Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2013 г. N 07АП-2791/13

г. Томск

16 мая 2013 г.

Дело N А27-14544/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего С.Н. Хайкиной

судей: Усаниной Н.А., Ходыревой Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Пристинская Н.П. - доверенность от 04.04.13г.

от ответчика: Земнухов Д.Ю. - доверенность от 22.02.13г.

от третьего лица: без участия, извещен

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 22.02.2013 по делу N А27-14544/2012 (судья Филатов А.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (656049, г. Барнаул, ул. Мерзликина, 5, ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331)

к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (650000, г. Кемерово, ул. 50 лет Октября, 16, ОГРН 1084205000780, ИНН 4205147587)

о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилое помещение, обязании привести имущество в первоначальное состояние, взыскании 742 835,61 рублей,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество "Баланс" (650000, г. Кемерово, ул. Дзержинского, 4а ОГРН 1074205026741, ИНН 4205146470),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ООО ПКФ "МАРИЯ-РА", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (далее - ООО "Система Чибис", ответчик):

- о взыскании 225 357 руб. 51 коп. долга по арендной плате, за период времени с01.12.2012 по 13.02.2013 (с учетом ходатайства об уменьшении размера иска, заявленного в судебном заседании 19.02.2013) по договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества;

- о расторжении договора от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества;

- об обязании ответчика возвратить нежилое помещение, общей площадью 755,0 квадратных метров, расположенное по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41,

- об обязании ответчика привести помещение, общей площадью 755,0 квадратных метров, расположенное по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41, в первоначальное состояние в соответствии с приложением N 1 к договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Баланс".

Решением суда от 22.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению апеллянта, необоснованным является вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Факт изменения внутренней планировки помещения подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств. Переоборудование осуществлено арендатором вопреки требованиям договора без необходимого согласования с арендодателем. Допущенные ООО "Система Чибис" нарушения норм и правил пожарной безопасности свидетельствует о содержании помещений в ненадлежащем состоянии, а также являются нарушением договорных обязательств.

Кроме того, в апелляционной жалобе истец указал, что порядок изменения ставки арендной платы, установленный договором, соблюден, произведенное арендодателем увеличение ставки арендной платы является правомерным и обоснованным.

Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ОАО "Баланс" о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 01.07.2008 ОАО "Баланс" (арендодатель) и ООО "Система Чибис" (арендатор) заключен договор N 181-А/08 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью - 755,0 кв.м. (полезная площадь - 599,7 кв.м., в том числе, торговая площадь - 452,8 кв.м.), расположенного на первом этаже встроено - пристроенного помещения жилого здания, по адресу: город Белово, ул. Ленина, 41 (пункты 1.1., 1.2).

Имущество передано арендатору по акту приема - передачи от 01.07.2008, в целях использования под универсальный магазин (преимущественно - розничная торговля продовольственными товарами).

На основании пункта 5.1. договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Кемеровской области и заключен на срок до 31.12.2013.

Обстоятельства регистрации договора в установленном законом порядке сторонами не оспорены и подтверждены выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2012.

На основании договора от 23.11.2011 купли - продажи недвижимого имущества с обременением, открытое акционерное общество "Баланс" передало в собственность общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА", недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 830,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Кемеровская область, город Белово, ул. Ленина, 41, с кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:23119/01:1000/А.

Право собственности покупателя зарегистрировано 30.12.2011, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2011 Серия 42 - АГ N 837055 (регистрационная запись от 30.12.2011 N 42-42-02/078/2011-355).

С момента вступления в права собственника, общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" приобрело права арендодателя по договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества. Письмом от 13.12.2011 N 06/698 открытое акционерное общество "Баланс" уведомило общество с ограниченной ответственностью "Система Чибис" о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА".

Новым собственником имущества 29.02.2012, в присутствии представителя общества с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (арендатор), произведена проверки содержания, эксплуатации арендуемого помещения и выполнения условий договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 181-А/08.

В акте проверки зафиксированы факты перепланировок помещений, демонтажа перегородок и стен между помещениями, закрытия стеклянных витражей металлическими профилями и гипсокартонном, установки дверей между помещениями, установки металлических решёток на оконных проёмах, использование части помещений для хранения замороженных продуктов и установки в них холодильного оборудования, использования части помещений для приёма пищи, установки в помещении компрессорного оборудования, не соответствующего требованиям пожарной безопасности, нарушения использования электроприборов, нерабочее состояние системы вентиляции и другие, всего 36 пунктов.

Письмом от 07.03.2012 истец потребовал у арендатора устранения выявленных нарушений эксплуатации арендуемых помещений и приведения объектов в первоначальное состояние в срок до 01.04.2012.

В связи с не устранением выявленных нарушений, что установлено в результате повторной проверки 02.04.2012, истец 30.05.2012 вручил ответчику предложение и текст соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 181-А/08.

Не получение истцом согласия на предложение о расторжении договора аренды, послужило основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора, обязании возвратить нежилое помещение, привести его в первоначальное состояние.

Кроме того, заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 225 357 руб. 51 коп. за период времени с 01.12.2012 по 13.02.2013, исходя из размера месячной арендной платы в сумме 575 913 руб. 67 коп. в месяц, установленной в соответствии с пунктом 3.2 договора в одностороннем порядке уведомлением арендодателя от 28.11.2012.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания задолженности, суд первой инстанции указал на недоказанность наличия оснований для изменения в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из пункта 3.1 договора следует, что арендная плата в период с 01.07.2008 по 19.08.2008 не начисляется, в связи с проведением ремонтных работ, с 20.08.2008 арендная плата согласована в сумме 455 267 руб. 72 коп. в месяц, с учетом НДС, с ежемесячной оплатой в срок до 10 - го числа месяца, за который производится оплата.

Дополнительным соглашением от 05.09.2011, подписанным обеими сторонами и зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (дата регистрации 27.10.2011), в пункт 3.1 договора внесены изменения, устанавливающие арендную плату в размере 500 794 руб. 50 коп., в том числе НДС (пункт 1 соглашения).

Срок действия дополнительного соглашения установлен с 01.02.2011, вступления его в силу - с момента государственной регистрации (пункт 3 соглашения). Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не более одного раза в течение года и не более чем на 15%, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы, путем направления уведомления об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

ООО ПКФ "МАРИЯ-РА" 28.11.2012 уведомило арендатора (уведомление получено 30.11.2012) об увеличении арендной платы на основании пункта 3.2 договора до 575 913,67 руб. в месяц. Данные изменения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Вместе с тем возможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании пункта 3.2 договора поставлена в зависимость с наличием определенных обстоятельств, а именно в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.

Доказательства наличия указанных обстоятельств в материалы дела не представлены, что свидетельствует о недоказанности факта правомерного увеличения арендной платы уведомлением от 28.11.2012, а, следовательно, отсутствии оснований для взыскания задолженности в размере 225 357,51 руб., рассчитанной исходя из разницы размера арендной платы установленной дополнительным соглашением от 05.09.2011 (500 794,50 руб.) и уведомлением от 28.11.2012 (575 913,67 руб.).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности по арендным платежам в размере 225 357,51 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, обязании возвратить нежилое помещение, привести его в первоначальное состояние, суд первой инстанции указал, что истец не обосновал и не доказал наличие условий и обстоятельств, позволяющих требовать досрочного расторжения договора аренды на основании пункта 5.4 договора и положений статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ.

Суд апелляционной инстанции считает данный вывод обоснованным по следующим основаниям.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 5.4 договора, арендодателю предоставлено право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в случаях, указанных в законе, а также:

- если состояние объекта ухудшилось, или объект испорчен, или разрушен в результате действия арендатора (пункт 5.4.1 договора);

- при неуплате или просрочке два и более раза подряд оплаты, предусмотренной в пункте 3.1 договора, в сроки, установленные в разделе 3 договора, независимо от последующего погашения долга (пункт 5.4.2).

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на не исполнении ответчиком (арендатором) обязательств по внесению арендных платежей в полном объёме (с учётом уведомлении арендодателя от 28.11.2012) (пункт 3.2 договора), существенном нарушении условий договора по использованию арендуемого имущества, выразившееся в не согласованной с арендодателем реконструкции и переоборудовании арендуемых помещений (пункт 2.2.5 договора), нарушении норм пожарной безопасности при эксплуатации арендатором имущества, что вызвало ухудшение и безопасность объекта, нарушении требований электротехнической безопасности, необеспечении нормального функционирования и технического состояния инженерно-технических коммуникаций.

Из пункта 2.2.5 договора следует, что арендатор взял на себя обязательство не производить реконструкцию, капитальные (затрагивающие несущие конструкции) перепланировки и переоборудование объекта, без письменного согласия арендодателя.

Из технического заключения "о состоянии строительных конструкций нежилого помещения", расположенного по адресу: город Белово, улица Ленина, 41, составленного по результатам обследования в мае 2012 года обществом с ограниченной ответственностью "Сибниистройпроект", город Новокузнецк по заданию общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" следует, что в процессе проведения ремонтных работ в помещении выполнены следующие мероприятия:

- частично демонтированы не несущие стены и перегородки;

- ликвидирован эвакуационный выход из подвала. На его месте устроено помещение;

- заложен, частично, эвакуационный выход из торгового зала (дверной проём в наружной стене, демонтирован тамбур при этом входе);

- стены обшиты гипсокартоном;

- высота помещений уменьшилась, за счёт использования подвесного потолка.

Учитывая, что несущие стены и перегородки демонтированы не были, принимая во внимание, что доказательств изменения основных технико-экономических показателей помещения не представлено, отсутствуют основания полагать, что в спорном помещении были произведены капитальные перепланировки или реконструкция.

Имущество передано арендатору, в целях использования под универсальный магазин (преимущественно - розничная торговля продовольственными товарами).

Доказательства переоборудования арендуемых помещений под иные цели в материалы дела не представлены.

Кроме того, в пункте 3.1 договора стороны согласовали период времени с 01.07.2008 по 19.08.2008, в который арендная плата не начисляется, в связи проведением ремонта, что свидетельствует о наличии согласия арендодателя на его проведение.

Что касается доводов истца о нарушении арендатором правил пожарной безопасности и наличии в связи с этим оснований для расторжения в одностороннем порядке договора аренды, суд апелляционной инстанции считает необходимым пояснить следующее.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора, арендатор взял на себя обязательство соблюдать меры пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения на арендуемом объекте, за свой счёт поддерживать в работоспособном состоянии систему пожарной безопасности и пожаротушения, в пределах зоны эксплуатационной ответственности арендатора.

Судом первой инстанции на основании ходатайства истца была назначена пожарно-техническая экспертиза, с целью установления возможных нарушений противопожарных норм и требований при эксплуатации нежилого помещения (магазина), общей площадью 755,0 квадратных метров, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41, определения степени опасности нарушений, при их обнаружении, влияния данных нарушений на степень возможность эксплуатации объекта по назначению и степени ответственности арендатора.

Проведение пожарно-технической экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации "Кемеровский центр судебных экспертиз" (650000, город Кемерово, улица Ноградская, 15/22).

Перед экспертом поставлены согласованные сторонами вопросы:

1) имеются ли нарушения противопожарных норм и требований при эксплуатации магазина, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41?

2) в случае установления нарушений норм и требований пожарной безопасности, ставят ли допускаемые нарушения под угрозу сохранность объекта?

Вопросы эксперту сформулированы истцом, не оспорены ответчиком, приняты судом.

Из заключения эксперта от 21.01.2013 N 023-02/ССТЭ следует:

- по первому вопросу: при эксплуатации магазина, расположенного по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41, установлены нарушения противопожарных норм и требований при эксплуатации магазина, которые выразились в отсутствии системы автоматического пожаротушения и в отсутствие звукового оповещения пожарной сигнализации в части помещений;

- по второму вопросу: учитывая слабую горючесть применённых при строительстве объекта материалов, класс пожарной безопасности объектов, отсутствие загромождений вблизи стен магазина, установленные выше недостатки, не являются значительными, так как предотвращение возникновения угрозы повреждения имущества осуществляется при проведении комплекса профилактических мероприятий.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что выявленные нарушения не носят существенный характер и не ставят под угрозу сохранность объекта, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

В апелляционной жалобе, ссылаясь на акты проверки от 29.02.2012 и от 02.04.2012, истец указывает, что в ходе проверки установлены нарушения требований электротехнической безопасности, необеспечении нормального функционирования и технического состояния инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с тем, данные акты не могут подтверждать факт наличия данных нарушений, так как составлены без привлечения специализированных организаций, которые могли оценить характер выявленных нарушений и степень влияния на нормальное функционирование помещения и его сохранность.

Таким образом, обоснованным является вывод суда о том, что истец не обосновал и не доказал факт наличия условий и обстоятельств, позволяющих требовать досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 181-А/08, на основании части 5.4 договора и положений 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилое помещение, привести его в первоначальное состояние.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе и безусловных, установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у апелляционного суда не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 22.02.2013 по делу N А27-14544/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

С.Н. Хайкина

Судьи

Н.А. Усанина Л.Е. Ходырева