Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 мая 2013 г. N 15АП-4750/13

город Ростов-на-Дону

17 мая 2013 г.

дело N А32-30249/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нефтепродукт" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2013 по делу N А32-30249/2012 (судья Левченко О.С.), по иску Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к обществу с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нефтепродукт" при участии третьих лиц: Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта ("ГК Олимпстрой"), администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права аренды,

при участии представителей:

от Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года: Олейников О.В. (доверенность N 81-13905/12-05 от 27.12.2012);

от общества с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нефтепродукт": Щёголев Д.В. (доверенность от 29.11.2012);

от третьих лиц: от Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта ("ГК Олимпстрой"): Мусаткин А. А. (доверенность N 1542 от 22.02.2013);

от администрации муниципального образования город-курорт Сочи: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом (почтовое уведомление N 34400261403294);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом (почтовое уведомление N 34400261403300);

УСТАНОВИЛ:

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "АЗС "Завокзальная" (далее - общество) об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127 посредством перечисления со стороны ГК "Олимпстрой" денежной суммы в размере 34 930 269 руб. на банковский счет общества либо в депозит суда и обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Росреестр) произвести государственную регистрацию прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Определением от 19.12.2012 произведена замена ответчика ООО "АЗС "Завокзальная" на ООО "Лукойл - Югнефтепродукт".

До вынесения судебного акта по делу судом удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований, в котором истец просил суд обязать Росреестр произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "Лукойл - Югнефтепродукт", г. Краснодар на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127, ссылаясь на то, что договор аренды от 09.02.2006 является ничтожным, наличие в ЕГРП записи о регистрации права аренды общества препятствует размещению на нем олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика - Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)".

Решением от 27.02.2013 суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды ООО "Лукойл - Югнефтепродукт", г. Краснодар на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127. В остальной части иска отказано.

Суд пришел к выводу, что договор аренды от 09.02.2006 N 4900003763 противоречит закону и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, поэтому договоры о передаче прав и обязанностей от 11.07.2006, 18.09.2006 также ничтожны. Поскольку на основании ничтожного договора аренды и последующих сделок по передаче прав и обязанностей по договору в ЕГРП произведена запись о государственной регистрации обременения в виде аренды, что породило правовую неопределенность в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30, то погашение соответствующей записи произведено судом в целях восстановления в первоначальном положении сторон.

Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Нефтепродукт" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просит судебный акт отменить, в иске отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решение суда незаконно, противоречит сложившейся судебной практике, не учитывает состоявшиеся между теми же сторонами судебные акты. Иск подан в целях невыплаты ответчику компенсации в связи с изъятием земельного участка в целях олимпийского строительства. Уточненные требования истца основаны на признании договора аренды земельного участка от 09.02.2006 по основаниям его несоответствия закону (администрация Сочи не имела права на предоставление земельного участка) и общих последствиях недействительности сделки. Однако Департамент не является лицом, обладающим правом на обращение за защитой нарушенных прав РФ и надлежащим истцом, поскольку его полномочия исчерпывающе установлены статьями 15-16 ФЗ от 01.12.2007 N 310-ФЗ. Суд также не применил срок исковой давности и не учел, что надлежащему истцу по аналогичным требованиям по делу N А32-234444/2012 было отказано в иске.

В отзывах на апелляционную жалобу Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта просили судебный акт оставить без изменения, поскольку договор аренды от 09.02.2006 года является ничтожным, как подписанным администрацией г.Сочи в отсутствие на то полномочий, запись о наличии обременения в отношении спорного земельного участка препятствует размещению на нем олимпийского объекта федерального значения. Доводы ответчика об истечении срока исковой давности правильно оценены судом первой инстанции, поскольку в силу недействительности договора у Росреестра отсутствовали основания его регистрировать. ЕГРП является общедоступным и призван отражать действительные права субъектов, должен содержать действительную информацию. Истцом с учетом пункта 3.20 Положения о департаменте были уточнены исковые требования, он просил суд обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию прекращения права аренды на спорный земельный участок не в качестве применения недействительности ничтожной сделки, а в качестве устранения противоречий в приведения данных государственного реестра в соответствие с действительностью.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения. Представитель истца на вопрос суда подтвердил, что первоначально заявленные требования об изъятии земельного участка были изменены на обязание внести запись о прекращении права аренды. Данное требование заявлено именно к ответчику (обществу).

Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.04.2000 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:0089, площадью 1851 кв. м зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

09.02.2006 администрацией и ООО "М-Ойл-Продукт" подписан договор N 4900003763 аренды земельного участка площадью 1851 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402013:0089, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127 (далее - договор аренды, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:0089).

По договору от 11.06.2006 N 42 ООО "М-Ойл-Продукт" передало ООО "Крокус-Петролеум" права и обязанности по договору аренды, а по договору от 18.09.2006 N 08/06-К ООО "Крокус-Петролеум", в свою очередь, передало названные права и обязанности ООО "АЗС "Завокзальная" (далее - договоры перенайма).

Договор аренды и договоры перенайма зарегистрированы в установленном законом порядке.

В последующем земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:0089 разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 23:49:0402013:0030, площадью 1710 кв. м и 23:49:0402013:0031, площадью 141 кв. м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2011 по делу N А32-11172/2011 у ООО "АЗС "Завокзальная" путем прекращения права аренды изъят для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:31 площадью 141 кв. м, который образован в результате раздела земельного участка 23:49:0402013:89.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30 в реестре сохранилось обременение в виде аренды в пользу ООО "АЗС "Завокзальная" (регистрационная запись от 21.09.2011 N 23-23/008/2006-464). На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности - здание операторской и АЗС общей площадью 121,3кв.м. (литер А).

Распоряжением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 295-р от 13.04.2012 для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Совмещенная (автомобильная и железная) дорога Адлер - горноклиматический курорт "Альпика - Сервис" со строительством сплошного второго железнодорожного пути на участке Сочи - Адлер - Веселое (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъяты путем прекращения права аренды ООО "АЗС "Завокзальная" земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0402013:0030, площадью 1710 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 127 и в собственность Российской Федерации путем выкупа расположенные на нем иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности обществу.

В соответствии с требованиями пункта 18 статьи 15 Федерального закона N 310-ФЗ департамент направил ответчику уведомление от 19.04.2012 N 81-4182/12-05.2 о принятом решении об изъятии.

Протоколом от 28.08.2012 комиссия департамента зафиксировала факт получения уполномоченным представителем общества подписанного департаментом и корпорацией проекта соглашения об изъятии и акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:30.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2012 по делу N А32-23444/2012 отказано в иске Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае о признании отсутствующим обременения в виде права аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью "АЗС "Завокзальная" (далее общество) на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30 площадью 170 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Ленина, 127, погашении записи о государственной регистрации от 21.09.2011 N 23-23/008/2006-464. Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 09.02.2006 и дополнительных соглашений к нему, указал, что срок исковой давности не пропущен, однако участком владеет общество, поэтому требование о признании обременения отсутствующим оставлено без удовлетворения в связи с избранием истцом неверного способа защиты нарушенного права.

Ссылаясь на ничтожность договора аренды земельного участка от 09.02.2006 и последующих договоров о передаче прав и обязанностей по договору от 11.07.2006, 18.09.2006, Департамент в ходе рассмотрения его иска об изъятии земельного участка изменил заявленные требования на погашение в ЕГРП записи о праве аренды общества в отношении спорного земельного участка.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебная практика исходит из того, что установление фактического владельца спорным имуществом влияет на вывод о возможности восстановления права истца в рамках избранного им способа защиты.

Если требование об оспаривании зарегистрированного права общества носит самостоятельный характер и заявлено истцом (как представителем собственника земельного участка) с целью устранить нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из ЕГРП в связи с отсутствием обременения, суду необходимо установить, что истцом не утрачено владение спорным участком. В этом случае требование истца подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления от 29.04.2010 N 10/22.

Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:30, площадью 1710 кв. м в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470"О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" относился к числу земель особо охраняемых природных территорий земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, являлся на момент заключения договора аренды федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды и последующие договоры о передаче прав и обязанностей от 11.07.2006, 18.09.2006 представляют собой недействительную (ничтожную) сделку, является правильным. Данный вывод сделан с учетом правовых выводов, постановленных судами при рассмотрении дела N А32-23444/2012.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что государственный реестр прав должен отвечать признаку достоверности и отражать действительные права субъектов гражданского оборота и ограничения прав, при этом нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику, суд посчитал не препятствующим в оценке договора аренды на предмет его ничтожности.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что он принял у истца изменение заявленных требований и рассмотрел их по существу. Данное требование сформулировано как погашение соответствующей записи в ЕГРП о наличии обременения в виде права аренды. На вопрос суда апелляционной инстанции об изменении предмета заявленных требований, представитель истца ответил утвердительно, пояснив, что данное требование заявлено именно к ответчику. Позиция Департамента состоит в том, что изъятия земельного участка не требуется, поскольку общество владеет им на основании ничтожного договора аренды, а вопрос изъятия объекта недвижимости будет разрешен отдельно (дело N А32-28631/2012). Погашение реестровой записи, по мнению истца и третьего лица, может явиться основанием для дальнейшего предоставления земельного участка иному лицу в целях олимпийского строительства.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.

Поскольку судом первой инстанции принято и рассмотрено по существу измененное требование, то суд первой инстанции должен был дать ему квалификацию с учетом фактических обстоятельств дела, как требованию о признании права отсутствующим.

Если требование о признании зарегистрированного права отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием обременения, его удовлетворение возможно только при установлении того, что истцом не утрачено владение спорным имуществом и отсутствует возможность признания права на него или его виндицирования. В этом случае требование истца расценивается как негаторное, и с учетом положений статьи 208 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 57 постановления N 10/22, исковая давность на него не распространяется.

В тоже время в данном случае общество владеет спорным участком, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости, признание зарегистрированного обременения отсутствующим не может быть признано надлежащим способом защиты права собственности на него.

В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. Регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в реестре о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Действующим законодательством установлен способ защиты права заинтересованных лиц, обратившихся за судебной защитой от последствий ничтожной сделки, нарушающих их права в виде применения (устранение) последствий недействительности этой сделки, в случае если сделка исполнена. Оспаривание зарегистрированного права (обременения), преследующее цель погашения в реестре записи о государственной регистрации договора аренды, означает устранение последствий сделки, на которую распространяется срок исковой давности в 3 года, установленный в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляемый с момента начала исполнения сделки.

Поскольку начало исполнения сделки осуществлено за пределами трехлетнего срока до даты предъявления иска, что подтверждается представленным в материалы дела договором, истцом пропущен срок исковой давности, о применении которого ответчиком было заявлено до вынесения судом первой инстанции обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. При таких обстоятельствах выводы суда о том, что срок давности не пропущен, являются неверными.

По смыслу пункта 52 постановления N 10/22 регистрационная запись в реестре, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Ссылки суда первой инстанции на правовые выводы, поддержанные ВАС РФ в Определении об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 25.03.11 N ВАС-3309/11, сделаны без учета иного характера спорного правоотношения, являвшегося предметом спора. При этом, исходя из обстоятельств дела N А42-386/2010, погашение записи об аренде было произведено Росреестром с учетом наличия спора относительно владения спорным земельным участком в суде общей юрисдикции.

При этом выводы суда о необходимости удовлетворения требований о погашении записи об обременении, поскольку ЕГРП является общедоступным, призван отражать действительные права субъектов, должен содержать действительную информацию, сделан без учета фактических обстоятельств по делу и установления судебными инстанциями факта владения обществом спорным участком, что не оспаривается истцом и третьим лицом.

В тоже время доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости рассмотрения первоначального требования истца об изъятии земельного участка и выплате компенсации подлежат отклонению, поскольку данные требования истцом были изменены, кроме того, вопрос о компенсации убытков в связи с изъятием недвижимого имущества для федеральных нужд, в том числе компенсации убытков в части изъятия земельного участка, расположенного под объектами недвижимости ответчика и необходимого для их эксплуатации, может быть разрешен в рамках дела N А32-28631/2012.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неверному выводу об обоснованности заявленных требований и правильности выбора способа защиты.

Судом первой инстанции с достаточной полнотой выяснены обстоятельства дела, однако неправильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2013 по делу N А32-30249/2012 отменить. Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов