Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2013 г. N 18АП-4905/13

г. Челябинск

11 июня 2013 г.

Дело N А47-13380/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2013 по делу N А47-13380/2012 (судья Фёдорова Г.А.).

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Индивидуальный предприниматель Топольская Любовь Викторовна (далее - предприниматель Топольская Л.В., истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Открытые решения" (далее - общество "Открытые решения", ответчик 1), Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество, ответчик 2) и индивидуальному предпринимателю Чешину Андрею Владимировичу (далее - предприниматель Чешин А.В., ответчик 3) о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012, заключенному между Росимуществом в лице общества "Открытые решения" и предпринимателем Чешиным А.В. в отношении нежилого помещения N 2 площадью 22,1 кв. м кадастровый (или условный) номер 56-01/00-145/2004-208, расположенного на первом этаже трех-четырехэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями литер АА1А2 номера на поэтажном плане 1, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого/ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21 (с учетом изменения истцом предмета исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (т. 1, л.д. 13-16, т. 2, л.д. 3-4).

Определением суда первой инстанции от 20.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее - третье лицо, Комитет) (т. 1, л.д. 94-95).

Решением суда первой инстанции от 18.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) в удовлетворении исковых требований предпринимателю Топольской Л.В. отказано (т. 2, л.д. 82-86).

С принятым решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель Топольская Л.В. (далее также - апеллянт) просит решение суда первой инстанции от 18.03.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 2, л.д. 93-99).

Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.

Апеллянт считает, что нормы Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) не являются специальными по отношению к положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Отмечает, что действующее законодательство не предусматривает такого ограничения в реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого имущества как продажа спорного объекта на торгах в ходе исполнительного производства. Ссылаясь на положения части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ, апеллянт настаивает на том, что права и обязанности покупателя по сделке купли-продажи от 28.03.2012 должны быть переведены на истца, соответствующего требованиям названного Закона. В обоснование изложенной позиции ссылается сложившуюся судебную практику по аналогичным делам, в частности: на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2011 N ВАС-2990/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2010 N Ф09-9464/10-С6, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 N 17АП-5477/2010-ГК, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.02.2012 N Ф09-9421/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2010 N Ф09-752/10-С6, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа N Ф09-152/11-С6. Вместе с тем, полагает несостоятельной ссылку предпринимателя Чешина А.В. на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2012 N ВАС-2605/11 в связи различными фактическими обстоятельствами по рассмотренным делам.

Апеллянт считает, что наложение судебным приставом в рамках исполнительного производства ареста на арендуемое имущество не препятствует заключению договора купли-продажи в соответствии с Законом N 159-ФЗ, поскольку нормы данного закона имеют приоритетное значение по отношению к нормам Закона об исполнительном производстве. Апеллянт также отмечает, что не был уведомлен о наложении ареста на арендуемое им помещение, в связи с чем не имел возможности обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.

Кроме того, апеллянт указывает, что ни судебный пристав-исполнитель, ни организатор торгов - Росимущество в лице общества "Открытые решения" не уведомили его о проведении торгов в отношении арендуемого им имущества, а в сообщении о торгах, опубликованном в газете "Из рук в руки", содержится некорректная информация о характеристиках реализуемого помещения.

Предприниматель Чешин А.В. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 18.03.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Из содержания отзыва следует, что ответчик 3 считает решение суда законным и обоснованным, с выводами, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен полностью.

Иные лица, участвующие в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представили.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет". Указанные лица имели реальную возможность обеспечить явиться в судебное заседание либо известить суд о причинах неявки.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 24.09.2004 между Комитетом (арендодатель), УЖКХ города Оренбурга (балансодержатель) и предпринимателем Топольской Л.В. (арендатор) заключён договор аренды N 2-539А-6305 (т. 1, л.д. 22-25), по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.05.2004 по 30.04.2014 объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение N 2 (литер А), состоящее из комнаты N 1 площадью 22,1 кв. м, расположенное на первом этаже 3-4 этажного жилого дома с подвалом, по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого/им. Маршала Г.К. Жукова, 5/21, для использования под магазин на срок с 01.05.2004 по 30.04.2014.

Указанный объект муниципального нежилого фонда передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого объекта от 01.05.2004 (т. 1, л.д. 27).

Договор аренды от 24.09.2004 N 2-539А-6305 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Оренбургской области от 22.12.2004 (т. 1, л.д. 31).

Полагая, что в результате принятия Закона N 159-ФЗ она как субъект малого или среднего предпринимательства имеет преимущественное право на возмездное приобретение арендуемого недвижимого имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости, предприниматель Топольская Л.В. 03.11.2011 обратилась в Комитет с заявлением от 01.11.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т. 1, л.д. 38).

По состоянию на дату подачи предпринимателем Топольской Л.В. заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (03.11.2011), у неё отсутствовала задолженность по арендной плате за пользование спорным имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), что подтверждается актом сверки по состоянию на 03.11.2011 (т. 1, л.д. 128).

Актом о наложении ареста (описи имущества) от 11.08.2010 (т. 1, л.д. 87-89) на спорное помещение N 2 в числе прочего имущества должника - Финансового управления Администрации города Оренбурга наложен арест в рамках исполнительного производства N 53/3/7287/5/2010.

27.02.2012 в газете "Из рук в руки" (т. 1, л.д. 36-37) было опубликовано сообщение Росимущества в лице общества "Открытые решения" о проведении 28.03.2012 торгов по продаже арестованного недвижимого имущества, в том числе спорного помещения N 2, в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене.

Истец в данном аукционе участия не принимал.

Согласно протоколу о результатах торгов от 28.03.2012 Росимущество в лице общества "Открытые решения" (продавец) продало, а предприниматель Чешин А.В. (покупатель) оплатил спорное помещение N 2 площадью 22,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Б. Хмельницкого/ ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21 (т. 1, л.д. 83-85).

Право собственности на помещение N 2 трех-четырехэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями литер АА1А2 с подвалом, назначение: нежилое, площадью 22,1 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого/ ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21, кадастровый (или условный) номер 56-01/00-145/2004-208, зарегистрировано за Чешиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.07.2012 серии 56-АБ 684416 (т. 1, л.д. 21, 76).

Предприниматель Чешин А.В. уведомлением от 10.07.2012 сообщил предпринимателю Топольской Л.В. о переходе к нему права собственности на арендуемое ею нежилое помещение площадью 22,1 кв. м и необходимости перечислять арендную плату по новым реквизитам (т. 1, л.д. 33, 77). Данное уведомление получено истцом 17.07.2012, о чем свидетельствует отметка на документе.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, пункт 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ, предприниматель Топольская Л.В. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что продажа спорного помещения предпринимателю Чешину А.В. производилась не в обычном гражданско-правовом порядке и не собственником данного помещения в лице Комитета, который при наличии у арендатора права преимущественного выкупа спорного помещения должен был учитывать положения Закона N 159-ФЗ, а в порядке Закона об исполнительном производстве.

Суд указал, что после наложения ареста на спорное помещение Комитет был не вправе распоряжаться помещением, заключать в отношении него сделки, в том числе отчуждать данное имущество в собственность другим лицам, в частности истцу.

Суд пришел к выводу, что сделка купли-продажи арестованного имущества, совершённая на торгах, проведённых в порядке, предусмотренном положениями Закона об исполнительном производстве, не является сделкой приватизации имущества, в связи с чем положения Закона N 159-ФЗ в настоящем случае не нарушены.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при выполнении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Надлежащими ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.

Материалами дела, в том числе отзывом Комитета на иск (т. 2, л.д. 22, 23), подтверждается, что предприниматель Топольская Л.В. соответствует требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, предусмотренном названным Законом.

Обратного суду апелляционной инстанции не доказано.

О заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения предприниматель Топольская Л.В. узнала лишь 17.07.2012 из уведомления от 10.07.2012 предпринимателя Чешина А.В. после проведения торгов (т. 1, л.д. 33, 37). Доказательств того, что организатор торгов - Росимущество в лице общества "Открытые решения" - заблаговременно уведомлял предпринимателя Топольскую Л.В. о проведении торгов по реализации арендуемого ею имущества, или доказательств, свидетельствующих об отказе истца от участия в торгах и приобретения данного имущества по цене, сформированной в ходе торгов, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что исковое заявление сдано на почту 17.09.2012 (согласно штампа почтовой организации на конверте - т. 1, л.д. 46), установленный частью 2 статьи 6 Закона N 159-ФЗ срок предпринимателем Топольской Л.В. не был пропущен.

Вывод о том, что законодательство об исполнительном производстве имеет приоритет над законодательством о приватизации, который положен судом первой инстанции в основу решения, судебная коллегия считает ошибочным, основанным на неправильном толковании положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178 "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Закона N 159-ФЗ.

Принудительная реализация имущества в порядке, предусмотренном законодательством об исполнительном производстве, не прекращает преимущественное право покупки арендуемого имущества лица, которое соответствует требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, часть 2 статьи 1 Закона N 159-ФЗ содержит перечень видов отношений и недвижимого имущества, на которые не распространяется действие данного Закона. Перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Ссылка предпринимателя Чешина А.В. в отзыве на иск (т. 1, л.д. 78-87) на определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2011 N ВАС-2605/11 по делу N А50-7872/2010 является несостоятельной, поскольку названное определение не является официальным источником судебной практики; кроме того, в рамках указанного дела судами установлены иные фактические обстоятельства (истец не соответствовал предъявляемым Законом N 159-ФЗ требованиям для признания его обладающим преимущественным правом на выкуп спорных объектов недвижимости).

В отсутствие доказательств того, что организатор торгов - Росимущество в лице общества "Открытые решения" - заблаговременно уведомлял предпринимателя Топольскую Л.В. о проведении торгов по реализации арендуемого ею имущества, и её отказа от участия в торгах и приобретения данного имущества по цене, сформированной в ходе торгов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорная сделка купли-продажи совершена с нарушением преимущественного права истца, предусмотренного статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в связи с чем истец вправе требовать перевода прав и обязанностей покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012.

Ссылка предпринимателя Чешина А.В. в отзыве на апелляционную жалобу на то, что спорное нежилое помещение было ограничено в обороте в связи с его арестом и поэтому в силу статьи 2 Закона N 159-ФЗ этот Закон не подлежит применению, является ошибочной, так как не соответствует пункту 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации об объектах гражданских прав, ограниченных в обороте.

Таким образом, решение суда первой инстанции от 18.03.2013 подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, по делу надлежит принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, заявленных предпринимателем Топольской Л.В. к Росимуществу и предпринимателю Чешину А.В. В удовлетворении исковых требований, заявленных предпринимателем Топольской Л.В. к обществу "Открытые решения", следует отказать, поскольку данное общество является лишь поверенным Росимущества (продавца) при заключении спорного договора купли-продажи, а не стороной данного договора, в связи с чем не может быть признано надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При подаче иска предприниматель Топольская Л.В. уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по чеку-ордеру от 17.09.2012 (т. 1, л.д. 12).

При подаче апелляционной жалобы предприниматель Топольская Л.В. уплатила государственную пошлину в сумме 2 000 руб. по чеку-ордеру от 17.04.2013 (т. 2, л.д. 100).

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18.03.2013 по делу N А47-13380/2012 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и индивидуальному предпринимателю Чешину Андрею Владимировичу удовлетворить.

Перевести на индивидуального предпринимателя Топольскую Любовь Викторовну права и обязанности покупателя по протоколу о результатах торгов (договору купли-продажи) от 28.03.2012, заключенному между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и индивидуальным предпринимателем Чешиным Андреем Владимировичем в отношении нежилого помещения N 2 площадью 22,1 кв. м кадастровый (или условный) номер 56-01/00-145/2004-208, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Богдана Хмельницкого/ ул. Маршала Г.К. Жукова, N 5/21.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны к обществу с ограниченной ответственностью "Открытые решения" отказать.

Взыскать с Федерального агентства по управлению государственным имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны 2 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чешина Андрея Владимировича в пользу индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны 2 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Федерального агентства по управлению государственным имуществом в пользу индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны 1 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чешина Андрея Владимировича в пользу индивидуального предпринимателя Топольской Любови Викторовны 1 000 рублей в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова