Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 г. N 05АП-5311/13

г. Владивосток

17 июня 2013 г.

Дело N А51-21391/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 11 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Ветошкевич,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ", Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционные производства N 05АП-5311/2013, 05АП-5312/2013

на решение от 22.03.2013

судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-21391/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока

к обществу с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест"

о взыскании 7242794 рублей 50 копеек,

при участии:

от истца: главный специалист 1 разряда правового управления Гладких М.В. - удостоверение N 4052 от 19.12.2011, доверенность от 28.11.2012 N 1-28/1-6694 сроком действия до 31.12.2013 со специальными полномочиями, от ответчика: Лолаева Г.А., паспорт, доверенность от 18.05.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями, директор Микаелян Г.Г., паспорт, решение N 6 от 11.01.2012,

третье лицо не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" 988479 рублей 87 копеек, в том числе 495278 рублей 96 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору N 3/28 аренды недвижимого имущества от 04.04.2002 (далее - договор от 04.04.2002) за период с 12.08.2008 по 04.04.2011; 493200 рублей 91 копейки начисленной на спорную сумму основного долга пени в соответствии с пунктом 4.1 договора от 04.04.2002 за период с 12.08.2008 по 04.04.2011.

Истец в суде первой инстанции заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований, просил взыскать с ответчика 3029618 рублей 58 копеек задолженности по арендной плате в период с 13.12.2008 по 12.04.2012, 2999332 рубля 17 копеек пени, а также взыскать 55 рублей 30 копеек почтовых расходов по пересылке искового заявления в Арбитражный суд Приморского края.

Определением от 12.04.2012 Арбитражный суд Приморского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика Общество с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2012 исковые требования Управления муниципальной собственности г.Владивостока удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока взыскано 6021105 рублей 97 копеек, в том числе 3021718 рублей 58 копеек основного долга, 2999332 рубля 17 копеек пени, 55 рублей 22 копейки судебных издержек.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 решение Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2012 изменено, с Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока взыскано 5354372 рубля 69 копеек, составляющих 3021718 рублей 58 копеек основного долга, 2332605 рублей пени, 49 рублей 11 копеек судебных издержек; в удовлетворении исковых требований о взыскании 674627 рублей 17 копеек основного долга и пени отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.11.2012 решение Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2012 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дела дать оценку соглашению от 14.04.2005 к договору аренды на предмет соответствия его условий пункту 3 статьи 614 ГК РФ; с учетом подлежащих применению норм материального права определить начало срока действия соглашения от 14.04.2005; проверить расчеты истца по сумме основного долга и пеней; рассмотреть все доводы и возражения сторон, в том числе и возражения ответчика по существу спора, приведенные в кассационной жалобе.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании суда первой инстанции 26.02.2013 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил взыскать с ООО "Грифон-ДВ" в пользу УМС г.Владивостока 3 634 917 рублей 97 копеек задолженности по арендной плате в период с 13.12.2008 по 10.02.2013, а также 3 607 876 рублей 53 копейки пени за неисполнение обязанности по внесению арендных платежей в срок за период с 01.01.2009 по 31.01.2013, которое было рассмотрено судом первой инстанции и удовлетворено.

Решением от 22.03.2012 Арбитражный суд Приморского края взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в пользу Управления муниципальной собственности города Владивостока 2 920 107 рублей 92 копейки, в том числе 1 460 053 рубля 96 копеек основного долга, 1460053 рубля 96 копеек пеней, 22 рубля 29 копеек судебных издержек, в остальной части исковых требований отказал; взыскал с общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в доход федерального бюджета 23 873 рубля 55 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Грифон-ДВ" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что право собственности на спорные помещения сохранялось за ООО "Восток Бизнес Инвест" вплоть до 2012 года, никем не было оспорено, поскольку решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2008 были признаны недействительными лишь торги по продаже спорного имущества, что влечет недействительность договора купли-продажи, заключенного между Администрацией г. Владивостока и ООО "Восток Бизнес Инвест", но не права собственности ООО "Восток Бизнес Инвест", решение Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2008 не содержит сведений о том, что зарегистрированное право собственности за ООО "Восток Бизнес Инвест" на помещение было признано судом недействительным. Учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, до 16.04.2012 у муниципального образования отсутствовало право собственности на помещение, соответственно, отсутствует право требовать взыскания арендной платы за указанный период. Обращает внимание на то, что несмотря на неоднократные обращения ответчика в разные инстанции с требованием принять помещения в муниципальную собственность, Администрация г. Владивостока принимать объект недвижимости отказалась, что подтверждается актом исполнительных действий. По мнению апеллянта, право требования арендной платы в размере, установленным дополнительным соглашением, наступило только с момента регистрации данного дополнительного соглашения. Ссылается на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям, неверный расчет суммы, подлежащей взысканию, уклонение УМС г. Владивостока от заключения нового договора аренды, ненаправление ответчику требований об оплате задолженности и пени, что свидетельствует о том, что кредитор сам способствовал увеличению размера убытков, отсутствие права собственности муниципального образования на момент обращения с иском. Полагает, что ввиду просрочки кредитора должник не обязан платить проценты за время такой просрочки. Поскольку ООО "Грифон-ДВ" является субъектом малого предпринимательства, при расчете арендной платы должен быть применен корректирующий коэффициент 0,4. Обращает также внимание на то, что зарегистрированное дополнительное соглашение не соответствует пункту 3 статьи 614 ГК РФ, которой установлено право арендодателя на изменение арендной платы не чаще одного раза в год, в связи с чем просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении второго за год изменения арендной платы - суммы арендной платы в размере 75716 рублей 04 копейки. Полагает, что при расчете суммы арендной платы следует исходить из размера арендной платы в сумме 30618 рублей 02 копейки, на день вынесения судебного акта ООО "Грифон-ДВ" не имеет задолженности по арендной плате на 10.02.2013, а долг по пене составляет на 31.01.2013 156628 рублей 40 копеек.

УМС г. Владивостока также не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Полагает, что, взыскивая с ответчика арендную плату в размере 30618 рублей 02 копейки до 24.04.2012, суд первой инстанции не применил часть 2 статьи 425 ГК РФ, в то время как дополнительным соглашением от 14.04.2005, зарегистрированным 24.04.2012, стороны распространили его действие на отношения сторон с 01.01.2005. В то же время в остальной части решение суда истец считает законным и обоснованным.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Грифон-ДВ" с доводами жалобы УМС г. Владивостока не согласилось. Полагает, что условия дополнительного соглашения могут применяться только с момента его государственной регистрации, учитывая, что основной договор аренды был уже заключен и зарегистрирован. Обращает внимание на недопустимость изменения размера арендной платы дважды за год. Считает, что решение суда первой инстанции было вынесено без учета заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу УМС г. Владивостока, в свою очередь, не согласилось с доводами апелляционной жалобы ответчика. Полагает, что ответчик, будучи арендатором спорного имущества, не вправе ссылаться на отсутствие у истца как арендодателя права собственности на спорное имуществом. Ввиду недействительности торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, считает недействительным зарегистрированное за ООО "Восток Бизнес Инвест" право собственности на спорный объект. Ссылаясь на пункт 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, обращает внимание на допустимость изменения размера арендной платы по соглашению сторон чаще одного раза в год.

В письменных возражениях на возражения УМС г. Владивостока ответчик также обращает внимание на то, что решение Фрунзенского суда от 10.06.2008 не предусматривает восстановление права муниципальной собственности, прекращенное в связи с государственной регистрацией перехода права. Зарегистрированное право собственности ООО "Восток Бизнес Инвест" сохранялось до апреля 2012 года и не было никем оспорено. Ссылается на недопустимость изменения размера арендной платы чаще одного раза в год, превышение арендной платы, установленной дополнительным соглашением, над размером арендной платы, уплачиваемой за аренду аналогичного муниципального имущества.

Третье лицо явку представителя в суд не обеспечило. Поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие третьего лица по правилам статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы УМС г. Владивостока возразил. Поддержал доводы своей апелляционной жалобы, решение Арбитражного суда Приморского края просит отменить, отказав в удовлетворении требований УМС г. Владивостока в полном объеме.

Суд, руководствуясь статьями 163, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил объявить перерыв в судебном заседании до 11.06.2013 до 15 часов 30 минут. Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.2006 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.

Представитель истца представил расчет иска, пояснил, что судом первой инстанции дважды вычтен платеж в сумме 190000 рублей.

Представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и ООО "Грифон-ДВ" (арендатор) заключен Договор N 3/28 аренды недвижимого имущества от 04.04.2002, в соответствии с условиями которого истец передал ответчику в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Часовитина, д. 27, общей площадью 190 кв.м. для использования в целях размещения бильярдного клуба.

Имущество передано истцом ответчику по акту приема-передачи в аренду нежилого помещения от 26.03.2002, подписанному сторонами без замечаний.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что за указанное в пункте 1.1. договора помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 10533 рубля 88 копеек без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца. НДС в сумме 2106 рублей 77 копеек арендатор перечисляет самостоятельно в отделение Федерального казначейства по месту регистрации предприятия в Государственной налоговой инспекции (пункт 3.2. договора).

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга (пункт 4.1. договора).

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 1.3. договора с 26.03.2002 по 31.12.2003.

27.06.2002 сторонами подписано Изменение к договору N 3/28 от 04.04.2002, в соответствии с которым срок действия договора установлен с 01.05.2002 по 31.12.2005.

13.09.2002 сторонами подписано Изменение к договору, согласно которому площадь передаваемых в аренду помещений составила 239,1 кв.м. для использования в целях "бильярдный клуб", арендная плата установлена в размере 6774 рублей 50 копеек в месяц без учета НДС.

Согласно письму истца N 12/2-2-475 от 13.02.2003 договору от 04.04.2002 присвоен номер 03-02760-001-Н-АР-1768-00.

Соглашением от 11.07.2003 уточнено целевое использование помещения, пункт 1.1. договора изложен в редакции "_ для использования в целях "бильярдный клуб, закусочная".

Соглашением об изменении от 11.07.2003 уточнена площадь помещений - 230,2 кв.м., а также размер арендной платы - 15585 рублей 35 копеек в месяц без учета НДС.

Договор от 04.04.2002 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выданным 19.07.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края Свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА N 444437.

14.04.2005 УМС г. Владивостока и ООО "Грифон-ДВ" подписано Соглашение об изменении к договору N 03-02760-001-Н-АР-1768-00 (л.д. 77 т. 1), в соответствии с которым сторонами установлено, что арендатор выплачивает арендную плату с 01.01.2005 в размере 30618 рублей 02 копейки, с 26.08.2005 в размере 75716 рублей 04 копейки. При этом в пункте 3 соглашения указано, что действие соглашения устанавливается с 01.01.2005.

Данное соглашение зарегистрировано 24.04.2012, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2013 N 01/018/2013-8 (л.д. 141 т. 2).

08.11.2005 были проведены торги по продаже спорного имущества, по результатам которых был заключен договор купли-продажи с ООО "Восток Бизнес Инвест". На основании договора купли-продажи 21.12.2005 Обществу с ограниченной ответственностью "Восток Бизнес Инвест" было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорное имущество.

Вступившим в законную силу 17.08.2008 решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2008 названные торги (аукцион) по продаже спорного имущества были признаны недействительными, применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал ООО "Восток Бизнес Инвест" передать спорное имущество в муниципальную собственность, а Администрацию г. Владивосток - вернуть обществу 1800000 рублей.

В соответствии с выданным 16.04.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю Свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 751960 на основании решения малого Владивостокского городского Совета от 29.09.1993 N 786 зарегистрировано право собственности муниципального образования город Владивосток на спорное имущество, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2012 внесена регистрационная запись N 25-25-01/120/2010-168.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Из имеющихся в материалах дела Свидетельств о государственной регистрации права от 27.10.2005 серии 25-АА N 658096 (л.д. 84 т. 2), от 16.04.2012 серии 25-АБ N 751960 (л.д. 99 т. 1) видно, что право собственности муниципального образования г. Владивосток на спорное имущество зарегистрировано как ранее возникшее право на основании Решения малого Владивостокского городского Совета от 29.09.1993 N 786.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 14.11.2005 N 046-КП, заключенного по результатам торгов, право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ООО "Восток Бизнес Инвест".

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2008 торги (аукцион) по продаже спорного имущества были признаны недействительными, применены последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал ООО "Восток Бизнес Инвест" передать спорное имущество в муниципальную собственность, а Администрацию г. Владивосток - вернуть обществу 1800000 рублей.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Учитывая, что решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 10.06.2008 не только признаны недействительными торги (аукцион) по продаже спорного имущества, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ является недействительным договор купли-продажи от 14.11.2005 N 046-КП, но и применены последствия недействительности сделки, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что муниципальное образование г.Владивосток не утратило право собственности на спорное имущество.

Факт того, что после признания недействительными торгов право собственности муниципального образования г. Владивосток было вновь зарегистрировано только 16.04.2012, не свидетельствует о том, что с 21.12.2005 по 16.04.2012 муниципальное образование не являлось собственником спорного объекта, так как договор купли-продажи как недействительная сделка недействителен с момента его заключения, а право собственности муниципального образования г. Владивосток возникло на основании Постановления ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", Решения малого Владивостокского городского Совета от 29.09.1993 N 786, что не оспаривается лицами, участвующими в деле, и в силу пункта 2 статьи 4, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации.

Таким образом, в заявленный период именно муниципальное образование г. Владивосток в лице УМС г. Владивостока являлось арендодателем спорного объекта по договору аренды от 04.04.2002.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 13.12.2008 по 10.02.2013 в сумме 3634917 рублей 97 копеек, исходя из ставки арендной платы в размере 75716 рублей 04 копейки в месяц.

Судом первой инстанции удовлетворены требования истца о взыскании основного долга по арендной плате частично в сумме 1460053 рубля 96 копеек исходя из размера арендной платы в размере 30618 рублей 02 копеек в месяц за период с декабря 2008 года по 24.04.2012 (даты регистрации дополнительного соглашения от 14.04.2005) и в размере 75716 рублей 04 копейки в месяц за период с 25.04.2012.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 04.04.2002, заключенный на срок более 1 года (с 01.05.2002 до 31.12.2005), зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соответственно, при внесении изменений в договор аренды, подлежащий государственной регистрации, соглашения о внесении в него изменений также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Поскольку соглашение об изменении от 14.04.2005 зарегистрировано только 24.04.2012, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2013 N 01/018/2013-8 (л.д. 141 т. 2), соответствующей отметкой на соглашении (л.д. 117 т. 1), данное соглашения является заключенным и вступило в силу только 24.04.2012.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Пунктом 1 соглашения от 14.04.2005 в пункт 3.1. договора аренды внесены изменения, с 01.01.2005 размер арендной платы установлен в размере 30618 рублей 02 копейки, с 26.08.2005 в размере 75716 рублей 04 копейки.

При этом в пункте 3 соглашения от 14.04.2005 стороны определили, что действие соглашения устанавливается с 01.01.2005.

При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу о том, что стороны распространили действие соглашения на свои отношения в период с 01.01.2005, соответственно, с момента вступления в силу соглашения (24.04.2012) его положения в части установления арендной платы с 01.01.2005 в размере 30618 рублей 02 копейки, с 26.08.2005 в размере 75716 рублей 04 копейки подлежат применению в сроки, указанные в данном соглашении.

В то же время из материалов дела следует, что 25.08.2005 ООО "Грифон-ДВ" обратилось с заявлением о продлении действия льготного коэффициента по договору аренды с 01.09.2005 в связи с продлением срока действия свидетельства о присвоении статуса "Малое предприятие" с приложением такого свидетельства.

Распоряжением N 412 от 05.10.2005 "О сдаче в аренду объектов муниципальной собственности" (л.д. 58, 59 т. 2) Управление муниципальной собственности г. Владивостока на основании решения комиссии по предоставлению в аренду объектов муниципальной собственности (протокол N 34 от 16.09.2005) определило внести изменения в начисления арендной платы за нежилые помещения по договорам аренды согласно приложению, установив корректирующий коэффициент для арендаторов, имеющих статус субъекта малого предпринимательства, на основании решения Думы города Владивостока от 27.12.2004 N 40 "О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 27.02.2003 N 173 "Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток". Согласно приложению к распоряжению N 412 от 05.10.2005 для ООО "Грифон-ДВ" по договору N03-02760-001-Н-АР-1768-00 установлена арендная плата в месяц с учетом корректирующего коэффициента 0,4 в размере 30618 рублей 02 копейки на период с 08.09.2005 по 31.12.2005.

Таким образом, на период с 08.09.2005 по 31.12.2005 обществу фактически была предоставлена поддержка в виде соответствующей льготы как для субъекта малого предпринимательства по уплате арендной платы.

Учитывая, что пунктом 6.3. договора от 04.04.2002 арендодателю предоставлено право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, коллегия приходит к выводу о том, что в период с 08.09.2005 по 31.12.2005 арендная плата должна быть рассчитана с учетом корректирующего коэффициента 0,4 в размере 30618 рублей 02 копейки в месяц.

В то же время коллегия не может согласиться с доводами ответчика о необходимости применения корректирующего коэффициента 0,4 за спорный период по следующим основаниям.

В силу частей 1, 3 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, оказывающие поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства, ведут реестры субъектов малого и среднего предпринимательства - получателей такой поддержки, вносят записи в такие реестры в течение тридцати дней со дня принятия решения об оказании поддержки или решения о прекращении оказания поддержки.

При этом названный Закон обуславливает признание лица субъектом малого и среднего предпринимательства его соответствием критериям, предусмотренным частью 1 статьи 4 этого же Закона.

Статья 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" устанавливает заявительный порядок обращения субъектов малого и среднего предпринимательства за оказанием поддержки; оговаривает случаи, когда в оказании поддержки должно быть отказано.

В материалы дела представлено заявление ООО "Грифон-ДВ" в адрес УМС г. Владивостока от 03.05.2012 (л.д. 205 т. 1, л.д. 24 т. 2), в соответствии с которым общество просило при начислениях учесть, что ООО "Грифон-ДВ" имеет статус малого бизнеса.

Однако доказательств того, что общество приложило к указанному заявлению документы, подтверждающие его статус малого предприятия, предусмотренные пунктом 2 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", в материалах дела не имеется, как не имеется и доказательств того, что общество в иной период времени обращалось с соответствующим заявлением с приложением необходимых документов для получения поддержки, либо вообще имело статус малого предприятия в период с 01.01.2006 по 10.02.2013.

Подлежат отклонению доводы ответчика о невозможности применения ставки арендной платы в размере 75716 рублей 04 копеек ввиду того, что соглашение от 14.04.2005 установило изменение арендной платы дважды за один год, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Поскольку увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год предусмотрено соглашением от 14.04.2005, подписанным обеими сторонами, то есть такое изменение допущено по соглашению сторон договора аренды, коллегия приходит к выводу о том, что увеличение пунктом 1 соглашения от 14.04.2005 арендной платы до 75716 рублей 04 копеек в месяц не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 1.3. договора аренды от 04.04.2002 с учетом изменений, внесенных Изменением к договору от 27.06.2002, срок действия договора установлен по 31.12.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что по окончании срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться спорным имуществом при отсутствии на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Подлежат отклонению доводы ответчика о том, что несмотря на неоднократные обращения ответчика в разные инстанции с требованием принять помещения в муниципальную собственность, Администрация г.Владивостока принимать объект недвижимости отказалась.

Из Акта совершения исполнительных действий от 28.06.2010, на который ссылается истец, следует, что при совершении исполнительных действий в рамках исполнительного производства в отношении должника ООО "Восток Бизнес Инвест" представитель Администрации г.Владивостока принимать объект недвижимости общей площадью 230,2 кв.м. от арендатора ООО "Грифон-ДВ" отказался.

Однако исполнительное производство было возбуждено в отношении ООО "Восток Бизнес Инвест".

Кроме того, доказательств отказа ответчика от договора аренды от 04.04.2002, возобновленного на неопределенный срок, в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, направления в адрес истца, Администрации г.Владивостока, либо ООО "Восток Бизнес Инвест" соответствующего заявления в материалах дела не имеется, в связи с чем у Администрации г.Владивостока, которая к тому же не являлась арендодателем по договору аренды, отсутствовали основания для принятия помещений по не прекратившему свое действие договору аренды.

При таких обстоятельствах у ответчика сохранялась обязанность по оплате арендной платы по договору аренды от 04.04.2002 в спорный период.

В силу изложенного при расчете арендной платы за пользование спорным объектом следует исходить из размера арендной платы в сумме 30618 рублей 02 копейки за период с 01.01.2005 по 25.08.2005, в сумме 75716 рублей 04 копейки за период с 26.08.2005 по 07.09.2005, в сумме 30618 рублей 02 копейки за период с 08.09.2005 по 31.12.2005, в сумме 75716 рублей 04 копейки за период с 01.01.2006 по 10.02.2013.

Поскольку истцом заявлен период взыскания с 13.12.2008 по 10.02.2013, в указанный период подлежит применению размер арендной платы в сумме 75716 рублей 04 копейки в месяц.

Подлежат отклонению доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды от 04.04.2002 оплата арендной платы производится до 1 числа следующего за текущим месяцем арендодателю.

Таким образом, срок оплаты арендной платы за декабрь 2008 года (в том числе за период с 13.12.2008 по 31.12.2008) - до 01.01.2009, то есть последним днем оплаты за декабрь 2008 года должно было стать 31.12.2008, соответственно, о просрочке внесения арендной платы истец должен был узнать с 01.01.2009.

Иск подан УМС г. Владивостока в Арбитражный суд Приморского края 16.12.2011 (изначально истцом было заявлено о взыскании задолженности по арендной плате за период с 12.08.2008 по 04.04.2011, куда вошел и впоследствии уточненный период с 13.12.2008).

С ходатайством об увеличении исковых требований, согласно которому истец также просил взыскать сумму долга за период с 05.04.2011 по 12.04.2012, истец обратился в суд 04.04.2012 (при этом срок оплаты за апрель 2011 года - до 01.05.2011). С ходатайством об увеличении исковых требований, согласно которому истец также просил взыскать задолженность по арендной плате и за период с 13.04.2012 по 10.02.2013, истец обратился 19.02.2013.

Таким образом, истцом не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, в том числе по требованиям о взыскании арендной платы за декабрь 2008 года.

За период с 13.12.2008 по 10.02.2013 арендная плата составила 3783534 рубля 01 копейку.

При этом из материалов дела следует, что ответчиком оплачена арендная плата за апрель 2012 года в сумме 7900 рублей платежным поручением N 21 от 10.05.2012 (исполнено 16.05.2012), 7500 рублей за май 2012 года платежным поручением N 34 от 18.07.2012 (исполнено 25.07.2012), 7500 рублей за июнь 2012 года платежным поручением N 35 от 21.07.2012 (исполнено 25.07.2012), 7500 рублей за июль 2012 года платежным поручением N 36 от 25.07.2012, 7500 рублей за август 2012 года платежным поручением N 42 от 29.08.2012 (исполнено 31.08.2012), 7500 рублей за сентябрь 2012 года платежным поручением N 2 от 11.11.2012 (исполнено 12.11.2012), 7500 рублей за октябрь 2012 года платежным поручением N 1 от 31.10.2012, 7500 рублей за ноябрь 2012 года платежным поручением N 7 от 30.11.2012 (исполнено 05.12.2012), 7500 рублей за декабрь 2012 года платежным поручением N 13 от 31.12.2012 (поступило в банк 31.12.2012, исполнено 09.01.2013), 7500 рублей за январь 2013 года платежным поручением N 18 от 29.01.2013 (поступило в банк и исполнено 30.01.2013); 20000 рублей за февраль 2013 года платежным поручением N 21 от 28.02.2013 (поступило в банк и исполнено 01.03.2013), 9650 рублей за февраль 2013 года платежным поручением N 23 от 28.02.2013 (исполнено 06.03.2013), 190000 рублей платежным поручением N 24 от 05.03.2013 (подано в банк и исполнено 11.03.2013) (письмом от 15.03.2013 ответчик просил зачесть указанный платеж в счет оплаты задолженности за период с 16.04.2012 по 26.02.2013, л.д. 161 т. 2).

Кроме того, ответчиком погашена задолженность по исполнительному производству N 8603/12/37/25 от 05.09.2012, возбужденному по исполнительному листу, выданному на основании впоследствии отмененного решения Арбитражного суда Приморского края от 25.05.2012, в сумме 20000 рублей платежным поручением N 44 от 08.09.2012 (исполнено 11.09.2012).

Таким образом, в общей сумме ответчиком оплачено за спорный период 312441 рубль 44 копейки (судом не учитывается сумма в размере 2608 рублей 56 копеек, оплаченная платежным поручением N 23 от 28.02.2013 на сумму 9650 рублей за февраль 2013 года, поскольку данная сумма приходится на период с 11.02.2013, который истцом не заявлен ко взысканию).

В силу изложенного задолженность ответчика перед истцом за период с 13.12.2008 по 10.02.2013 составляет 3471092 рубля 57 копеек, в то время как истцом заявлено о взыскании с ответчика 3634917 рублей 97 копеек.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании основного долга по арендной плате подлежат удовлетворению частично в сумме 3471092 рубля 57 копеек, в удовлетворении исковых требований о взыскании 163825 рублей 40 копеек надлежит отказать.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени в сумме 3607876 рублей 53 копейки за неисполнение обязанности по внесению арендных платежей в срок за период с 01.01.2009 по 31.01.2013, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1. договора аренды от 04.04.2002 предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,65 % от суммы основного долга по арендной плате за каждый день просрочки, но не более суммы основного долга.

Поскольку соглашение от 14.04.2005 было зарегистрировано в установленном порядке только 24.04.2012 и, соответственно, считается заключенным и вступило в силу именно с этой даты, договоренность сторон о том, что условия этого соглашения применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям с 01.01.2005, не означает, что непосредственная обязанность арендатора по исполнению условий соглашения об оплате арендной платы за период с 26.08.2005 в размере 75716 рублей 04 копейки в месяц возникла ранее заключения соглашения от 14.04.2005. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы в увеличенном размере возникла у ответчика только с 24.04.2012 (в том числе и за предыдущий период с 01.01.2005), соответственно, в период с 01.01.2009 по 23.04.2012 для расчета пени сумма задолженности должна исчисляться исходя из размера арендной платы в сумме 30618 рублей 02 копейки.

Учитывая, что пунктом 3.1. договора аренды предусмотрена оплата арендной платы ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяцем, коллегия приходит к выводу о том, что последним днем оплаты является последний день текущего месяца, а в случае, если последний день месяца приходится на нерабочий день, последним днем считается следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ).

Исходя из ставки пени в размере 0,65 % от суммы основного долга за каждый день просрочки, учитывая, что пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что сумма пени может быть начислена не более суммы основного долга, сумма пени по договору от 24.04.2002 за период с 01.01.2009 по 31.01.2013 составляет 3471092 рубля 57 копеек.

О необходимости снижения пени на основании статьи 333 ГК РФ ответчик не заявлял.

Подлежат отклонению доводы ответчика о том, что истец сам способствовал увеличению убытков, поскольку в данном случае иск заявлен не о взыскании убытков.

Доводы ответчика о том, что имелась просрочка кредитора, в связи с чем ответчик должен быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательств, также являются необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 названного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 406 ГК РФ по денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Вместе с тем из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что ответчик не платил за использование помещений ни истцу, ни ООО "Восток Бизнес Инвест".

Не может быть принято во внимание в качестве доказательства невозможности исполнения обязательств и письмо от 03.05.2012 в адрес УМС г. Владивостока, в котором ответчик просил предоставить реквизиты для перечисления арендной платы, поскольку доказательств того, что ответчик осуществлял попытки перечисления денежных средств на счет УМС г. Владивостока, указанный в договоре аренды от 04.04.2002, и данные денежные средства были возвращены, либо платежное поручение не было принято к исполнению ввиду неверного указания реквизитов, ответчиком в материалы дела не представлено.

При этом коллегией учитывается, что истец обратился за взысканием арендной платы и неустойки, начисленной ввиду ее неуплаты, за период с 13.12.2008, то есть в данный период уже вступило в законную силу решение Фрунзенского районного суда от 10.06.2008, которым были признаны недействительными торги и применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО "Восток Бизнес Инвест" вернуть спорный объект муниципальному образованию.

Ответчик также имел возможность воспользоваться правом, предоставленным ему статьей 327 ГК РФ.

Таким образом, требования истца о взыскания с ответчика пени подлежат удовлетворению частично в сумме 3471092 рубля 57 копеек, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени в сумме 136783 рубля 96 копеек надлежит отказать.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему иску составляет 59213 рублей 97 копеек.

В силу статьи 110 АПК РФ, учитывая частичное удовлетворении заявленных исковых требований, принимая во внимание положения пункта 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 56756 рублей 32 копейки государственной пошлины по иску, 1916 рублей 99 копеек государственной пошлины по апелляционной жалобе истца; с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 83 рубля 01 копейку расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.03.2013 по делу N А51-21391/2011 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока 3471092 (Три миллиона четыреста семьдесят одну тысячу девяносто два) рубля 57 копеек основного долга по арендной плате, 3471092 (Три миллиона четыреста семьдесят одну тысячу девяносто два) рубля 57 копеек пени, всего 6942185 (Шесть миллионов девятьсот сорок две тысячи сто восемьдесят пять) рублей 14 копеек.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга в сумме 163825 рублей 40 копеек, пени в сумме 136783 рублей 96 копеек отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и по апелляционной жалобе в сумме 58673 (Пятьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят три) рубля 31 копейка.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Грифон-ДВ" 83 (Восемьдесят три) рубля 01 копейку расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Ветошкевич

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка