Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 декабря 2007 г. N КГ-А41/12332-07 При новом рассмотрении дела о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилого помещения суду необходимо учесть, что действующим законодательством односторонний отказ арендодателя от исполнения срочного договора аренды не предусмотрен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 декабря 2007 г. N КГ-А41/12332-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2007 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 октября 2008 г. N КГ-А41/9085-08-П

Индивидуальный предприниматель П. (далее ИП П.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мытищи-ПЛАЗА" (далее ООО "Мытищи-ПЛАЗА") о признании незаконными действий по расторжению договора аренды нежилого помещения N 04/3 от 22.003.2006 года, взыскании убытков по оборудованию торговой площади в связи с незаконным досрочным расторжением договора в сумме 139.855 руб., за непредоставление услуг по кондиционированию и вентиляции в размере 8.946 руб., упущенной выгоды, связанной с незаконным досрочным расторжением договора в размере 449.283 руб., о взыскании невозвращенной суммы обеспечительного взноса в размере 94.356 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 15.424 руб. 40 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июня 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконными действий ответчика по одностороннему расторжению договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что фактически договор аренды не был заключен. Вывод суда об отказе в иске о взыскании убытков по оборудованию торговой площади, мотивирован тем, что фактически истцом заявлено требование о понуждении к заключению договора купли-продажи оборудования, что условиями договора предусмотрено не было, а действующим законодательством недопустимо. Отказ в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, мотивирован непредставлением доказательств, подтверждающих упущенную выгоду в заявленном размере.

Постановлением от 12.09.2007 г. Десятого арбитражного апелляционного суда решение отменено в части отказа в иске о взыскании обеспечительного взноса в размере 94.356 руб., с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу ИП П. взыскано 94.356 руб. обеспечительного взноса. В остальной части решение оставлено без изменения.

Выводы суда об отказе в иске мотивированы тем, что договор аренды N 04/3 от 22.03.2006 г., сторонами досрочно расторгнут не был, так как соглашение о расторжении договора сторонами не заключалось, в судебном порядке договор не расторгался. Поскольку акт прекращения доступа в помещение истцом не обжалован, суд отказал истцу во взыскании упущенной выгоды. Отказ в удовлетворении требований о взыскании убытков по оборудованию торговой площади мотивирован тем, что оборудование не утрачено, не повреждено и может быть возвращено истцу.

На принятые судебные акты ИП П. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и изменении постановления апелляционного суда и удовлетворении иска о взыскании убытков по оборудованию торговой площади в связи с незаконным досрочным расторжением договора в сумме 139.855 руб. и убытков в виде упущенной выгоды в сумме 449.283 руб., также связанных с незаконным досрочным расторжением договора. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции ст.ст. 450-452 ГК РФ и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседании суда кассационной инстанции не обеспечил, отзыв не представил.

Выслушав заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании предварительного договора от 28.02.2006 г. N 120-а12005, 22.03.2006 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 04/3, в соответствии с которым истцу было предоставлено в пользование нежилое помещение площадью 7,1 кв. м. (помещение КА 7), находящееся в здании многофункционального торгово-развлекательного центра "Красный кит" (торговый центр), расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Мытищи, Шараповский проезд, вл. 2 сроком на 11 месяцев, для использования в розничной торговой деятельности.

28.11.2006 г. ответчиком в адрес истца было направлено требование N 333 об обязании погасить задолженность. В данном требовании ответчик также заявил о прекращении допуска арендатора в помещение с 01.12.2006 г., расторжении договора аренды с 01.12.2006 г. и необходимости освободить помещение и вывезти товары и имущество.

01.12.2006 г. был составлен акт о прекращении доступа в помещение, а впоследствии ответчиком демонтировано торговое оборудование истца.

Указанные действия ответчика послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Требуя взыскания убытков в виде реального ущерба (стоимость торгового оборудования) и упущенной выгоды, истец исходит из незаконности одностороннего досрочного расторжения договора аренды ответчиком.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается в случае, если такой отказ предусмотрен законом или соглашением сторон.

Нормами § 1 главы 34 ГК РФ, регулирующими договоры аренды, односторонний отказ арендодателя от исполнения срочного договора аренды не предусмотрен. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя может быть произведено только в судебном порядке.

Договором аренды N 04/3 от 22.03.2006 г., заключенным сторонами, также не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора.

Исходя из заявленных истцом требований, суду следовало дать оценку одностороннему отказу ответчика от исполнения договора аренды от 22.03.2006 г. и расторжению его с 01.12.2006 г., на предмет соответствия данного отказа вышеназванным нормам закона.

Между тем, ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом такая оценка не дана. Вывод апелляционного суда о том, что договор аренды не расторгнут, не соответствует установленным обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вывод суда об отказе в иске о взыскании стоимости торгового оборудования ввиду того, что данное оборудование не утрачено, не повреждено и может быть возвращено истцу, не основан на соответствующих доказательствах.

Вывод суда об отказе в иске о взыскании упущенной выгоды сделан судом без надлежащей оценки действий ответчика, выразившихся в одностороннем расторжении договора аренды и без учета требований закона.

При изложенном, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела, надлежащим образом оценить имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями закона оценить действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора аренды и с учетом установленного разрешить спор об убытках.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 25.06.2007 г. Арбитражного суда Московской области и постановление от 12.09.2007 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-5464/07 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.