Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2013 г. N 14АП-3425/13

г. Вологда

10 июня 2013 г.

Дело N А66-3555/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 10 июня 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2001" Капустиной А.И. по доверенности от 22.04.2013, от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Тарасова В.В. по доверенности от 14.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2013 года по делу N А66-3555/2012 (судья Матвеев А.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2001" (ОГРН 1026900541062; далее - ООО "Апрель 2001) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (ОГРН 1036900087806; далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "МОРФ" (ОГРН 1027700217643; далее - ООО "Центр оценки собственности "МОРФ") о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения площадью 482,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, дом 35, установленной отчетом N 27-1-8 от 06.10.2011 ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием рассрочки), а именно: нежилого помещения, площадью 482,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, дом 35, путем принятия его по пунктам: 1.1, 1.2 Раздела 1 "Предмет договора", 2.2 Раздела 2 "Порядок оплаты", Приложения N 2 к договору в редакции протокола разногласий ООО "АПРЕЛЬ 2001" от 21.02.2012.

Определением суда от 13 июня 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и экспертизы".

В судебном заседании 30.01.2013 представитель истца заявил об уточнении требований, согласно которого просил признать недостоверной рыночную стоимость спорного объекта и урегулировать разногласия по пунктам 1.2, 2.2 и Приложению N 2, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (т.3, л.162-164). Протокольным определением от 30.01.2013 судом принято уточнение исковых требований.

Решением суда от 14 марта 2013 года (с учетом определения суда от 14.03.2013 об исправлении опечаток) исковые требования ООО "АПРЕЛЬ 2001" удовлетворены. Признан недостоверным отчет от 06.10.2011 N 27-1-8 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м, этаж N 1, N 2, подвал N 1, расположенного по адресу: г. Тверь, Бульвар Шмидта, д. 35, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0100272:0:26/1, выполненный ООО "Центр оценки собственности "МОРФ". Урегулированы разногласия, возникшие между ООО "АПРЕЛЬ 2001" и Департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), путем изложения пунктов 1.2, 2.2, Приложения N 2 договора в следующей редакции:

Пункт 1.2 договора в следующей редакции:

"Согласно заключению судебно-оценочной экспертизы, составленному в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Профи" по состоянию на 23 января 2012 года, стоимость объекта недвижимого имущества, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 18 305 084 руб. 75 коп.

Приложение N 2 к договору принято в следующей редакции с учетом представленного истцом графика платежей:

"Оплата покупной стоимости объекта недвижимости производится покупателем ежемесячно равными долями исходя из цены, указанной в пункте 1.2 договора купли-продажи в течение пяти лет (60 месяцев) не позднее первого числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего после даты вступления решения суда в законную силу с возможностью начисления продавцом процентов в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи".

Пункт 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества дополнен после слов "производится начисление процентов" словами "на остаток задолженности".

С Департамента в пользу ООО "Апрель 2001" взысканы судебные расходы в размере 16 000 руб., включая расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб., расходы, связанные с проведением экспертизы, в размере 12 000 руб.

С ООО "Центр оценки собственности "МОРФ" в пользу ООО "АПРЕЛЬ 2001" взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Департамент с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Департамент считает, что при составлении экспертного заключения эксперт общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Профи" не должен был указывать, что рассчитанная им рыночная стоимость недвижимого имущества включает НДС, поскольку на момент составления заключения (а равно и на дату оценки) действовал подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации и сделка НДС не облагалась. Экспертом при расчете выкупной стоимости не учтено, что в результате заключения договора купли-продажи Департамента с истцом, право собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения также подлежит отчуждению. Стоимость перехода права собственности на долю земельного участка пропорционально площади выкупаемого помещения в заключении не приведена. Исходя из изложенного, апеллянт полагает, что разногласия, возникшие между сторонами по делу, не могли быть урегулированы на основании заключения эксперта Долговой Г.А. Кроме того, податель жалобы не согласен с распределением судебных расходов по делу. По мнению Департамента, суду необходимо было учесть, что исковые требования удовлетворялись не в том объеме, в котором были заявлены при подаче иска. Возложение судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, только на одного из ответчиков не отвечает принципу справедливости распределения данных расходов.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Истец в отзыве и представитель в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Центр оценки собственности "МОРФ" ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Общество, являясь арендатором нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м, этаж 1, этаж 2, подвал N 1, с кадастровым номером 69:40:0100272:0:26/1, расположенного по адресу: г.Тверь, б-р Шмидта, д.35, по договору аренды от 20.09.2002 N 2010 (в редакции дополнительного соглашения от 10.08.2011), обратилось 16.05.2011 к Департаменту с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение указанного арендуемого имущества.

В ответ на обращение Общества Департаментом подготовлен и направлен заявителю проект договора купли-продажи указанного объекта по цене 32 393 176 руб. 35 коп., определенной привлеченным Департаментом независимым оценщиком - ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", с условием о рассрочке на 5 лет и графиком платежей. Проект договора и приложения к нему были подписаны со стороны продавца.

Обществом договор был подписан с протоколом разногласий от 21.02.2012 относительно цены договора. Согласно редакции покупателя цена договора составляет 19 957 627 руб. 12 коп. (определена оценщиком ООО "Агентство независимой оценки и экспертизы").

Протокол разногласий к договору не был согласован (подписан) Департаментом, что и послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной рыночной стоимости спорного объекта и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Из положений статей 3, 4, 6 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что заключение компетентным органом местного самоуправления с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона критериям, договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества является обязательным, в связи с чем возникшие при заключении такого договора разногласия в силу статьи 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение арбитражного суда.

В силу статьи 3 упомянутого Федерального закона отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

По смыслу статей 15, 24 Закона N 135-ФЗ осуществлять оценочную деятельность вправе лица, получившие профессиональные знания в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (пункт 12 ФСО N 1).

Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Назначать экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки, при оценке имеющегося отчета независимого оценщика как одного из доказательств по делу рекомендовано судам пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92).

В пункте 2 Информационного письма N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки, в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 АПК РФ. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что в целях установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений, Департамент заключил с ООО "Центр оценки собственности "МОРФ" муниципальный контракт от 19.09.2011 N 27, и согласно отчету от 06.10.2011 N 27/1-8 рыночная стоимость спорного нежилого помещения общей площадью 482,2 кв.м по состоянию на 27 сентября 2011 года составила 32 393 176,35 руб. без НДС или 38 223 948,09 руб. с НДС.

Принимая во внимание заявленные истцом требования, суд первой инстанции в целях установления рыночной цены недвижимого имущества, а также проверки соответствия отчета от 06.10.2011 N 27/1-8 Закону N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Альянс-Профи" (далее - ООО "Альянс-Профи") Долговой Галине Андреевне.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет от 06 октября 2011 года N 27/1-8, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности МОРФ" (ИНН 7723145610 ОГРН 1027700217643), требованиям действующего законодательства.

2. В случае выявления нарушений в отчете от 06 октября 2011 года N 27/1-8, указать влияют ли такие нарушения на итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м., этаж N 1, N 2, подвал N 1, расположенного по адресу г. Тверь, Бульвар Шмидта, д. 35, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0100272:0:26/1.

3. В случае выявления нарушений в отчете от 06 октября 2011 года N 27/1-8, влияющих на рыночную стоимость предмета оценки, определить действительную рыночную стоимость нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м, этаж N 1, N 2, подвал N 1, расположенного по адресу: г. Тверь, Бульвар Шмидта, д. 35, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0100272:0:26/1 по состоянию на 27 сентября 2011 года, 23 января 2012 года.

В результате проведения экспертизы экспертом ООО "Альянс-Профи" установлено, что отчет от 06.10.2011 N 27/1-8, выполненный ООО "Центр оценки собственности "МОРФ" не соответствует нормам Федерального закона N 135-ФЗ и действующему законодательству. Существенная часть нарушений, выявленных в отчете от 06.10.2011 N 27/1-8, влияет на итоговую рыночную стоимость нежилого помещения II, общей площадью 482,2 кв.м, этаж N 1, N 2, подвал N 1, расположенного по адресу: г. Тверь, Бульвар Шмидта, д. 35, кадастровый номер объекта недвижимости 69:40:0100272:0:26/1.

В результате проведения экспертизы установлено, что рыночная стоимость указанного объекта составляет:

- по состоянию на 27 сентября 2011 года с учетом НДС (18%) 21 600 000 руб.;

- по состоянию на 23 января 2012 года с учетом НДС (18%) 21 600 000 руб.

Таким образом, в результате проведенного экспертного исследования установлено, что рыночная величина стоимости объекта оценки, определенная в отчете N 27/1-8 ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", имеет необоснованное завышение до 17%, что является существенным изъяном, влияющим на достоверность оспариваемых выводов, содержащихся в отчете N 27/1-8.

При данных обстоятельствах, требование ООО "АПРЕЛЬ 2001" о признании недостоверной рыночной стоимости спорного объекта, установленной отчетом от 06.10.2011 N 27/1-8 ООО "Центр оценки собственности "МОРФ", правомерно признано судом обоснованным и удовлетворено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 395-ФЗ), пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации дополнен подпунктом 12, согласно которому не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

При реализации (передаче) с 1 апреля 2011 года (со дня вступления в силу пункта 2 статьи 1 Закона N 395-ФЗ) указанного недвижимого имущества покупателям, являющимся налоговыми агентами, указанные налоговые агенты (организации и индивидуальные предприниматели) не должны удерживать из выплачиваемых доходов, исчислять и перечислять в бюджет налог на добавленную стоимость при приобретении такого имущества.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы, а также, учитывая, что в силу положений подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операции по реализации государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, суд первой инстанции правомерно определил продажную цену объекта недвижимости в размере, согласно экспертному заключению, выполненному экспертом ООО "Альянс-Профи", но за минусом НДС, т.е. в сумме 18 305 084 руб. 75 коп.

В споре сторон относительно начисления процентов в период рассрочки платежей на стоимость объекта купли-продажи (редакция ответчика) либо на оставшуюся часть выкупной стоимости с учетом частичных платежей (редакция истца) суд посчитал более обоснованной и аргументированной позицию истца.

С учетом приведенных выводов относительно цены договора, порядка начисления процентов и согласованных сторонами в пунктах 2.1 и 2.2 договора длительности рассрочки и величины процентов (5 лет и 1/3 от 8,00% годовых соответственно), судом проверен представленный истцом уточненный график платежей, оформленный сторонами в качестве приложения N 2 к договору. Указанный график в редакции истца у суда сомнений не вызвал, ответчиком возражений по уточненному графику не заявлено.

В учетом изложенного суд удовлетворил заявленные ООО "АПРЕЛЬ 2001" требования в полном объеме.

Апелляционная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

С доводами подателя жалобы о необоснованном отнесении судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы только на Департамент, суд апелляционной инстанции согласен.

Так, как уже указывалось ранее, на разрешение эксперта был поставлен как вопрос соответствия отчета от 06 октября 2011 года N 27/1-8, выполненного ООО "Центр оценки собственности МОРФ" требованиям действующего законодательства, так и вопрос по определению действительной рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Поскольку по результатам проведения экспертизы установлено, что отчет, выполненный ООО "Центр оценки собственности "МОРФ" не соответствует нормам Федерального закона N 135-ФЗ и действующему законодательству, расходы на проведение экспертизы в сумме 6000 руб. (половина от стоимости экспертизы) следует отнести на ООО "Центр оценки собственности "МОРФ".

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины, поэтому госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы Департаментом в федеральный бюджет не уплачивается.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 марта 2013 года по делу N А66-3555/2012 изменить в части распределения судебных расходов.

Взыскать с Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери в пользу общества с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2001" 10 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и 6000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки собственности "МОРФ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АПРЕЛЬ 2001" 10 000 руб. судебных расходов, из которых 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и 6000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

Апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери оставить без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Е.В. Носач А.В. Романова