Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2013 г. N 16АП-3822/12

г. Ессентуки

15 мая 2013 г.

Дело N А63-10724/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Годило Н.Н.,

судей: Жукова Е.В., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Потаповым М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Паллет КМВ" на решение от 19.10.2012 по делу N N А63-10724/2012 Арбитражного суда Ставропольского края

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй - Интерьер - Сервис", ОГРН 1022603422654, г. Железноводск, п. Иноземцево

к обществу с ограниченной ответственностью "Паллет КМВ", ОГРН 1092632002539, г. Пятигорск

о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 316 459 руб. 02 коп., в том числе основной долг в размере 278 220 руб. 74 коп., пени в размере 31 364 руб. 28 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 874 руб. 74 коп,

при участии в заседании представителей от общества с ограниченной ответственностью "Строй - Интерьер - Сервис": Шаврузов Н.Ш. директор, от общества с ограниченной ответственностью "Паллет КМВ": Фролов А.Л. директор,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строй - Интерьер - Сервис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Паллет КМВ" (далее - ответчик) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 316 459 руб. 02 коп., в том числе основной долг в размере 278 220 руб. 74 коп., пени в размере 31 364 руб. 28 коп, а также 6 874 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Решением от 19.10.2012 суд исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести по делу новый судебный акт.

Указывает на то, что действия арендодателя, направленные на создание препятствий в пользовании помещениями, расценены арендатором как односторонний отказ от исполнения обязательств. По мнению, ответчика, договор аренды от 17.08.2011 является расторгнутым с 18.04.2012 по инициативе арендодателя, в связи с чем, обязательства ответчика по договору от 17.08.2011 прекратили свое действие 18.04.2012. Кроме того, ответчик полагает, что арендованные ООО "Паллет КМВ" помещения были освобождены и переданы арендатору по акту приема-передачи от 03.05.2012, подписанному свидетелями в присутствии участкового ОМВД г. Железноводска Галкина А.А.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о приобщении к материалам дела запись переговоров с представителем истца на цифровом флэш-носителе.

Протокольным определением от 07.05.2013 суд апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства ответчика отказал.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, не усматривает оснований к отмене решения суда первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.08.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование с 01.10.2011 по 29.02.2012 часть нежилых помещений, расположенных по адресу: поселок Капельница, западная часть склад - литера В, общей площадью 714 кв.м.; а с 01.03.2012 по 31.08.2012 площадь арендуемых помещений составила 1000 кв.м. за счет увеличения арендуемых площадей в основном строении - производственном корпусе - литера В (л.д. 11-15).

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 21.07.2003 истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание, склад ядохимикатов, площадью 919,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Железноводск, п. Капельница (запись регистрации 26-01/31-5/2003-109).

По акту приема-передачи от 01.10.2011 к договору от 17.08.2011 нежилое помещение (производственный корпус), общей площадью 618 кв. м, два кабинета под офисы, общей площадью 96 кв.м, расположенные по адресу: г. Железноводск, п. Капельница, западная часть, склад, литера В, переданы в пользование ответчика. Сторонами установлен срок действия договора аренды с 01.10.2011 по 31.08.2012 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 4.1 договора аренды от 17.08.2011 размер арендной платы составляет: с 01.10.2011 по 29.02. 2012 за основное строение - производственный корпус - литера В, 30 900 руб. в месяц, в том числе НДС; за два кабинета под офисы на первом этаже основного строения литера В 5 760 руб. в месяц, в том числе НДС; общая сумма арендной платы составляет 36 660 руб. в месяц, в том числе, НДС.

С 01.03.2012 по 31.08.2012 за основное строение - производственный корпус - литера В, 45 200 руб. в месяц, в том числе НДС; за два кабинета под офисы на первом этаже основного строения литера В - 5 760 руб. в месяц, в том числе, НДС; общая сумма арендной платы составляет 50 960 руб. в месяц, в том числе НДС. Переменная часть арендной платы (водоснабжение, стоки, электроснабжение, расходы на содержание трансформаторной подстанции), размер которой будет меняться ежемесячно на основании расчета фактического расхода.

В соответствии с пунктом 4.3 договора от 17.08.2011 ответчик принял на себя обязательство производить оплату за текущий месяц до 10 числа текущего месяца, на основании счетов, выставленных арендодателям.

Актом приема - передачи от 01.03.2012 ответчик дополнительно к ранее составленному акту приема - передачи от 01.10.2011 принял в аренду нежилое помещение общей площадью 72 кв.м, расположенное по адресу: г. Железноводск, п. Капельница (л.д. 106).

Всего в аренде у отвтечика в спорный период находились в аренде помещения площадью 618 кв.м в основном строении - производственном корпусе, литера В, и два кабинета, арендованные под офис, общей площадью 96 кв.м, расположенные по адресу: г. Железноводск, п. Капельница, западная часть, склад. С 01.03.2012 к указанным площадям добавлена часть нежилого помещения площадью 72 кв.м (приложение N 1).

В соответствии с расчетом истца за февраль 2012 сумма арендных платежей составила 36 660 руб. На указанную сумму между сторонами подписан акт выполненных услуг от 29.02.2012. За март арендодателем произведен расчет арендной платы, который составил 40 260 руб. в месяц. На указанную сумму за март месяц между сторонами также подписан акт выполненных услуг от 31.03.2012.

Ответчик также признает задолженность по арендной плате за 17 дней апреля 2012 года до момента создания арендодателем препятствий в пользовании арендованными помещениями, что составляет 22 814 руб. Всего ответчиком из предъявленного истцом расчета арендных платежей признается 99 734 руб.

Согласно справке от 26.07.2012 ст. УУП отдела ОМВД г. Железноводска Галкина А.А. Шаврузов Н.Ш. в п. Капельница западная часть на территории, принадлежащей истцу, обеспечил вывоз оборудования и инвентаря, принадлежащего ответчику, в присутствии директора ответчика Фролова Г.А. и директора истца Шаврузова Н.Ш. Истец полагая, что ответчик освободил помещения без надлежащего расторжения договора и без уведомления за два месяца о предстоящем освобождении помещений, а после освобождения помещений ответчиком не выполнены обязательства оплате платежей за период до освобождения помещений, а также обязательства по надлежащей передаче помещений, начислил ответчику арендные платежи в размере 278 220 руб. 74 коп. за период с 10.02.2012 по 10.08.2012.

Материалами дела подтверждается, что истец обязательства по договору аренды выполнил, предоставил ответчику в аренду нежилое помещение за плату.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 3.3.5 договора в случае невыполнения арендатором своей обязанности по своевременной оплате аренды и иных платежей, арендодатель оставляет за собой право прекратить оказание всех услуг до полного погашения арендатором своей задолженности.

Пунктом 3.3.6 договора установлено, что в случае неисполнения арендатором своих основных обязанностей по предмету договора, арендодатель освобождается от своих обязанностей по предоставлению всех услуг, имеет право запретить арендатору пользоваться помещениями, включая доступ к коммуникационным сетям, до полного погашения задолженности.

Установлено и сторонами не оспаривается, что арендатор несвоевременно вносил арендные платежи и по состоянию на 10.04.2012 (дата внесения очередного платежа) имел задолженность за февраль, март и апрель 2012 года.

Таким образом, учитывая положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 3.3.5 и 3.3.6 договора аренды, устанавливающих право арендодателя прекратить оказание всех услуг до полного погашения задолженности, арендодатель имел право приостановить исполнение своего обязательства.

Однако как следует из материалов дела и представленных копий постановлений об отказе в возбуждении уголовных дел арендодатель сменил один замок на воротах при въезде на территорию, где находился склад, при этом входная дверь (калитка) и двери складских помещений были доступны для входа арендатора без ограничений.

Суд первой инстанции правомерно отклонил ссылку арендатора на смену замка на воротах как на действия, свидетельствующие о чинении препятствий в пользовании, поскольку ответчиком не доказана абсолютная невозможность пользования всеми арендованными помещениями и надлежащее исполнение своих обязанностей по своевременной оплате. При этом арендатор имел возможность, предоставленную законом, при неправомерных действиях арендодателя по исполнению обязанности по предоставлению пользования объекта аренды обратиться за судебной защитой путем возмещения причиненных неисполнением обязательства убытков (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем расторжения договора по требованию арендатора (часть 1 статьи 620 Кодекса) и возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 Кодекса).

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

В соответствии с разделом 7 договора сторонами предусмотрены основания для досрочного расторжения договора: в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством (пункт 7.1); по инициативе арендодателя, если арендатор использует помещения не по назначению либо с нарушениями правил пожарной, технической безопасности и правил санитарии, если эти нарушения в течение 1 месяца не были устранены (пункт 7.2.1), и если арендатор не выполняет обязанности по поддержанию помещений в исправном состоянии или по их содержанию (пункт 7.2.2). По инициативе арендатора договор может быть расторгнут в случае, если при заключении договора арендодатель не предупредил о правах третьих лиц (ООО "Белпласт" 106 кв.м) (пункт 7.3.1) и в случае ликвидации арендатора - с даты начала процедуры ликвидации (пункт 7.3.2).

Из буквального значения содержащихся в разделе 7 договора аренды ("Досрочное расторжение договора") слов, выражений и формулировок не следует, что при заключении договора аренды волеизъявление сторон было направлено на закреплении в договоре иных условий, нежели в пунктах 7.3.1 и 7.4, предоставляющих арендатору право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. Наступление условий, оговоренных в пунктах 7.3.1 и 7.4 договора, ответчиком не доказано и не связано с предметом спора.

Таким образом, на основании изложенного суд первой инстанции правильно установил отсутствие оснований для правомерного досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, а, следовательно, к спорным правоотношениям сторон применяется общее правило статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В такой ситуации, процедура расторжения договора аренды устанавливается статьями 450, 452, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и предусматривает обязательный судебный порядок расторжения такого договора. Данный вывод следует также из условий пункта 7.1 договора аренды, предусматривающих расторжение договора в судебном порядке.

Однако, ответчиком не была инициирована процедура досрочного расторжения договора аренды от 17.08.2011 в связи с нарушением арендодателем договорных обязательств, предусмотренная статьями 450, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 7.1 договора. Доказательства досрочного расторжения договора в указанном порядке отсутствуют.

По смыслу статей 305, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 9 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендатор, которому арендованное имущество передано во владение, признается титульным владельцем данного имущества и вправе использовать вещно-правовые способы защиты, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, даже против собственника.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик использовал предусмотренные законом способы защиты права аренды, для устранения препятствий в доступе к арендованному имуществу. Обращение в правоохранительные органы для разрешения гражданско-правового спора не имеет правового значения для решения вопроса о досрочном расторжении договора. Кроме того, ответчик был уведомлен об имеющихся на его стороне нарушениях обязательств, однако, действий по своевременному устранению нарушений не совершил.

Пунктом 3.4.6 договора аренды от 17.08.2011 арендатор обязан письменно за два месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещений при досрочном расторжении договора. Данное условие для возврата помещений арендатором не соблюдено.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с абзацем пятым пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное. Передача помещений как того требует законодательство и условия договора между сторонами не состоялась, акт приема - передачи, подписанный обеими сторонами, в материалы дела не представлен. Арендатор не предоставил суду доказательств необоснованного уклонения арендодателя от принятия помещений.

Поскольку договор в установленном порядке между сторонами не расторгнут и сохранял свое действие в пределах срока, установленного пунктом 2.1 договора, арендодатель в силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки, поскольку арендатор не прекратил действие договора путем его расторжения и не возвратил надлежащим образом арендованное имущество по акту приема - передачи.

Согласно расчету истца общая задолженность ответчика по договору аренды составляет 278 220 руб. 74 коп., которая начислена арендодателем за период с 10.02.2012 по 31.08.2012 (окончание действия договора), расчет задолженности проверен и признан арифметически верным, в связи, с чем суд первой инстанции правомерно исковые требования в части взыскания основного долга удовлетворил.

Пунктом 5.2 договора от 17.08.2011 в случае несвоевременной оплаты арендатором, арендодатель имеет право взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику пени в размере 31 364 руб. 28 коп. за период с 10.02.2012 по 31.08.2012 (до окончания срока действия договора) на задолженность, которая ответчиком на день рассмотрения дела не оплачена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Признание несоразмерной неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае, суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика пеню в сумме 31 364 руб. 28 коп.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения, поскольку направлены на переоценку доказательств и обстоятельств дела, которые были правильно оценены судом.

Ссылка ответчика на справку от 26.07.2012 ст. УУП отдела ОМВД г. Железноводска Галкина А.А. подлежит отклонению, поскольку не подтверждает возврат арендованного помещения истцу и не опровергает факта последующего использования арендного помещения ответчиком в рамках договорных отношениях.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы, которым она уплачена.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2012 по делу N N А63-10724/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Годило

Судьи

Е.В. Жуков О.В. Марченко