Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2013 г. N 08АП-2438/13

город Омск

29 мая 2013 г.

Дело N А46-31108/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 мая 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,

судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ненашевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2438/2013)

общества с ограниченной ответственностью "Фестиваль"

на решение Арбитражного суда Омской области от 12.02.2013

по делу N А46-31108/2012 (судья Голобородько Н.А.)

по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (ОГРН 1095543020088, ИНН 5507212160)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 322 562 руб. 13 коп. и пени в сумме 35 077 руб. 06 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Фестиваль" - представитель Смирнов А.П. по доверенности N 21-140 от 10.01.2013 сроком действия 1 год,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Сотникова Н.В. по доверенности N ДИО/4753 от 04.03.2013 сроком действия 1 год,

УСТАНОВИЛ:

Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) 19.11.2012 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (далее - ООО "Фестиваль") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 915 732 руб. 60 коп., пени в сумме 427 602 руб. 93 коп.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 09.08.2007 N ДГУ-К-34-352 (в редакции соглашения, зарегистрированного 17.03.2010), в связи с чем у ООО "Фестиваль" образовалась задолженность по арендной плате, которая за период с февраля по ноябрь 2012 года составила 2 915 732 руб. 60 коп., а также обязанность по уплате пени за период с 11.02.2012 по 15.11.2012 в размере 427 602 руб. 93 коп.

До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) уменьшил до 322 562 руб. 13 коп. размер требования о взыскании задолженности по арендной плате и до 35 077 руб. 06 коп. - размер требования о взыскании пени, ссылаясь на изменение с 01.01.2012 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:1036 (40 683 302 руб. 86 коп.) в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области" (далее - Приказ N 36-п).

Решением Арбитражного суда Омской области от 12.02.2013 по делу N А46-31108/2012 с ООО "Фестиваль" в пользу ГУЗР Омской области взыскано 357 639 руб. 19 коп., в том числе 322 562 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 35 077 руб. 06 коп. пени. С ООО "Фестиваль" в доход федерального бюджета взыскано 10 152 руб. 78 коп. государственной пошлины.

Возражая против принятого судом решения, ООО "Фестиваль" в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. При этом ответчик указывает, что для расчета арендной платы должна применяться кадастровая стоимость, равная рыночной стоимости (23 089 000 руб.), установленная решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 08.02.2012 N 10.

Положения пункта 1, 3 Приказа N 36-п применяются только с 01.01.2012. Вывод суда о возможности выбора кадастровой стоимости по соглашению сторон необоснован, поскольку применяется только та стоимость, которая содержится в государственном кадастре недвижимости.

До начала судебного заседания от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поступило письменное ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором он просит заменить истца - Главное управление по земельным ресурсам Омской области на его процессуального правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Кроме того, представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска поддержал ходатайство о процессуальном правопреемстве.

В обоснование ходатайства Департамент имущественных отношений Администрации города Омска ссылается на то, что в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.

В Омской области был принят Закон Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области", в соответствии со статьей 6 которого органы местного самоуправления вправе по отношению к расположенным на территории города Омска земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаться только теми из них, которые предоставляются для размещения временных объектов, для ведения дачного хозяйства и садоводства. Распоряжение всеми остальными участками осуществляет специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области - Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) (пункт 6.1 статьи 5 данного закона).

Законом Омской области от 06.12.2012 N 1496-ОЗ "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" определено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления, ГУЗР Омской области утратило данные полномочия. Указанный закон вступил в силу с 11.02.2013.

Губернатором Омской области издан Указ от 07.02.2013 N 17 о ликвидации ГУЗР Омской области.

Представитель ООО "Фестиваль" с удовлетворением ходатайства согласен.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции удовлетворил его.

Из приложенного к ходатайству постановления Администрации города Омска от 06.02.2013 N 120-п о мероприятиях по реализации Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" следует, что с 11.02.2013 мероприятия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утверждённым решением Омского городского Совета от 26.10.2011 N 452, предусмотрено, что полномочиями по распоряжению неразграниченными землями обладает в настоящее время Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны её правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

При изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции на основании статьи 48 АПК РФ произвел замену истца - ГУЗР Омской области на его процессуального правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент).

Представитель ООО "Фестиваль" поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Пояснил, что сведения, указанные в государственном кадастре недвижимости, являются не менее нормативными, чем положения Приказа N 36-п. О размере арендной платы разногласия отсутствуют, но не решен вопрос с какого времени применять кадастровую стоимость.

Представитель истца высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить её без удовлетворения, решение суда - без изменения. Пояснил, что решение Комиссии не является нормативным актом, и без заключения дополнительного соглашения к договору аренды указанная в решении стоимость не может применяться.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на неё, выслушав явившихся представителей ответчика и истца, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ГУЗР Омской области (арендодатель) и ООО "Фестиваль" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-К-34-352, зарегистрированный Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2007, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 13518 кв.м, с кадастровым номером 55:36:110107:1036, местоположение которого установлено в 120 м южнее жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. 70 лет Октября, д. 20 в Кировском административном округе г. Омска, для строительства многоэтажного торгово-офисного центра.

Соглашением к договору аренды, зарегистрированным 26.08.2009, все права и обязанности по договору аренды перешли к новому арендатору - обществу с ограниченной ответственностью "Фестиваль" (пункт 2 соглашения).

В силу пунктов 2.1 и 2.3 договора аренды (в редакции соглашения, заключенного с ООО "Фестиваль") величина арендной платы в месяц установлена сторонами исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2008 - 182 128 960 руб. 26 коп. в размере 75 887 руб. 07 коп. Арендатор обязался перечислять арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 5.2 договора аренды (в редакции соглашения, заключенного с ООО "Фестиваль") предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты арендодателю пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В дальнейшем, соглашением к договору аренды земельного участка N ДГУ-К-34-352, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 17.03.2010, величина арендной платы в месяц установлена сторонами в размере 303 548 руб. 27 коп.

Соглашение вступило в силу с даты государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2010.

В связи с несвоевременным исполнением обязанности по внесению арендной платы за период с февраля 2012 года по ноябрь 2012 года у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате.

Указанные выше факты ООО "Фестиваль" не оспариваются, однако, ответчик не согласен с размером взыскиваемой арендной платы.

Пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как правильно указал суд первой инстанции, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, и при определении размера платы не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.

Руководствуясь пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-03 "О регулировании земельных отношений в Омской области", подпунктами 8, 16, 17 пункта 8 Положения о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденного Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95, суд первой инстанции правильно установил, что ГУЗР Омской области является уполномоченным органом в сфере предоставления земельных участков в аренду, выступает стороной по договорам аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом случае в пункте 2.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Таким образом, стороны в договоре согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих порядок, размер и условия внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Изначально в приложении N 3 к договору определен расчет ежемесячной арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 14.06.2006 N 71-П ; кадастровая стоимость земельного участка площадью 13 518 кв. м составляла 64 217 394 руб., исходя из которой, применив формулу, стороны рассчитали размер ежемесячной арендной платы 17 935 руб. 41 коп.

Соглашением к договору аренды, зарегистрированным Управлением Росреестра по Омской области 26.08.2009, стороны изменили размер арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.07.2008 N 179-П "Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске" кадастровая стоимость данного земельного участка на 1 января 2008 года составила 182 128 960 руб. 26 коп., в связи с чем размер ежемесячной арендной платы - 303 548 руб. 27 коп. (л.д. 19-22).

Между тем, 26.09.2011 Министерством имущественных отношений Омской области издан Приказ N 36-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области", по которому кадастровая стоимость арендуемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:110107:1036 составляет 40 683 302 руб. 86 коп.

Указанный Приказ, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, вступил в силу с 01.01.2012, в связи с чем при расчете ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка учитывается кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2012 года, за который производится расчет арендной платы - в данном случае - по состоянию на 01.01.2012.

Таким образом, при расчете размера арендной платы с начала 2012 года подлежит применению кадастровая стоимость, утвержденная с 01.01.2012.

Кроме того, как указывалось ранее, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

При этом закон связывает изменение кадастровой стоимости с изданием нормативного правового акта органом исполнительной власти субъекта РФ.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 08.02.2012 N 10 свойствами нормативного правового акта не обладает.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.11.2007 N 48 существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: 1) издание в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом; 2) наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 08.02.2012 N 10 является ненормативным правовым актом, поскольку не отвечает признакам нормативного правового акта, а именно: не является общеобязательным, распространяется не на неопределенный круг лиц, а на конкретных субъектов, не направлено на урегулирование отношений иных лиц.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации. Документы, принимаемые комиссией, оформляются на бланке уполномоченного федерального органа по формам, установленным в приложении N 1 к настоящему Порядку (пункт 22).

Таким образом, Комиссия по характеру своей деятельности не осуществляет законодательные полномочия, а является правоприменителем.

Поскольку Приказ N 36-П, являющийся нормативным правовым актом, в порядке, предусмотренном статьей 48 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 195 Арбитражного процессуального кодекса РФ, статьей 253 Гражданского процессуального кодекса РФ, недействующим не признан, то он применяется к рассматриваемым правоотношениям.

Кроме того, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы.

Удовлетворив исковые требования ГУЗР Омской области в заявленном размере, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое изменению или отмене не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Фестиваль" оставляется без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в связи с отказом в её удовлетворении в соответствии со статей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 12.02.2013 по делу N А46-31108/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Произвести процессуальное правопреемство, заменив истца - Главное управление по земельным ресурсам Омской области на правопреемника - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Рябухина

Судьи

Е.Н. Кудрина Д.Г. Рожков