Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. N 17АП-2037/11

г. Пермь

07 апреля 2011 г.

Дело N А60-41585/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 апреля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Борзенковой И.В., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новожиловой Е.Л.,

при участии:

от истца (ООО "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179): Измоденова А.И., доверенность от 04.09.2010,

от ответчика (ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" (ОГРН 1046603541544, ИНН 6670069143): Каштанов М.Ю., директор,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - ООО "Торговый комплекс "На Бархотской"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 27 января 2011 года

по делу N А60-41585/2010

по иску ООО "Элемент-Трейд" (ОГРН 1036605217252, ИНН 6674121179)

к ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" (ОГРН 1046603541544, ИНН 6670069143)

о признании договора недействительным в части,

установил:

ООО "Элемент-Трейд" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным положений абзаца 2 пункта 3 дополнительного соглашения N 03 от 01.07.2008 г. к договору аренды N ТК-16 от 01.01.2006 г., заключенному между истцом и ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" (далее - ответчик) в отношении залогового платежа как несоответствующее требованиям ГК РФ и ограничивающие право истца, как арендатора, на досрочный отказ от договора аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Признано недействительным предложение второе абзаца 2 п. 3 дополнительного соглашения N 03 от 01.07.2008 г. к договору аренды N ТК-16 от 01.01.2006 г., заключенного между ООО "Элемент-Трейд" и ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" - "в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит". В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" в пользу ООО "Элемент-Трейд" в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины взыскано 2000 руб. 00 коп.

Не согласившись с решением, ответчик обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части признания недействительным на основании ст. 168 ГК РФ предложения второго абз. 2 п. 3 Дополнительного соглашения N 3 от 01.07.2008 г. - "в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит". Просит принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении в полном объеме требований истца о признании ничтожным положений абз.2 п. 3 спорного дополнительного соглашения. Полагает, что судом не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В обоснование своей позиции ответчик указывает на то, что судом не исследован вопрос о действительном намерении сторон при включении в договор оспариваемых положений, не приняты во внимание предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Суд, по мнению ответчика, ошибочно квалифицировал внесенные по договору денежные средства исключительно как залог, в то время как данные денежные средства являются способом обеспечения исполнения обязательств в более широком смысле и обеспечивают интересы арендодателя в случае нарушения условий договора арендатором, носят компенсационный характер.

Также ответчик не согласен с выводами суда о том, что арендатор вправе в любое время и по любому основанию отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок (более года), а также о том, что срок пользования объектом аренды относится к числу прав арендатора и не является обязанностью арендатора, вытекающей из условий арендных и иных правовых норм, регулирующих данный вид договора, данное право нельзя ограничить и арендатор может отказаться от договора в любое время. Считает, что данные выводы противоречат нормам главы 34 ГК РФ, а также сложившейся арбитражной практике.

Со ссылкой на положения ст. ст. 309, 329, 421 ГК РФ указывает, что включение в спорное дополнительное соглашение положений об установлении и не возврате залогового платежа при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора соответствует обычной деловой практике при заключении, исполнении и прекращении обязательств, связанных с арендой и не противоречит действующему законодательству, в частности, главам 23 и 34 ГК РФ.

Также ответчик ссылается на то, что договор аренды и дополнительное соглашение подписано сторонами без каких-либо разногласий, а также на то, что при расторжении договора по требованию арендатора стороны не имели друг к другу претензий, связанных с заключением, исполнением и расторжением договора.

Отзыв на апелляционную жалобу истец не представил.

Представители сторон участвовали в судебном заседании путем видеоконференцсвязи при обеспечении связи Арбитражным судом Свердловской области.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца считает решение законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ООО "Элемент-Трейд" (арендатор) и ООО "Торговый комплекс "На Бархотской" (арендодатель) 01 января 2006 г. заключен договор аренды нежилых помещений N ТК-16.

01.07.2008 г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 03, в соответствии с которым истец обязался внести залоговый платеж в размере 984 201 руб. 30 коп.

Абзацем 2 п. 3 дополнительного соглашения предусмотрено, что "Залоговый платеж подлежит возврату Арендатору при условии прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате или плате за техническое обслуживание арендуемых помещений. В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит".

Полагая, что положения, указанные в абз. 2 п. 3 дополнительного соглашения к спорному договору ограничивают право арендатора на расторжение договора, и в соответствии со ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая решение о частичном удовлетворении иска, исходил из того, что предусмотренное в абзаце 2 п.3 дополнительного соглашения условие о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора ограничивает право арендатора заказчика на расторжение договора, вследствие чего в соответствии со статьей 168 Кодекса является ничтожной. При этом, суд не установил наличие оснований для признания недействительным указанного в первом предложении оспариваемого истцом п.3 дополнительного соглашения условия - "залоговый платеж подлежит возврату Арендатору при условии прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате или плате за техническое обслуживание арендуемых помещений".

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, доводы сторон, не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из условий спорного дополнительного соглашения и договора аренды включение оспариваемого абзаца 2 п.3 обусловлено дополнением договора пунктом 4.4. дополнительного соглашения, включающего помимо оспариваемого истцом абзаца 2 также абзац 1 п.3 следующего содержания "В течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения арендатор вносит залоговый платеж. Размер залогового платежа составляет 984201 руб. 30 коп., без НДС".

С учетом включения в договор условия о внесении залогового платежа стороны включили в дополнительное соглашение абз. 2 п. 3 дополнительного, предусматривающий, что "Залоговый платеж подлежит возврату Арендатору при условии прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия и отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате или плате за техническое обслуживание арендуемых помещений", а также признанное судом первой инстанции недействительным положение о том, что "В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит".

Согласно п.1. ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Таким образом, буквальное в силу ст. 431 ГК РФ толкование условий договора аренды от 01.01.2006 г., дополнительного соглашения от 01.07.2008 г. позволяет сделать вывод, что по условиям п.3. дополнительного соглашения к договору аренды стороны согласовали в качестве способа обеспечения обязательств арендатора по договору аренды внесение определенной денежной суммы.

В соответствие с пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены, в частности, ст. 620 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Досрочное расторжение по основаниям, предусмотренным законом и договором, является правом арендатора, вытекающим из договорных условий и правовых норм, регулирующих данный вид договора.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что положения абзаца 2 п. 3 дополнительного соглашения о том, что "В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора залоговый платеж возврату не подлежит" ограничивают установленное означенными правовыми нормами право арендатора на досрочное расторжение договора аренды по его инициативе.

Указанное условие для невозвращения залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора противоречит обеспечительной природе залогового платежа, выраженной в обеспечении исполнения обязательств, а не ограничении в реализации права.

При этом на стороне арендодателя отсутствуют иные правовые основания для удержания спорной суммы, поскольку указанная сумма не может быть квалифицирована как арендная плата, так как пользование имуществом не осуществлялось и не может быть удержана в качестве гражданско-правовой санкции имущественного характера, поскольку противоправные действия со стороны арендатора в данном случае также отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, предусмотренное в абзаце 2 п.3 дополнительного соглашения условие о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора незаконно ограничивает право арендатора заказчика на расторжение договора, вследствие чего в соответствии со статьей 168 Кодекса является ничтожной.

Признание недействительным непосредственно условия о невозвращении залогового платежа в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, не влечет недействительность иных условий договора, в том числе в отношении залогового платежа (ст. 180 ГК РФ).

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании закона.

В частности, указание в обоснование своей позиции на то, что судом не исследован вопрос о действительном намерении сторон при включении в договор оспариваемых положений, не приняты во внимание предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон не принимается во внимание, поскольку указанные обстоятельства выясняются и оцениваются судом только в случае, если определить содержание договора невозможно по правилам, содержащимся в п.1 ст.431 ГК РФ, т.е. путем выяснения буквального значения содержащихся в нем слов и выражений и путем сопоставления спорных условий с другими условиями и смыслом договора в целом. В данном случае содержание договора могло быть определенно установлено по правилам п.1 ст.431 ГК РФ.

Ссылка ответчика на то, что суд, неверно квалифицировал внесенные по договору денежные средства исключительно как залог, в то время как данные денежные средства являются способом обеспечения исполнения обязательств в более широком смысле и обеспечивают интересы арендодателя в случае нарушения условий договора арендатором, носят компенсационный характер не принимается во внимание, поскольку, как указывалось выше, стороны, предусматривая наличие "залогового платежа", реализовали право, предусмотренное п.1. ст. 329 ГК РФ на обеспечение исполнения обязательств другими способами, предусмотренными законом или договором.

Довод ответчика о несогласии с выводами суда о том, что арендатор вправе в любое время и по любому основанию отказаться от договора аренды, заключенного на определенный срок (более года), а также о том, что срок пользования объектом аренды относится к числу прав арендатора не принимается во внимание, поскольку право арендатора на односторонний отказ от договора аренды при наличии определенных условий предусмотрено действующим законодательством (ст. 450, 622 ГК РФ), а установление конкретных оснований для расторжения договора не является предметом данного спора.

Ссылка на то, что включение в спорное дополнительное соглашение положений об установлении и не возврате залогового платежа при досрочном прекращении договора по инициативе арендатора соответствует обычной деловой практике при заключении, исполнении и прекращении обязательств, связанных с арендой не влияет на выводы суда по настоящему делу, поскольку спорное положение, как было указано выше, незаконно ограничивает право арендатора на расторжение договора.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным, основанным на правильном применении норм права; оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 27 января 2011 года по делу N А60-41585/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

В.Г. Голубцов

Судьи

С.Н. Полевщикова И.В. Борзенкова