Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2013 г. N 07АП-2823/13

г. Томск

14 июня 2013 г.

Дело N А27-6157/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей: Кривошеиной С.В., Усаниной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от заявителя: Осиповой К.Ю. по доверенности от 15.08.12 (до 15.08.13), паспорт

от ответчика: Свиленок Е.М. по доверенности от 09.01.13 (до 31.12.13), удостоверение

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования"

на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 25 февраля 2013 года по делу N А27-6157/2012 (судья Гуль Т.И.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования" (ОГРН: 1034217012060, ИНН: 4217026749) к Комитету градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования" (далее - ООО "Компания промышленно-торгового страхования", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка (далее - Комитет) об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8, оформленного письмом председателя N 6271-04 от 28.12. 2011 г.; просило обязать Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А, с указанием цены земельного участка в пределах двух с половиной процентов его кадастровой стоимости, и направить проект договора купли-продажи в пятидневный срок обществу с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования".

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25 февраля 2013 года в удовлетворении требования заявителя отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "Компания промышленно-торгового страхования" обратилось с апелляционной жалобой в Седьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Кемеровской области отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования по следующим основаниям:

- судом не учтены положения законодательства и разъяснения Пленума ВАС РФ, изложенные в постановлении от 24.03.2005 N 11; Комитет не представил никаких доказательств невозможности выкупа земельного участка, истребуемого заявителем для предоставления в собственность; Комитетом не представлено доказательств того, что заявитель действительно использует земельный участок большего размера; реконструкция здания магазина выразилась в надстройке третьего (мансардного) этажа, и это не повлекло нарушения границ земельного участка; нормы Свода правил 42.133330.2011 не являются применимыми к возникшему спору, поскольку регламентируют лишь правоотношения по проектированию новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений; в силу статьи 1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ООО "КПТС" имеет право приобрести земельный участок по цене в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Подробно доводы подателя изложены в апелляционной жалобе. В дополнениях к апелляционной жалобе (поступили в суд 13.05.2013) Общество просит учесть, что доводы Комитета и выводы суда, поддержавшие аргументы Комитета, о невозможности передачи участка в собственность заявителя по мотиву того, что размер спорного земельного участка не установлен в соответствии с нормами предоставления, является несостоятельным ввиду несоответствия нормам действующего законодательства.

Представитель Общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

Судебное разбирательство по делу на основании ст. 158 АПК РФ откладывалось для предоставления возможности Комитету выразить свою позицию по доводам апелляционной жалобы.

После отложения рассмотрения апелляционной жалобы представитель Общества поддержал свою позицию по апелляционной жалобе, представитель Комитета дал устные пояснения по позиции административного органа по вопросу выкупа спорного земельного участка, поддержал все доводы, изложенные во многочисленных пояснениях по делу, и выводы суда первой инстанции.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 29 ноября 2011 г. ООО "КПТС" обратилось в Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка с заявлением на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А. Основанием обращения с указанным заявлением послужил факт наличия в собственности Общества двух нежилых зданий - автоцентра площадью 1566 кв.м. и автосервиса площадью 614,7 кв.м., расположенных на указанном земельном участке, и наличием, по мнению заявителя, исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка.

Решением Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка, оформленным письмом Председателя Комитета А.И. Морозова N 6271-04 от 28 декабря 2011 г., в выкупе земельного участка отказано.

Полагая отказ в выкупе земельного участка незаконным, ООО "КПТС" обратилось в Арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что с учётом положений статьи 35 Земельного кодекса РФ к заявителю могло перейти право аренды на земельный участок только в той части, которая касалась его предоставления под магазин и склад, а не под автоцентр и автосервис; на момент обращения заявителя в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ площадь испрашиваемого земельного участка не определена с учётом требований статьи 33 Земельного кодекса РФ, соответственно, оспариваемое решение основано на законе.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным ненормативного правового акта необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону и иному нормативному правовому акту и нарушение указанным актом прав и законных интересов заявителя.

Исходя из части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия факта нарушенных оспариваемыми актом (действиями) законных прав лежит на лице, оспаривающем акт (действия).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит несоответствие оспариваемого отказа действующему законодательству, а также факт нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, при этом законность оспариваемого отказа должна доказать Администрация, а факт нарушения прав и законных интересов должен доказывать заявитель. Отсутствие или недоказанность одного из указанных фактов влечет отказ в удовлетворении требований заявителя.

Оценив, в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах деле документы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии оспариваемого отказа законодательству.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что граждане и юридические лиц, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Абзац второй данного пункта предусматривает, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Аналогичное положение закреплено в Федеральном законе от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в соответствии с пунктом 3 статьи 28 которого, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных статьей 20 названного Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 названного Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В абзаце 4 пункта 2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Таким образом, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), заявитель вправе претендовать на оформление спорного земельного участка в собственность, поскольку на нем расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Наличие у Общества такого права, заинтересованным лицом не оспаривается.

Как следует из материалов дела, в письменном отказе Комитет не ссылался, в судебном заседании суда апелляционной инстанции подтвердил, что комитетом не оспаривается факт того, что при обращении с заявлением об оформлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 заявитель представил все необходимые документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".

В силу ч.5 ст. 36 Земельного кодекса РФ органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, Комитет сослался на то, что размер запрашиваемого участка не установлен в соответствии с нормами предоставления и ООО "КПТС" не представлено доказательств необходимости использования земельного участка в заявленном размере для эксплуатации автоцентра и автосервиса.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.

Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Как следует из материалов дела, не оспаривается ответчиком, испрашиваемый заявителем земельный участок в обороте не ограничен, запрет приватизации не установлен, для государственных или муниципальных нужд не зарезервирован, отсутствие препятствий для выкупа земельного участка, предусмотренных ст. 28 Земельного кодекса РФ, Комитетом не оспаривается.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что Комитет ссылается на фактическое использование заявителем земельного участка большей площади, в том числе для выставочного ряда и парковки автомобилей, в силу чего оспариваемый отказ соответствует положениям статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с ч.5 ст. 201 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Однако Комитетом не представлено доказательств того, что заявитель действительно использует земельный участок большего размера.

Ссылка Комитета на акт осмотра земельного участка не может быть признана судом апелляционной инстанции соответствующим доказательством, бесспорно подтверждающим данный факт; указанный акт составлен сотрудниками Комитета без участия представителей заявителя, кроме того, из указанного акта с полнотой и достоверностью не следует, что Обществом занимается участок большего размера и какого именно размера. При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что указанный акт осмотра в основу обжалуемого решения Комитета не положен, в направленном письме - отказе не отражен.

При этом, указанные доводы ответчика не свидетельствуют о законности отказа в выкупе спорного земельного участка, конкретно предусмотренные Земельным кодексом РФ, а именно в ст. 28 кодекса, который Комитет необоснованно толкует расширительно.

При этом, напротив, указанный доводов Комитета свидетельствует о правомерности позиции заявителя.

Так, предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет, отказывая в выкупе Обществом земельного участка в размере 1730 кв.м., ссылается на то, что для эксплуатации зданий автоцентра и автосервиса, площадь застройки которых составляет 660 кв.м и 614,7 кв.м соответственно, необходим земельный участок площадью как минимум 6000 кв. м, тем самым подтверждает, что испрашиваемый земельный участок фактически используется Обществом в заявленном им размере, при этом указывает на возможность выкупа земельного участка, но с иным размером, между тем, указанный Комитетом размер значительно превышает размеры участка, занятого под объектом недвижимости, что недопустимо, поскольку размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, можно приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция соответствует позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 21.01.2011 N ВАС-15489/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16368/2010, от 09.02.2011 N ВАС-16301/2010.

Доказательства того, что земельный участок, указанный Комитетом, необходим для эксплуатации объекта недвижимости, в материалах дела отсутствуют. Не имеется в деле и доказательств, подтверждающих, что такой земельный участок с большей площадью фактически используется заявителем для целей эксплуатации здания.

Из пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размеры предоставляемых земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 собственник объекта недвижимости должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

По мнению суда апелляционной инстанции, исходя из материалов дела, указанные обстоятельства заявителем доказаны, иного из материалов дела не следует.

При этом, вывод Комитета о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка требованиям ст. 33 Земельного кодекса РФ мотивирован расчетом, составленным 23 мая 2012 г. на основе Свода правил 42.133330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная версия, утвержденный Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820 (далее- Свод правил 42.133330.2011). Однако в силу прямого указания пункта 1.1. Свода правил 42.133330.2011, он распространяется на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений и включает основные требования к их планировке и застройке. Требования Свода правил 42.133330.2011 с момента его ввода в действие - 20 мая 2011 г. - предъявляются к вновь разрабатываемой градостроительной и проектной документации, а также к иным видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды проживания (п. 1.3).

Следовательно, нормы Свода правил 42.133330.2011 четко ограничивают область их применения - вновь разрабатываемая градостроительная и проектная документация, - устанавливают пределы действия документа во времени: нормы Свода правил 42.133330.2011 применяются к указанной документации исключительно с момента ввода его в действие.

При этом Приложение Ж Свода правил 42.133330.2011, предусматривающее расчет площади земельного участка исходя их расчета торговой площади объекта недвижимости, носит исключительно рекомендуемый (а не обязательный) характер - в силу прямого указания на это в самом приложении, а также в п. 10.1 Свода правил 42.133330.2011.

Кроме того, нормы расчета учреждений и предприятий обслуживания и размеры их земельных участков, предусмотренные Сводом правил 42.133330.2011, не исключают и не запрещают в силу их рекомендательного характера предоставления в собственность земельного участка меньшей площади, чем предусмотрено приложением Ж.

В силу указанного несоответствие площади испрашиваемого земельного участка рекомендуемым нормам расчета площади земельного участка, предусмотренного Приложением Ж Свода правил 42.133330.2011 само по себе не означает нарушение требований ст.33 Земельного кодекса РФ, и, соответственно, не образует собой препятствие для выкупа земельного участка, предусмотренное законодательством.

При этом, судом апелляционной инстанции учитывается следующее.

В соответствии с кадастровым паспортом испрашиваемого земельного участка от 08 ноября 2011 г. разрешенным использованием этого участка является общественная застройка.

Правилами землепользования в городе Новокузнецке, утвержденными Постановлением Совета народных депутатов города Новокузнецка N 6/57 от 24.06.2003 г. (в редакции от 01.06.2011, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения), предельные размеры земельных участков для указанного вида деятельности также не предусмотрены.

Правила застройки города Новокузнецка, утвержденные Постановлением городского собрания города Новокузнецка от 29.04.1997г.N 3/1, также не предусматривают таких показателей.

В соответствии с пунктом 3.2.1.2. Приказа Минрегиона РФ от 27.12.2011 N 613 "Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований", участки общественной застройки с активным режимом посещения - это учреждения торговли и подобные объекты городского значения; которые могут быть организованы с выделением приобъектной территории, либо без нее. В случае, когда общественная застройка организована без выделения приобъектной территории, границы участка следует устанавливать совпадающими с внешним контуром подошвы застройки зданий и сооружений.

Таким образом, понятие общественной застройки определено в целях определения площади земельного участка, необходимой в целях использования объекта с указанным назначением, и не исключает возможности размещения общественной застройки на земельных участках, границы которого совпадают с внешним контуром подошвы зданий и сооружений.

Соответственно, минимальный предельный размер земельного участка должен определяться именно на основании Приказа Минрегиона РФ от 27.12.2011 N 613, т.е. минимальный размер земельного участка определяется по периметру зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Проведенная предыдущим собственником реконструкция зданий магазина и склада не противоречит разрешенному использованию земельного участка и, соответственно, не может рассматриваться в качестве законного основания, препятствующего предоставлению земельного участка в собственность заявителя.

Данный вывод подтверждается также и тем, что Комитет, участвующий в разбирательстве дела о признании права собственности на реконструированные здания автоцентра и автосервиса за ООО "Сибтехресурс", предыдущим собственником объектов недвижимости, в отзывах от 24 марта 2010 г. N 0808 и от 03 мая 2011 г. б/н на исковые заявления отмечал, что проведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц; реконструированные здания целевого назначения объекта не меняют.

В связи с чем надлежащих доказательств, что нормативный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего Обществу здания, составляет иную площадь, чем указан в договоре аренды, кадастровом паспорте, ответчиком, в нарушение процессуальной обязанности доказывания, не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что Распоряжением администрации г. Новокузнецка от 27.01.2003 г. N 109 обществу с ограниченной ответственностью "Сибтехресурс" предоставлен на праве аренды земельный участок площадью 0,1730 га. по ул. М. Тореза, 43А в связи с переходом к нему права собственности на объекты недвижимости - магазин и склад, расположенные на этом земельном участке.

Технический паспорт указанных объектов содержит сведения о том, что реконструкция строений была произведена дважды: в 2004 г. надстроен третий этаж и в 2010 г. надстроен четвёртый этаж. Факты реконструкции зафиксированы по результатам технического учёта, проведённого в 2007 г. и в 2011 г.

На момент проведения технического учёта право собственности на реконструированные объекты недвижимости в связи с отсутствием соответствующего разрешения признано за ООО "Сибтехресурс" в судебном порядке.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2012 г. и от 14.11.2012 г. прекращено право собственности на объект недвижимости - магазин площадью 1015,3 м?, дата государственной регистрации 18.06.2010 г; одновременно зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - автоцентр площадью 1566 м?.

Вместе с тем, распоряжением главы г. Новокузнецка от 29.01.2009 г. N 200, соглашениями к договору аренды от 28.04.2010 г., от 14.04.2011 г. право аренды на земельный участок было продлено ООО "Сибтехресурс" без учёта факта реконструкции последним объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, в целях их использования под автоцентр и автосервис.

Заявитель по данному делу принял реконструированные объекты недвижимости в качестве оплаты доли уставного капитала согласно протоколу общего собрания участников от 03.08.2011 г.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что при указанных обстоятельствах и с учётом положений статьи 35 Земельного кодекса РФ к заявителю могло перейти право аренды на земельный участок только в той части, которая касалась его предоставления под магазин и склад, а не под автоцентр и автосервис.

Вместе с тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Во - первых, указанные обстоятельства не легли в основу принятого Комитетом оспариваемого решения.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается следующее.

Срок договора аренды земельного участка от 29 января 2009 г. был продлен дополнительными соглашениями от 28 апреля 2010 г. и 14 апреля 2011 г., заключенными после вступления в законную силу решения Заводского районного суда г.Новокузнецка от 25 марта 2010 г.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что право аренды на земельный участок было продлено ООО "Сибтехресурс" без учёта факта реконструкции последним объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку на момент заключения указанных дополнительных соглашений к договору аренды и Комитет и Администрация г. Новокузнецка располагали информацией о проведенной реконструкции объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, которые, в свою очередь, не предъявляли к предыдущему собственнику объектов недвижимости требований по увеличению площади используемого им земельного участка ввиду реконструкции расположенных на земельном участке объектов недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, вывод суда о том, что к заявителю могло перейти право аренды на земельный участок только в той части, которая касалась его предоставления под магазин и склад, а не под автоцентр и автосервис основан не неверном толковании норм материального права. Заявителю не может перейти право пользования земельным участком, занятыми магазином и складом, по причине того, что эти объекты были реконструированы в автоцентр и автосервис.

Также судом не учтено, что заявитель является приобретателем именно автоцентра и автосервиса, и, соответственно, приобретает право пользования земельным участком, занятым именно этими зданиями.

При этом, судом не мотивировано со ссылкой на закон, каким образом реконструкция объектов недвижимости препятствует реализации права на выкуп земельного участка, на котором такие объекты расположены.

Решениями Заводского районного суда от 25 марта 2010 г., вступившим в законную силу 06 апреля 2010 г., и от 03 мая 2011 г., вступившим в законную силу 14 мая 2011 г., установлено, что проведенные предыдущим собственником изменения зданий магазина и склада являются реконструкцией, которая не затрагивает конструктивных и иных характеристик надежности и безопасности этих зданий и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель комитета подтвердила, что произведенная реконструкция здания не повлекла изменения площади земельного участка.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что заявитель является собственником не тех объектов недвижимости, для размещения которых был сформирован испрашиваемый земельный участок, противоречит фактическим обстоятельствам дела и указанным решениям суда общей юрисдикции.

В противном случае сложится ситуация, когда собственник объектов недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка только лишь в том случае, если испрашиваемый земельный участок был сформирован именно под те объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке на момент подачи заявления о выкупе, что не согласуется с положениями Земельного кодекса РФ.

Более того, в соответствии со ст.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к субъектам, имеющим право приобрести земельный участок в собственность по льготной цене, отнесены коммерческие организации, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При этом не имеет правового значения, в каком именно состоянии находится объект недвижимости, ранее отчужденный из муниципальной собственности и принадлежащий заявителю, - том же самом, в реконструированном или вновь созданным.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 01.10.2009 N 1129-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ограничительное толкование пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

Законодатель прямо указал на то, что собственники земельных участков, на которых расположены здания, ранее отчужденные из муниципальной собственности, имеют право на приватизацию земельных участков по льготной цене и в том случае, если такие здания были впоследствии реконструированы.

Следовательно, реконструкция не является препятствием для реализации права на приобретение земельного участка в собственность.

И в этой части выводы суда первой инстанции признаются апелляционным судом неправомерными.

Обращаясь с заявлением, Общество указывает на наличие у него права выкупа спорного земельного участка по льготной цене.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен субъектный состав лиц, которым осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К этим лицам относятся, в том числе, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек и двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.

При этом право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих.

Указанный подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 09.04.2009 N 14649/08.

Из материалов дела следует, что ООО "КПТС" приобрел право собственности на здание автоцентра путем его отчуждения у ООО "Сибтехресурс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19 сентября 2011 г. N 42 АГ 713734; ООО "Сибтехресурс" зарегистрировало право собственности на здание автоцентра на основании решения суда общей юрисдикции, которым подтверждается, что здание автоцентра образовано путем проведения реконструкции здания магазина; до реконструкции здания магазина ООО "Сибтехресурс" приобрело право собственности на здание магазина путем его отчуждения у ООО "Север", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 25 сентября 2000 г. N 42 АА 135274 и от 28 декабря 2005 N42 АВ 184397; ООО "Север" приобрело право собственности на здание магазина на основании договора купли-продажи, заключенного между ООО "Север" и АО "Запсибмаркет"; АО "Запсибмаркет" является открытым акционерным обществом, образованным путем преобразования акционерного общества закрытого типа "Заводской торг", что подтверждается Уставом АО "Запсибмаркет", зарегистрированным на основании Распоряжения Администрации г.Новокузнецка от 23 июня 1992 г. N115р ; ЗАО "Заводской торг" образовано на базе Заводского торгово-арендного предприятия г.Новокузнецка (муниципального предприятия); ЗАО "Заводской торг" было приватизировано путем выкупа муниципальной доли имущества и посредством продажи акций, т.е. здание магазина по адресу г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43А, ранее находилось в муниципальной собственности, что подтверждается Планом приватизации АО "Заводской торг", актом оценки имущества АО "Заводской торг", а также свидетельством о права собственности на имущество N5 от 13 апреля 1992 г..

Комитет не представил соответствующих доказательств, опровергающих указанные факты; в ходе рассмотрения дела ссылался на разночтения в номерах переданных магазинов, между тем, судом апелляционной инстанции учитывается, что номер магазина никаким образом не характеризует здание магазина как объект недвижимости (не идентифицирует его) и не имеет правового значения для разрешения вопроса о том, находилось ли такое здание в муниципальной собственности или нет; доказательств того, что магазин, позднее реконструированный в автоцентр, находился только в частной собственности, а не в муниципальной, Комитетом не представлены.

Кроме того, в ноябре 2011 г. заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новокузнецка (далее - КУМИ) с просьбой выдать документы, подтверждающие право заявителя на приватизацию земельного участка по льготной цене.

На указанный запрос КУМИ предоставил заявителю План приватизации ЗАО "Заводской торг" и Акт оценки стоимости зданий, сооружений ЗАО "Заводской торг", указав в сопроводительном письме от 10 ноября 2011 г. N 4024/7, что здание по адресу г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А, было включено в План приватизации. При этом КУМИ не выразил никаких возражений относительно того факта, что здание, принадлежащее ООО "КПТС", ранее находилось в муниципальной собственности.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель комитета указала, что факт отчуждения объекта недвижимости из муниципальной собственности Комитет не оспаривает (вместе с тем, из материалов дела следует обратное, в связи с чем указанная позиция оценена судом апелляционной инстанции), однако право на применение льготной цены заявителем не подтверждено, поскольку не заявлено Обществом при обращении в Комитет с соответствующим заявлением о выкупе земельного участка. Указанная позиция признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку указанное право не носит заявительного характера; наличие законного на то права подтверждено материалам дела, кроме того, судом учитывается, что бланк заявления при выкупе земельного участка не предусматривает такого заявления о льготной цене выкупаемого участка.

При изложенных обстоятельствах принятое по делу решение суда первой инстанции на основании пункта 2 статьи 269, пунктов 1, 4 части 1, пункта 3 части 2 статьи 270 АПК РФ как вынесенное при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном истолковании закона, подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований Общества с обязанием Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А, с указанием цены земельного участка в пределах двух с половиной процентов его кадастровой стоимости, и направить проект договора купли-продажи в пятидневный срок обществу с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования", что согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при непредставлении Комитетом возражений применительно к неразумности указанного заявителем срока для направления соответствующего договора обществу.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 25 февраля 2013 года по делу N А27-6157/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Требования общества с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования" удовлетворить.

Признать решение Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка N 6271-04 от 28 декабря 2011 об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А, незаконным.

Обязать Комитет градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 42:30:0412009:8 площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: г.Новокузнецк, ул. Тореза, 43 А, с указанием цены земельного участка в пределах двух с половиной процентов его кадастровой стоимости, и направить проект договора купли-продажи в пятидневный срок обществу с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования".

Взыскать с Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Компания промышленно-торгового страхования" расходы по оплате государственной пошлины по первой и апелляционной инстанции в сумме 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Е. Ходырева

Судьи

С.В. Кривошеина Н.А. Усанина