Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2013 г. N 03АП-628/13

г. Красноярск

03 июня 2013 г.

Дело N А74-5154/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Споткай Л.Е.,

судей: Магда О.В., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.

при участии:

от некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства": Шершнева М.А., представителя по доверенности от 31.01.2013 N 01/13;

от общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства": Шершнева М.А., представителя по доверенности от 05.02.2013,

от общества с ограниченной ответственностью "Мастер": Степанова М.В., директора на основании решения от 26.06.2001, Олейникова А.Ю., представителя по доверенности от 26.08.2012 (до перерыва),

без участия сторон (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

заявление общества с ограниченной ответственностью "Мастер" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия о признании действий незаконными

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (ИНН 1903001293, ОГРН 1021900696520; далее также участник) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия (ИНН 1901065258, ОГРН 1041901024440; далее также ответчик) по государственной регистрации расторжения договора от 03.05.2007 N 1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы народов, 52, в г.Абакане, между обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" и обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье".

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (ИНН 1901076399, ОГРН 1061901038836; далее также застройщик), некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" (ИНН 1901037287, ОГРН 1021900528297), гражданка Пичугина Ольга Валентиновна (далее также Пичугина О.В.).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 декабря 2012 года заявление общества с ограниченной ответственностью "Мастер" удовлетворено. Суд признал незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия по государственной регистрации расторжения договора N 1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы народов, 52, в г.Абакане в силу их несоответствия статьям 17, 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью "Мастер" 4000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 декабря 2012 года по делу N А74-5154/2012 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в виду следующего:

- в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации", пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 433, пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации цена договора, срок и порядок её уплаты являются существенными условиями договора, соглашение N 1 к договору считается заключенным с момент его государственной регистрации и до указанного момента изменения по порядку оплаты, не являются вступившими в силу. В случае уклонения застройщика от государственной регистрации участник вправе был обратиться с требованием о регистрации сделки;

- из смысла главы 52 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" обладала полномочиями по действию как самостоятельно, от своего имени, так и в интересах принципала для достижения цели, предусмотренной агентским договором, по договору от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ агенту предоставлен комплекс юридических и фактических полномочий в отношении предмета договора, эксклюзивные права в отношении него, что подразумевает осуществление любых действий в соответствии с предметом договора, в том числе расторжение договора. Некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства", обращаясь за государственной регистрацией расторжения договора, ссылалась на агентский договор.

Некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" также обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Мастер" по следующим основаниям:

- решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу N А74-3469/2011 не является преюдициальным для настоящего дела в виду субъектного состава лиц, участвующих в настоящем деле. В рамках дела N А74-545/2012 соглашение от 1 февраля 2012 года о расторжении агентского договора от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ не являлось предметом исследования;

-в тексте уведомления от 10 октября 2012 года N 112 указано, что некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" действует на основании агентского договора от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ и нотариально удостоверенной доверенности;

- суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание представленный в материалы дела оригинал соглашения о расторжении договора от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ, содержащий текст, отличный от текста копии, представленной обществом с ограниченной ответственностью "Мастер", и доказательства исполнения сторонами названного договора в течение всего 2012 года. В силу пунктов 3, 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия документа не может быть надлежащим доказательством по делу при наличии подлинника с иным содержанием. Представленная обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" копия не заверена надлежащим образом.

Иные доводы апелляционной жалобы некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства" аналогичны доводам апелляционной жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия.

В Третий арбитражный апелляционный суд также обратилось с апелляционной жалобой лицо, не привлечённое к участию в деле - общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" (ИНН 1901095779, ОГРН 1101901002664), ссылаясь на нарушение его прав и законных интересов решением суда первой инстанции по настоящему делу.

По мнению общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства", поскольку после государственной регистрации расторжения договора от 3 мая 2007 года N 1 была произведена государственная регистрация нового договора долевого участия в отношении нежилого помещения площадью 358,8 кв.м. на первом и цокольном этажах жилого дома по пр. Дружбы народов 52 в г. Абакане - от 12 ноября 2012 года N 52-М с обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства", а договор от 23 ноября 2012 года уступки прав по договору участия в долевом строительстве от 12 ноября 2012 года N 52-М между обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" и гр. Пичугиной О.В. в настоящее время не заключен, в связи с приостановлением его государственной регистрации; решение суда по настоящему делу принято непосредственно в отношении прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства". Обжалуемый судебный акт создает препятствия для реализации заявителем прав и надлежащего исполнения обязанности по отношению к Пичугиной О.В., а также к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное жилье".

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2013 года апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия, некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства" и общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" приняты к производству, рассмотрение жалоб назначено на 15 марта 2013 года.

Определением от 15 марта 2013 года судебное разбирательство отложено на 29 марта 2013 года.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорное нежилое помещение является предметом договора долевого участия в строительстве от 3 мая 2007 года N 1, заключенного обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" (т.1, л.д. 15), а также является предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 52-М от 12 ноября 2012 года, заключенного некоммерческой организацией "Республиканский фонд жилищного строительства, действующей от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" (участник долевого строительства). Факт государственной регистрации договора долевого участия N 52-М от 12 ноября 2012 года документально подтвержден.

В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт, могут быть привлечены к участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

Поскольку судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" - лица, не привлеченного к участию в деле, суд апелляционной инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 29 марта 2013 года перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, рассмотрение дела назначено на 12 апреля 2013 года. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" (ИНН 1901095779, ОГРН 1101901002664).

В составе суда произведена замена судьи Петровской О.В. на судью Магда О.В., в связи с отпуском судьи Петровской О.В. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела началось сначала.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества с ограниченной ответственностью "Мастер" поддержал требование в полном объёме по основаниям, указанным в заявлении. Просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия о государственной регистрации расторжения договора N 1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы народов, 52, в г.Абакане, между обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" и обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье".

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" возразил против удовлетворения заявления, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление, указал на законность проведённой государственной регистрации.

Ответчик, третьи лица (общество с ограниченной ответственностью "Доступное жилье", Пичугина Ольга Валентиновна) надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской (распечатка интернет страницы с официального сайта арбитражного суда о публикации судебного акта), в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле.

В судебном заседании 31 мая 2013 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлялся перерыв до 12 часов 25 минут 03.06.2013 года. Об объявленном перерыве судом сделано публичное извещение путем размещения информации на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено без участия представителей сторон.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" (участником) и обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (застройщиком) 03.05.2007 заключён договор долевого участия в строительстве N 1, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок ( Ш квартал 2008 года) построить 5-7-10 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта, расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52, этап строительства - I очередь на земельном участке площадью 13052 кв.м. с кадастровым номером 19:01:010107:0055, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства - нежилое помещение, состоящее из двух помещений, расположенных на первом и цокольном этажах жилого дома, общей площадью 358,8 кв.м. (объект). В свою очередь участник обязуется передать денежные средства застройщику в размерах, порядке и на условиях, предусмотренных договором, принять объект строительства после ввода его в эксплуатацию.

По условиям договора застройщик принял на себя обязательство направить участнику уведомление в течение трёх календарных дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию о необходимости подписания акта передачи объекта участнику (пункт 4.1.4 договора).

Стоимость объекта определена пунктом 2.1 договора и составляет 9 687 600 рублей (в том числе НДС 1 477 769 рублей 49 копеек).

Пунктом 2.3 договора предусмотрен следующий график оплаты:

- 2 906 280 рублей - 30% стоимости объекта в день подписания сторонами настоящего договора;

- 2 260 440 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия пятого этажа жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения кровли жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия цокольного этажа пристроенной части жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения перекрытия пристроенной части первого этажа жилого дома;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения штукатурных работ первого и цокольного этажей объекта;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения теплового контура объекта;

- 565 110 рублей - в течение 7 календарных дней после выполнения системы отопления объекта;

- 1 130 220 рублей - в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию. Согласно регистрационной надписи договор от 03.05.2007 N 1 зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.06.2007, номер регистрационной записи 191900/019/2007-456.

24 июля 2008 года ООО "Доступное жилье" и ООО "Мастер" подписали соглашение N 3 к договору N 1 долевого участия от 03.05.2007, пункт 2.3 договора изложен в новой редакции: оплата по договору производится согласно следующего графика:

- первый взнос - 4 506 280 рублей в срок до 01.09.2007,

- второй взнос - 5 181 320 рублей в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно пункту 8.2. договора основанием для расторжения настоящего договора в одностороннем порядке по инициативе участника является наличие обстоятельств, предусмотренных частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Письмом от 22.10.2012 N 01/067/2012-150 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия отказало обществу с ограниченной ответственностью "Мастер" в государственной регистрации дополнительного соглашения N3 от 24.07.2008.

Жилой дом (без встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта), расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52, введён в эксплуатацию на основании разрешения N RU 19301000-2012055 от 31.12.2010. Соответственно, помещения, подлежащие передаче обществу с ограниченной ответственностью "Мастер", не сданы в эксплуатацию и не переданы обществу.

Из пунктов 1.1, 1.2 агентского договора от 09.06.2011 N 3-ДЖ следует, что некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" (агент), для реализации проекта по созданию объекта "5-7-10 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта, расположенный по адресу: г.Абакан, проспект Дружбы Народов, 52" действует от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (принципал), принимает на себя обязательство осуществлять функции заказчика-застройщика, в том числе, но не ограничиваясь: представлять интересы принципала в процессе строительства, совершать комплекс фактических и юридических действий, направленных на заключение договоров участия в долевом строительстве. В силу пункта 1.3 агенту предоставлены эксклюзивные права

Согласно нотариально удостоверенной доверенности от 17.07.2012 за рег. N 6-6626 ООО "Доступное жилье" уполномочило некоммерческую организацию "Республиканский фонд жилищного строительства" представлять интересы общества во всех организациях и учреждениях по всем вопросам, связанным с осуществлением строительства и вводом в эксплуатацию, в том числе, спорного объекта строительства, для чего предоставило право осуществлять все юридические значимые действия, а именно: заключать соглашения о расторжении ранее заключенных договоров. Доверенность выдана сроком на один год с правом передоверия.

Как следует из нотариально удостоверенной доверенности от 18.07.2012 за рег. N 7-6676, выданной на срок по 16.07.2013 в порядке передоверия некоммерческой организацией "Республиканский фонд жилищного строительства", Шершнев М.А. представляет интересы ООО "Доступное жилье" во всех организациях, учреждениях Республики Хакасия. Доверенность содержит все полномочия, указанные в доверенности от 17.07.2012 N 6-6626.

Уведомлением от 13.08.2012 N 93 некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства", действующая от имени и за счет общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (застройщик) на основании агентского договора от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ и доверенности от 17 июля 2012 года N 6-6626 сообщила обществу с ограниченной ответственностью "Мастер" о его задолженности в размере 5 171 320 рублей с предложением заплатить указанную сумму до 30.09.2012. В качестве последствий неуплаты указанной суммы указано на расторжение договора в одностороннем порядке. Уведомление получено истцом 22.08.2012 согласно почтовому уведомлению.

Уведомлением от 10.10.2012 некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства" сообщила обществу с ограниченной ответственностью "Мастер" о расторжении договора долевого участия в строительстве жилого дома от 03.05.2007 N 1 в одностороннем порядке с 10.10.2012.

Действуя на основании доверенностей от 17.07.2012 N 6-6626 и от 18.07.2012 N 7-6676, Шершнев М.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Хакасия с заявлением о внесении в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.05.2007 N 1, представив в Управление уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 10.10.2012, опись вложения в ценное письмо со штампом органа связи от 19.11.2012.

Уведомлением от 11.10.2012 N 01/072/2012-306 Управление Росреестра по Республике Хакасия сообщило обществу с ограниченной ответственностью "Мастер" о поступлении заявления представителя общества с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" Шершнева М.А. о внесении записи в реестр о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1 в связи с отказом от договора в одностороннем порядке.

Согласно справке от 29.05.2013 N 08-33-293/13 государственная регистрация расторжения договора от 03.05.2007 N1 произведена Управлением Росреестра по Республике Хакасия 30.10.2012.

Заявитель полагая, что действия Управления Росреестра по Республике Хакасия по государственной регистрации расторжения договора N 1 долевого участия в строительстве 5-7-10 этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы народов, 52, в г.Абакане, между обществом с ограниченной ответственностью "Мастер" и обществом с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" являются незаконными и нарушают права и законные интересы общества с ограниченной ответственностью "Мастер" обратился в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц входят следующие обстоятельства:

1) несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Апелляционная инстанция полагает, что Управление доказало законность оспариваемых действий, а общество с ограниченной ответственностью "Мастер" не подтвердило нарушение своих прав государственной регистрацией расторжения договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1 исходя из следующих оснований.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного Закона.

В пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неисполнении участником долевого строительства требования о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При этом согласно приведённой норме застройщик обязан направить предупреждение о необходимости исполнения обязательства и уведомление об отказе от исполнения договора по почтовому адресу, указанному участником долевого строительства.

Как следует из материалов дела, между истцом и третьим лицом (ООО "Доступное жилье") был заключен договор долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1. По условиям указанного договора стоимость объекта строительства составляет 9 687 600 рублей и подлежит оплате истцом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Доступное жилье" в соответствии с графиком платежей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что оплата цены договора на момент его расторжения осуществлена частично в размере 4 506 280 рублей. Размер неисполненных обязательств ООО "Мастер" в части оплаты по договору от 03.05.2007 N 1 составляет 5 181 320 рублей.

В материалы дела представлено уведомление от 13.03.2012 N 93, которым некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства", действующая на основании агентского договора от 09.06.2011 N 3-ДЖ и доверенности от 17.07.2012 N 6-6626 предупредила ООО "Мастер" о необходимости погашения задолженности в срок до 30.09.2012. Уведомление получено истцом 22.08.2012 согласно почтовому уведомлению. Факт получения указанного уведомления истцом не оспаривается.

В своих пояснениях истец указывает, что в силу пункта 1 статьи 971 и пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования совершения каких-либо действий по сделке от контрагента принадлежит принципалу и соответственно только ему принадлежит право одностороннего расторжения договора в случае неисполнения контрагентом его требований по сделке.

При этом истец ссылается на то, что на момент направления требования о необходимости погашения им задолженности агентский договор от 09.06.2011 N 3-ДЖ был расторгнут.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанные доводы истца в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Полномочия некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства", как агента, действующего по поручению принципала ООО "Доступное жилье" от имени и за счет принципала, определены условиями агентского договора от 09.06.2011 N 3-ДЖ, согласно которому агент принимает на себя обязательство осуществлять функции заказчика-застройщика, представлять интересы принципала в процессе строительства, осуществлять комплекс, фактических и юридических действий, направленных на заключение договоров участия в долевом строительстве.

Кроме того, нотариально удостоверенной доверенностью от 17.07.2012 N 6-6626 ООО "Доступное жилье" уполномочило некоммерческую организацию "Республиканский фонд жилищного строительства" представлять интересы общества во всех организациях и учреждениях по всем вопросам, связанным с осуществлением строительства и вводом в эксплуатацию, в том числе спорного объекта строительства, для чего предоставило право осуществлять все юридические значимые действия, а именно заключать соглашения о расторжении ранее заключенных договоров.

Согласно части 3 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Таким образом, некоммерческая организация "Республиканский фонд жилищного строительства", действующая по поручению принципала ООО "Доступное жилье" от имени и за счет принципала вправе была требовать от истца совершения действий, направленных на погашения им задолженности по договору от 03.05.2007 N 1, а в случае отказа, требовать расторжения указанного договора в одностороннем порядке.

Суд также не находит оснований для признания агентского договора от 09.06.2011 N 3-ДЖ расторгнутым на момент направления агентом уведомлений ООО "Мастер", поскольку согласно дополнительному соглашению от 01.02.2012 к агентскому договору от 09.06.2011 N 3-ДЖ (т.1 л.д.139) последний считается расторгнутым через год с даты подписания настоящего соглашения.

Ссылка истца на копию соглашения о расторжении договора с иным текстом (т.1 л.д.91) не может быть принята во внимание, поскольку оригинал указанного документа не представлен, стороны агентского договора подтвердили, что договор не расторгали. Доказательств того, что ООО "Доступное жилье" отозвало доверенность от 17.07.2012 N 6-6626 не представлено.

Доводы истца о признании договора расторгнутым со ссылкой на судебные акты арбитражного суда по другим арбитражным делам, являются необоснованными, поскольку при рассмотрении других арбитражных дел соглашение о расторжении договора от 9 июня 2011 года N 3-ДЖ не оценивалось, редакция соглашения (представленная в оригинале в данном деле) в другие дела не представлялась.

При этом имеющимися в материалах дела сводными отчетами агента за период январь-апрель 2012 года, 9 месяцев 2012 года с отметками принципала о получении подтверждается фактическое исполнение агентского договора от 09.06.2011 в течение 2012 года. На основании указанных отчетов сумма кредиторской задолженности включена в реестр требований кредиторов в деле N А74-545/2012 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Доступное жилье".

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что ООО "Мастер" было надлежащим образом уведомлено о необходимости погашения им задолженности по договору от 03.05.2007 N 1.

Доказательств оплаты задолженности по договору долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1 истцом в материалы дела не представлено.

В связи с чем, ООО "Доступное жилье" в лице агента некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства", реализуя свое право, предоставленное частью 3 статьи 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, уведомлением от 10.10.2012 отказалось в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия в строительстве от 03.05.2007 N 1.

Следовательно, в связи с неисполнением истцом обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья 03.05.2007 N 1 застройщик обоснованно реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора, что соответствует требованиям статей 153, 154, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 5 и 9 Закона от 30.12.2004 N214-ФЗ.

Истец в своих пояснениях также ссылается на наличие соглашения от 24.07.2008 N 3 к договору от 03.05.2007 N 1, которым общество с ограниченной ответственностью "Доступное жилье" (застройщик) и общество с ограниченной ответственностью "Мастер" (участник) договорились об изменении сроков оплаты - в течение 7 календарных дней после ввода жилого дома в эксплуатацию, и изменения срока ввода жилого дома в эксплуатацию на 2 квартал 2009 года. При этом, истец считает, что указанное соглашение вступило в силу с момента его подписания в соответствии с пунктом 3 данного соглашения.

Апелляционный суд не согласен с данным доводом истца по следующим основаниям.

В силу части 4 статьи 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена в договоре участия в долевом строительстве, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства являются существенным условиями договора об участии в долевом строительстве.

Никаких изъятий по порядку изменений условий договора участия в долевом строительстве указанный закон не содержит. Так, статьей 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, ООО "Мастер" отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2008, в том числе и в связи с тем, что на регистрацию представлен лишь один подлинный экземпляр соглашения.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 26.12.2012 по делу N А74-5153/2012, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013, отказано в удовлетворении требования ООО "Мастер" о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия в государственной регистрации данного соглашения.

Таким образом, дополнительное соглашение N 3 от 24.07.2008, при отсутствии государственной его регистрации, считается незаключенными, из незаключенного дополнительного соглашения обязательства не возникли. Следовательно, правоотношения сторон в части сроков внесения платежей в оплату объекта строительства регулируются условиями договора от 03.05.2007 N 1.

Доводы истца об уклонении застройщика от государственной регистрации дополнительного соглашения N 3 от 24.07.2008 не могут повлиять на выводы суда.

Правила о государственной регистрации установлены законодателем для защиты третьих лиц с целью стабильности гражданского оборота.

По смыслу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10).

Истец с требованием о регистрации дополнительного соглашения в суд не обращался, тем самым не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав.

Из вышеуказанных документов, а также письма ООО "Мастер" N 145 от 16.08.2011 в адрес застройщика и его агента следует, что стороны не урегулировали спорные вопросы и не внесли в установленном законом порядке изменения по существенным условиям договора: ни по срокам сдачи объекта (статья 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ), ни по срокам внесения платежей (статьи 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы истца об отсутствии правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию расторжения договора от 03.05.2007 N 1 документов опровергаются документами, поступившими в суд апелляционной инстанции из регистрирующего органа, согласно которым правовая экспертиза проведена регистрирующим органом 29.10.2012

По указанным выше основаниям, у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы правомерно не возникло сомнений в наличии оснований для принятия положительного решения по данному заявлению и не установлено оснований отказа в государственной регистрации.

Основаниями для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются в соответствии со статьями 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не соответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении настоящего спора наличие совокупности оснований для признания недействительным оспариваемых действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Хакасия не установлено.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении заявления следует отказать.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с нарушением норм процессуального права.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "21" декабря 2012 года подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления относятся на заявителя ООО "Мастер", уплачены им при подаче заявления.

Некоммерческой организацией "Республиканский фонд жилищного строительства" при обращении с апелляционной жалобой в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей по платежному поручению от 18.01.2013 N 22.

Обществом с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" при обращении с апелляционной жалобой в арбитражный суд уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей по платежному поручению от 16.11.2013 N 299.

Таким образом, расходы заявителей по оплате государственной пошлины в указанном размере подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "21" декабря 2012 года по делу N А74-5154/2012 отменитвь. Принять новый судебный акт. В удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мастер" (ИНН 1903001293, ОГРН 1021900696520) в пользу некоммерческой организации "Республиканский фонд жилищного строительства" (ИНН 1901037287, ОГРН 1021900528297) 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мастер" (ИНН 1903001293, ОГРН 1021900696520) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление жилищного и капитального строительства" (ИНН 1901095779, ОГРН 1101901002664) 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Л.Е. Споткай

Судьи

И.А. Хасанова О.В. Магда