Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2013 г. N 11АП-5231/13

гор. Самара

10 июня 2013 г.

Дело N А55-32854/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 06 июня 2013 года.

В полном объеме постановление изготовлено 10 июня 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Головихиным А.В.,

рассмотрев 04 - 06 июня 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 года, принятое по делу N А55-32854/2012 (судья Шабанов А.Н.)

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области (ОГРН 1026303779996), 446140, Самарская область, с. Красноармейское, ул. Центральная, 12

к Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" (ОГРН 1086315012640), 443030, Самарская область, гор. Самара, ул. Рабочая, д. 15

о взыскании 18 030 руб. 89 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика - Шалимов А.Ю., представитель по доверенности N 02/13 от 10.04.2013.

Установил:

Истец - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к ответчику - Закрытому акционерному обществу "Волгастрой" о взыскании 18 030 руб. 89 коп., в том числе задолженность по арендной плате в размере 17 038 руб. 26 коп., неустойка (пени) в размере 992 руб. 63 коп., на основании договора аренды земельного участка N 142 от 15 сентября 2011 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 года суд исковые требования удовлетворил частично. Взыскал с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области 7 072 руб. 74 коп., в том числе задолженность в сумме 6 383 руб. 31 коп. и неустойку в сумме 689 руб. 43 коп. В остальной части иска суд отказал. Кроме того, суд взыскал с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 784 руб. 52 коп.

Заявитель - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном размере, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 06 июня 2013 года до 11 час. 05 мин. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru.

После перерыва стороны в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области, как арендодателем, и Закрытым акционерным обществом "Волгастрой", как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка N 142 от 15 сентября 2011 года сроком на 18 месяцев (с 15 сентября 2011 года по 14 марта 2013 года), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 63:25:0906007:97, находящийся по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, пос. Кировский, ул. Степная, д. 11, кв. 1, под проектирование и строительство одноэтажных жилых домов из смежных жилых блоков каркасно-панельной конструкции высокой заводской готовности, площадью 1 296 кв.м.

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке и в порядке, предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Земельный участок площадью 1 296 кв.м был передан ответчику по Акту приема-передачи от 15 сентября 2011 года.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.

Как указано в п. 3.1 договора аренды земельного участка N 142 от 15 сентября 2011 года, размер арендной платы составляет 20 200 руб. в год., и в соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа квартала, следующего за расчетным.

Истец указывает, что в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка N 142 от 15 сентября 2011 года, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним, согласно расчета истца, с учетом частичной оплаты, за период с 15 сентября 2011 года по 30 сентября 2012 года образовалась задолженность в сумме 17 038 руб. 26 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 3.6 договора, в размере 0,06 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки за период с 15 сентября 2011 года по 18 сентября 2012 года в сумме 992 руб. 63 коп.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Следовательно, после введение объекта в эксплуатацию, земельный участок считается используемым для его эксплуатации, а не для строительства.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 63015305-04 от 22 марта 2012 года, Закрытым акционерным обществом "Волгастрой" было завершено строительство части одноэтажного жилого дома из смежных жилых блоков (квартира).

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен обществу с целевым назначением: для жилой застройки.

Передача жилого дома означает исполнение обществом обязательства в части их строительства, для чего ему и был предоставлен в аренду земельный участок, то есть достижение цели договора и исчерпание арендного правоотношения в соответствующей части.

Сдача дома в эксплуатацию, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет определить, в какой именно части арендное правоотношение не может далее исполняться сторонами по независящим от них причинам.

Следовательно, общество перестало быть пользователем участка, в данной части, которую можно определить, обязательства по арендному пользованию и уплате арендных платежей прекращены невозможностью исполнения договора аренды, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме этого, в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, в ходящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Такой специальной нормой является положение пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором закреплено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В виду изложенного, ответчик, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартиры в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома. Договор аренды земельного участка N 142 от 15 сентября 2011 года считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прекращение договора аренды влечет прекращение обязательств арендатора по внесению арендной платы и соответственно правомочий арендодателя на ее взыскание. Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца по взысканию арендной платы после 22 марта 2012 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции нашел обоснованным требование истца о взыскании арендной платы за период с 15 сентября 2011 года по 21 марта 2012 года, исходя из буквального расчета распределения арендной платы по срокам уплаты, представленного истцом, в сумме 6 383 руб. 31 коп., а в остальной части арендная плата начислена необоснованно и взысканию не подлежит.

Поскольку у суда первой инстанции отсутствовали основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд посчитал размер начисленной истцом неустойки обоснованным, при этом, учитывал, что истцом не верно определен размер взыскиваемых арендных платежей, неустойка за период с 10 января 2012 года по 18 сентября 2012 года составила сумму 689 руб. 43 коп., а в остальной части истцу в иске отказал.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что согласно муниципального контракта N 0142300036211000077 от 21 ноября 2011 года застройщик (ЗАО "Волгастрой"), имеющий на праве аренды земельные участки и привлекающий денежные средства Участника долевого строительства (Муниципального образования муниципального района Красноармейский Самарской области) в соответствии с действующим законодательством РФ для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома на основании разрешений на строительство N RU 63015305-66, N RU 63015305-67, N RU 63015305-68, N RU 63015305-69, N RU 63015305-70, N RU 63015305-71, N RU 63015305-72, N RU 63015305-73 от 25 октября 2011 года, выданных отделом архитектуры Администрации муниципального района Красноармейский Самарской области, обязуется в соответствии с проектной документацией в предусмотренный Контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить малоэтажные многоквартирные жилые дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве не менее 8 квартир Участнику долевого строительства.

По акту приема-передачи от 05 июля 2012 года квартира была передана Участнику долевого строительства.

В данном случае в результате исполнения ответчиком обязательства по муниципальному контракту N 0142300036211000077 от 21 ноября 2011 года с 05 июля 2012 года пользователем спорного земельного участка стало Муниципальное образование муниципальный район Красноармейский Самарской области, то есть имеется совпадение арендодателя и арендатора в одном лице.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано в части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции расценивает акт приема-передачи квартиры как акт приема-передачи земельного участка.

Следовательно, при передаче квартиры от Закрытого акционерного общества "Волгастрой" к Муниципальному образованию муниципальный район Красноармейский Самарской области, муниципальное образование приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого квартирой, то есть многоквартирным домом и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их арендатор.

Таким образом, задолженность по арендной плате, с учетом частичной оплаты в размере 4 040 руб., должна быть взыскана с арендатора - Закрытого акционерного общества "Волгастрой" за период с 15 сентября 2011 года по 05 июля 2012 года в размере 12 279 руб. 28 коп., то есть до момента подписания акта приема-передачи квартиры.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика, с учетом частичного отказа, неустойку в размере 992 руб. 63 коп.

Между тем, поскольку судом апелляционной инстанции установлена задолженность в размере 12 279 руб. 28 коп., то размер неустойки должен быть рассчитан с учетом установленной задолженности за период с 15 сентября 2011 года по 18 сентября 2012 года в размере 968 руб. 66 коп.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о необходимости снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке его исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, в то же время она не может являться способом обогащения кредитора.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Также в информационном письме от 14 июля 1997 года N 17 "Обзор применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В целях соблюдения баланса интересов сторон, с учетом размера долга, продолжительности периода начисления неустойки и возможных финансовых потерь для каждой из сторон, суд считает, что заявленная истцом сумма неустойки соразмерна последствиям нарушения ответчиком договорных обязательств, в связи с этим оснований для снижения неустойки не имеется.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Из материалов дела следует, что ответчик в обоснование доводов о необходимости снижения размера неустойки в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил соответствующих доказательств.

Поскольку в договоре установлена неустойка в размере 0,06 % в день, а ставка рефинансирования ЦБ РФ 0,02 % в день, а исходя двух кратной ставки рефинансирования ЦБ РФ - 0,04 %, суд апелляционной инстанции считает необходимым отказать в удовлетворении заявления ответчика о необходимости снижения размера неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 года, принятое по делу N А55-32854/2012 - изменить, принять по делу новый судебный.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 28 марта 2013 года, принятое по делу N А55-32854/2012 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области удовлетворить частично.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Красноармейский Самарской области 13 247 руб. 94 коп., в том числе 12 279 руб. 28 коп. -основного долга и 968 руб. 66 коп. - пени.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества "Волгастрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 1 469 руб. 48 коп.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ю. Николаева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев