и не оспаривает право собственности истца на данные объекты, не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода права собственности. Суд не учел, что истец намеренно указал неправильный адрес объектов недвижимости для получения необходимой информации из регистрирующих органов об отсутствии зарегистрированных прав третьих лиц. Судом не принято во внимание, что ЗАО "Сосновское" до его ликвидации неоднократно пыталось в судебном порядке добиться признания права собственности на земельные участки, находящиеся в собственности третьих лиц, на которых расположены мараловодческая и оленеводческая фермы. Вынесенное судом решение затрагивает права и законные интересы собственников земельных участков, на которых находятся спорные объекты недвижимости. Суд также не проверил, согласовано ли сторонами договоров купли-продажи от 08.08.2011 N 1 и от 08.08.2011 N 2 существенное условие о предмете договоров, не установил, является ли парковая изгородь объектом недвижимости. Доказательств того, что ликвидированное в настоящее время ЗАО "Сосновское" являлось законным владельцем спорных объектов недвижимости не представлено; государственная регистрация права собственности данного общества не осуществлялась.

В заседание суда апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов по продаже имущества организации-банкрота между ЗАО "Сосновское" (продавцом) в лице конкурсного управляющего Колесникова М.В. и ООО "Сосновское" (покупателем) заключены договоры купли-продажи от 08.08.2011 N 1 и от 08.08.2011 N 2, в соответствии с которыми продавец обязался передать в собственность покупателю принадлежащее продавцу на праве собственности недвижимое имущество: парковую изгородь, сооружение оленеводческой фермы, состоящее из хранилища, сушилки, ветровой, помещения для срезки, внутреннего ограждения длиной 7 354 м., расположенные по адресу Алтайский край, Чарышский район, село Маральи Рожки, примерно 7 500 м на юго-восток; парковую изгородь, сооружение мараловодческой фермы, состоящее из хранилища, сушилки, ветровой, помещения для срезки, внутреннего ограждения длиной 11 475 м., расположенные по адресу: Алтайский край, Чарышский район, село Маральи Рожки, примерно 5 900 м на северо-восток, а покупатель обязался принять имущество в собственность и оплатить его (т. 1, л.д. 35-38).

Стоимость объектов недвижимости оплачена покупателем платежными поручениями от 01.08.2011 N 602, от 01.08.2011 N 603, от 26.08.2011 N 645, от 26.08.2011 N 646 (т. 1, л.д. 69-72).

17.01.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО "Сосновское".

Ссылаясь на то, что государственная регистрация указанных объектов недвижимости в общем порядке невозможна в связи с ликвидацией ЗАО "Сосновское", являвшегося продавцом по договорам от 08.08.2011 N 1 и от 08.08.2011 N 2, ООО "Сосновское" обратилось на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО "Сосновское", суд исходил из того, что государственная регистрация перехода права собственности в обычном порядке невозможна ввиду ликвидации продавца, в связи с чем по аналогии подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы суда основаны не неправильном применении норм материального права.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества право собственности у приобретателя согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерацией возникает с момента его государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.

По смыслу указанной нормы, условием возникновения оснований для обращения покупателя в суд с иском является уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, что предполагает невозможность такой регистрации в административном порядке путем направления заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Как разъяснено в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, права истца могут быть нарушены лишь в том случае, когда государственным регистратором было отказано в регистрации перехода права собственности по мотиву отсутствия продавца, и защита нарушенных прав в таком случае осуществляется путем оспаривания действий (бездействия) государственного регистратора.

Обращаясь с настоящим иском, истец не представил доказательств того, что он обращался с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и что ему в государственной регистрации было отказано. Напротив, в исковом заявлении и в заявлении об уточнении исковых требований истец указывал, что, по его мнению, предварительное обращение покупателя в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации права собственности не является обязательным.

Так как в данном случае истец с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган не обращался, на отказ регистратора в государственной регистрации перехода права собственности в обоснование своих требований не ссылался, ходатайство о привлечении государственного регистратора в качестве соответчика не заявлял, в данном случае не имеется оснований для квалификации требования истца в качестве требования об оспаривании отказа в государственной регистрации права (с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления N 10/22).

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать права истца нарушенными, а предъявление настоящего иска имеет своей целью осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимости в обход установленного порядка.

Кроме того, в обоснование настоящего иска истец сослался на приобретение спорных объектов недвижимости по сделке у организации, за которой право собственности не было зарегистрировано ни на момент совершения сделки, ни впоследствии до ее ликвидации.

Однако, согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 указанного закона).

Из смысла пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества может быть произведена только при условии государственной регистрации ранее возникшего права.

Исходя из названных норм права, реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества возможна только после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

Доказательства регистрации права собственности на спорное имущество за ЗАО "Сосновское" в материалы дела не представлены, в связи с чем имеются иные препятствия для государственной регистрации перехода права, кроме ликвидации продавца.

Указанный вывод не противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09, на которую ссылался истец при рассмотрении дела в суде первой инстанции, так как при вынесении данного постановления Президиумом было установлено, что после заключения договора купли-продажи было зарегистрировано право собственности продавца, вследствие чего имелась возможность для государственной регистрации перехода права к покупателю.

С учетом вышеизложенного исковые требования ООО "Сосновское" о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 2 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильное применение судом норм материального права является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы об искажении истцом данных о месте нахождения спорных объектов подлежат отклонению как не имеющие отношения к делу и не подтвержденные какими-либо доказательствами.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на непривлечение к участию в деле собственников земельных участков, на которых расположены спорные объекты недвижимости, не принимается во внимание.

Предметом настоящего спора является регистрация перехода права собственности на сооружения мараловодческой и оленеводческой ферм, а не на земельные участки.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, осуществление государственной регистрации перехода к истцу права собственности на сооружения в любом случае не повлекло бы прекращение или ограничение права собственности третьих лиц на принадлежащие им земельные участки, в связи с чем отсутствовала необходимость в привлечении собственников земельных участков к участию в настоящем деле.

В силу частей 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца - ООО "Сосновское". Поскольку администрация Маралихинского сельсовета освобождена от уплаты государственной пошлины и не платила ее при подаче апелляционной жалобы, государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей подлежит взысканию с ООО "Сосновское" в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, пунктом 2 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 февраля 2013 года по делу N А03-9161/2012 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сосновское" в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И.Н. Мухина

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев