Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 04АП-2451/11

г. Чита

13 июня 2013 г.

Дело N А19-23790/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Юдина С.И., Макарцева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотухиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иркутская топливно-энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2013 по делу N А19-23790/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "Кентавр Сиб" (ОГРН 1033801023453, ИНН 3809018166, 664007, г. Иркутск, ул. Ямская, д. 51) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, 664000, г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1), обществу с ограниченной ответственностью "Иркутская топливно-энергетическая компания" (ОГРН 1043801042251, ИНН 3808111927, 664009, г. Иркутск, ул. Омулевского, 3) при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытого акционерного общества "АРМ" (664040; г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 204, а/я 176), о признании договора недействительным, (суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.),

при участии в судебном заседании: от ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания": Печкин Д.А. (доверенность от 05.06.2013); от иных лиц, участвующих в деле: не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Кентавр Сиб" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04.08.08, заключенного между Администрацией города Иркутска и ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания" в части площади 764,1 кв.м., входящей в полосу отвода и необходимой для использования сооружения - подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 38:36:000005:0000:25:401:001:020260170.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "АРМ".

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 сентября 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.02.2012 г. решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 сентября 2011 года по делу N А19-23790/10, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 года по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2013 иск удовлетворен полностью. В обоснование суд указал, что в силу императивного указания положений пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истец приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятого сооружением - подъездной железнодорожный путь с кадастровым номером 38:36:000005:0000:25:401:001:020260170 и необходимой для его использования. В результате сопоставления указанного земельного участка и земельного участка ответчика с кадастровым номером 38:36:000005:597 установлен факт наложения в размере 764, 1 кв.м. и определены геоданные границ такого наложения. Указанный факт свидетельствует о нарушении прав истца при заключении договора купли-продажи и несоответствии указанного договора в части продажи земельного участка и земельного участка в размере 764, 1 кв.м. требованиям закона. Признаков неделимости земельного участка, из которого был образован земельный участок общества ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания" с кадастровым номером 38:36:000005:597 и земельного участка, оставшегося в пользовании истца, на котором расположено сооружение - подъездной железнодорожный путь, не установлено. Следовательно, общий земельный участок по своему правовому статусу является делимым и может быть приобретен в собственность истцом и ответчиком как в единоличную, так и в совместную собственность. Ответчик реализовал свое право на приобретение земельного участка в собственность, но при этом возник спор о границе образованного земельного участка, что является препятствием для истца реализовать свое право на получение своего земельного участка в собственность.

Общество с ограниченной ответственностью " Иркутская топливно-энергетическая компания", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить его, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. В обоснование указано, что судом не определены параметры земельных участков, подлежащих образованию в результате признания сделки недействительной в части. Координаты земельного участка, принадлежащего ООО "ИТЭК" и не имеющего никакого наложения, в резолютивной части решения суда отсутствуют, что не соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС от 06.09.2011 N 4275/2011. Предъявление иска о признании сделки недействительной в части, без предъявления требований о применении последствий недействительности сделки не приведет к восстановлению нарушенного права истца и заявлено исключительно для создания правовой неопределенности в отношении земельного участка, принадлежащего ООО "ИТЭК". Решением суда фактически не восстановлены права истца на приобретение земельного участка площадью 764,1 кв.м., так как объектом аренды (а истец выразил желание приобрести участок на праве аренды), должен являться сформированный в установленном законом порядке участок, т.е. прошедший кадастровый учет. Отсутствие в решении суда разрешения вопроса о делимости земельного участка и о параметрах такого деления налагает на ООО "ИТЭК" как на собственника земельного участка, подлежащего разделу, обязанность по проведению всех кадастровых работ, их оплату, а также иные необходимые действия в отсутствие наложения соответствующих обязанностей решением суда.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании постановления главы администрации города Иркутска N 51/694 от 27.08.1992 закрытому акционерному обществу "Иркутский опт" передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 115 541 кв.м с кадастровым номером 38:36:000005:0141, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 204.

На указанном земельном участке располагалось сооружение - подъездной железнодорожный путь от стрелки N 268 на станции Батарейная до упора, протяженностью 1345 м, литер VI, кадастровый номер 38:36:000005:0000:25:401:001:020260170, право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на который было зарегистрировано за ООО "Кентавр Сиб" согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 38-АГ N 573461 от 31.01.2007.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска N 504-02-1874/8 от 04.06.2008 земельный участок с кадастровым номером 38:36:000005:0141 площадью 115 541 кв.м, расположенный в Ленинском районе г. Иркутска по ул. Розы Люксембург, 204, разделен на земельные участки площадью 46 810 кв.м, площадью 10 319 кв.м, площадью 1 350 кв.м, площадью 1 303 кв.м, площадью 23 178 кв.м, площадью 640 кв.м, площадью 15 689 кв.м, площадью 3 617 кв.м, площадью 12 683 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Иркутской области от 3 августа 2009 года по делу N А19-3078/09 ООО "Кентавр Сиб" отказано в признании указанного ненормативного правового акта недействительным.

Один из вновь образованных земельных участков с кадастровым номером 38:36:000005:597 общей площадью 12 683 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 204, продан администрацией на основании договора купли-продажи от 04.08.2008 ООО "ИТЭК".

ООО "Кентавр Сиб", ссылаясь на то, что в результате совершения указанной сделки в собственность ООО "ИТЭК" передана часть земельного участка, необходимая для использования находящегося в собственности истца объекта недвижимости, что лишает его права приватизации или получения в аренду такого земельного участка, обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 4 указанной статьи установлено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Следовательно, изложенные нормы свидетельствуют о возникновении права использования земельного участка, находящегося под объектом недвижимости и необходимого для его использования, у собственника данного объекта, и не допускают возможности приватизации соответствующего земельного участка иным лицом.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ООО "Кентавр Сиб" в их обоснование ссылалось на то обстоятельство, что часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:597, проданного ООО "ИТЭК", необходима для использования железнодорожного подъездного пути, который принадлежит истцу на праве общей долевой собственности.

Исходя из заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права в предмет доказывания по делу подлежат включению, в том числе обстоятельства наложения на площадь земельного участка с кадастровым номером 38:36:000005:597 части земельного участка, необходимого для использования указанного железнодорожного подъездного пути, а также размеры такого наложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Поскольку Правила установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12 октября 2006 года N 611, распространяют свое действие, в том числе на железнодорожные пути необщего пользования, к которым относится принадлежащий истцу на праве общей долевой собственности подъездной железнодорожный путь, к спорным правоотношениям положения данного нормативного правового акта не применимы.

В связи с тем, что первоначально назначенные экспертизы пришли к противоречивым выводам, по разному определяли надлежащую применению нормативную базу и момент, на который она должна быть определена, суд первой инстанции назначил повторную судебную комиссионную, комплексную строительно-землеустроительную экспертизу, поручив ее проведение: ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС".

В экспертном заключении ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" сделаны следующие выводы:

- земельный участок, отведенный под подъездной железнодорожный путь (принадлежащий ООО "Кентавр Сиб"), согласно Проекту территориального землеустройства, недостаточен для осуществления эксплуатации пути с учетом его целевого назначения. Границы земельного участка, необходимого для использования подъездного железнодорожного пути должны быть расширены с учетом требования нормативных документов;

- площадь земельного участка занятого сооружением "подъездной железнодорожный путь", инвентарный номер 25:401:001:020260170, литер VI, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 204; кадастровый номер 38:36:000005:0000:25:401:001:020260170 и необходимого для его использования составляет 2061,9 кв.м. Конфигурация и геоданные отображены в Приложении 3;

- имеется наложение земельных участков занятого сооружением "подъездной железнодорожный путь" и необходимого для его использования с земельным участком кадастровый номер 38:36:000005:597, площадью 12693 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Розы Люксембург, 204. В Приложении N 2 к экспертному заключению изготовлено графическое изображение такого сопоставления;

- площадь наложения составляет 764, 1 кв.м. Конфигурация и геоданные отображены в Приложении N 2 к экспертному заключению.

Заключение ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" в совокупности с иными доказательствами позволяет определить размер и границы земельного участка, занятого железнодорожным путем и необходимого для его использования.

В результате сопоставления указанного земельного участка и земельного участка ответчика с кадастровым номером 38:36:000005:597 установлен факт наложения в размере 764, 1 кв.м. и определены геоданные границ такого наложения, что свидетельствует о нарушении прав истца при заключении договора купли-продажи и несоответствии указанного договора в части продажи земельного участка и земельного участка в размере 764, 1 кв.м. требованиям закона.

При рассмотрении настоящего дела не установлено признаков неделимости земельного участка, из которого был образован земельный участок общества ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания" с кадастровым номером 38:36:000005:597 и земельного участка, оставшегося в пользовании истца, на котором расположено сооружение - подъездной железнодорожный путь (далее - общий земельный участок).

Следовательно, общий земельный участок по своему правовому статусу является делимым и может быть приобретен в собственность истцом и ответчиком, как в единоличную, так и в совместную.

Поскольку ООО "Кентавр Сиб" выразил желание приобрести спорный земельный участок на праве аренды, в силу разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010 истец вправе ставить вопрос о признании договора купли-продажи недействительным в части.

Согласно п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая, что данное руководящее разъяснение Пленума ВАС однозначно указывает на возможность предъявления иска о признании сделки недействительной без применения последствий недействительности, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о том, что предъявление иска о признании сделки недействительной в части, без предъявления требований о применении последствий недействительности сделки не приведет к восстановлению нарушенного права истца и заявлен исключительно для создания правовой неопределенности для ответчика.

Согласно п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Судебное решение о признании сделки недействительной в части, соответствующей площади земельного участка, размер и границы которого установлены в судебном заседании посредством определения уникальных характеристик (геоданных границ) является основанием для постановки на кадастровый учет образованных на основании такого решения суда земельных участков.

Таким образом, ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания" как получатель по оспоренной сделке, Администрация города Иркутска как продавец по оспоренной сделки вправе в добровольном порядке исполнить настоящее решение суда и произвести действия, направленные на двухстороннюю реституцию (подать соответствующее заявление, внести сведения в кадастр недвижимости, составить акты передачи части земельного участка, внести соответствующие изменения в ЕГРП и т.д.).

В случае не достижения согласия, любая из указанных сторон вправе обратиться с иском о принудительной двухсторонней реституции.

Право выбора способа защиты права и определения предмета иска принадлежит исключительно истцу. Суд не вправе при разрешении спора выходить за пределы заявленного требования.

Доводы о том, что суд не определил границы земельного участка ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания", не могут быть приняты во внимание. Границы спорного земельного участка известны. Судом определены границы земельного участка ООО "Кентравр Сиб", соответственно, имеется возможность определить границы оставшегося земельного участка ООО "Иркутская топливно-энергетическая компания".

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04.08.08 в части площади 764,1 кв.м., входящий в полосу отвода и необходимой для использования сооружения - подъездного железнодорожного пути с кадастровым номером 38:36:000005:0000:25:401:001:020260170.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу спора, не представлено. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

1.Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20.02.2013, принятое по делу N А19-23790/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иркутская топливно-энергетическая компания" без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.П. Доржиев

Судьи

С.И. Юдин А.В. Макарцев