Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. N 07АП-3272/13

г. Томск

31 мая 2013 г.

Дело N А02-1623/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24.05.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.05.2013.

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего судьи Д.Г. Ярцева

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия (извещен)

от ответчика: без участия (извещены)

от третьих лиц: ООО "Тулой" - Губа П.А., по доверенности от 26.11.2012 г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Тулой" (номер апелляционного производства 07АП-3272/13(1)) и крестьянского (фермерского) хозяйства "Амелия" в лице главы Щекина В.М. (номер апелляционного производства 07АП-3272/13(2)) на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04.03.2013 г. по делу N А02-1623/2012 (судья О.О. Новикова)

по иску Прокурора Республики Алтай

к Администрации муниципального образования Чемальский район и крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" в лице главы Щекина Виктора Михайловича

третьи лица: Министерство лесного хозяйства Республики Алтай, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай и ООО "Тулой"

о признании недействительным договора N 47/12 купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 г.

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Алтай (далее - Прокурор) обратился в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай (далее - ТУ Росимущества в РА) в Арбитражный суд Республики Алтай с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к Муниципальному образованию "Чемальский район", крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Амелия" (далее - К(Ф)Х "Амелия") и ООО "Тулой":

- о признании недействительным договора N 47/12 купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 г. с кадастровым номером 05:05:010303:149, заключенного между Администрацией Чемальского района и К(Ф)Х "Амелия";

- о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности К(Ф)Х "Амелия" на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149;

- о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 8 от 22.08.2012 г. с кадастровым номером 04:05:010303:149, заключенного между Щекиным В.М. и ООО "Тулой";

- о признании недействительной регистрации указанного договора и права собственности ООО "Тулой" на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010103:149;

- об обязании К(Ф)Х "Амелия" и ООО "Тулой" передать земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 Российской Федерации по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для сельского хозяйства (л.д. 5-13, т.5).

В обоснование своих требований истец указал, что 05.07.2012 г. между Администрацией Чемальского района Республики Алтай и К(Ф)Х "Амелия" был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, правый берег реки Катунь общей площадью 16 815 кв.м. (далее - земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149, спорный участок).

22.08.2012 г. между гр. Щекиным В.М. и ООО "Тулой" был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Ранее К(Ф)Х "Амелия" являлось арендатором спорного земельного участка, однако его использование по целевому назначению не осуществляло, соответственно в силу п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. у него не возникло права на выкуп данного земельного участка.

При этом по договору аренды предмет сторонами согласован не был, что свидетельствует о незаключенности договора аренды.

Кроме того, по данным Министерства лесного хозяйства РА лесной участок, расположенный в 185 квартале выдела N 12 Чемальского лесничества (каракольская лесная дача) правый берег р. Катунь севернее т/б "Катунь", на который зарегистрировано право собственности Российской Федерации, находится частично на земельном участке с кадастровым номером 04:05:010303:149, площадью 165815 кв.м., что подтверждает отсутствие у администрации Чемальского района полномочий на отчуждение участка лесного фонда, вошедшего в состав земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149.

В качестве правового обоснования своих требований Прокурор сослался на ст. 12, ст. 166, ст. 168, ст. 301 ГК РФ, ст. 6 и ст. 8 Лесного кодекса РФ.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Министерство лесного хозяйства Республики Алтай, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай и Щекина В.М.

Определением суда от 07.02.2013 г. требования Прокурора были разъединены (л.д. 42-45, т. 6).

В рамках дела N А02-1623/2012 рассматривается требование о признании недействительным договора N 47/12 купли-продажи от 05.07.2012 г. земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149, категория земель - сельскохозяйственного назначения, заключенный между муниципальным образованием Чемальский район и К(Ф)Х "Амелия".

По рассматриваемому требованию с учетом мнения Прокурора ответчиками по делу являются крестьянское (фермерское) хозяйство "Амелия" и муниципальное образование Чемальский район в лице Администрации как сторон оспариваемого договора.

Решением суда от 04.03.2013 г. (резолютивная часть объявлена 25.02.2013 г.) требования истца были удовлетворены, сделка по отчуждению земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149, находящегося по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, правый берег реки Катунь, севернее турбазы "Катунь", оформленная договором N 47/12 купли-продажи от 05.07.2012 г., подписанным между Администрацией Чемальского района и крестьянским (фермерским) хозяйством "Амелия", была признана недействительной (ничтожной)

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Тулой" и К(Ф)Х "Амелия" подали апелляционные жалобы, в которых просят его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование своей жалобы ООО "Тулой" указало, что иск не подлежал удовлетворению, поскольку прокурор обратился в интересах Российской Федерации как собственника земельного участка категории земель лесного фонда, однако по настоящему делу рассматривались исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, поэтому иск мог быть подан только в интересах муниципального образования Чемальский район; вывод суда о незаключенности договора аренды в связи с несогласованностью объекта аренды является не обоснованным, поскольку земельный участок, подлежащий передаче в аренду был определен 27.07.2001 г. в соответствии с действовавшими на тот момент нормативными актами (постановление Правительства РФ от 19.03.1992 г. N 177); соблюдение требования об индивидуализации земельного участка также подтверждает, по мнению апеллянта, то, что в кадастровых паспортах 2008-2009г.г. указано, что земельный участок передан в аренду по договору от 27.07.2001 г.; между сторонами договора аренды отсутствовали сомнения в определённости объекта аренды, в связи с чем по этому основанию договор не может быть признан незаключенным, что соответствует разъяснениям, данным в п. 15 Постановления N 73 Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г.; вывод суда о том, что муниципальное образование не вправе было отчуждать спорный земельный участок без осуществления регистрации права собственности на него является необоснованным; ссылка суда на нарушение при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка положений ст. 1 Закона Республики Алтай "Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай" является неправомерной.

В обоснование своей жалобы крестьянское (фермерское) хозяйство "Амелия" указало, что вывод суда о незаключенности договора аренды является необоснованным; суд не исследовал обстоятельства соблюдения процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда и регистрацию права федеральной собственности на земли лесного фонда без проведения кадастрового учёта и определения соответствующих границ лесного фонда.

Прокурор, ТУ Росимущества в РА и Министерство лесного хозяйства Республики Алтай представили письменные отзывы на апелляционные жалобы, в которых с доводами их подателей не согласились, просили оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле, за исключением ООО "Тулой", своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, иных письменных отзывов на апелляционные жалобы в материалы дела не поступило.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие их представителей, по имеющимся материалам дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Тулой" свои доводы требования по апелляционной жалобе поддержал в полном объеме, также посчитал обоснованными требования апелляционной жалобы крестьянского хозяйства "Амелия".

Заслушав представителя ООО "Тулой", исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменных отзывов на них, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 04.03.2013 г. в порядке ст. 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, 27.07.2001 г. между Администрацией Чемальского района (арендодатель) и крестьянским хозяйством "Амелия" в лице главы Щекина В.М. был подписан договор N 28 аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 17,2 гектара, согласно прилагаемой экспликации земель, для ведения крестьянского хозяйства.

Срок аренды стороны определили - 49 лет.

Согласно экспликации общая площадь земельного участка составляет 17,2 гектара, из них лесокустарников - 16,0 гектаров и других земель 1,2 гектара. К договору в качестве приложения составлен план земель, предоставляемых в аренду.

Земельный участок прошел кадастровый учет в июне 2008 году, ему присвоен кадастровый номер 04:05:010303:149 и он был отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается кадастровыми паспортами от 24.06.2008 г. и от 28.10.2009 г.

Согласно выписке из ЕГРП от 22.06.2012 г., 19.12.2008 г. в пользу Щекина В.М. было зарегистрировано ограничение (обременение) права аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:05:010303:149 (л.д. 126, т. 1).

Постановлением N 430-з Администрации Чемальского района от 05.07.2012 г. в собственность крестьянского (фермерского) хозяйства "Амелия" было решено предоставить за плату земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149 в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г. и п. 2 ст. 1.1 Закона Республики Алтай "Об особенностях регулирования правоотношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения в Республике Алтай".

Согласно договору N 47/12 купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 г. Администрация Чемальского района (продавец) обязалась передать в собственность крестьянскому хозяйству "Амелия" земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149.

03.08.2012 г. на основании данного договора купли-продажи за Щекиным В.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 04:05:010303:149, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 02-АВ N 237845 от 03.08.2012 г.

22.08.2012 г. между гр. Щекиным В.М. и ООО "Тулой" был заключен договор N 8 купли-продажи спорного земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРП от 19.10.2012 г. право собственности на спорный участок было зарегистрировано за ООО "Тулой" 11.09.2012 г.

Полагая, что договор N 47/12 купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 г. является недействительной сделкой, Прокурор обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные Прокурором требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец согласно ст. 52 АПК РФ вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органом местного самоуправления и того, что спорный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям закона, поскольку у крестьянского хозяйства права на выкуп спорного земельного участка не возникло.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных в том числе, органами местного самоуправления.

В п. 10 Постановления N 15 Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" от 23.03.2012 г., разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

С учетом исковых требований, заявленных Прокурором до вынесения судом определения от 07.02.2013 г., которым суд разъединил требования истца (л.д. 42-45, т. 6), доводы апелляционной жалобы о том, что Прокурор обратился в интересах не того публично-правового образования судом апелляционной инстанции не принимаются.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды N 28 от 27.07.2001 г. в силу указанных выше положений, действовавших и на дату подписания договора, подлежал государственной регистрации на момент его подписания сторонами и мог считаться заключенным только с момента его регистрации.

Договор аренды N 28 от 27.07.2001 г. был зарегистрирован 19.12.2008 г., то есть датой его заключения является 19.12.2008 г.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, ссылки ООО "Тулой" в своей апелляционной жалобе на то, что объект аренды был определен в соответствии с нормативными актами, действовавшими по состоянию на 27.07.2001 г., не принимаются.

Договор аренды N 28 от 27.07.2001 г. должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшим на 19.12.2008 г.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок прошел кадастровый учет в 2008 году до заключения договора аренды, ему присвоен кадастровый номер 04:05:010303:149, он отнесен к землям сельскохозяйственного назначения.

Однако, договор аренды от 27.07.2001 г. кадастрового номера земельного участка, иных характеристик, позволяющих идентифицировать земельный участок в соответствии с требованиями закона, не содержит, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что объект аренды сторонами договора аренды не определен.

Довод подателей апелляционных жалоб о том, что соблюдение требования об индивидуализации земельного участка подтверждается, тем, что в кадастровых паспортах 2008-2009г.г. указано, что земельный участок передан в аренду по договору N 28 от 27.07.2001 г., судом отклоняется за его несостоятельностью, поскольку указание в кадастровом паспорте о нахождении земельного участка в аренде не восполняет несогласованного в договоре аренды условия об объекте аренды.

Согласно разъяснениям, данным в п. 15 Постановления N 73 Пленума ВАС РФ "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 г., на которые ссылается апеллянт в жалобе, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Однако материалы дела не содержат доказательств фактического исполнения сторонами договора аренды, кроме того, оспаривают договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, не его стороны.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи спорного земельного участка был заключен на основании п. 4 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 г.

Согласно данному пункту переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Однако, учитывая то, что договор аренды N 28 от 27.07.2001 г. является незаключенным, оснований для приобретения крестьянским хозяйством спорного участка в собственность не имелось, следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что договор N 47/12 купли-продажи земельного участка от 05.07.2012 г. недействителен (ничтожен) на основании ст. 168 ГК РФ, является обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы крестьянского (фермерского) хозяйства относительно собственности РФ на земельный участок лесного фонда, перевода земель из земель сельскохозяйственного назначения в земли лесного фонда апелляционным судом не рассматриваются, с учетом обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела, после выделения требования Прокурора.

Иные доводы апелляционных жалоб оснований для отмены обжалуемого судебного акта так же не содержат.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции от 04 марта 2012 года по делу N А02-1623/2012 является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 110, ст. 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Алтай от 04 марта 2013 года по делу N А02-1623/2012 оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Судья

Д.Г. Ярцев