Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 18АП-3146/13

г. Челябинск

08 мая 2013 г.

Дело N А76-8730/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Объединение Водоканалремстрой" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2013 по делу N А76-8730/2012 (судья Полич С.Б.).

В заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска Аношин Д.В. (доверенность от 30.12.2011 N 25904).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Объединение Водоканалремстрой" (далее - ООО "Объединение ВКРС", ответчик) о взыскании 4 175 542 рублей, в том числе 1 972 174 рублей - задолженности по договору аренды земельного участка и 2 203 368 рублей - договорной пени (с учётом уточнения заявленных требований, т. 1 л.д. 3, 94, т. 2 л.д. 43).

Определениями суда от 01.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Олимп N 1" (далее - ТСЖ "Олимп N1") (т. 1 л.д. 138-141).

Решением суда от 11.02.2013 (резолютивная часть от 08.02.2013) исковые требования удовлетворены (т. 2 л.д. 98-108).

В апелляционной жалобе ООО "Объединение ВКРС" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также неполное исследование обстоятельств дела.

Полагает, что суд не применил положения п. 1 ст. 609 и п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны продлили срок договора и согласовали размер арендной платы, не зарегистрировано, ввиду чего не влечёт правовых последствий. То обстоятельство, что ответчиком подписан расчёт арендной платы за землю в силу ч. 5 ст. 70 и ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик не признал иск.

Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности в части требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, возникших до 04.05.2009.

Также, по мнению апеллянта, судом не дана оценка обстоятельству использования земельного участка третьим лицом - ТСЖ "Олимп N 1", поскольку на земельном участке расположен многоквартирный дом и управляющей компанией является указанное товарищество. Судом не исследовано обстоятельство, с какого момента дом был фактически построен, заселён и передан эксплуатирующей организации. В силу изложенного, довод истца о том, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком по окончании срока договора аренды, не подтверждён материалами дела.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 судебное заседание отложено до 06.05.2013 для представления дополнительных доказательств.

Во исполнение определения суда об истребовании доказательств от 10.04.2013 из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступила выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель Комитета возразил по доводам апелляционной жалобы, дополнительно представил в суд справочный расчёт задолженности и неустойки за период до 11.11.2012.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Объединение ВКРС" (арендатор) 17.03.2005 подписан договор аренды земельного участка N 006390-К-2005, в соответствии с которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях договора недвижимое имущество в виде: земельный участок площадью 1478 кв. м, расположенный по адресу ул. Труда, 173 в Центральном районе города Челябинска из земель поселений (жилая зона) для завершения строительства жилого дома с офисными помещениями в цокольной части (пункты 1.1, 1.1.1 договора аренды) (т. 1 л.д. 11-18).

Срок действия договора определён с 17.11.2005 по 17.11.2007 (2 года) (пункт 1.4 договора аренды), договор зарегистрирован, о чём в дело представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2012 (т. 1 л.д. 19).

Размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 2.1 договора аренды), указанный расчёт представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 17-18).

Кроме того, сторонами подписан расчёт арендной платы за период с 01.01.2006 по 30.12.2012 (т. 1 л.д. 83)

Дополнительным соглашением N 1 от 27.03.2012 стороны внесли изменения в пункт 1.4 договора аренды и установили срок его действия - до 31.12.2012 (т. 1 л.д. 82).

Пунктом 6.3 договора стороны установили ответственность за нарушение сроков перечисления арендной платы в виде начисления пени.

Согласно данному пункту договора в случае не соблюдения условий пункта 4.2.2 договора аренды, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В дело представлен акт обследования земельного участка от 03.09.2012, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0507005:55 площадью 1478 кв.м, расположенном по адресу ул. Труда, 173 в Центральном районе города Челябинска, расположен многоквартирный многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями на цокольном и первом этажах. Жилой дом эксплуатируется (т. 1 л.д. 123).

В отношении десятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями и техническим этажом выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU74315000-75-2012 (т. 2 л.д. 71-72).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании заключенного им договора аренды. Арендная плата взыскана судом до момента государственной регистрации права собственности на первое жилое помещение в многоквартирном доме.

Суд не нашёл оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ходатайства о снижении неустойки ответчиком не заявлено.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка N 006390-К-2005 от 17.03.2005, в соответствии с которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает в пользование на условиях договора недвижимое имущество в виде: земельный участок площадью 1478 кв. м, расположенный по адресу ул. Труда, 173 в Центральном районе города Челябинска из земель поселений (жилая зона) для завершения строительства жилого дома с офисными помещениями в цокольной части (пункты 1.1, 1.1.1 договора аренды) (т. 1 л.д. 11-18).

На основании п. 1 ст. 432, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 74:36:0507005:55, т. 1 л.д. 20), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор заключен на срок более одного года (пункт 1.4. договора), дополнительным соглашением от 27.03.2012 (т. 1 л.д. 82) срок его действия продлён до 31.12.2012, договор зарегистрирован, о чём свидетельствуют сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 19).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 2.1. договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении к договору, являющемуся его неотъемлемой частью.

В материалы дела представлен расчёт арендной платы, подписанный арендодателем и арендатором, за период с 01.01.2006 по 30.12.2012 (т. 1 л.д. 83), из которого также следует, что арендатор признаёт и подтверждает наличие у него задолженности по договору за период с 01.01.2006 по 31.12.2012 в размере 1 563 199 рублей.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии доказательств государственной регистрации указанного расчёта арендной платы, ввиду чего, по мнению апеллянта, указанный в расчёте размер арендной платы не может считаться согласованным сторонами, подлежит отклонению как противоречащий п. 14 и п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В данном случае ответчиком не представлено доказательств того, что размер арендной платы был согласован им с пороком воли либо нарушением требований действующего законодательства, ввиду чего, подписав расчёт, ответчик принял на себя обязательство, которое не может быть изменено им в одностороннем порядке. Кроме того, размер арендной платы в данном случае является регулируемой ценой и определяется на основании нормативно установленных ставок арендной платы без дополнительного внесения соответствующих изменений в договор.

Земельный участок использовался ответчиком, что подтверждается обстоятельством возведения на земельном участке многоквартирного жилого дома с офисными помещениями и следует из акта обследования земельного участка от 03.09.2012 (т. 1 л.д. 123), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 71).

В материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком земельного участка арендодателю.

При изложенных обстоятельствах пользование арендатором земельным участком подлежит оплате ответчиком в силу требований ст. 309, 310, 614 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы о том, что дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны продлили срок договора, не зарегистрировано, ввиду чего не влечёт правовых последствий, подлежит отклонению, поскольку при наличии доказательств пользования земельным участком независимо от срока действия договора арендатором подлежит внесению арендная плата.

В силу п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о необходимости взыскания с ответчика арендной платы до момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме. Доводы апелляционной жалобы о том, что арендная плата подлежит начислению до момента фактической передачи многоквартирного дома товариществу собственников жилья, противоречат изложенным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Между тем выводы суда о взыскании арендной платы до 17.12.2012 не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2012 следует регистрация права собственности на нежилое помещение N 3 площадью 384, 4 кв.м. 12.11.2012 (т. 2 л.д. 36).

Аналогичные сведения следует из представленной в суд апелляционной инстанции на основании определения суда от 10.04.2013 выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.04.2013.

Таким образом, с учётом вышеизложенной в постановлении Пленума N 73 правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ранее также закреплённой в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2011, оснований для взыскания арендной платы за период после 12.11.2012 не имеется.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении требований Комитета о взыскании арендной платы и неустойки за период с 12.11.2012 по 17.12.2012 следует отказать, решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности, не подлежат оценке в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ и п. 45 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" в силу отсутствия в материалах дела доказательств соответствующего заявления ответчика, сделанного до вынесения решения судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2013 по делу N А76-8730/2012 отменить в части.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Объединение Водоканалремстрой" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате в сумме 1 943 720 рублей, а также неустойку за просрочку оплаты арендной платы в сумме 2 232 804 рубля.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Объединение Водоканалремстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 43 394 рубля".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Объединение Водоканалремстрой" судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева