Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 20АП-1209/13 (ключевые темы: муниципальная собственность - нежилые помещения - рыночная стоимость - оценка - заключение договора купли-продажи)

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 20АП-1209/13

Тула

11 апреля 2013 г.

Дело N А54-3743/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08.04.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.04.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от ответчика - администрации города Рязани (ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) - представителя Новинской Н.В. (доверенность от 09.01.2013 N 20/1-30/133), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛСЕРВИС" (ОГРН 1036208003590, ИНН 6231051243), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.01.2013 по делу N А54-3743/2012 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛСЕРВИС" (далее - ООО "ОТДЕЛСЕРВИС", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, предметом которого является нежилое помещение H1 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 59,5 кв. м, этаж цокольный, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Право-Лыбедская, д. 41/90.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) после проведенной по делу судебной экспертизы истец заявлением от 28.11.2012 уточнил свои требования, просил суд урегулировать разногласия возникшие между сторонами при заключении договора, изложить пункты 2.1 и 2.3 договора в представленной редакции и взыскать с ответчика судебные расходы (том 4, л. д. 123).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.01.2013 урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения H1 в многоквартирном доме, лит. А. с учетом уточнения истцом исковых требований (том 4, л. д. 123).

Указанным решением суд области также взыскал с администрации в пользу ООО "ОТДЕЛСЕРВИС" в счет возмещения судебных расходов 44 000 рублей.

Ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы, обосновывая свои требования, ссылается на то, что в представленном заключении от 29.10.2012 эксперт использовал сведения из газеты "Ярмарка" за 2010 - 2011, что противоречит стандартам оценки, поскольку стоимость выкупаемого имущества определяется на 28.12.2011.

Не согласен с применяемыми в заключении эксперта подходами к определению стоимости объекта оценки. Считает, что взятые экспертом в качестве аналогов объекты недвижимости не дают полной информации, которая должна быть проанализирована. Экспертом нарушен пункт 19 ФСО N 1 и информация не отвечает признакам достаточности и достоверности.

Полагает, что эксперт необоснованно применил только понижающие коэффициенты для определения итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Указывает, что суд первой инстанции необоснованно не удовлетворил ходатайство администрации о проведении повторной судебной экспертизы, а также отнес судебные расходы по делу на ответчика.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 05.02.2002 управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и ООО "ОТДЕЛСЕРВИС" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 291102, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение H 1 в многоквартирном доме, лит. А, назначение - нежилое, общей площадью 59,6 кв. м, расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Право-Лыбедская, д. 41/90, для использования под офис на срок с 05.02.2002 по 31.01.2003 (т. 1, л. д. 14 - 15).

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило письмо исх. от 28.12.2011 N 01-75/3258 в адрес истца, в котором содержалось предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, арендуемого ООО "ОТДЕЛСЕРВИС" (т. 1, л. д. 20).

При заключении договора у сторон возникли разногласия относительно стоимости реализуемого помещения.

Не согласившись с предложенной администрацией выкупной ценой недвижимого имущества, истец направил в администрацию протокол разногласий с приложенными к нему документами, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества в размере 880 000 рублей (т. 1, л. д. 27 - 28).

Администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях (т.1, л. д. 29).

Неурегулирование сторонами разногласий по договору в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 ГК РФ, послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Удовлетворяя с учетом уточнения заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой проведенной в рамках дела установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 080 802 рубля 76 копеек (без учета НДС).

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Рязанской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - закон об оценочной деятельности)

Судом области установлено, что ООО "ОТДЕЛСЕРВИС" является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспорено, в связи с чем суд области пришел к правильному выводу о доказанности данного факта в соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ.

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило письмо исх. от 28.12.2011 N 01-75/3258 в адрес истца с предложением о заключении договора купли-продажи спорного имущества, арендуемого ООО "ОТДЕЛСЕРВИС" с приложенным проектом договора и копией решения Рязанской городской Думы от 22.12.2011 N 446-I (том 1, л. д. 20).

Цена продажи имущества определялась на основании отчета об определении рыночной стоимости от 01.12.2011 N 468/2011, выполненного ООО "Оценка собственности" и составила 2 603 000 рублей (НДС не облагается) (том 2, л. д. 4 - 98).

Из материалов дела следует, что соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли (том 1, л. д. 27 - 29).

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 (далее - письмо ВАС РФ N 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 письма ВАС РФ N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а также принимая во внимание, что представленный администрацией отчет об оценки получен ею во внесудебном порядке, руководствуясь частью 1 статьи 82 АПК РФ, судом области были назначены судебные оценочные экспертизы.

Определением суда от 16.05.2012 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено ООО "Ронэкс" эксперту Сеняеву Михаилу Михайловичу.

По результатам проведенного исследования эксперт в заключении от 19.06.2012 N 313/12 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28.12.2011, без учета НДС, составляет 1 089 000 рублей (том 2, л. д. 145).

Определением суда от 02.10.2012 производство по делу было приостановлено в связи с назначением повторной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Ронэкс" эксперту Сивцову Олегу Викторовичу.

По результатам проведенного исследования эксперт в заключении от 25.10.2012 N 444/12 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 28.12.2011, без учета НДС, составляет 1 080 802 рубля 76 копеек (том 4, л. д. 2 - 144).

Суд первой инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к правильному выводу о возможном урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения на основании выводов экспертизы ООО "Ронэкс".

При оценке заключения экспертизы ООО "Ронэкс" как доказательства стоимости спорного помещения суд области обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из используемых им подходов.

Следовательно, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.

Дав оценку заключению эксперта ООО "Ронэкс", суд области сделал правильный вывод об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 29.10.2012 N 2010/12, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Доводы заявителя в апелляционной жалобе о недостоверности экспертного заключения ООО "Ронэкс" не принимаются во внимание апелляционным судом, поскольку по существу сводится к несогласию с выбранными экспертом методами оценки.

Экспертом в заключение от 25.10.2012 N 444/12 помимо анализа рынка за 2010 - 2011 исследован рынок, в том числе торговой недвижимости Рязанского региона за октябрь 2011, то есть за 2 месяца от отчетной даты (28.12.2011) (т. 4, л. д. 33).

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении от 25.10.2012 N 444/12 эксперт в соответствии с законом об оценочной деятельности и стандартов ФСО N 1 обосновал невозможность применения затратного метода при определении рыночной стоимости спорного имущества, указав на то, что в рассматриваемом случае затратный подход даст результат с высокой погрешностью в расчетах, поскольку объект оценки представляет собой незначительную часть здания, отсутствует документация, характеризующая его основные характеристики, при расчете стоимости затратным подходом, невозможен учет стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки (т. 4, л. д. 26 - 27)

Эксперт в заключении обоснованно указал, что применяемый к спорному зданию сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет - сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого имущества, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения (т. 4, л. д. 37 - 38).

Кроме того, как усматривается из заключения от 29.10.2012 N 2010/12 анализируя рынок недвижимости, эксперт использовал информацию, в том числе размещенную на сайте администрации города Рязани и Рязанской городской Думы.

При применении корректирующих коэффициентов эксперт основывался на методике, определенной постановлением Правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области", постановлением Правительства Рязанской области от 16.12.2008 N 328 "О внесении изменений в постановление Правительства Рязанской области от 25.02.2005 N 37 "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование государственным имуществом Рязанской области", действующими на момент проведения оценки.

Довод ответчика о необходимости анализа вышеуказанных постановлений на соответствие их текущим рыночным ценам не основан на положениях действующего законодательства в области оценочной деятельности.

Экспертом в таблице N 4 заключения от 29.10.2012 N 2010/12 приведены шесть объектов - аналогов в сравнении с объектом экспертизы, по пяти аналогам использована информация по данным открытых публичных оферт (предложений). Поскольку эксперт использовал информацию с открытого источника довод администрации о том, что сведения являются недостоверными, необоснован и противоречит материалам дела.

Кроме того, ответчик, заявляя довод о недостоверности исследуемых аналогов в нарушение статьи 65 АПК РФ не привел правого обоснования данному доводу.

Остальные доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными судом апелляционной инстанции, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судебные расходы не могут быть возложены только на ответчика, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Возможность освобождения государственных органов (органа местного самоуправления) от возмещения судебных расходов другой стороне в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрена. В части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган (орган местного самоуправления).

Данная позиция изложена в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", в редакции пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139.

Доведение спора до рассмотрения в арбитражном суде и решение суда, вынесенное не в пользу ответчика, являются достаточными основаниями для возложения судебных расходов на проигравшую сторону.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований заявителя апелляционной жалобы.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на заявителя, который в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 21.01.2013 по делу N А54-3743/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Л.А. Капустина М.В. Каструба