|
16 мая 2013 г.
|
Дело N А27-14544/2012
|
Резолютивная часть постановления оглашена 15 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2013 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе: председательствующего С.Н. Хайкиной
судей: Усаниной Н.А., Ходыревой Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: Пристинская Н.П. - доверенность от 04.04.13г.
от ответчика: Земнухов Д.Ю. - доверенность от 22.02.13г.
от третьего лица: без участия, извещен
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 22.02.2013 по делу N А27-14544/2012 (судья Филатов А.А.)
по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Мария-Ра" (656049, г. Барнаул, ул. Мерзликина, 5, ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331)
к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (650000, г. Кемерово, ул. 50 лет Октября, 16, ОГРН 1084205000780, ИНН 4205147587)
о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилое помещение, обязании привести имущество в первоначальное состояние, взыскании 742 835,61 рублей,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество "Баланс" (650000, г. Кемерово, ул. Дзержинского, 4а ОГРН 1074205026741, ИНН 4205146470),
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" (далее - ООО ПКФ "МАРИЯ-РА", истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (далее - ООО "Система Чибис", ответчик):
- о взыскании 225 357 руб. 51 коп. долга по арендной плате, за период времени с01.12.2012 по 13.02.2013 (с учетом ходатайства об уменьшении размера иска, заявленного в судебном заседании 19.02.2013) по договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества;
- о расторжении договора от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества;
- об обязании ответчика возвратить нежилое помещение, общей площадью 755,0 квадратных метров, расположенное по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41,
- об обязании ответчика привести помещение, общей площадью 755,0 квадратных метров, расположенное по адресу: Кемеровская область, город Белово, улица Ленина, 41, в первоначальное состояние в соответствии с приложением N 1 к договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Баланс".
Решением суда от 22.02.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при вынесении решения судом нарушены нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
По мнению апеллянта, необоснованным является вывод суда об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Факт изменения внутренней планировки помещения подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств. Переоборудование осуществлено арендатором вопреки требованиям договора без необходимого согласования с арендодателем. Допущенные ООО "Система Чибис" нарушения норм и правил пожарной безопасности свидетельствует о содержании помещений в ненадлежащем состоянии, а также являются нарушением договорных обязательств.
Кроме того, в апелляционной жалобе истец указал, что порядок изменения ставки арендной платы, установленный договором, соблюден, произведенное арендодателем увеличение ставки арендной платы является правомерным и обоснованным.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ОАО "Баланс" о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился. На основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 01.07.2008 ОАО "Баланс" (арендодатель) и ООО "Система Чибис" (арендатор) заключен договор N 181-А/08 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью - 755,0 кв.м. (полезная площадь - 599,7 кв.м., в том числе, торговая площадь - 452,8 кв.м.), расположенного на первом этаже встроено - пристроенного помещения жилого здания, по адресу: город Белово, ул. Ленина, 41 (пункты 1.1., 1.2).
Имущество передано арендатору по акту приема - передачи от 01.07.2008, в целях использования под универсальный магазин (преимущественно - розничная торговля продовольственными товарами).
На основании пункта 5.1. договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Кемеровской области и заключен на срок до 31.12.2013.
Обстоятельства регистрации договора в установленном законом порядке сторонами не оспорены и подтверждены выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2012.
На основании договора от 23.11.2011 купли - продажи недвижимого имущества с обременением, открытое акционерное общество "Баланс" передало в собственность общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА", недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 830,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Кемеровская область, город Белово, ул. Ленина, 41, с кадастровым (или условным) номером 42:21:000000:0000:23119/01:1000/А.
Право собственности покупателя зарегистрировано 30.12.2011, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2011 Серия 42 - АГ N 837055 (регистрационная запись от 30.12.2011 N 42-42-02/078/2011-355).
С момента вступления в права собственника, общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА" приобрело права арендодателя по договору от 01.07.2008 N 181-А/08 аренды недвижимого имущества. Письмом от 13.12.2011 N 06/698 открытое акционерное общество "Баланс" уведомило общество с ограниченной ответственностью "Система Чибис" о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "МАРИЯ-РА".
Новым собственником имущества 29.02.2012, в присутствии представителя общества с ограниченной ответственностью "Система Чибис" (арендатор), произведена проверки содержания, эксплуатации арендуемого помещения и выполнения условий договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 181-А/08.
В акте проверки зафиксированы факты перепланировок помещений, демонтажа перегородок и стен между помещениями, закрытия стеклянных витражей металлическими профилями и гипсокартонном, установки дверей между помещениями, установки металлических решёток на оконных проёмах, использование части помещений для хранения замороженных продуктов и установки в них холодильного оборудования, использования части помещений для приёма пищи, установки в помещении компрессорного оборудования, не соответствующего требованиям пожарной безопасности, нарушения использования электроприборов, нерабочее состояние системы вентиляции и другие, всего 36 пунктов.
Письмом от 07.03.2012 истец потребовал у арендатора устранения выявленных нарушений эксплуатации арендуемых помещений и приведения объектов в первоначальное состояние в срок до 01.04.2012.
В связи с не устранением выявленных нарушений, что установлено в результате повторной проверки 02.04.2012, истец 30.05.2012 вручил ответчику предложение и текст соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 181-А/08.
Не получение истцом согласия на предложение о расторжении договора аренды, послужило основанием для обращения в суд с требованием о расторжении договора, обязании возвратить нежилое помещение, привести его в первоначальное состояние.
Кроме того, заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 225 357 руб. 51 коп. за период времени с 01.12.2012 по 13.02.2013, исходя из размера месячной арендной платы в сумме 575 913 руб. 67 коп. в месяц, установленной в соответствии с пунктом 3.2 договора в одностороннем порядке уведомлением арендодателя от 28.11.2012.
Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания задолженности, суд первой инстанции указал на недоказанность наличия оснований для изменения в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данной позицией по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 3.1 договора следует, что арендная плата в период с 01.07.2008 по 19.08.2008 не начисляется, в связи с проведением ремонтных работ, с 20.08.2008 арендная плата согласована в сумме 455 267 руб. 72 коп. в месяц, с учетом НДС, с ежемесячной оплатой в срок до 10 - го числа месяца, за который производится оплата.
Дополнительным соглашением от 05.09.2011, подписанным обеими сторонами и зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (дата регистрации 27.10.2011), в пункт 3.1 договора внесены изменения, устанавливающие арендную плату в размере 500 794 руб. 50 коп., в том числе НДС (пункт 1 соглашения).
Срок действия дополнительного соглашения установлен с 01.02.2011, вступления его в силу - с момента государственной регистрации (пункт 3 соглашения). Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
В пункте 3.2 договора стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не более одного раза в течение года и не более чем на 15%, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы, путем направления уведомления об изменении арендной платы. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения. Уведомление является обязательным для Арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
ООО ПКФ "МАРИЯ-РА" 28.11.2012 уведомило арендатора (уведомление получено 30.11.2012) об увеличении арендной платы на основании пункта 3.2 договора до 575 913,67 руб. в месяц. Данные изменения зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.
Вместе с тем возможность в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании пункта 3.2 договора поставлена в зависимость с наличием определенных обстоятельств, а именно в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.
Доказательства наличия указанных обстоятельств в материалы дела не представлены, что свидетельствует о недоказанности факта правомерного увеличения арендной платы уведомлением от 28.11.2012, а, следовательно, отсутствии оснований для взыскания задолженности в размере 225 357,51 руб., рассчитанной исходя из разницы размера арендной платы установленной дополнительным соглашением от 05.09.2011 (500 794,50 руб.) и уведомлением от 28.11.2012 (575 913,67 руб.).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании задолженности по арендным платежам в размере 225 357,51 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора, обязании возвратить нежилое помещение, привести его в первоначальное состояние, суд первой инстанции указал, что истец не обосновал и не доказал наличие условий и обстоятельств, позволяющих требовать досрочного расторжения договора аренды на основании пункта 5.4 договора и положений статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции считает данный вывод обоснованным по следующим основаниям.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 5.4 договора, арендодателю предоставлено право требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора, в случаях, указанных в законе, а также:
- если состояние объекта ухудшилось, или объект испорчен, или разрушен в результате действия арендатора (пункт 5.4.1 договора);
- при неуплате или просрочке два и более раза подряд оплаты, предусмотренной в пункте 3.1 договора, в сроки, установленные в разделе 3 договора, независимо от последующего погашения долга (пункт 5.4.2).
В обоснование требования о расторжении договора истец ссылается на не исполнении ответчиком (арендатором) обязательств по внесению арендных платежей в полном объёме (с учётом уведомлении арендодателя от 28.11.2012) (пункт 3.2 договора), существенном нарушении условий договора по использованию арендуемого имущества, выразившееся в не согласованной с арендодателем реконструкции и переоборудовании арендуемых помещений (пункт 2.2.5 договора), нарушении норм пожарной безопасности при эксплуатации арендатором имущества, что вызвало ухудшение и безопасность объекта, нарушении требований электротехнической безопасности, необеспечении нормального функционирования и технического состояния инженерно-технических коммуникаций.
Из пункта 2.2.5 договора следует, что арендатор взял на себя обязательство не производить реконструкцию, капитальные (затр
