Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2008 г. N КГ-А41/11884-07 При новом рассмотрении дела об обязании ответчика предоставить истцу в аренду земельный участок на время строительства жилого комплекса суду необходимо дать оценку доказательствам, касающимся выполнения истцом процедуры по выбору земельного участка, исследовать обстоятельства, касающиеся согласования места размещения, установить, каким документом подтверждается факт согласования, дать оценку условиям инвестиционного контракта, а также обсудить вопрос о привлечении к участию в деле третьего лица, поскольку инвестиционный контракт, на основании которого заявлен иск, является трехсторонним (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 февраля 2008 г. N КГ-А41/11884-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Домстрой-1" (далее - ООО "Домстрой-1") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Администрация) об обязании предоставить в аренду земельный участок площадью 2,8 га, расположенный по адресу: Московская обл., Пушкинский район, пос. Зеленоградский, ул. Шоссейная, на время строительства жилого комплекса.

Исковые требования заявлены на основании Инвестиционного контракта от 23.03.2005, заключенного сторонами, и ст.ст. 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением от 16.05.2007 Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением от 24.07.2007 Десятого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что условия п.п. 5.1.2, 5.1.6 инвестиционного контракта, содержащие обязательство ответчика заключить договор аренды земельного участка, являются ничтожными, так как не соответствуют ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на аукционах.

Признавая вывод суда первой инстанции об отказе в иске правильным, апелляционный суд исходил из того, что до 01.10.2005 не было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, а постановление Главы Пушкинского муниципального района МО N 118 от 06.02.06, которым был утвержден акт выбора и проект границ земельного участка общей площадью 2,8 га из земель п. Зеленоградский для многоэтажного жилищного строительства ООО "Домстрой-1", отменен постановлением Главы Пушкинского муниципального района МО от 02.05.06 N 933.

На принятые судебные акты ООО "Домстрой-1" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене как незаконных и необоснованных и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование своих доводов заявитель ссылается на неправильное истолкование судами обеих инстанций ст. 3 ФЗ РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации"; неправомерность применения ст. 30.1 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.10.2005 г., тогда как правоотношения, связанные с предоставлением земельного участка, возникли до вступления данной правовой нормы в силу; неприменение закона, подлежащего применению - ст. 310 ГК РФ.

Отзыв на кассационную жалобу ответчиком не представлен.

В заседание суда кассационной инстанции представитель истца не явился. О времени и месте судебного разбирательства истец извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Как видно из материалов дела и установлено судом, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Пушкинского района и ООО "Домстрой-1" (инвестор-застройщик) 23.03.2005 был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса многоквартирных домов, гаража-стоянки на 300 машиномест и отдельно стоящего здания детского сада на 120 мест (объект) на муниципальных земельных участках площадью: 1-ой очереди - 2,8 га, II-ой очереди - 3,0 га, расположенных по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Зеленоградский, ул. Шоссейная.

В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор-Застройщик обязался за счет собственных и/или привлеченных средств обеспечить строительство объекта по указанному адресу в объеме, определяемом градостроительной и проектной документацией, а Администрация - передать Инвестору - Застройщику согласно условиям Контракта в установленном порядке в течение 30 дней с момента подписания Контракта земельный участок и находящиеся на нем задания и сооружения, если иное не предусмотрено условиями настоящего контракта (п. 5.1.2) и по заявке Инвестора-Застройщика заключить договор аренды на земельный участок общей площадью 2,8 га на период строительства в месячный срок в установленном порядке (п. 5.1.6).

26.07.2006 г. ООО "Дострой-1" обратилось к Администрации с просьбой заключить договор аренды земельного участка для осуществления строительства объекта, согласно инвестиционному контракту.

Отказ Администрации со ссылкой на то, что с 01.10.2005 предоставление земельных участков может осуществляться только путем проведения аукциона, послужил основанием для предъявления настоящего иска.

Отказывая в иске, суды мотивировали свой вывод тем, что условия п.п. 5.1.2, 5.1.6 Инвестиционного контракта являются ничтожными, так как не соответствуют нормам Земельного Кодекса Российской Федерации (ст. 30.1), а также тем, что до 01.10.2005 г. не были выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства жилого комплекса, не было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в связи с чем согласно абз. 3 п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.

Суд также сослался на то, что постановление Главы Пушкинского муниципального района N 118 от 06.02.2006, утвердившие акт выбора и проект границ земельного участка было отменено постановлением Главы Пушкинского района от 02.05.06 N 933, не оспоренным и неотмененным в установленном законом порядке.

Между тем, согласно ст. 18 ФЗ от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ (в редакции от 18.12.2006 г.) "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", п. 2 ст. 16 настоящего закона, которым Земельный Кодекс Российской Федерации дополнен ст. 30.1 вступил в силу с 01.10.2005 г.

Данному закону не придано обратной силы.

В этой связи, в силу положений ст. 422 ГК РФ вывод суда первой инстанции о ничтожности условий пп. 5.1.2, 5.1.6 инвестиционного контакта не может быть признан соответствующим закону.

Апелляционным судом не принято во внимание то обстоятельство, что согласно ФЗ от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения вышеназванного абзаца п. 15 ст. 3 распространяются на правоотношения, возникшие с 01.10.2005 г., тогда как из материалов дела усматривается, что правоотношения сторон возникли ранее.

Судом не приняты во внимание и не оценены доказательства, свидетельствующие о проведении процедур по выбору земельного участка и согласованию места размещения объекта: акт о выборе земельного участка под многоэтажную застройку от 23.11.2004 г. (л.д. 8), проект границ земельного участка под много этажную застройку (л.д. 9-10), решение комиссии по земельным вопросам от 24.11.2004 г.

Судом не дана также оценка доводам истца о нарушении Администрацией условий Инвестиционного контракта при наличии содержащихся в п.п. 5.1.2, 5.1.6 обязательств последней.

При изложенном, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене на основании ст. 288 АПК РФ, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ оценить представленные в дело доказательства, в том числе касающиеся выполнения истцом процедуры по выбору земельного участка, исследовать обстоятельства, касающиеся согласования места размещения, для чего установить каким документом подтверждается факт согласования в соответствии с требованиями ЗК РФ, дать оценку условиям инвестиционного контракта, содержащим обязательство Администрации предоставить земельный участок под строительство, с учетом установленного и требований закона сделать вывод о наличии (или отсутствии) у Администрации обязанности предоставить земельный участок в аренду под жилищное строительство, а также обсудить вопрос о привлечении к участию в деле Министерства строительного комплекса Московской области, поскольку инвестиционный контракт, на основании которого заявлен иск, является трехсторонним, и в соответствии с требованиями ст. 15 АПК РФ принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 16.05.2007 Арбитражного суда Московской области и постановление от 24.07.2007 Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-3557/07 - отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.