Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2013 г. N 11АП-5544/13

г. Самара

30 мая 2013 г.

Дело N А55-34983/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 мая 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузьминой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 - 23 мая 2013 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2013 года, принятое по делу N А55-34983/2012, судья Дегтярев Д.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (ОГРН 1026300967241), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (ОГРН 1066312051189), г.Самара,

о взыскании обеспечительного взноса (задатка) 890 970 руб. 60 коп., сервисного сбора 356 417 руб. 82 коп., стоимости неотделимых улучшений 1 083 664 руб. 29 коп., расходов на услуги представителя 25 000 руб.,

с участием в судебном заседании:

от истца - Абакаров Ш.М.о., представитель по доверенности от 01.04.2013 г., Андрианов Е.Л., представитель по доверенности от 01.04.2013 г.,

от ответчика - Соболева Ю.Ю., представитель по доверенности от 23.04.2013 г.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗИОН" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" о взыскании обеспечительного взноса 1 247 388 руб. 42 коп., стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 1 083 664 руб. 29 коп., расходов на услуги представителя 25 000 руб.

В обоснование требования истец указал, что стороны 06.03.2011 г. заключили предварительный договор аренды нежилых помещений, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор, однако основной договор аренды так и не был заключен, обязательства по предварительному договору истекли 06.03.2012 г.

ООО "Виктор и Ко Мега Парк" в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласилось, указало, что в соответствии с пунктом 5.1.2 предварительного договора произведенные арендатором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя без возмещения их стоимости арендатору. В силу условий договора обеспечительный взнос возвращается в течение 30 дней после подписания сторонами акта приема-передачи помещения, а также удаления имущества арендатора и отделимых улучшений из помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2013 года в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "ЗИОН" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Самарской области отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей просьбы истец в жалобе указал, что требование о возврате обеспечительного взноса (задатка) в размере 890 970 руб. 60 коп. и сервисного сбора за организацию открытия реконструированной части торгового комплекса и маркетинговую деятельность в размере 356 417 руб. 82 коп. соответствует правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 г. N 13331/09, а отказ в удовлетворении требования о взыскании расходов на неотделимые улучшения основан на ошибочном толковании условий пункта 5.1.2 предварительного договора.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 21.05.2013 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 23.05.2013 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представители истца Абакаров Ш.М.о. и Андрианов Е.Л. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивают по указанным в жалобе основаниям.

Представитель ответчика Соболева Ю.Ю. против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, считает решение суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта и принятия нового судебного акта об удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

06.03.2011 г. между ООО "Виктор и Ко Мега Парк" (арендодатель) и ООО "Зион" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N 1-122.

По условиям договора стороны оговорили обязательство заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) основной договор аренды помещения, расположенного в здании торгового комплекса, в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим предварительным договором. При этом основной договор аренды помещения подписывается сторонами в течение 15 рабочих дней с даты предоставления арендодателем арендатору документов, необходимых для заключения основного договора аренды помещения. В случае, если к дате начала аренды арендодателем по независящим от него обстоятельствам не будут получены документы, необходимые и достаточные для заключения и государственной регистрации основного договора аренды у арендатора возникает право пользования помещением на условиях краткосрочного договора аренды помещения, который должен быть подписан не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом центре для посетителей.

Предметом будущего основного договора аренды являются помещения, общей площадью ориентировочно 99 кв.м., расположенного на 1 этаже торгового комплекса в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г.Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина, границы которого указаны на плане помещения. Помещение передается в аренду для осуществления арендатором коммерческой деятельности под торговой маркой (товарным знаком) "GEOX".

Дата открытия реконструированной части торгового комплекса для посетителей - 01.08.2011 г., но в любом случае не позднее даты открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей.

Дата открытия магазина арендатора в торговом комплексе для доступа посетителей не позднее 01.08.2011 г.

Разделом 3 договора стороны согласовали обеспечение исполнения обязательств по договору:

В силу пункта 3.1.1 договора арендатор в течение 10 дней после подписания предварительного договора перечисляет на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос/задаток в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы и стоимости операционных услуг за два месяца, который является гарантией исполнения обязательств арендатора по настоящему предварительному договору.

В силу пункта 3.1.2 договора арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора перечисляет арендодателю аванс в размере месячной арендной платы.

Перечисленный аванс по условиям предварительного договора засчитывается арендодателем в качестве неустойки в случае отказа арендатора от заключения основного/краткосрочного договора, в иных случаях - в соответствии с условиями основного/краткосрочного договора.

В силу пункта 3.4 арендатор в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора единовременно перечисляет арендодателю сумму сервисного сбора за организацию открытия реконструированной части торгового комплекса и маркетинговую деятельность на основании выставленного счета в размере 101,7 у.е. за 1 кв.м. помещения.

Согласно пункту 3.5 на сумму уплаченного обеспечительного взноса/задатка и аванса не начисляются и не подлежат уплате арендодателем арендатору проценты в соответствии со статьями 395 и 823 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны договорились нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по предварительному договору аренды в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Пунктом 6.5 договора определено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендатора в случае если арендодатель нарушит дату открытия более чем на 60 дней при условии надлежащего выполнения арендодателем всех обязательств по настоящему договору. В этом случае арендодатель возмещает арендатору документально подтвержденные расходы по выполненным работам арендатора, а также иные документально подтвержденные расходы арендатора, возвращает сумму обеспечительного взноса и аванса и уплачивает на эту сумму проценты, начисленные по ставке рефинансирования Банка России за период с даты возникновения обязательства по возврату сумм.

Стороны также вправе расторгнуть договор по взаимному согласию, при этом, если стороной - инициатором расторжения договора является арендодатель, сумма обеспечительного взноса/задатка и сервисного сбора, уплаченного арендатором, возвращается арендатору (пункт 6.10.3. договора).

Исполняя условия договора ООО "Зион" перечислило в адрес ответчика обеспечительный взнос 890 970 руб. 60 коп., сумму сервисного сбора 356 417 руб. 82 коп. Данное обстоятельство подтверждено платежными документами и ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор за свой счет выполняет в помещении работы в соответствии с согласованным сторонами перечнем работ арендатора и дизайн-проектом помещения.

Пунктом 5.1 договора стороны согласовали, что арендатор после подписания акта доступа выполняет работы для приведения помещения в состояние, пригодное к эксплуатации и началу коммерческой деятельности. Согласно пункту 5.1.2 договора произведенные с согласия арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для помещения, по окончании действия арендных отношений переходят в собственность арендодателя без возмещения их стоимости арендатору.

Исполняя условия договора истец своими средствами произвел улучшения предоставленного ему объекта путем производства работ по устройству стеклянных перегородок, сети электроснабжения, монтажу системы автоматической сигнализации, системы речевого оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, системы автоматического пожаротушения, системы вентиляции, комплекс строительно-отделочных, электромонтажных работ. Общая стоимость выполненных работ 1 083 664 руб. 29 коп. оплачена истцом, факт производства работ, их стоимость, а также то, что в результате указанных работ в предоставленном истцу помещении были произведены существенные улучшения, которые в определенной мере улучшили свойства помещения, и не могут быть отделены от помещения без существенного вреда для помещения.

Из переписки сторон усматривается, что истец неоднократно просил ответчика предоставить информацию о возможности и сроках заключения основного договора аренды.

По акту от 31.05.2012 г. ООО "Зион" сдало, а ООО "Виктор и Ко Мега Парк" приняло нежилое помещение общей площадью 99 кв.м., расположенное на 1 этаже торгового комплекса в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе "КОСМОПОРТ" по адресу: г.Самара, Советский район, на пересечении ул. Дыбенко и ул. Ивана Булкина. При этом по состоянию инженерных коммуникаций и техническому состоянию арендодатель претензий к арендатору не имел.

28.06.2012 г. ООО "Зион" направило в адрес ответчика претензию, в которой потребовало перечислить истцу 2 331 052 руб. 71 коп., в т.ч. обеспечительный взнос 890 970 руб. 60 коп., сумму сервисного сбора 356 417 руб. 82 коп., а также неотделимые улучшения 1 083 664 руб. 29 коп.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Исходя из условий договора N 1-122 от 06.03.11г. (раздел 4 и пункт 5.2.) следует, что истец добровольно принял на себя обязательство по осуществлению монтажа и подключению всех коммуникаций в помещении с учетом предварительного согласования дизайн-проекта с арендодателем. Неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя и не подлежат возмещению.

Суд первой инстанции отверг довод истца со ссылкой на п.6.10.3. договора, поскольку данное условие регулирует последствия расторжения договора по инициативе арендодателя, тогда как предварительный договор сторонами не расторгался.

Кроме того, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что условиями предварительного договора предусмотрено, что обеспечительный взнос возвращается после подписания сторонами акта приема-передачи помещения, а также удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества, истец не представил доказательств удаления всего имущества и отделимых улучшений имущества из нежилого помещения общей площадью 99 кв.м., расположенного на первом этаже Торгово-развлекательного комплекса "Космопорт".

Однако, данные выводы суда не могут быть признаны обоснованными по следующим основаниям.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Из содержания договорных отношений между истцом и ответчиком усматривается, что срок действия предварительного договора истек, условиями договора было предусмотрено, что с инициативой о заключении основного договора обязан выступить ответчик (арендодатель), истец неоднократно обращался к арендодателю с просьбой предоставить информацию о возможности заключения основного договора, обращения истца оставлены ответчиком без ответа.

В судебном заседании представители истца указали, что ответчиком до настоящего времени так и не выполнены условия предварительного договора, а именно ответчик не подготовил комплект документов, на основании которых стороны могли бы заключить основной договор аренды нежилого помещения. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Ответчиком доказательств направления в адрес истца основного договора аренды помещения либо краткосрочного договора аренды помещения не представлено, представитель ответчика пояснила, что указанные документы в адрес истца не направлялись.

Таким образом, лицом, ответственным за неисполнение условий предварительного договора является не истец, а ответчик.

В связи с прекращением в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательств, предусмотренных предварительным договором, отсутствуют основания для удержания ответчиком денежных средств, перечисленных истцом по указанному предварительному договору, в связи с чем требование истца о взыскании обеспечительного взноса и суммы сервисного сбора подлежит удовлетворению.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.01.2010 г. N 13331/09, которое необоснованно отверг суд первой инстанции.

По существу обеспечительный взнос является денежной суммой, обеспечивающей интересы арендодателя в случае отказа арендатора от заключения договора аренды на условиях, согласованных сторонами при заключении предварительного договора аренды. Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. В тоже время возложение на истца ответственности за неисполнение ответчиком условий предварительного договора путем отказа истцу в удовлетворении требования о возврате обеспечительного взноса противоречит не только фактическим обстоятельствам дела, но и нормам действующего гражданского законодательства, статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, главе 60 того же кодекса.

Сходная позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.02.2013 г. N 13585/12.

Возражения ответчика против иска носят противоречивый характер. Утверждая, что предварительный договор заключен в отношении объекта, находящегося в стадии реконструкции и не введенного в эксплуатацию, ответчик указывает, что арендатор осуществлял в помещении коммерческую деятельность, не представляя указанному в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никаких доказательств. Рассматривать предварительный договор аренды как длящийся за пределами установленного законом срока в силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя, как и не имеется доказательств возникновения между сторонами фактических арендных отношений.

Арендодателем арендатору помещение для использования не передавалось, представленный ответчиком "акт доступа" не содержит дату его составления, характеристику помещения, переданного ответчиком истцу, при этом в акте вообще отсутствуют сведения о наличии в помещении пола, перекрытия, стен, инженерных коммуникаций, дверных (оконных) проемов, потолочных инженерных коммуникаций. Состояние помещения, доступ в которое по указанному акту был предоставлен ответчиком истцу не позволяет расценивать его как объект недвижимого имущества, поскольку сам объект, подлежащий в будущем сдаче в аренду, в натуре не существовал.

Ссылка ответчика на пункт 6.3 договора, как на основание для отказа в удовлетворении требований истца ввиду отказа истца от заключения основного или краткосрочного договора несостоятельна, поскольку в рамках действия предварительного договора от 06.03.2011 г. арендодатель не исполнил свои обязательства по направлению в адрес арендатора комплекта документов, необходимых для заключения основного или краткосрочного договора, и именно это обстоятельство послужило причиной того, что в течение срока действия предварительного договора основной договор так и не был заключен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Ограничения, установленные пунктом 5.1.2 договора в рассматриваемом деле применены быть не могут, поскольку арендные отношения по поводу аренды нежилого помещения между сторонами не возникли, а следовательно договорная оговорка о поступлении неотделимых улучшений в собственность арендодателя к возникшим правоотношениям неприменима.

Доказательств нахождения в помещении какого-либо имущества истца, в том числе и отделимых улучшений - не представлено. Возложение судом на истца обязанности доказывать отсутствие в переданном им ответчику помещении имущества истца противоречит статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции полагает необходимым отменить обжалованное решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в указанной выше части.

Истцом наряду с вышеуказанными было заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг представителя. Однако какие-либо доказательства, подтверждающие понесение истцом указанных расходов в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено, а поэтому в удовлетворении данного требование истцу следует отказать.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 14 марта 2013 года, принятое по делу N А55-34983/2012, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (ОГРН 1066312051189, г.Самара) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЗИОН" (ОГРН 1026300967241, г.Самара):

- обеспечительный взнос (задаток) 890 970 руб. 60 коп.,

- сервисный сбор 356 417 руб. 82 коп.,

- стоимость неотделимых улучшений 1 083 664 руб. 29 коп.

В удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату услуг представителя - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мега Парк" (ОГРН 1066312051189, г.Самара) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску 34 655 руб. 26 коп., по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко