Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2013 г. N 18АП-2428/13

г. Челябинск

05 апреля 2013 г.

Дело N А76-16844/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Предприятие "БЛГ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2013 по делу N А76-16844/2012 (судья Шумакова С.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Предприятие БЛГ" - Глушкова Наталья Викторовна (доверенность б/н от 08.10.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, 1 истец), Администрация города Челябинска, (далее - Администрация, 2 истец), обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Предприятию "БЛГ" (далее - ООО Предприятие "БЛГ", ответчик), о взыскании задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) УЗ N 16-Д-99 в размере 5 698 424 руб., в том числе основного долга в размере 1 031 063 руб. и пени в размере 4 667 361 руб.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2013 (резолютивная часть от 23.01.2013) с учетом определения об исправлении опечатки от 30.01.2013 заявленные требования удовлетворены частично (т.2 л. д. 17-26). С ООО Предприятие "БЛГ" в пользу Комитета взыскано: 761 086 руб. 10 коп., в том числе основной долг 428 524 руб. 00 коп., пени 332 562 руб. 10 коп. В остальной части исковых требований отказано.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 866 руб. 60 коп.

В апелляционной жалобе ООО Предприятие "БЛГ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на следующее. Судом неправомерно принят расчет, представленный истцом, учитывающий изменение кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012. По мнению апеллянта, изменение кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для одностороннего пересмотра арендодателем величины арендной платы по договору. Полагает, что расчет задолженности по договору аренды земли и инфраструктуры УЗ N 16-Д-99 должен быть произведен с учетом согласованного сторонами расчета за аренду земли N 2.

По мнению апеллянта, расчет с учетом увеличения кадастровой стоимости без согласования с ответчиком произведен неправомерно.

Податель жалобы полагает, что у истцов отсутствуют основания для взыскания арендной платы, поскольку в договоре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно идентифицировать для какого здания был предоставлен земельный участок.

Учитывая, что расчет задолженности по арендной плате произведен неверно, соответственно представленный расчет неустойки также, по мнению апеллянта, не мог приниматься судом во внимание.

К дате судебного заседания в арбитражный апелляционный суд отзывов на апелляционную жалобу от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истцов не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета и Администрации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Челябинска N 632-п от 01.06.1999 между Администрацией города Челябинска и открытым акционерным обществом "Челябинский механический завод" (далее - ОАО "ЧАМЗ"), индивидуальным предпринимателем Сысковым Игорем Борисовичем был подписан договор УЗ N 16-Д-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска (т.1 л.д.16-22), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 961 кв.м., расположенный по ул. Артиллерийская, 111 в Тракторозаводском районе г. Челябинска, для совместной эксплуатации существующего здания: ОАО "ЧАМЗ" - 476 кв.м. для эксплуатации административно-бытовых помещений; ИП Сысков И.Б. - 3485 кв.м. для эксплуатации магазина (п.1.1 договора).

В силу п.1.4 договора он заключен сроком на двадцать лет.

Расчет платы за аренду земли указывается в форме N 2, за аренду муниципальной инфраструктуры указывается в форме N 3, указанные формы являются неотъемлемой частью договора.

Между ОАО "ЧАМЗ" (продавец) и ООО "Предприятие "БЛГ" (покупатель) был подписан договор N 3741 от 01.08.2000 (т.1 л.д.26-28), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает объекты недвижимости, находящиеся по адресу: г. Челябинск, ул. Артиллерийская, 111.

Переход права собственности на объекты недвижимости был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/503/2011-516 от 16.11.2011; N 01/548/2011-289; N 01/548/2011-290; N 01/548/2011-291; N 01/548/2011-292 от 22.12.2011 (т.1 л.д.32-36).

Неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Администрации г. Челябинска, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) УЗ N 16-Д-99 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.

Предмет договора определен сторонами как земельный участок, площадью 3961 кв.м. для эксплуатации существующего здания: ОАО "ЧАМЗ" - 476 кв.м. - для эксплуатации административно-бытовых помещений; ИП Сысков И.Б. - 3485 кв.м. - для эксплуатации магазина, расположенный по адресу: ул. Артиллерийская, 111, в Тракторозаводском районе; доля муниципальной инфраструктуры города Челябинска без выдела в натуре, в составе, определенном Постановлением главы города Челябинска от 06.10.1997 N 1259-п, в размере 3485/214570000 каждого наименования состава, для использования по общему назначению с земельным участком (л.д. 16-22).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.

В рассматриваемом случае договор аренды N УЗ-16-99 заключен на срок 20 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. Договор зарегистрирован 16.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Выпиской от 04.05.2012 (л. д. 25).

Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии ч.2 ст.271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Учитывая то, что ответчик приобрел право собственности на объекты недвижимости, он в силу вышеназванных положений с момента государственной регистрации права собственности (10.09.2001) на объекты недвижимости, принадлежащие правопредшественнику, приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Материалами дела подтверждается пользование обществом спорным земельным участком площадью 476 кв.м. для эксплуатации административно-бытовых помещений при ненадлежащем исполнении обязательств по оплате за его пользование.

При этом довод ответчика о том, что в договоре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно идентифицировать для эксплуатации какого объекта недвижимости был предоставлен земельный участок, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный. Условиями договора стороны согласовали, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 3 961 кв.м., расположенный по ул. Артиллерийская, 111 в Тракторозаводском районе г. Челябинска, для совместной эксплуатации существующего здания: ОАО "ЧАМЗ" - 476 кв.м. для эксплуатации административно-бытовых помещений; ИП Сысков И.Б. - 3485 кв.м. для эксплуатации магазина (п.1.1 договора). В материалах дела также имеются выкопировка из генплана города Челябинска с показанием под литерой "А" участка, находящегося в аренде (т. 1 л.д. 19); чертеж границ земельного участка (т.1 л.д. 20)

В соответствии со статьей 431 Г К РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив в соответствии с положениями вышеназванной нормы условия договора об арендуемом объекте, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о незаключенности договора.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске Комитетом и Администрацией срока исковой давности за период с 10.09.2001 по 30.06.2009.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Челябинской области 04.09.2012, истец требовал взыскать и задолженность по арендной плате за период с 10.09.2001 по 30.09.2012, следовательно, требование истца о взыскании задолженности и пени по арендной плате за период с 10.09.2001 по 30.06.2009 заявлено им за пределами трехгодичного срока исковой давности.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в части взыскания и задолженности и пени по арендной плате за период 10.09.2001 по 30.06.2009.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Произведенные истцом расчеты арендной платы за период с 01.07.2009 по 30.09.2012 (т.1 л.д.113) апелляционным судом проверены, являются верными, оснований для их переоценки не имеется. Соответствующих доводов подателем апелляционной жалобы не приведено.

Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Довод подателя жалобы о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка не является основанием для одностороннего пересмотра арендодателем величины арендной платы по договору, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.

Из условий договора N УЗ-16-99 следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.

Пунктом 2.4. договора стороны согласовали, что размер платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры может быть изменен в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.

Истцом при составлении расчета обоснованно применены положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО), а также Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7(далее - Решение N 32/7).

Согласно Закону N 257-ЗО и Решению N 32/7 размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: "Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3", где "Ап" - размер арендной платы; "Скад" - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; "Сап" - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); "К1" - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; "К2" - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; "К3" - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При этом одним из показателей, на основании которых исчисляется размер арендной платы на каждый год, является кадастровая стоимость земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.

Согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке от 01.10.2012 (л.д.61-65 т.1) удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 8885,06 руб/кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212012:3 общей площадью 3961 кв.м. составляет 35193722,66 руб.

Соответственно, кадастровая стоимость части этого земельного участка (476 кв.м.), арендуемая ответчиком, положенная истцом в основу расчета задолженности, составляет 4 229 288, 56 руб.

Указанная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 N 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области" (в редакции постановления Правительства Челябинской области от 21.12.2011 N 482-П).

В связи с указанным, фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.

Таким образом, сумма основного долга с учетом применения срока исковой давности исчислена судом первой инстанции верно.

Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.

Пунктом 6.3 договора установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору, арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.

С учетом применения срока исковой давности суд первой инстанции обоснованно начислил неустойку за период с 01.10.2009 по 30.09.2012, что составило 665 124 руб. 20 коп. ( т.1 л.д. 115).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Ответчиком было заявлено о снижении неустойки, со ссылкой на несоразмерное превышение суммы задолженности, и сложившейся обычаям деловой практики.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суд Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Принимая во внимание размер основного долга, подлежащего взысканию, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма взыскиваемой истцом неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, и посчитал возможным произвести уменьшение неустойки в два раза, что составило 332 562 руб. 10 коп.

Апелляционный суд полагает, что указанная сумма неустойки компенсирует потери истца в связи с несвоевременным исполнением ответчиком договорных обязательств, является справедливой, достаточной и соразмерной.

Подлежат отклонению доводы подателя жалобы о несогласии с размером кадастровой стоимости, применяемой при исчислении арендной платы, поскольку доказательства установления кадастровой стоимости равной рыночной в порядке ст. 66 ЗК РФ ответчиком не представлено, расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости произведен на основании Решения Челябинской городской думы N 18/7 от 24.04.2008, и является регулируемой составляющей при исчислении арендной платы.

Апелляционный суд полагает, что изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является в рассматриваемом случае изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, закрепленного в пункте 2.4 договора, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО Предприятие "БЛГ".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.01.2013 по делу N А76-16844/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Предприятие "БЛГ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева А.А. Румянцев