Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2013 г. N 11АП-4587/13

гор. Самара

21 мая 2013 г.

Дело N А49-9748/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 14 мая 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 21 мая 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В.,

рассмотрев 14 мая 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2013 года, принятое по делу N А49-9748/2012 (судья Новикова С.А.),

по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481), гор. Пенза

к Индивидуальному предпринимателю Ериной Марине Владимировне (ОГРНИП 304583514000060), гор. Пенза

о взыскании 2 454 253 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - Баева Е.А., доверенность от 21.12.2012,

Установил:

Истец - Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Ериной Марине Владимировне о взыскании 2 454 253 руб. 36 коп., в том числе: 267 508 руб. 92 коп. - задолженность по арендной плате за земельный участок в соответствии с договором аренды земельного участка N 3959 от 03 февраля 2003 года за период с июля 2006 года по ноябрь 2012 года, 2 186 744 руб. 44 коп. - пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору за период с 07 августа 2006 года по 28 ноября 2012 года.

Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2013 года (с учетом определения от 25 марта 2013 года) в удовлетворении исковых требований отказано.

Заявитель - Управление муниципального имущества администрации города Пензы, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить, поскольку оспариваемое решение является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы Администрации гор. Пензы N 855/3 от 24 мая 2002 года Терехину И.Г. был предоставлен земельный участок (кадастровый N 58:29:04 005 001:014), площадью 399 кв.м при нежилом административном здании по ул. Гладкова, 12 гор. Пензы в соответствии с приобретенной долей в строении, без разделения границ на местности, который состоит из 68 кв.м, занятых торгово-выставочным залом соразмерно доле зала в строении и площади, занимаемой строением на местности и 331 кв.м зоны обслуживания.

Постановлением Главы Администрации гор. Пензы от 30 апреля 2003 года N 817/11 в указанное постановление были внесены изменения, а именно срок договора аренды определен - 11 месяцев с правом продления.

03 февраля 2003 года между Терехиным И.Г. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом гор. Пензы, правопреемником которого являлось Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации гор. Пензы (в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы), был заключен договор N 3959 аренды земельного участка.

Согласно п. 2.1. договора аренды N 3959 от 03 февраля 2003 года размер арендной платы за пользование участком в год составляет 42 148 руб. 75 коп., а в месяц - 3 512 руб. 40 коп.

В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж.

В связи с невнесением Терехиным И.Г. арендной платы за период с января 2003 года по ноябрь 2009 года в размере 220 205 руб. 54 коп. Управление по имущественным и градостроительным отношениям Администрации гор. Пензы обратилось с иском в Городской суд гор. Заречного Пензенской области.

Решением Городского суда гор. Заречного Пензенской области от 29 января 2010 года в удовлетворении исковых требований Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации гор. Пензы отказано. Судебный акт вступил в законную силу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд указал на то, что согласно договорам купли-продажи от 19 июня 2003года и 06 июля 2006 года Терехин И.Г. продал Ериной М. В. нежилое помещение по ул. Гладкова, 12 гор. Пензы соответственно 82,9 кв.м и 92,1 кв.м. Ериной М.В. 27 июня 2003 года и 27 июля 2006 года были выданы свидетельства о государственной регистрации права на долю нежилого помещения по ул. Гладкова, 12 в гор. Пензе. В связи с чем, Терехин И.Г. фактическим пользователем земельного участка не является и обязанность по внесению арендных платежей у него отсутствует.

Поскольку Городской суд гор. Заречного Пензенской области установил, что права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды N 3959 от 03 февраля 2003 года перешли от Терехина И.Г. к индивидуальному предпринимателю Ериной М.В. с момента регистрации права собственности на нежилые помещения в литере В площадью 82,9 кв.м и 92,1 кв.м по ул. Гладкова, 12 в гор. Пензе, Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Ериной М.В. задолженности по арендной плате в сумме 267 508 руб. 92 коп. за период с июля 2006 года по ноябрь 2012 года за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 58:29:04 005 001:014 площадью 6 825 кв.м и пени в сумме 2 186 744 руб. 44 коп. за период с 07 августа 2006 года по 28 ноября 2012 года.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что как установлено решением Городского суда гор. Заречного Пензенской области от 29 января 2010 года, между Терехиным И.Г. (Продавцом) и Ериной М.В. (Покупателем) заключены договоры купли-продажи от 19 июня 2003 года и 06 июля 2006 года, по условиям которых, Терехин И.Г. продал Ериной М.В. нежилые помещения по ул. Гладкова, 12 гор. Пензы площадью 82,9 кв.м и 92,1 кв.м, соответственно. Переход права собственности на указанные нежилые помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, Ериной М.В. 27 июня 2003 года и 27 июля 2006 года выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на долю нежилого помещения по ул. Гладкова, 12 в гор. Пензе.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности (27 июня 2003 года и 27 июля 2006 года) на нежилые помещения по ул. Гладкова, 12 гор. Пензы площадью 82,9 кв.м и 92,1 кв.м к новому собственнику - Ериной М.В. перешли не только право пользования спорным земельным участком, но и обязанность по уплате арендных платежей по договору аренды N 3959 от 03 февраля 2003 года.

Обосновывая жалобу, заявитель указывает, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу о прекращении действия договора аренды.

В подтверждение указанного довода, заявитель указывает, что арбитражному суду Пензенской области при вынесении решения необходимо было руководствоваться статьей 1102 и статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что суд посчитал договор аренды N 395 прекратившим действие.

Договор аренды земельного участка N 3959 заключен с Терехиным И.Г. (прежним собственником нежилых помещений), который принял в аренду земельный участок площадью 6 825 кв.м с кадастровым номером 58:29:04005:001:0014.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Соответственно все расчеты части участка, которая находилась в пользовании Терехина И.Г., производились исходя из площади всего участка - 6 825 кв.м пропорционально площади принадлежащих Терехину И.Г. помещений.

Как следует из материалов дела, в настоящее время согласно кадастровому паспорту земельного участка от 31 августа 2012 года земельный участок по адресу: гор. Пенза, ул. Гладкова, 12, имеет иной кадастровый номер 58:29:4005001:47, его площадь составляет 6 596 кв.м. Поскольку площадь земельного участка уменьшилась, а расчет арендной платы произведен исходя из большей площади, следовательно, невозможно применять в отношении Ериной М.В. расчетные данные по ранее существовавшему земельному участку площадью 6 825 кв.м с кадастровым номером 58:29:04005:001:0014.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что снятый с кадастрового учета земельный участок не является объектом земельных отношений, и гражданских прав и, следовательно, прекращает существовать и как объект ранее заключенного договора аренды.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года N 143 о том, что государственная регистрация сама по себе не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют основания возникновения этого права, судом апелляционной инстанции также отклоняется. Неправомерным также является и довод заявителя о том, что при наличии правового акта об изъятии земельного участка, право собственности на него не может принадлежать бывшим собственникам дома.

В настоящее время на земельный участок площадью 6 596 кв.м с кадастровым номером 58:29:4005001:47 зарегистрированы права общедолевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Суд первой инстанции законно и обоснованно установил, что земельный участок площадью 6 825 кв.м с кадастровым номером 58:29:04 005 001:0014, расположенный под многоквартирными домами по адресу: гор. Пенза, ул. Гладкова, 12, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 21 июля 1999 года, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что право собственности на земельный участок возникло у собственников жилого дома на законных основаниях.

В силу статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Таким образом, действующее законодательство устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества, что в свою очередь исключает возможность передачи Управлением спорного земельного участка в аренду ответчику.

Кроме того, ввиду снятия земельного участка площадью 6 825 кв.м с кадастрового учета 10 июня 2008 года, данный участок исключен из оборота как объект гражданских правоотношений, в связи с чем, договор аренды от 03 февраля 2003 года N 3959 лишен предмета обязательств.

Земельный участок, площадью 6 596 кв.м с кадастровым номером 58:29:4005001:47 по ул. Гладкова, 12 до настоящего времени находится в общедолевой собственности граждан на общее имущество в многоквартирном доме N 12 по ул. Гладкова в гор. Пензе, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку Управление в судебном порядке не оспорило право собственности бывших собственников жилого дома на спорный земельный участок, то у него отсутствовали полномочия по распоряжению этим участком.

Заявителем не представлено доказательств того, что спорный земельный участок относится к землям, находящимся в муниципальной собственности.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2013 года, принятого по делу N А49-9748/2012 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, истец в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 февраля 2013 года, принятое по делу N А49-9748/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев