Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2013 г. N 05АП-4919/13

г. Владивосток

03 июня 2013 г.

Дело N А51-20440/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 28 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г. Владивостока, Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Муниципальная недвижимость"

апелляционные производства N 05АП-4919/2013, 05АП-4922/2013

на решение от 05.03.2013

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-20440/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Муниципальная недвижимость"

к обществу с ограниченной ответственностью "СВК", Управлению муниципальной собственности г. Владивостока

о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества,

при участии:

от Муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Муниципальная недвижимость": главный специалист 1 разряда правового управления Клеменчук М.С. - удостоверение N 2061 от 08.10.2007, доверенность от 09.01.2013 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока: главный специалист 1 разряда правового управления Клеменчук М.С. - удостоверение N 2061 от 08.10.2007, доверенность N 28/1-6709 от 28.11.2012 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями,

от ООО "СВК": адвокат Калмыкова Е.А. - удостоверение N 1522 от 12.03.2008, доверенность от 13.01.2013 сроком действия на три года со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Муниципальная недвижимость" (далее МУПВ "Муниципальная недвижимость", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчикам - обществу с ограниченной ответственностью "СВК" (далее ООО "СВК"), Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее УМС г. Владивостока) о внесении изменений в договор аренды от 01.11.2006 N 21 (далее - спорный договор аренды, договор от 01.11.2006) недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 90, заключенный между МУПВ "Муниципальная недвижимость" и ООО "СВК", в части: пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "За аренду указанного в п. 3.1 договора имущества "Арендатор" ежемесячно уплачивает "Арендодателю" арендную плату в сумме 112 736 руб., НДС не предусмотрен. Арендную плату вносить ежемесячно, не позднее последнего дня текущего месяца аренды. Налоги, предусмотренные действующим законодательством, оплачиваются "Арендатором" самостоятельно и в полном объеме".

Решением суда от 05.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, МУПВ "Муниципальная недвижимость" и УМС г. Владивостока обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалоб, изложенных в одном тексте, апеллянты указали на наличие оснований для внесения изменений в спорный договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), в частности в связи с существенным изменением цен на аренду недвижимого имущества; согласно отчёту по определению рыночной стоимости N 136 от 12.10.2012 стоимость права пользования нежилыми помещениями площадью 126,7 кв.м, расположенными по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 90, составляет 112 763 рубля в месяц; разница между арендной платой, определяемой в спорном договоре аренды, и ценой оценки составляет 103 765 рублей 64 копейки, следовательно, первоначальная цена в договоре от 01.11.2006 занижена в 12 раз по сравнению с рыночной ценой, что нарушает баланс интересов сторон спорной сделки; аналогичная позиция поддерживается арбитражной практикой (решение арбитражного суда Приморского края от 04.06.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.12.2008 по делу N А51-6764/2007).

В поступившем через канцелярию апелляционного суда отзыве на апелляционную жалобу ответчик - ООО "СВК", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению, сослался на то что всем доводам апеллянтов суд первой инстанции дал надлежащую оценку в обжалуемом решении; в силу принципа свободы договора стороны при заключении договора от 01.11.2006 согласовали размер арендной платы, который не должен быть изменён в результате увеличения рыночной стоимости за пользование недвижимым имуществом; УМС г. Владивостока уже обращалось в Арбитражный суд Приморского края с аналогичными требованиями, в удовлетворении которых решением суда от 28.07.2011 по делу N А51-3317/2011 было отказано; истец не доказал в порядке статьи 451 ГК РФ, что произошло существенное изменение условий, при которых необходимо вносить требуемые изменения в спорный договор аренды.

В судебном заседании представитель УМС г. Владивостока, МУП г.Владивостока "Муниципальная недвижимость" поддержал доводы апелляционных жалоб. Представитель ООО "СВК" на доводы апелляционных жалоб возразил, поддержал доводы отзыва.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела, пояснений сторон апелляционной коллегией установлено следующее.

Управление муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока (Управление) и МУПВ "Муниципальная недвижимость" (Предприятие) заключили договор об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения N ХВ-ПР-111 от 16.10.2006, по условиям которого на основании распоряжения начальника Управления от 13.10.2006 N 363 Управление передало по акту приема-передачи имущества от 16.10.2006, а предприятие приняло на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество, перечисленное в приложениях к актам приема-передачи на срок пять лет, для использования в целях обеспечения уставной деятельности предприятия. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно имеющимся в деле дополнительным соглашениям N 1 от 06.12.2006, N 2 от 06.10.2008, от 12.12.2011 в указанный договор вносились изменения.

Право хозяйственного ведения МУПВ "Муниципальная недвижимость" на нежилые помещения общей площадью 126,70 кв.м в здании (лит. А); номера на поэтажном плане: 1, 1а, 7, 7а, 7б, 8, 8а (XXII), этаж 1, назначение: административное, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, 90, зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выданным свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2007 серии 25-АА N 824381.

01.11.2006 МУПВ "Муниципальная недвижимость" (арендодатель) и ООО "СВК" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 21, по условиям которого арендодатель сдал на срок с 01.11.2006 по 31.12. 2016, а арендатор принял по акту приёма-передачи от 01.11.2006 в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, Океанский пр-т, д. 90, общей площадью 126,7 кв. м кв. м., в том числе нежилые помещения (N 1; 1а; 7;7а;7б; 8; 8а) площадью 126,7 кв.м. на 1 этаже (номера помещений приведены согласно экспликации от 12 декабря 2005 г.), для использования под административное. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер арендной платы по договору от 01.11.2006 составил 8 970 рублей 36 копеек, с учетом 18% НДС по 60 рублей за кв.м, которую арендатор выплачивает ежемесячно до 01 числа текущего месяца (пункт 3.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 16.05.2007 к договору от 01.11.2006, зарегистрированному в установленном законом порядке, стороны внесли следующие изменения: в пункте 1.1 договора исключены слова "для использования под административное"; в пункте 1.4 договора заменены слова "с согласия" на слова "без согласия"; пункт 1.5 договора изложен в редакции: "Срок действия договора устанавливается с 01.11.2006 по 31.12.2050"; глава 3 договора дополнена пунктом 3.4 в следующей редакции: "Размер арендной платы не может быть изменен в течение всего срока действия договора"; в пункте 5.2 главы 5 подпункт "в" - исключен.

Ссылаясь на то, что письмом от 15.11.2012 N 27 ответчик - ООО "СВК" отказался подписывать в досудебном порядке направленный ему истцом 25.10.2012 проект дополнительного соглашения от 22.10.2012 к договору аренды от 01.11.2006, в котором арендодателем было предложено внести в указанный договор спорные изменения, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив содержание положений договора аренды от 01.11.2006 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 16.05.2007, судом первой инстанции верно установлено, что спорный договор запрещает изменение арендной в течение всего срока его действия и не предусматривает порядок одностороннего изменения условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в силу пункта 4 указанной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В обоснование наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец ссылается на значительное изменение рыночного размера арендной платы за аналогичное имущество, что, по его мнению, подтверждается отчетом по определению рыночной стоимости N 136 от 12.10.2012.

Вместе с тем арендная плата установлена в договоре аренды в твердой сумме, доказательств того, что установленный договором размер арендной платы на момент заключения договора, дополнительного соглашения к нему соответствовал рыночному размеру арендной платы, в материалах дела не имеется.

Более того, заключая договор и продлевая дополнительным соглашением N 1 от 16.05.2007 срок его действия по 31.12.2050, стороны должны были прогнозировать экономическую ситуацию и разумно предвидеть рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, инфляционных процессов. Стороны не могли не осознавать, что за столь длительный промежуток времени может произойти изменение рыночных цен как на недвижимое имущество, так и стоимости права его аренды. Суд первой инстанции правильно исходил из того, что инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для изменения договора, предусмотренные статьей 451 ГК РФ.

Приведенные в жалобах ссылки на решение арбитражного суда Приморского края от 04.06.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.12.2008 по делу N А51-6764/2007, свидетельствующие, по мнению апеллянтов, о сложившейся судебной практике рассмотрения аналогичных споров, подлежат отклонению, поскольку содержание этих судебных актов не позволяет сделать однозначный вывод об аналогии рассмотренных споров.

Таким образом, выводы арбитражного суда первой инстанции по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, достаточны для отказа в удовлетворении исковых требований, и суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.03.2013 по делу N А51-20440/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка