Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2013 г. N 18АП-2989/13

г. Челябинск

13 мая 2013 г.

Дело N А76-18889/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ШМ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2013 по делу N А76-18889/2012 (судья Вишневская А.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области - Катайцева Э.В. (доверенность N 1/11 от 21.01.2013);

общества с ограниченной ответственностью "ШМ" - Абдувалиев Р.А. (доверенность от 07.12.2012 б/н).

Министерство промышленности и природных ресурсов Челябинской области (далее - истец, Министерство промышленности) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ШМ" (далее - ответчик, ООО "ШМ") о взыскании задолженности по договору аренды N 1018-р от 01.07.2006 в размере 3 498 416,38 руб. за период с 22.12.2009 по 06.09.2012, неустойки в размере 104 198,09 руб. за период с 14.04.2012 по 06.09.2012, а так же процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 20 844,73 руб. за период с 07.09.2012 по 02.10.2012 (требования изложены с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска л.д.135-137 т.2).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования (среднее специальное учебное заведение) "Челябинский колледж информационно-промышленных технологий и художественных промыслов" (далее - Колледж, т.2 л.д.4-7).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.02.2013 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением ответчик - ООО "ШМ" обратился в суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нарушение судом норм права.

Как полагает ответчик, в соответствии с заключенным договором аренды N 1018-р от 01.07.2006 в аренду передавался не ряд нежилых помещений (на чем настаивает истец, предъявляя требование о взыскании долга), а имущественный комплекс, методика расчета размера арендной платы за пользование которым определена сторонами в приложениях N 3а и N 3.1 к договору аренды.

Вместе с тем, истец при предъявлении иска, пересчитал арендную плату исходя из площади переданных нежилых помещений. Данный перерасчет, по мнению апеллянта, не основан на законе, поскольку противоречит предмету договора аренды.

Полагает, что удовлетворяя заявленные требования, суд не учел, что истец при определении размера задолженности не просто произвел перерасчет арендной платы, применив иную методику расчета в связи с её изменением, а по существу изменил сам предмет договора аренды.

При этом суд не учел, что предмет договора аренды не менялся, а в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области (утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006) арендная плата за помещения, входящие в состав имущественного комплекса, отличается от арендной платы, не входящей в состав имущественного комплекса.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило.

С учетом мнения представителей Министерства промышленности, ООО "ШМ" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании представитель ООО "ШМ" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Министерства промышленности в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, полагая судебный акт законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Челябинская область как субъект Российской Федерации является обладателем зарегистрированного права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение N 1 общей площадью 352,1 кв. м, расположенное на 1 этаже Литер: А, по адресу: г.Челябинск, ул. Воровского, 36-А (л.д.187 т.2).

01 июля 2006 года между Министерством промышленности (арендодатель), ООО "ШМ" (арендатор), Профессиональным училищем N 71 (балансодержатель) подписан договор аренды N 1018-р (т. 1, л. д. 41-44), согласно которому арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование), движимое имущество - основные производственные фонды, остаточной стоимостью 207 000 рублей (Приложение N1), расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 36-А; недвижимое имущество, общей площадью 336,9 кв. м, 1 этаж, литера А, позиции 7-14, 17-22, в соответствии с техническим паспортом ОГУП "ОблЦТИ", в том числе площадь зала обслуживания посетителей 116,9 кв. м и недвижимое имущество, общей площадью 15,2 кв. м, 1 этаж, литера А, позиция 38, в соответствии с техническим паспортом ОГУП "ОблЦТИ", расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Воровского, 36-А (пункт 1.1 договора). Имущество сдается в аренду для организации общественного питания (пункт 1.2 договора).

Срок действия данного договора установлен с 01.07.2006 по 01.07.2016 (пункт 1.3 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи имущества (т. 1, л. д. 43).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Челябинской области 13.08.2007.

На основании распоряжения от 30.11.2009 N 1955-р между ГСФУ "Челябинский областной фонд имущества" (продавец) и ООО "ШМ" (покупатель) заключен договор N 275 (159-ФЗ) от 22.12.2009 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, а именно, нежилое помещение N 1, расположенное на 1 этаже литера А, площадью 352,1 кв. м по адресу: г.Челябинск, ул. Воровского, 36-А.

29 декабря 2009 года имущество передано покупателю по акту приема-передачи.

Во исполнение договора купли-продажи обществом "ШМ" в пользу Министерства уплачены денежные средства в сумме 2 121 396, 61 руб.

Переход права собственности к ООО "ШМ" на нежилое помещение N 1 (часть здания) зарегистрирован 09.02.2010.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу А76-24528/2010 заключенный 22.12.2009 между ГСФУ "Челябинский областной фонд имущества" и ООО "ШМ" договор N 275 (159-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области, признан недействительным (ничтожным), применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществу с ограниченной ответственностью "ШМ" денежных средств, уплаченных во исполнение сделки.

В удовлетворении требований о применении реституции в части возврата Министерству промышленности спорного нежилого помещения судами отказано, со ссылкой на то обстоятельство, что между сторонами сохраняются основанные на договоре N 1018-р от 01.07.2006 арендные правоотношения, в силу чего оснований для возврата помещения Министерству промышленности не имеется.

При этом судами сделано указание, согласно которому решение является основанием внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности общества "ШМ" на данное нежилое помещение.

Уведомлением N 3/9532 от 16.07.2012 истец предложил ответчику до 01.08.2012 погасить задолженность по арендной плате и неустойке, до 10.08.2012 представить документы, подтверждающие оплату, а также расторгнуть вышеназванный договор (л.д. 47-48, 49 т.1).

По акту сдачи недвижимого имущества от 07.09.2012 переданное по договору аренды помещение площадью 352,1 кв.м. возвращено арендодателю (л.д.105 т.1).

Ссылаясь на то, что арендные платежи за спорный период ответчиком оплачены не полностью, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае истец является управомоченным собственником лицом на распоряжение спорным имуществом путем передачи его в аренду.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от N 1018-р от 01.07.2006 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, на протяжении длительного времени сторонами исполнялись взаимные обязательства.

Наличие арендных правоотношений в спорный период (с 22.12.2009 по 06.09.2012) сторонами не оспаривается.

При этом судом сделан верный вывод о том, что арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися в силу признания заключенного 22.12.2009 между ГСФУ "Челябинский областной фонд имущества" и ООО "ШМ" договора купли-продажи недействительным.

Как следует из материалов дела и доводов апелляционной жалобы, возражения ответчика сводятся к несогласию с размером взысканной судом задолженности арендной платы в силу необоснованного применения истцом иной, отличной от согласованной сторонами в договоре аренды методики расчета.

Оценивая данные доводы апеллянта, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с условиями пункта 5.1 договора аренды N 1018-р от 01.07.2006 размер арендной платы устанавливается согласно прилагаемому расчету (Приложение 3, 3а).

Арендная плата может быть пересмотрена Арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы (пункт 5.3 договора аренды).

Из приложенного к договору аренды расчета размера арендной платы (Приложение 3а) следует, что данным приложением урегулирован порядок расчета размера платы за пользование имущественным комплексом (л.д.40-41, т1).

В состав данного комплекса, согласно расчету включено, в том числе, и помещение общей площадью 336,9 кв.м.

Приложение N 3 содержит подписанный сторонами расчет размера арендной платы за пользование недвижимым имуществом.

Расчеты произведены на основании Постановления Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П (далее - Постановление N 26-П).

В соответствии с пунктом 4 названного Постановления арендная плата за недвижимое имущество рассчитывалась по следующей формуле:

АП = С x S x К x К x К x К x К x К x К,

н б в тр к из сз ик вд

где:

С б - базовая величина для расчета арендной платы

за пользование недвижимым имуществом, ежегодно

устанавливаемая постановлением Правительства Челябинской

области на очередной год;

S - общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения,

жилого помещения либо их части;

К в - коэффициент вида использования недвижимого имущества;

К тр - коэффициент территориальной зоны и удобства

коммерческого использования;

К к - коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого

помещения либо их части;

К из - коэффициент износа;

К сз - коэффициент социальной значимости;

К ик - коэффициент, учитывающий историко-культурную ценность

здания;

К вд - коэффициент вида целевого использования.

Из представленного расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом (приложение N 3) усматривается, что размер показателя S (общая площадь арендуемого здания, нежилого помещения) указан в расчете как равный 15,2, при том, что общая площадь арендуемого помещения составляла 352,1 кв.м.

Таким образом, из названных расчетов следует, что часть переданных в аренду нежилых помещений при расчете арендной платы учтена в составе имущественного комплекса, а другая часть квалифицирована как подлежащая оплате по ставкам, установленным за аренду недвижимого имущества.

Ссылаясь на неверное применение положений Постановления N 26-П при выполнении расчета на дату заключения договора аренды, истец, определяя размер задолженности ответчика за спорный период, исходил из необходимости расчета арендной платы за переданные в аренду помещения общей площадью 352,1 кв.м. по методике, установленной Постановлением N 26-П для расчета арендной платы за недвижимое имущество. Суд первой инстанции согласился с данными доводами истца.

Судебная коллегия не находит оснований для изменения судебного акта в указанной части в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условиями заключенного договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы определяется путем подписания приложения к договору, содержащего подробный расчет размера арендной платы, производимый на основании методики, установленной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации - Постановления Правительства Челябинской области N 26-П от 22.02.2006.

Тем самым сторонами согласовано условие, в соответствии с которым стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды.

При этом пунктом 5.3 договора аренды стороны установили, что арендная плата пересматривается арендодателем в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установление размера арендной платы в соответствии с нормативным правовым актом в данном случае не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о расчётах в соответствии с Методикой, установленной поименованным в договоре нормативным правовым актом.

Доводы подателя жалобы о том, что истец, определяя размер арендной платы применительно к размеру площади занимаемых нежилых помещений по существу, изменил предмет договора аренды, которым, по мнению ответчика, являлся имущественный комплекс, несостоятелен, опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Пункт 1.1 раздела первого (предмет договора) договора аренды N 1018-р от 01.07.2006 не содержит указаний на передачу в аренду имущественного комплекса. Исходя из положений названного пункта, объектом аренды является движимое имущество остаточной стоимостью 207 000 рублей и два объекта недвижимого имущества - нежилые помещения площадью 336,9 кв.м. и 15,2 кв.м.

Согласно акту приема-передачи арендатору передано семь наименований движимого имущества, и недвижимое имущество - часть здания, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Воровского, 36А, 1 этаж, лит. А, поз. 7-14, 17-22, 38 общей площадью 352,1 кв.м. в соответствии с техническим паспортом ОГУП "Обл ЦТИ" (л.д.43 т.1).

Таким образом, предметом договора аренды какой-либо имущественный комплекс не являлся.

При этом судебная коллегия усматривает, что принятый в расчете N 3а размер остаточной стоимости такой составляющей имущественного комплекса как помещение, площадью 336.9 кв.м., указан равным 207 000 рублей, тогда как в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N1018-р от 01.07.2006 указанная сумма является остаточной стоимостью движимого имущества, а в соответствии с актом приема-передачи данная сумма является остаточной стоимостью части здания, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Воровского, 36А общей площадью 352,1 кв.м.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что подписанный сторонами расчет N 3а к договору аренды противоречит как условиям договора аренды, так и утвержденной Постановлением N 26-П методике расчета арендной платы, в силу чего признал обоснованным сделанный истцом расчет исходя из установленной разделом 2 Постановления N 26-П методики расчета арендной платы за пользование недвижимым имуществом.

Проверив представленный истцом расчет размера задолженности (л.д.138-148 т.2) судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о правильности представленного расчета.

Решение суда принято при правильном применении норм материального права и соответствует фактическим обстоятельствам дела, в силу чего оснований для его отмены либо изменения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Оплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на него.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2013 по делу N А76-18889/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ШМ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И.Карпачева Г.Н.Богдановская