Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. N 15АП-3511/13

город Ростов-на-Дону

22 мая 2013 г.

дело N А32-21424/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лебедевым А.М.,

при участии:

от истца: представителя Кирина Д.Н. по доверенности N 07-02-45/66 от 10.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 января 2013 года по делу N А32-21424/2012

по иску администрации города Сочи

к ответчику Плазамаркет ИНК

об освобождении земельного участка,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Плазамаркет ИНК (далее - ответчик) об обязании освободить самовольно занятый земельный участок площадью 191 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0203023:1, расположенный в опояске реки Сочи по ул. Чайковского, 3 "а", в центральном районе города Сочи, путём сноса одноэтажного нежилого здания-кафе "Палуба" лит. "А", "А1", "А2" общей площадью 153,8 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок по договору аренды N 4900003512 от 27.05.2005 был предоставлен Неткачеву Р.Ю. в целях эксплуатации здания кафе "Палуба" сроком до 01.06.2010.

В настоящее время собственником здания кафе является ответчик, который договор аренды земельного участка не заключил. В связи с тем, что срок предыдущего договора аренды истёк, Плазамаркет ИНК в порядке статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации должно освободить земельный участок от принадлежащего ему строения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.01.2013 в удовлетворении заявленного иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что спорный земельный участок обременён арендой в пользу собственника расположенного на нём объекта недвижимого имущества, что подтверждается сведениями ЕГРП. В связи с этим, доводы истца о том, что ответчиком земельный участок занят самовольно, о том, что договор аренды прекратил свое действие, не подтверждены документально, противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Учитывая, что здание кафе возведено в 1993 году, оно не может рассматриваться в качестве объекта самовольного строительства и не подлежит сносу.

Суд также указал, что Плазамаркет ИНК является собственником здания кафе, в связи с чем имеет преимущественное право на приобретение прав в отношении спорного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям применяться не могут.

С принятым судебным актом не согласилась администрация, в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск - удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы полностью повторяют доводы, приведённые в обоснование искового заявления.

В письменных дополнениях к апелляционной жалобе администрация указала, что спорный земельный участок находится во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения. На момент заключения договора аренды N 4900003512 от 27.05.2005 земельный участок, в силу норм действовавшего на тот период законодательства, относился к федеральному уровню собственности, в связи с чем администрация не могла распоряжаться данным участком путём передачи его в аренду. Указанное обстоятельство свидетельствует о ничтожности договора аренды и о том, что ни Неткачев Р.Ю., ни Плазамаркет ИНК не приобрели прав на использование земельного участка. Суд не учёл, что требование администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимого имущества было основано не на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а на положениях статьи 272 Кодекса.

В поступивших в адрес суда апелляционной инстанции отзывах ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание ответчик явку своего представителя не обеспечил, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела. В отношении Плазамаркет ИНК дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, заявленный иск - удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Плазамаркет ИНК является собственником нежилого здания кафе общей площадью 153,8 кв.м., расположенного по адресу:

г. Сочи, Центральный район, ул. Чайковского, 3 "а", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.03.2011 (т. 1 л.д. 18).

Право собственности ответчика на указанный объект недвижимого имущества возникло в результате заключения 09.02.2011 договора купли-продажи нежилого здания с компанией Сальдере С.А. (т. 1 л.д. 16-17).

Согласно исторической справке Сочинского филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 3261 от 23.05.2012 первоначально право собственности на здание кафе возникло у ТОО "Новая техника" в результате реконструкции кафе "Мороженное" и издания постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 13.06.1997 N 490 об утверждении акта приёмки законченного строительством здания кафе "Палуба" от 16.12.1996 (т. 1 л.д. 26-28).

В настоящее время право собственности Плазамаркет ИНК на здание кафе в установленном законом порядке не оспорено.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Сочи N 1732 от 20.05.2005 между администрацией (арендодатель) и Неткачевым Р.Ю. (арендатор) 27.05.2005 был заключён договор N 4900003512, согласно которому Неткачеву Р.Ю. на праве аренды сроком на 5 лет был предоставлен земельный участок площадью 191 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0203023:1 в целях эксплуатации здания кафе "Палуба" (т. 1 л.д. 9-15).

Учитывая, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения, суд апелляционной инстанции находит обоснованным довод администрации о том, что указанный договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений норм Постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", пункта 5 статьи 31, пунктов 2, 3, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", действовавших в редакции на дату 27.05.2005, спорный земельный участок на момент заключения договора аренды N 4900003512 являлся собственностью Российской Федерации, следовательно, администрация г. Сочи не имела полномочий по распоряжению данным земельным участком.

Вместе с тем, администрация не учитывает то обстоятельство, что первоначально земельный участок на основании постановления главы администрации г. Сочи от 14.09.1992 N 573/5 был закреплён за правопредшественником ответчика - ТОО "Новая техника" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем последнему был выдан государственный акт серии КК-2 N 426001269 (т. 1 л.д. 26).

Ни нормы Земельного кодекса РСФСР, ни нормы Земельного кодекса Российской Федерации не содержат положений, в силу которых переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, влёк бы прекращение права постоянного (бессрочного) пользования данным участком.

Напротив действующее законодательство устанавливает принцип единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимого имущества, согласно которому при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (пункт 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 37 Земельного кодекса РСФСР, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Доказательства того, что право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок было прекращено в установленном законом порядке, в материалы дела не представлены.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

При таких обстоятельствах, доводы администрации о том, что земельный участок был занят Плазамаркет ИНК самовольно, подлежат отклонению.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что к спорным отношениям не подлежат применению нормы статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, как на то ссылается истец.

Администрация не учитывает то обстоятельство, что в настоящее время, в силу положений Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях", спорный земельный участок отнесён к собственности муниципального образования г-к Сочи.

Плазамаркет ИНК, как собственник объекта недвижимого имущества - здания кафе, расположенного на спорном земельном участке, в силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет преимущественное право на приобретение права аренды данным участком.

Кроме того, отсутствие у ответчика, как у покупателя строения, право собственности на которое не оспорено, надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка (пункт 2 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 61 от 27.02.2001 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"). В связи с этим, довод администрации о самовольном занятии Плазамаркет ИНК спорного земельного участка подлежит отклонению как необоснованный.

Ввиду того, что администрацией было заявлено требование о сносе здания кафе, проведённый судом первой инстанции анализ на наличие у объекта недвижимого имущества признаков объекта самовольного строительства, не может рассматриваться в качестве выхода суда за пределы заявленного иска.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции. Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18 января 2013 года по делу N А32-21424/2012 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина